Ein Erbe ist immer mit dem Verlust eines Menschen verbunden. In dieser emotionalen Zeit werden durch die unerwartete Erbschaft einer Immobilie viele Fragen aufgeworfen. Klar ist, dass ein geerbtes Haus bzw. eine Wohnung nicht nur Vermögenszuwachs bedeutet, sondern auch Verpflichtungen mit sich bringt. Um das Beste aus dem Erbfall zu machen, ist es notwendig, sich proaktiv mit allen Facetten des Themas auseinanderzusetzen – vom Testament über den Erbschein bis zur Erbschaftsteuer.
Plötzlich Immobilie geerbt: Was Erben beachten müssen im Umgang mit Grundbuch, Erbschein und Co.
Das Erbe einer Immobilie kann zunächst überwältigend sein. Doch mit den richtigen Schritten schaffen Sie eine solide Basis, um die Erbschaft vollständig zu erfassen und die nächsten Schritte in Angriff zu nehmen, sodass Sie Ihr neues Eigentum optimal nutzen können.
Zunächst identifizieren Sie einmal genau, was zu Ihrem Erbe gehört. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus? Oder sind Sie nun Besitzer einer Wohnung und wenn ja, ist diese aktuell vermietet oder steht sie leer?
In manchen Fällen kann es auch sinnvoll sein, die Erbschaft auszuschlagen. Ist die Immobilie mit hohen Grundschulden oder Hypotheken belastet, sollten Sie überlegen, ob Sie diese wirklich übernehmen wollen. Sobald Sie von der Erbschaft erfahren haben, müssen Sie die Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen gegenüber dem Nachlassgericht erklären.
Um die rechtlichen Rahmenbedingungen und insbesondere die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer und sonstige Verbindlichkeiten zu klären, ist der Gang zum Notar oder zu einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt durchaus empfehlenswert. Diese Experten können Ihnen nicht nur die Fragen beantworten, welche Kosten beim Erben eines Hauses entstehen. Sie helfen Ihnen auch, einen Katasterauszug beim Grundbuchamt zu erhalten, der Ihnen einen klaren Überblick über die Eigentumsverhältnisse verschafft und informieren Sie zur Eigentumsumschreibung, sodass Sie als Eigentümer der geerbten Immobilie im Grundbuch stehen. Damit Sie die Umschreibung vornehmen können, müssen Sie einen Erbschein beim Amtsgericht beantragen. Dieser dient als Nachweis Ihrer Erbrechte. Wenn Sie im notariellen Testament als Alleinerbe eingesetzt sind und keine Unklarheiten über Ihre Erbberechtigung bestehen, kann unter Umständen auf einen Erbschein verzichtet werden.
Das zuständige Finanzamt kann Ihnen in Sachen Erbschaftssteuer ebenso weiterhelfen. Dort erfahren Sie, in welcher Höhe Steuern anfallen und welche Freibeträge Sie eventuell in Anspruch nehmen können.
Detaillierte Bewertung des Nachlasses: Bestandsaufnahme der geerbten Immobilie
Nachdem Sie sich einen ersten Überblick über Ihr geerbtes Eigentum verschafft und ggf. bereits Expertenrat eingeholt haben, wird es Zeit für eine genauere Prüfung der Immobilie. Um den aktuellen Zustand realistisch zu erfassen, nehmen Sie die Unterstützung von einem spezialisierten Gutachter oder Bausachverständigen in Anspruch.
Bei der Bestandsaufnahme des geerbten Hauses zeigt sich dann, wo Handlungsbedarf besteht – sei es in Form von Sanierungen wie z. B. Fassadendämmung und Fensteraustausch oder dringenden Renovierungsarbeiten. Für die nötigen Modernisierungsmaßnahmen erstellen Sie am besten einen Kostenplan, damit Sie anstehende Ausgaben an der geerbten Immobilie gut kalkulieren können.
Der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie spielt eine zentrale Rolle, sei es für die genaue steuerliche Berechnung, das Auszahlen von Miterben oder für den Fall, dass Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen. Ein professionell erstelltes Immobiliengutachten ist hierbei Gold wert: Es liefert Ihnen nicht nur eine genaue Wertermittlung, sondern gibt auch Sicherheit und Klarheit für die nächsten Schritte.
Einziehen, vermieten oder verkaufen: Ihre Optionen als Eigentümer, wenn Sie eine Immobilie erben
Die Immobilie gehört jetzt Ihnen und Sie können entscheiden, ob Sie das geerbte Haus verkaufen, dort selbst einziehen oder es vermieten. Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Vorzüge, aber auch Nachteile. Wägen Sie die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten gründlich ab und nehmen Sie sich Zeit. Denn selbstverständlich sollte es in erster Linie Ihr Ziel sein, eine Entscheidung zu treffen, die gut zu Ihren persönlichen Lebensumständen, finanziellen Möglichkeiten und individuellen Wünschen für die Zukunft passt.
Eigennutzung: Immobilie behalten und ein Zuhause daraus machen
Der Gedanke, selbst das Haus oder die Wohnung zu bewohnen, liegt nahe, insbesondere wenn emotionale Bindungen eine Rolle spielen oder finanzielle Vorteile winken. Allerdings ist zu bedenken, dass ein Umzug nicht nur eine Frage des Gefühls ist, sondern auch finanzielle und organisatorische Aspekte mit sich bringt. Insbesondere wenn bisherige Mietkosten für Sie wegfallen würden, kann die Selbstnutzung des geerbten Hauses eine durchaus sinnvolle Option sein. Trotzdem sollten Sie die ggf. notwendigen Investitionen für Renovierungen oder Modernisierungen in Ihre Überlegungen zum Wohnsitz einbeziehen. Und auch die laufenden Kosten von Haus- bzw. Wohnungseigentümern sind nicht zu unterschätzen.
Vermietung: Einnahmen durch Mieter generieren
Eine schnelle Lösung ist es, wenn Sie Ihre geerbte Wohnung vermieten oder für ein geerbtes Haus solvente Mieter suchen. Die monatlichen Mieteinnahmen können dann zur Finanzierung von Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie beitragen. Ob die Bausubstanz und die Ausstattung der Immobilie den heutigen Standards und Mietererwartungen entsprechen, sollten Sie vorab klären. Gegebenenfalls sind bereits vor der Vermietung Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, um den Zustand der Immobilie zu steigern und eine angemessene Miete zu erzielen. Die Investitionen für die Modernisierung können dann entweder finanziert oder aus Eigenmitteln geleistet werden.
Doch Vorsicht: Als Vermieter übernehmen Sie auch Verantwortung und Pflichten. Lassen Sie sich deswegen im Vorfeld lieber ausführlich dazu beraten, ob das Vermieten der geerbten Immobilie für Sie überhaupt infrage kommt. Wenn Sie ein größeres Objekt geerbt haben, beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, ist es eventuell sinnvoll, eine Hausverwaltung zu beauftragen, um Sie als Erben bei Anliegen Ihrer Mieter zu entlasten.
Geerbtes Haus verkaufen: Liquidität schaffen
Wenn Sie keinen Eigennutzen aus der Immobilie ziehen können oder wollen, bietet sich ein Verkauf an. Mit dem Erlös können Sie die Erbschaftssteuer begleichen (sofern der Verkehrswert der Immobilie den gesetzlich festgelegten Freibetrag überschreitet) oder in eigene Projekte investieren. Prüfen Sie zunächst die aktuelle Marktsituation. Wir empfehlen außerdem, einen erfahrenen Immobilienmakler für das Finden neuer Eigentümer zu beauftragen. Dieser kann den Wert des Hauses gut einschätzen und Ihnen helfen, den besten Preis beim Verkauf zu erzielen.
Gut zu wissen: Liegen weniger als zehn Jahre zwischen dem Kauf und dem Verkauf der geerbten Immobilie, kann auf den Gewinn eine Spekulationssteuer anfallen. Wenn Sie diese umgehen wollen, sollten Sie diese Frist – gerechnet ab dem Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs durch den Erblasser bzw. dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags für das Grundstück – unbedingt im Auge halten.
Leerstand: Immobilie erben und erst einmal nicht nutzen
Gerade wenn rechtliche Fragen ungeklärt sind oder bei einer Erbengemeinschaft Streitigkeiten vorliegen, kann ein vorübergehender Leerstand die einzige Lösung sein. Das ist selbstverständlich immer der ungünstigste Fall, denn unbewohnte Immobilien werden häufiger Ziel von Vandalismus oder Einbrüchen, verfallen schneller und verlieren dadurch automatisch an Wert. Außerdem müssen laufende Kosten wie z. B. die Grundsteuer auch bei Leerstand beglichen werden.
Baufälliges Haus geerbt? So schöpfen Sie das Potenzial der Immobilie trotzdem aus
Die Frage nach Vermietung, Verkauf oder Eigennutzung stellt sich zunächst nicht, sofern das Immobilienerbe starke Mängel aufweist und nicht bewohnbar ist. Aber selbst wenn Sie ein baufälliges Haus geerbt haben, ist dies kein Grund, das Erbe vorschnell auszuschlagen und auf langfristigen Kapitalzuwachs zu verzichten. Stattdessen gibt es mehrere Herangehensweisen, den Objektwert zu steigern.
Option 1: Kernsanierung
Wenn Sie ein baufälliges Haus geerbt haben, kann eine Kernsanierung zum Erhalt des Gebäudes notwendig sein, um es wieder in einen bewohnbaren Zustand zu bringen. Solch intensive Sanierungsmaßnahmen reichen von neuen Elektroinstallationen bis zur Dachdämmung, um die Energieeffizienz des Altbaus zu verbessern. Ja, Kernsanierungen sind mit erheblichen Kosten verbunden, die ein entsprechendes finanzielles Budget voraussetzen. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten sorgt eine erhebliche Wertsteigerung dafür, dass Sie das geerbte Haus wahrscheinlich besser und zu einem attraktiven Preis verkaufen bzw. vermieten können. Sofern Sie nach der Kernsanierung nicht vorhaben selbst einzuziehen.
Option 2: Modernisierung
Modernisierungsarbeiten dienen, anders als eine Kernsanierung, nicht dem Erhalt der Bausubstanz, sondern der Steigerung des Wohnkomforts. Vor allem, wenn Sie planen, selbst in die Immobilie einzuziehen, sind energetische Optimierungen oder gestalterische Maßnahmen z. B. zum altersgerechten Wohnen sinnvolle Investitionen. Modernisierungen können eine Wertsteigerung der geerbten Immobilie zur Folge haben, wenn auch geringer als bei Sanierungsarbeiten.
Option 3: Abriss und Neubau
Manchmal ist ein Abriss die wirtschaftlichste und sinnvollste Lösung, insbesondere dann, wenn die Kosten für eine Sanierung den späteren Wert übersteigen würden. Ein solcher Abriss mag Ihnen emotional zwar schwerfallen, er bietet jedoch auch Chancen. Beim anschließenden Neubau können Sie Ihre individuellen Wünsche in Sachen Design, Raumaufteilung und Energieeffizienz uneingeschränkt umsetzen und sich Ihr eigenes Traumhaus bauen.
Rat vom Profi einholen
Da sowohl der Abriss und Neubau eines baufälligen Hauses, das Sie geerbt haben, aber auch die Kernsanierung oder Modernisierung umfangreiche Maßnahmen sind, sollten Sie sich unbedingt ausreichend beraten lassen. Ein Experte kann am besten beurteilen, welches Vorgehen das richtige ist. So vermeiden Sie Fehlentscheidungen, die Sie im Nachhinein eventuell bereuen. Holen Sie sich auch eine Zweitmeinung ein.
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Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich eine Wohnung oder ein Haus erbe?
Grundsätzlich müssen Sie Ihr Immobilienerbe versteuern. Erbschaftssteuer fällt dabei unabhängig vom Verwandtschaftsgrad an. Allerdings gibt es einen Freibetrag, dessen Höhe wiederum vom Verwandtschaftsgrad zum Verstobenen abhängt. Erst wenn der Wert des geerbten Hauses diesen Freibetrag übersteigt, wird sie fällig.
Da die Höhe an den Wert des Objekts gebunden ist, ist die Erbschaftssteuer für ein altes Haus in ländlicher Lage in der Regel niedriger als für moderne Immobilien in begehrten Wohngegenden.
Welche Kosten entstehen bei der Erbschaft eines Hauses noch?
Neben der Erbschaftssteuer fürs Haus sind Sie auch für den Unterhalt der Immobilie zuständig. Sie müssen also dafür sorgen, dass die laufenden Kosten wie Heizungs- sowie Stromabschläge, Wasser, Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudeversicherung etc. forthin beglichen werden. Sofern der Haushalt geräumt werden muss, fallen Kosten für die Entrümpelung, Entsorgung oder Lagerung an. Für den Fall, dass die geerbte Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, sind Sie auch zur Tilgung der monatlichen Raten der Baufinanzierung verpflichtet. Vorausgesetzt, es gibt keine Restschuldversicherung.
Je nachdem, ob Sie als Erbe für Renovierungen, Sanierungen oder zur Bezahlung der Erbschaftssteuer einen Immobilien- bzw. Modernisierungskredit aufnehmen möchten, können Sie als Alleinerbe unter Umständen das Haus oder die geerbte Eigentumswohnung bei der Bank beleihen. Ob eine entsprechende Finanzierung vergeben wird, hängt einerseits vom Immobilienwert und andererseits von der Ihrer Bonität ab.
Nicht zu unterschätzen: Der emotionale Aspekt bei Erbengemeinschaft
Emotional kann es zur Belatung werden, wenn man ein Haus erbt. Gerade dann, wenn Sie nicht als Alleinerbe Immobilie und Grundstück verwalten können. Sofern möglich, bewahren Sie einen kühlen Kopf und wägen Sie den emotionalen Wert und dessen praktischen Nutzen gegeneinander ab. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, können familiäre Spannungen auftreten. Typische Beispiele für Schwierigkeiten in Erbgemeinschaften sind:
- Uneinigkeit zum Umgang mit der Immobilie
- bestehende Erbengemeinschaft ein Erbe wohnt im Haus
- Haus erben und Geschwister auszahlen müssen
- mehrere Erben möchten in Immobilie einziehen
- Zeitverzug, wenn Sie Erben auszahlen und Haus verwalten müssen
Falls Sie trotz intensiver Gespräche untereinander keine gütliche Einigung für vorliegende Probleme finden, ist gerade bei Erbangelegenheiten eine professionelle Mediation erfolgversprechend. Hierbei begleitet Sie ein unabhängiger Mediator dabei, eine außergerichtliche Lösung zu erlangen, die für alle Beteiligten einen annehmbaren Kompromiss darstellt.
Sollte eine Mediation im Erbstreit nicht fruchten, bleibt Ihnen leider nur der Gang zum Anwalt. Fachanwälte für Erbrecht vertreten ihre Mandanten auch bei Streitigkeiten innerhalb einer Erbgemeinschaft.
Unser Fazit zum Thema Haus geerbt was tun?
Nachdem Sie quasi über Nacht in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, heißt es zunächst: Einen kühlen Kopf bewahren. Verschaffen Sie sich einen Überblick und holen Sie sich dort Unterstützung, wo Ihre Expertise nicht ausreicht.
Danach wägen Sie gründlich ab, was mit dem geerbten Haus geschehen soll. Im Idealfall können Sie als Alleinerbe die Immobilie oder das Grundstück nach Ihren Vorstellungen selbst nutzen, vermieten oder die Immobilie verkaufen.
Erbengemeinschaften ist bei Unstimmigkeiten eine externe Schlichtung zu empfehlen, um langwierige Gerichtsverfahren zu vermeiden. Mit einem soliden Finanzplan und umsichtigem Handeln kann das Erbe einer Immobilie zum Glücksfall werden und Ihnen viele Vorteile bringen.
