Eigenkapital beim Hauskauf: So viel verlangen Banken wirklich

Wie viel Eigenkapital braucht man heute wirklich für den Hauskauf? Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht mehr. Während bei manchen Immobilien bereits die Kaufnebenkosten ausreichen können, verlangen Banken bei sanierungsbedürftigen Häusern häufig deutlich höhere Eigenmittel.

Warum das so ist und worauf Kreditinstitute heute besonders achten, erklärt Finanzierungsexperte Christian Wehner im Gespräch mit Wohnen und Finanzieren.

Der Grund: Banken berücksichtigen zunehmend mögliche Sanierungskosten. Müssen Dach, Heizung oder Fenster erneuert werden, erhöht sich das Finanzierungsrisiko.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien wird deshalb häufig zusätzliches Eigenkapital verlangt.

Reichen die Kaufnebenkosten als Eigenkapital?

Für viele Käufer ist das die entscheidende Frage.

Die gute Nachricht: Bei modernen oder bereits energetisch sanierten Immobilien kann es tatsächlich ausreichen, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen können.

Dazu gehören unter anderem:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision

Je nach Bundesland summieren sich diese Kosten schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.

Wer diesen Betrag aus eigenen Mitteln finanzieren kann, verbessert seine Chancen auf eine Zusage deutlich.

Warum Sie niemals Ihr gesamtes Eigenkapital einsetzen sollten

Auch wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, raten Finanzierungsexperten davon ab, sämtliche Ersparnisse in den Kauf zu investieren. Unerwartete Reparaturen, steigende Baukosten oder längere Bauzeiten können schnell zusätzliche Ausgaben verursachen. Ein finanzieller Puffer schützt davor, später eine teure Nachfinanzierung aufnehmen zu müssen.

Haus kaufen ohne Eigenkapital – geht das noch?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich weiterhin möglich.

Allerdings ist sie heute deutlich schwieriger als noch vor einigen Jahren.

Christian Wehner rät insbesondere Familien davon ab, ihre Finanzierung bis an die Belastungsgrenze auszureizen.

Dennoch gibt es Ausnahmen.

Wer über ein sehr gutes Einkommen verfügt oder nachvollziehbar erklären kann, warum bislang kein Eigenkapital aufgebaut werden konnte, erhält unter Umständen trotzdem eine Finanzierung.

Als mögliche Lösung nennt Wehner sogenannte Eigenkapitalersatzdarlehen. Diese können fehlendes Eigenkapital teilweise ersetzen, sind allerdings deutlich teurer als klassische Baufinanzierungen.

Warum energetisch schlechte Häuser mehr Eigenkapital erfordern

Auf den ersten Blick wirken ältere Häuser oft besonders günstig. Doch genau darin liegt häufig die Kostenfalle.

Viele Banken finanzieren notwendige Sanierungen inzwischen nur noch eingeschränkt. Käufer müssen deshalb mehr eigenes Geld einbringen.

Christian Wehner beobachtet das täglich:

Vor dem Kauf empfiehlt er deshalb einen genauen Blick in den Energieausweis.

Wer eine ältere Immobilie kaufen möchte, sollte sich den Energieausweis möglichst bereits vor der Besichtigung zeigen lassen. Er liefert erste Hinweise darauf, ob in den kommenden Jahren größere Investitionen in Heizung, Dämmung oder Fenster zu erwarten sind.

Besonders aussagekräftig sei dabei der Bedarfsausweis, da dieser den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes besser abbildet als ein Verbrauchsausweis.

Diese Kosten unterschätzen fast alle Bauherren

Selbst erfahrene Finanzierungsprofis kalkulieren oft zu knapp.

Christian Wehner spricht dabei aus eigener Erfahrung.

„Freunde haben immer zu mir gesagt: Es dauert länger und es wird teurer. Ich habe gelacht. Am Ende musste ich selbst nachfinanzieren.“

Gerade bei Bestandsimmobilien treten häufig unerwartete Kosten auf.

Typische Beispiele sind:

• neue Elektrik
• beschädigte Leitungen
• gestiegene Materialpreise
• höhere Handwerkerkosten
• längere Bauzeiten
• Bereitstellungszinsen durch verzögerte Bauabläufe

Deshalb empfiehlt Wehner, nicht das gesamte Eigenkapital in den Kauf zu investieren.

Ein ausreichender finanzieller Puffer kann später viel Stress vermeiden.

Welche Ausgaben Banken bei der Finanzierung kritisch sehen

Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf ihr Einkommen.

Für Banken spielt jedoch auch das Ausgabeverhalten eine immer größere Rolle.

Christian Wehner berichtet:

„Immer mehr Banken möchten die Kontoauszüge ihrer Kunden sehen.“

Positiv wird dabei bewertet, wenn regelmäßig Geld in einen Sparplan oder auf ein Sparkonto fließt. Entscheidend ist nicht, dass am Monatsende möglichst viel Geld auf dem Girokonto liegt, sondern dass Käufer ihre Finanzen dauerhaft im Griff haben.Besonders kritisch bewertet werden unter anderem:

• häufige Restaurantbesuche
• hohe Ausgaben für Reisen
• Glücksspiel
• regelmäßige Kontoüberziehungen
• fehlende Sparleistungen

Positiv wirken sich dagegen regelmäßige Sparpläne oder kontinuierlich aufgebaute Rücklagen aus.

Entscheidend ist weniger, wie viel Geld verdient wird, sondern wie verantwortungsvoll jemand damit umgeht.

So erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage

Nicht nur die Höhe des Eigenkapitals entscheidet über eine Finanzierungszusage. Banken prüfen immer genauer, wie gut die monatliche Belastung langfristig zu Ihrem Einkommen passt. Dazu erstellen sie eine Haushaltsrechnung und stellen Einnahmen sowie regelmäßige Ausgaben gegenüber. Je realistischer Ihre Planung ist und je größer der finanzielle Spielraum nach Abzug aller Kosten bleibt, desto besser sind in der Regel Ihre Chancen auf eine Zusage.

Neben ausreichendem Eigenkapital gibt es weitere Stellschrauben, mit denen sich die Erfolgschancen verbessern lassen.

Christian Wehner empfiehlt vor allem:

• die Finanzierung bereits vor der Immobiliensuche prüfen lassen
• verschiedene Banken vergleichen
• realistisch kalkulieren
• die monatlichen Ausgaben überprüfen
• genügend Reserven einplanen

Gerade der Vergleich verschiedener Banken kann mehrere Tausend Euro sparen.

„Man denkt immer, die Hausbank macht automatisch das beste Angebot. Das ist häufig nicht der Fall.“

Finanzierungsvermittler können Angebote zahlreicher Banken miteinander vergleichen und so oft bessere Konditionen finden.

Christian Wehner empfiehlt deshalb, das Gespräch mit einem Finanzierungsexperten nicht erst zu führen, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist. Wer seinen finanziellen Rahmen frühzeitig kennt, kann gezielter suchen und erspart sich spätere Enttäuschungen. Gleichzeitig lassen sich Einsparpotenziale identifizieren – etwa bei laufenden Ausgaben oder der Höhe der gewünschten Finanzierung.

Auch die Tilgung spielt eine wichtige Rolle. Eine höhere Tilgungsrate bedeutet zwar zunächst eine höhere monatliche Belastung, reduziert aber die Restschuld schneller und verbessert die langfristige Finanzierung. Christian Wehner bringt es mit einem Satz auf den Punkt, den er aus seiner Zeit bei einer Genossenschaftsbank mitgenommen hat: „Wer vorne nicht gespart hat, muss nachträglich sparen.“ Wer nur mit sehr wenig Eigenkapital startet, sollte deshalb besonders darauf achten, seine Finanzierung möglichst zügig zurückzuführen.

Die wichtigsten Tipps für den Vermögensaufbau vor dem Hauskauf

Wer den Immobilienkauf erst in einigen Jahren plant, kann bereits heute viel dafür tun.

Christian Wehner empfiehlt zunächst eine ehrliche Haushaltsrechnung.

Anschließend sollte geprüft werden,

• wie viel Eigenkapital bereits vorhanden ist,
• welche Sparrate dauerhaft möglich ist,
• welche Immobilien realistisch finanzierbar sind.

Ein interessanter Praxistipp:

Viele seiner Kunden testen zunächst mehrere Monate lang, ob sie eine spätere Finanzierungsrate überhaupt dauerhaft tragen können.

Statt beispielsweise 700 Euro Miete zu zahlen und den Rest auszugeben, wird die Differenz jeden Monat konsequent gespart.

So entsteht nicht nur zusätzliches Eigenkapital – gleichzeitig zeigt sich frühzeitig, ob die spätere Belastung tatsächlich dauerhaft tragbar ist.

Fazit

Eigenkapital bleibt einer der wichtigsten Bausteine jeder Immobilienfinanzierung. Wie viel Sie tatsächlich benötigen, hängt heute jedoch stärker denn je von der Immobilie selbst und Ihrer finanziellen Situation ab.

Mindestens genauso wichtig wie die Eigenkapitalquote sind realistische Kalkulationen, ausreichende Reserven und eine Finanzierung, die auch dann noch funktioniert, wenn das Leben einmal nicht nach Plan verläuft.

Wer sich frühzeitig mit seinem Finanzierungsspielraum beschäftigt und ausreichend Eigenkapital aufbaut, verbessert nicht nur seine Chancen auf eine Finanzierungszusage – sondern schafft auch mehr finanzielle Sicherheit während der gesamten Laufzeit.

Sie möchten noch tiefer in das Thema einsteigen? Im Podcast Fundament und Finanzen von Wohnen und Finanzieren spricht Daniel Korth mit Christian Wehner ausführlich über Eigenkapital, Finanzierungszusagen und typische Fehler beim Immobilienkauf. Das vollständige Interview können Sie als Podcast anhören oder als Video ansehen.

Dieser Artikel basiert auf dem Podcast-Interview mit Christian Wehner, Vorstand der KREDIT.DE AG.

FAQ Eigenkapital Hauskauf

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?

Eine feste Mindestgrenze gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital Sie für den Hauskauf benötigen, hängt unter anderem von der Immobilie, Ihrer Bonität und den Finanzierungsvorgaben der Bank ab. Für energetisch gut sanierte Immobilien reichen häufig bereits die Kaufnebenkosten als Eigenkapital aus. Bei sanierungsbedürftigen Häusern verlangen Banken dagegen oft 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln.

Kann man ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Allerdings sind die Anforderungen der Banken in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Voraussetzung sind meist eine sehr gute Bonität, ein sicheres Einkommen und eine Immobilie mit stabilem Marktwert. Da Vollfinanzierungen höhere Risiken bergen, fallen die Zinsen häufig höher aus als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.

Was zählt beim Hauskauf als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital gehören nicht nur Guthaben auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto. Auch Festgeld, Wertpapierdepots, Bausparguthaben oder Schenkungen können als Eigenkapital eingebracht werden. Je nach Finanzierung berücksichtigen einige Banken außerdem Eigenleistungen beim Hausbau oder bereits vorhandene, unbelastete Grundstücke. Welche Vermögenswerte anerkannt werden, entscheidet letztlich das finanzierende Institut.

Warum verlangen Banken bei älteren Häusern mehr Eigenkapital?

Viele ältere Bestandsimmobilien müssen nach dem Kauf energetisch saniert werden. Banken kalkulieren deshalb das höhere Finanzierungsrisiko ein und erwarten häufig mehr Eigenkapital als bei modernen oder bereits sanierten Häusern. Mit einer höheren Eigenkapitalquote sinkt das Ausfallrisiko – gleichzeitig verbessern sich oft auch die Finanzierungskonditionen.