Grundstückseigentümer ermitteln: Wem gehört das Grundstück?

Wer ein Grundstück kaufen, ein Wegerecht klären oder den Eigentümer kontaktieren möchte, stellt schnell dieselbe Frage: Wem gehört das Grundstück eigentlich? Die Antwort lässt sich oft finden, aber nicht per einfacher Google-Suche.

Je nachdem, welche Informationen Ihnen bereits vorliegen, führen unterschiedliche Wege zum Ziel. Häufig reicht zunächst die Adresse oder die Lage des Grundstücks aus, um über das Liegenschaftskataster oder ein Geoportal die Flurstücksnummer zu ermitteln. Soll der Eigentümer rechtsverbindlich festgestellt werden, führt der Weg in der Regel über das Grundbuch. Dafür ist jedoch ein berechtigtes Interesse erforderlich.

In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie einen Grundstückseigentümer ermitteln, welche Rolle Kataster, Grundbuch und BORIS spielen und wann eine Auskunft überhaupt möglich ist.

Grundstückseigentümer ermitteln: Schritt für Schritt

Je nachdem, welche Informationen Ihnen bereits vorliegen, unterscheidet sich der schnellste Weg zum Grundstückseigentümer. Haben Sie lediglich eine Adresse, beginnen Sie am besten mit einem Geoportal oder dem Liegenschaftskataster. Dort finden Sie meist die Flurstücksnummer und die Gemarkung – wichtige Angaben für die weitere Recherche.

Liegt Ihnen das Flurstück bereits vor, können Sie prüfen, ob eine Anfrage beim Grundbuchamt möglich ist. Dafür müssen Sie allerdings ein berechtigtes Interesse nachweisen. Eine bloße Kaufabsicht oder allgemeine Neugier reicht nach der aktuellen Rechtslage in der Regel nicht aus.

Für eine unverbindliche Kontaktaufnahme helfen Gemeinde oder Nachbarschaft manchmal weiter. Verbindlich ist nur die Auskunft aus dem Grundbuch.

Wem gehört das Grundstück?

Ob ein Grundstück einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft, einer GmbH oder einer öffentlichen Einrichtung gehört, lässt sich von außen meist nicht erkennen. Selbst wenn das Grundstück seit Jahren ungenutzt ist oder regelmäßig gepflegt wird, sagt das nichts über die Eigentumsverhältnisse aus.

Deshalb sollten Sie zunächst alle verfügbaren Informationen zusammentragen. Dazu gehören die genaue Adresse, die Lage des Grundstücks sowie – wenn möglich – Flurstück und Gemarkung. Mit diesen Angaben lässt sich die weitere Recherche deutlich einfacher durchführen und das Risiko von Verwechslungen vermeiden.

Grundstück über Adresse oder Flurstück finden

In vielen Fällen kennen Sie zunächst nur die Adresse oder den ungefähren Standort eines Grundstücks. Das reicht meist aus, um mit der Recherche zu beginnen. Ziel ist es, die Flurstücksnummer und die Gemarkung zu ermitteln. Diese Angaben benötigen Sie später häufig für Anfragen beim Grundbuchamt oder beim Liegenschaftskataster.

Je genauer Ihre Ausgangsdaten sind, desto einfacher lässt sich das Grundstück eindeutig zuordnen. Das gilt insbesondere in Neubaugebieten oder ländlichen Regionen, in denen mehrere Flurstücke eine ähnliche Anschrift haben können.

Grundstück über die Adresse finden

Am einfachsten starten Sie mit der Adresse des Grundstücks. Über die Geoportale der Bundesländer oder die digitalen Karten der Vermessungsverwaltungen lässt sich die betreffende Fläche häufig direkt auf einer Karte auswählen. Viele Portale zeigen dabei bereits Flurstücksnummer, Gemarkung und weitere Grundstücksdaten an.

Steht keine genaue Hausnummer zur Verfügung, helfen Luftbilder oder die Kartenansicht häufig dabei, das Grundstück dennoch eindeutig zu identifizieren. Die Eigentümerdaten werden dort allerdings aus Datenschutzgründen in der Regel nicht angezeigt.

Flurstück und Gemarkung ermitteln

Wer einen Grundstückseigentümer ermitteln möchte, sollte die Begriffe Flurstück, Flur und Gemarkung unterscheiden. Die Gemarkung bezeichnet einen größeren geografischen Bereich. Dieser ist in mehrere Fluren unterteilt, die wiederum aus einzelnen Flurstücken bestehen.

Für die Eigentümerermittlung ist vor allem die Flurstücksnummer wichtig. Sie dient als eindeutige Kennzeichnung des Grundstücks und erleichtert die weitere Recherche beim Liegenschaftskataster oder dem zuständigen Grundbuchamt erheblich.

Liegenschaftskataster nutzen

Das Liegenschaftskataster dient in erster Linie dazu, Grundstücke eindeutig zu identifizieren. Es enthält unter anderem Angaben zur Lage, Größe, Nutzung sowie zur Flurstücksnummer. Für die Eigentümerermittlung ist das Kataster deshalb häufig der erste wichtige Anlaufpunkt.

Die Eigentümerdaten selbst sind dort jedoch nicht frei zugänglich. Aus Datenschutzgründen erhalten nur Personen mit einer entsprechenden Berechtigung Zugriff auf diese Informationen. Für die meisten Kaufinteressenten dient das Kataster daher vor allem als Vorbereitung auf eine spätere Anfrage beim Grundbuchamt.

Jedes Bundesland verfügt über ein digitales Geoportal, das Sie zur ersten Orientierung nutzen können. Kartenansichten zeigen Ihnen, wie das Grundstück geschnitten ist und wie die umliegenden Flurstücke aussehen.

Die meisten Geoportale werden von den Vermessungsverwaltungen der Bundesländer bereitgestellt und können kostenlos genutzt werden.

Geoportale nach Bundesland

• Geoportal Baden-Württemberg
• Geoportal Bayern
• Geoportal Berlin
• Geoportal Brandenburg
• Geoportal Bremen
• Geoportal Hamburg
• Geoportal Hessen
• Geoportal Mecklenburg-Vorpommern
• Geoportal Niedersachsen
• Geoportal NRW
• Geoportal Rheinland-Pfalz
• Geoportal Saarland
• Geoportal Sachsen
• Geoportal Sachsen-Anhalt
• Geoportal Schleswig-Holstein
• Geoportal Thüringen

Wenn Sie nur die Adresse eines Grundstücks kennen, können Sie über das Kataster Angaben zur Lage, Größe und Nutzung eines Grundstücks einsehen. Hier finden Sie auch die Flurstücksnummer, welche Sie beim Grundbuchamt für weitere Auskünfte benötigen.

Grundbuchamt: Eigentümer rechtssicher ermitteln

Wenn Sie verbindlich wissen möchten, wem ein Grundstück gehört, führt in der Regel kein Weg am Grundbuch vorbei. Dort sind die Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen eines Grundstücks eingetragen. Das Grundbuch gilt deshalb als die verlässlichste Quelle für die Eigentümerermittlung.

Eine Einsicht ist allerdings nicht frei möglich. Das Grundbuchamt erteilt Auskünfte nur, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann. Wer den Eigentümer lediglich aus Neugier oder für eine unverbindliche Kaufanfrage herausfinden möchte, erhält in der Regel keinen Grundbuchauszug.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Für einen einfachen Grundbuchauszug fallen in der Regel nur geringe Gebühren an. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet meist rund 10 Euro, für einen beglaubigten Auszug können etwas höhere Kosten entstehen. Beantragen Sie den Auszug über einen Notar oder einen anderen Dienstleister, kommen zusätzlich Bearbeitungsgebühren hinzu.

Die eigentlichen Kosten sind jedoch selten das größte Hindernis. Entscheidend ist vielmehr, dass Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Ohne diesen Nachweis erhalten Sie in der Regel keine Einsicht in das Grundbuch – unabhängig davon, ob Sie die Gebühr bezahlen würden.

Was steht im Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug enthält deutlich mehr Informationen als nur den Namen des Eigentümers. Neben den Eigentumsverhältnissen finden Sie dort unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden oder Hypotheken sowie weitere Belastungen des Grundstücks.

Gerade wenn Sie den Kauf eines Grundstücks planen, lohnt sich deshalb ein genauer Blick in das Grundbuch. Denn dort erkennen Sie nicht nur, wem das Grundstück gehört, sondern auch, ob Rechte Dritter bestehen, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie beeinflussen können.

Kann ich den Grundstückseigentümer kostenlos ermitteln?

Eine vollständig kostenlose Eigentümerauskunft ist in Deutschland nur selten möglich. Aus Datenschutzgründen sind Eigentümerdaten grundsätzlich geschützt und nicht frei im Internet abrufbar.

Für eine erste Orientierung können Sie jedoch verschiedene kostenlose Quellen nutzen. Geoportale der Bundesländer, das Liegenschaftskataster oder das BORIS-Portal helfen dabei, ein Grundstück eindeutig zu identifizieren und wichtige Informationen wie Flurstück, Gemarkung oder Bodenrichtwert zu finden. Auch eine freundliche Nachfrage bei der Gemeinde oder in der Nachbarschaft kann in Einzelfällen weiterhelfen.

Soll der Eigentümer rechtssicher festgestellt werden, führt der Weg in der Regel über das Grundbuch. Dafür benötigen Sie allerdings ein berechtigtes Interesse und müssen mit einer kleinen Gebühr für den Grundbuchauszug rechnen.

BORIS-Portal: Wofür eignet sich das Portal?

Viele Interessenten stoßen bei ihrer Recherche auf das BORIS-Portal und fragen sich, ob sich darüber auch der Eigentümer eines Grundstücks ermitteln lässt. Die kurze Antwort lautet: Nein.

BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) stellt keine Eigentümerdaten bereit. Das Portal dient ausschließlich dazu, Bodenrichtwerte und weitere Informationen zur Wertentwicklung von Grundstücken bereitzustellen.

Gerade vor einem Grundstückskauf kann BORIS dennoch eine wertvolle Hilfe sein. Anhand der Bodenrichtwerte lässt sich einschätzen, ob der geforderte Kaufpreis grundsätzlich zur Lage passt. Für die eigentliche Eigentümerermittlung bleibt das Grundbuch jedoch die entscheidende Anlaufstelle.

Besitzer oder Eigentümer – wo liegt der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe häufig gleich verwendet, rechtlich bedeuten sie jedoch nicht dasselbe.

Der Eigentümer ist die Person oder Organisation, der das Grundstück rechtlich gehört. Er ist im Grundbuch eingetragen und kann grundsätzlich über das Grundstück verfügen.

Der Besitzer ist dagegen die Person, die das Grundstück tatsächlich nutzt. Das kann beispielsweise ein Pächter, Mieter oder Nießbrauchberechtigter sein. Besitzer und Eigentümer können also identisch sein – müssen es aber nicht.

Wenn Sie den Eigentümer eines Grundstücks ermitteln möchten, ist deshalb immer das Grundbuch die maßgebliche Quelle.

Was, wenn der Eigentümer eine Erbgemeinschaft ist?

Wenn ein Grundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft steht oder noch kein Erbe im Grundbuch eingetragen ist, gestaltet sich die Ermittlung der Eigentumsverhältnisse komplexer.

Nach deutschem Recht entsteht mit dem Tod des Erblassers automatisch eine Erbengemeinschaft – sofern mehrere Personen erben. Die Miterben werden nicht automatisch im Grundbuch eingetragen, sondern müssen eine Grundbuchberichtigung beantragen. Erst dann erscheint die Erbengemeinschaft (mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“) als Eigentümer. Das kann durchaus mehrere Monate dauern.

Grundstückseigentümer kontaktieren

Haben Sie den Eigentümer eines Grundstücks ermittelt, entscheidet oft die erste Kontaktaufnahme darüber, ob ein Gespräch zustande kommt. Formulieren Sie Ihr Anliegen deshalb möglichst sachlich und transparent. Erklären Sie kurz, warum Sie Kontakt aufnehmen möchten und wie Sie auf das Grundstück aufmerksam geworden sind.

Vermeiden Sie pauschale Kaufangebote oder übermäßigen Druck. Nicht jeder Eigentümer hat Interesse an einem Verkauf. Ein höfliches Anschreiben und ausreichend Zeit für eine Rückmeldung erhöhen die Chance auf eine positive Reaktion deutlich.

Typische Fehler bei der Eigentümerermittlung

Bei der Suche nach einem Grundstückseigentümer verlieren viele unnötig Zeit, weil sie an der falschen Stelle beginnen. Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass sich Eigentümerdaten kostenlos über das Internet oder das BORIS-Portal abrufen lassen. Tatsächlich liefern diese Angebote meist nur Informationen zur Lage oder zum Bodenrichtwert.

Ebenso wird häufig unterschätzt, dass eine Grundbucheinsicht nur mit berechtigtem Interesse möglich ist. Wer den Eigentümer lediglich aus Neugier oder für eine unverbindliche Kaufanfrage ermitteln möchte, erhält in der Regel keine Auskunft.

Am schnellsten kommen Sie ans Ziel, wenn Sie zunächst das Grundstück eindeutig über Adresse, Flurstück und Gemarkung identifizieren und anschließend prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Anfrage beim Grundbuchamt erfüllt sind.

Grundstückseigentümer ermitteln: Unser Fazit

Wer den Grundstückseigentümer ermitteln möchte, sollte zunächst das Grundstück eindeutig identifizieren und anschließend prüfen, ob eine Anfrage beim Grundbuchamt möglich ist. Geoportale, Kataster und BORIS liefern dabei wichtige Orientierung, ersetzen aber keine Grundbucheinsicht. Mit den richtigen Unterlagen und einem berechtigten Interesse lässt sich in vielen Fällen zuverlässig feststellen, wem ein Grundstück gehört.

Stand: Juli 2026

Quellen:

• Grundbuchordnung (GBO)
• Bürgerliches Gesetzbuch
• Landesvermessungsämter
• BORIS Deutschland