Stellen Sie sich vor, Sie blicken auf ein Stück Land und wissen: „Das gehört jetzt alles mir.“ Der eigene Grund und Boden ist für viele ein lang gehegter Traum und der erste Schritt zum eigenen Einfamilienhaus. Falls Sie über ein Angebot von einem Privatverkäufer stolpern oder aktiv danach suchen, versprechen Sie sich sicherlich einen unkomplizierteren Ablauf und Kosteneinsparungen durch die Abwesenheit eines Maklers. Aber ist die Sache wirklich so einfach?
Mit der richtigen Herangehensweise, der erforderlichen Sorgfalt und einer guten Portion Selbstbewusstsein kann genau das die richtige Entscheidung sein. Erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen und worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein Grundstück kaufen von privat.
Grundstückskauf von privat – das Wichtigste auf einen Blick
Wer ein Grundstück direkt vom Eigentümer kauft, spart die Maklerprovision – zahlt dafür aber mit mehr Eigenverantwortung. Ohne professionellen Puffer liegt das Risiko bei Ihnen: Sie müssen selbst prüfen, verhandeln und absichern.
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Grundstücke von Privat sind günstiger – aber mit mehr Risiken verbunden als ein Maklerkauf
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Vor dem Kauf müssen Grundbuch, Bebauungsplan und Altlasten geprüft werden
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Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben
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Nebenkosten von 10–15% des Kaufpreises einkalkulieren
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Gemeinden haben in manchen Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht
Was kostet ein Grundstück? Aktuelle Preise 2026
Bevor Sie sich auf die Suche begeben, sollten Sie wissen, was Sie erwartet. Die Grundstückspreise in Deutschland schwanken regional enorm. Während Sie in Sachsen-Anhalt bereits für 50–80 €/m² Bauland finden, zahlen Sie in Hamburg oder München ein Vielfaches davon.
Alle Werte sind Durchschnittswerte und können je nach Lage, Bebaubarkeit und Erschließung stark abweichen.
Als erste Orientierung empfiehlt sich der Bodenrichtwert Ihrer Wunschgemeinde – den finden Sie kostenlos über das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes. Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis, aber ein guter Verhandlungsanker. Liegt das Angebot deutlich darüber, lohnt sich das Nachfragen.
Warum überhaupt von privat kaufen?
Ein Grundstück direkt vom Eigentümer zu kaufen hat einen klaren Vorteil: Sie sparen die Maklerprovision. Bei einem Grundstück im Wert von 150.000 € kann das 4.000–8.000 € ausmachen – Geld, das Sie sinnvoller in Bau oder Nebenkosten stecken.
Dazu kommt: Der direkte Kontakt zum Verkäufer ermöglicht ehrlichere Gespräche. Ein privater Verkäufer kennt das Grundstück oft seit Jahrzehnten – und erzählt Ihnen Dinge, die in keinem Exposé stehen. Über den alten Obstgarten, die feuchte Ecke beim Nachbarhaus, oder warum das benachbarte Grundstück schon so lange leer steht.
Der Nachteil liegt auf der Hand: Ohne Makler gibt es keinen professionellen Puffer. Alle Prüfungen, Nachfragen und Verhandlungen liegen bei Ihnen.
Die größten Risiken beim Privatkauf – und wie Sie sich schützen
Das ist der Teil, den viele Ratgeber beschönigen. Deshalb sprechen wir ihn direkt an:
1. Kein Gewährleistungsanspruch gegenüber Privatverkäufern
Privatpersonen können im Kaufvertrag die Gewährleistung weitgehend ausschließen. Das bedeutet: Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass das Grundstück Altlasten hat oder nicht bebaubar ist, können Sie in der Regel keinen Schadensersatz vom Verkäufer verlangen – es sei denn, er hat arglistig getäuscht. Das Risiko tragen Sie.
2. Altlasten
Frühere industrielle oder landwirtschaftliche Nutzung kann Böden mit Schadstoffen belasten. Das Altlastenkataster Ihrer Gemeinde gibt erste Hinweise – aber kein vollständiges Bild. Bei Unsicherheit: ein Bodengutachten in Auftrag geben (kostet 1.000–3.000 €, lohnt sich aber).
3. Unklare Eigentumsverhältnisse
Nicht selten steckt hinter einem Privatverkauf eine Erbengemeinschaft. Sind sich nicht alle einig, kann der Kauf scheitern – auch wenn ein Mitglied Ihnen schon die Hand gegeben hat. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss die vollständigen Eigentumsverhältnisse aus dem Grundbuch zeigen.
4. Versteckte Grunddienstbarkeiten
Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte – all das steht im Grundbuch, Abteilung II. Was dort eingetragen ist, bleibt beim Kauf erhalten. Prüfen Sie das Grundbuch immer selbst, nicht nur anhand der Kopie des Verkäufers.
5. Kein bindender Vorvertrag ohne Notar
Handschlag und Absichtserklärungen sind rechtlich wertlos. Nur der notarielle Kaufvertrag ist bindend. Ein privater „Vorvertrag“ ohne Notar schützt Sie nicht – und verpflichtet auch den Verkäufer zu nichts.
Bebauungsplan lesen: Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Einer der häufigsten Fehler beim Grundstückskauf: Man kauft, ohne genau zu wissen, was man darauf bauen darf. Der Bebauungsplan (B-Plan) gibt Antworten – aber er ist nicht immer leicht zu lesen. Die wichtigsten Begriffe:
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GRZ (Grundflächenzahl): Wie viel Prozent des Grundstücks darf bebaut werden? GRZ 0,3 = maximal 30% der Grundstücksfläche
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GFZ (Geschossflächenzahl): Wie viel Gesamtgeschossfläche ist erlaubt? GFZ 0,6 auf 500 m² Grundstück = max. 300 m² Wohnfläche über alle Etagen
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Baufenster: Die genaue Fläche auf dem Grundstück, innerhalb derer gebaut werden muss
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Firsthöhe / Traufhöhe: Wie hoch darf das Gebäude werden?
Den B-Plan erhalten Sie kostenlos beim Bauamt Ihrer Gemeinde. Gibt es keinen B-Plan, gilt § 34 BauGB (Einfügen ins Ortsbild) oder § 35 BauGB (Außenbereich) – beides kann die Bebaubarkeit stark einschränken.
Unser Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf eine kurze baurechtliche Einschätzung von einem Architekten oder Bausachverständigen einholen. Das kostet 200–500 € und kann Ihnen sehr viel Ärger ersparen.
Der Ablauf: So kaufen Sie ein Grundstück von privat
Schritt 1: Erstkontakt und Besichtigung
Der erste Kontakt mit einem Privatverkäufer unterscheidet sich von einem Maklertermin. Es gibt kein aufpoliertes Exposé, keine Besichtigungsvorbereitung. Kommen Sie vorbereitet: mit dem Bodenrichtwert in der Tasche, Fragen zum Baujahr der Erschließung und einer Liste der Punkte, die Sie im Grundbuch und beim Bauamt prüfen wollen.
Besichtigen Sie das Grundstück idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten und bei Regen – Staunässe oder Hangwasser zeigt sich oft erst dann.
Schritt 2: Grundbuch und Bebauungsplan prüfen
Fordern Sie vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug an (maximal drei Monate alt). Darin sehen Sie:
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Abteilung I: Wer ist Eigentümer?
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Abteilung II: Welche Lasten und Beschränkungen bestehen?
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Abteilung III: Welche Grundschulden oder Hypotheken sind eingetragen?
Parallel dazu: Bebauungsplan beim Bauamt anfragen, Altlastenkataster einsehen, Erschließungszustand klären.
Schritt 3: Preisverhandlung
Beim Privatkauf haben Sie mehr Verhandlungsspielraum als beim Maklerkauf – aber auch mehr Eigenverantwortung. Nutzen Sie den Bodenrichtwert als sachliche Basis. Weicht der Angebotspreis deutlich nach oben ab, fragen Sie konkret: Welche Verbesserungen rechtfertigen den Aufschlag?
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. „Ich habe noch andere Interessenten“ ist beim Privatverkauf oft Verhandlungstaktik.
Schritt 4: Vorkaufsrecht der Gemeinde prüfen
In manchen Fällen hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht – zum Beispiel in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei Naturschutzflächen oder nach § 24 BauGB. Das bedeutet: Die Gemeinde kann zu Ihren Konditionen in den Kauf einsteigen und Sie verdrängen. Ihr Notar prüft das standardmäßig – aber fragen Sie aktiv nach.
Schritt 5: Kaufvertrag und Notartermin
In Deutschland gilt: Kein Grundstückskauf ohne Notar. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Den Notartermin vereinbaren in der Regel beide Parteien gemeinsam – der Notar ist dabei neutral und vertritt keine Seite.
Was im Vertrag unbedingt stehen muss:
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Genaue Beschreibung des Grundstücks (Flurstücknummer, Lageplan)
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Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
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Regelungen zu bestehenden Lasten und Rechten
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Übergabezeitpunkt
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Haftungsausschluss des Verkäufers (falls vereinbart) – und dessen Grenzen
Schritt 6: Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung
Nach dem Notartermin trägt das Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung ein. Diese sichert Ihre Ansprüche als Käufer, bevor Sie offiziell als Eigentümer eingetragen sind. Die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer – das dauert in der Regel drei bis sechs Wochen.
Nebenkosten: Womit Sie wirklich rechnen müssen
Ein häufiger Fehler: Der Kaufpreis wird ins Budget einkalkuliert – die Nebenkosten vergessen. Rechnen Sie mit 10–15% des Kaufpreises obendrauf:
Erschließungskosten sind besonders tückisch: Ein Grundstück kann bebaubar sein – aber wenn Strom, Wasser, Abwasser und Straße noch nicht angeschlossen sind, kommen erhebliche Kosten auf Sie zu. Fragen Sie beim Verkäufer und beim Bauamt explizit nach dem Erschließungsstand.
Grundstück gefunden – und jetzt? Finanzierung im Blick behalten
Wer ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, sollte die Gesamtfinanzierung im Blick haben. Eine reine Grundstücksfinanzierung ist möglich, aber teurer als eine kombinierte Bau- und Grundstücksfinanzierung. Viele Banken finanzieren Grundstücke nur mit einem erhöhten Eigenkapitalanteil von 30–50%.
Tipp: Klären Sie die Finanzierbarkeit mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Berater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben – nicht danach.
FAQ: Häufige Fragen zum Grundstückskauf von privat
Kann man ein Grundstück ohne Notar kaufen?
Nein. Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Vertrag rechtlich unwirksam – egal was schriftlich oder mündlich vereinbart wurde.
Was prüfe ich im Grundbuch vor dem Kauf?
Mindestens drei Dinge: die Eigentumsverhältnisse in Abteilung I, Lasten wie Wegerechte oder Wohnrechte in Abteilung II und eingetragene Grundschulden in Abteilung III. Lassen Sie sich immer einen aktuellen Auszug vorlegen – maximal drei Monate alt.
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Gebieten ja – zum Beispiel in Sanierungsgebieten oder bei Grundstücken, die für Infrastruktur oder Naturschutz benötigt werden. Ihr Notar prüft das im Rahmen des Kaufverfahrens. Bei Unsicherheit vorab beim Bauamt nachfragen.
Was passiert, wenn Altlasten entdeckt werden?
Beim Privatkauf ist die Gewährleistung oft vertraglich ausgeschlossen. Hat der Verkäufer die Altlasten aber arglistig verschwiegen, kann er haftbar gemacht werden. Im Zweifel: vor dem Kauf ein Bodengutachten einholen und den Kaufvertrag unter Vorbehalt stellen.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Lage – keine Preisgarantie. Der tatsächliche Kaufpreis kann je nach Lage, Bebaubarkeit, Erschließung und Angebot-Nachfrage-Verhältnis deutlich darüber oder darunter liegen. Der Bodenrichtwert ist aber ein guter Verhandlungsanker.
Gibt es beim Privatkauf ein Rücktrittsrecht?
Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Onlinekauf gibt es beim Grundstückskauf nicht. Ausnahme: Der Notar hat die Belehrungspflichten nicht erfüllt oder der Vertrag enthält arglistige Täuschung. Rücktrittsrechte können aber vertraglich vereinbart werden – zum Beispiel unter der Bedingung, dass die Finanzierung gesichert wird.
Dieser Artikel wurde zuletzt im Mai 2026 aktualisiert.
