Immobilienkaufvertrag prüfen: Diese Fehler kosten Käufer richtig Geld

Stellen Sie sich vor, Sie sitzen beim Notar. Vor Ihnen liegen dreißig Seiten juristisches Deutsch – und heute soll unterschrieben werden. Was viele nicht wissen: Der Notar schützt Sie dabei nicht so, wie Sie vielleicht denken.

Wir haben mit Florian Hayko gesprochen, Rechtsanwalt im Handels-, Gesellschafts- und Steuerrecht bei SBS Legal in Hamburg, der unter anderem Mandanten beim Immobilienkaufvertrag prüfen und bei Haftungsfragen berät. Seine Botschaft ist klar: Die entscheidende Arbeit passiert vor dem Notartermin.

Der gefährlichste Irrtum beim Immobilienkauf

Viele Käufer gehen mit der festen Überzeugung in den Notartermin: „Der Notar wird schon auf alles achten.“ Das stimmt – aber nur zur Hälfte. Der Notar ist neutral. Er stellt sicher, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Was er aber weder prüft noch prüfen darf, ist, ob Sie einen guten Deal machen. Ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Immobilie versteckte Mängel hat – das liegt vollständig in Ihrer Verantwortung.

Was Sie in den zwei Wochen vor dem Notartermin unbedingt tun sollten

Das Gesetz sieht vor, dass Sie den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten müssen. Diese Zeit ist kein Puffer – sie ist ein Schutzraum, den Sie aktiv nutzen sollten. Florian Hayko empfiehlt eine klare Checkliste:

• Kaufvertrag lesen – Stimmt das, was drinsteht, mit dem überein, was Sie mit dem Verkäufer besprochen haben?

• Grundbuchauszug prüfen – Immer einen aktuellen Auszug anfordern und alle drei Abteilungen durchgehen

• Baulastenverzeichnis bei der Gemeinde anfragen – Dort sind öffentlich-rechtliche Belastungen eingetragen, die der Notar nicht prüft

• Bei Unklarheiten den Notar fragen – Das ist sein Job, und er hat den Vertrag in der Regel selbst entworfen

• Im Zweifel einen Anwalt hinzuziehen – Gerade als Erstkäufer ist das gut investiertes Geld

Das Grundbuch verstehen: So lesen Sie es richtig

Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf – und trotzdem schauen erschreckend viele Käufer gar nicht erst hinein. Florian Hayko hat dafür wenig Verständnis: „Jedes Auto, das man kauft, kostet erheblich weniger, wird aber zehnmal vorher Probe gefahren. Und Immobilien kaufen die Leute so, als wenn sie Apfelsinen im Supermarkt kaufen würden.“

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen:

Wichtig: Alte Einträge werden nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern nur als gelöscht gekennzeichnet – die gesamte Geschichte eines Grundstücks bleibt damit einsehbar.

„Gekauft wie gesehen“ – was Käufer oft falsch verstehen

Die Klausel „gekauft wie gesehen“ findet sich in fast jedem Kaufvertrag für Bestandsimmobilien und schließt viele Gewährleistungsansprüche aus – aber nicht alle. Entscheidend ist der Arglisteinwand: Wer als Verkäufer wissentlich einen Schaden verschweigt, etwa Schimmel in einem ausgebauten Kellerraum oder einen nicht angezeigten Wasserschaden, kann sich nicht hinter dieser Klausel verstecken. Käufer haben dann Ansprüche, die vom Nachlass auf den Kaufpreis bis hin zur vollständigen Rückabwicklung des Kaufs reichen – inklusive Notar- und Anwaltskosten.

Kaufpreiszahlung: Nie zahlen, bevor der Notar grünes Licht gibt

Einer der teuersten Fehler beim Immobilienkauf ist zu früh zu zahlen. Die Regel ist simpel – und unverrückbar:

Bevor der Notar das Signal gibt, müssen unter anderem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und alle Lastenfreiheiten erteilt sein. Wer auf Drängen des Verkäufers vorab überweist, riskiert im schlimmsten Fall sein gesamtes Kapital. Denn rechtlich betrachtet sind Sie erst dann Eigentümer, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind – nicht wenn Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Was eine anwaltliche Vertragsprüfung kostet – und warum sie sich lohnt

Eine Frage, die viele Erstkäufer beschäftigt: Muss ich wirklich einen Anwalt einschalten? Hayko ist pragmatisch: Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro fallen für eine anwaltliche Vertragsprüfung in der Regel 500 bis 1.000 Euro an – abgerechnet nach Stundensatz. Das Ergebnis: kein Juristendeutsch mehr, das Sie nicht verstehen, und kein Notartermin, in dem Sie überrascht nicken müssen.

Zum Vergleich: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren schlucken ohnehin einen fünfstelligen Betrag. Da ist eine qualifizierte Vertragsanalyse schlicht ein vernünftiger Teil der Kaufnebenkosten – ähnlich wie die Überführungskosten beim Autokauf.

Die drei goldenen Regeln vor jedem Notartermin

Florian Hayko bringt es auf den Punkt. Wer diese drei Dinge beherzigt, vermeidet die größten Fallen:

1. Aktuellen Grundbuchauszug anfordern und lesen – nicht den von vor zwei Jahren; für den Notartermin ist ein beglaubigter Auszug erforderlich

2. Bei Unklarheiten sofort den Notar fragen – er hat den Vertrag gemacht und gibt Auskunft

3. Kaufpreis erst nach ausdrücklichem Notar-Hinweis überweisen – niemals auf Drängen des Verkäufers

Sie planen gerade eine Immobilienfinanzierung oder bereiten sich auf einen Notartermin vor? Im Podcast Fundament und Finanzen von Wohnen und Finanzieren finden Sie das vollständige Interview mit Florian Hayko – inklusive weiterer Praxistipps rund um Kaufvertrag, Grundbuch und Haftungsfragen. Wer direkt Beratung benötigt, findet Florian Hayko und sein Team unter SBS Legal Hamburg.

Dieser Artikel basiert auf dem Podcast-Interview mit Florian Hayko, Rechtsanwalt im Handels-, Gesellschafts- und Steuerrecht bei SBS Legal Hamburg.