Viele Eltern möchten ihr Haus später an ihre Kinder verschenken oder überschreiben. Trotzdem beschäftigen sich viele Familien erst dann mit dem Thema, wenn Krankheit, Pflege oder der Todesfall bereits eingetreten sind.

Dabei lassen sich mit einer frühzeitigen Schenkung häufig erhebliche Steuern sparen. Gleichzeitig können Eltern durch einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht weiterhin in ihrem Haus wohnen bleiben und behalten die Kontrolle über ihre Immobilie.

Wir haben mit Florian Hayko, Rechtsanwalt für Steuerrecht bei SBS Legal Hamburg, darüber gesprochen, warum frühes Handeln oft mehrere hunderttausend Euro sparen kann und welche Fehler Familien unbedingt vermeiden sollten.

Haus verschenken oder vererben – was ist besser?

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass es genügt, ein Testament zu verfassen und die Immobilie später zu vererben.

Aus steuerlicher Sicht ist das jedoch häufig nicht die beste Lösung.

Denn bei einer Schenkung können die gesetzlichen Freibeträge bereits zu Lebzeiten genutzt werden. Gleichzeitig behalten Eltern deutlich mehr Einfluss auf die spätere Vermögensnachfolge.

Ein weiterer Vorteil: Wer frühzeitig handelt, kann die Übertragung gemeinsam mit seinen Kindern planen und mögliche Konflikte bereits im Vorfeld vermeiden.

So funktionieren die Freibeträge bei einer Schenkung

Schenkungen und Erbschaften werden steuerlich nahezu gleich behandelt. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass Schenkungen bereits zu Lebzeiten erfolgen können.

Die wichtigsten Freibeträge:

Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilie den jeweiligen Freibetrag, fällt auf den darüber hinausgehenden Betrag Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer an.

Gerade durch die stark gestiegenen Immobilienpreise reicht der Freibetrag heute jedoch häufig nicht mehr aus.

Haus überschreiben und trotzdem darin wohnen – so funktioniert der Nießbrauch

Viele Eigentümer möchten ihr Haus zwar frühzeitig übertragen, gleichzeitig aber weiterhin darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten.

Genau dafür gibt es den Nießbrauch.

Dabei wird das Eigentum bereits auf die Kinder übertragen. Die Eltern behalten jedoch das Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten.

Im Grundbuch wird dieses Recht entsprechend eingetragen.

Dadurch bleibt die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie erhalten, obwohl das Eigentum bereits gewechselt hat.

Welche Vorteile der Nießbrauch bietet

Neben dem lebenslangen Wohnrecht bringt der Nießbrauch häufig auch steuerliche Vorteile mit sich.

Da die Immobilie durch den eingetragenen Nießbrauch wirtschaftlich weniger wert ist, reduziert sich häufig auch der steuerlich relevante Schenkungswert.

Ob sich ein Nießbrauch im Einzelfall lohnt, hängt jedoch immer von der persönlichen Situation und der geplanten Vermögensübertragung ab.

Was passiert im Pflegefall?

Viele Familien beschäftigt die Frage, ob das Sozialamt eine bereits verschenkte Immobilie später zurückfordern kann.

Grundsätzlich ist das möglich.

Allerdings gilt hier ebenfalls eine wichtige Frist.

Liegt die Schenkung bereits mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Rückgriff durch das Sozialamt in vielen Fällen ausgeschlossen.

Gerade deshalb empfiehlt Florian Hayko, sich möglichst frühzeitig mit der Vermögensnachfolge zu beschäftigen und nicht erst dann, wenn ein Pflegefall bereits absehbar ist.

Fazit

Die Übertragung einer Immobilie sollte nicht erst im hohen Alter oder kurz vor dem Erbfall geplant werden.

Wer frühzeitig handelt, kann steuerliche Freibeträge optimal nutzen, Konflikte innerhalb der Familie vermeiden und gleichzeitig selbst bestimmen, wie die Immobilie später genutzt werden soll.

Besonders der Nießbrauch bietet vielen Familien die Möglichkeit, Eigentum bereits zu übertragen und trotzdem bis zum Lebensende im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben.

Sie möchten tiefer in das Thema einsteigen? Im Podcast Fundament und Finanzen von Wohnen und Finanzieren spricht Daniel Korth mit Florian Hayko ausführlich über Schenkung, Nießbrauch, Pflichtteil und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilien. Das vollständige Interview können Sie als Podcast anhören oder als Video ansehen.

Dieser Artikel basiert auf dem Podcast-Interview mit Florian Hayko, Rechtsanwalt für Steuerrecht bei SBS Legal Hamburg.

FAQ

Ist Schenken besser als Vererben?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine Schenkung ermöglicht jedoch, steuerliche Freibeträge bereits zu Lebzeiten zu nutzen und die Vermögensnachfolge aktiv zu gestalten. Gerade bei wertvollen Immobilien kann das erhebliche Steuervorteile bringen.

Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja. Durch einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht können Sie Ihr Haus bereits auf Ihre Kinder übertragen und dennoch weiterhin selbst darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen.

Kann das Sozialamt eine verschenkte Immobilie zurückfordern?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Liegt die Schenkung jedoch bereits mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Rückgriff in vielen Fällen ausgeschlossen.

Muss ich mein Testament nach einer Schenkung ändern?

In den meisten Fällen ja. Schenkung und Testament sollten aufeinander abgestimmt sein, damit keine Widersprüche entstehen und die Vermögensnachfolge wie gewünscht geregelt wird.

Was passiert mit dem Pflichtteil, wenn ich mein Haus einem Kind schenke?

Geschwister können unter Umständen Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Deshalb sollte eine Immobilienübertragung immer im Gesamtkonzept der Nachlassplanung betrachtet werden.