Wenn Sie sich erstmals mit dem Thema Hauskauf beschäftigen, begegnen Ihnen schnell juristische Begriffe wie Auflassung und Auflassungsvormerkung. Was zunächst wie Fachchinesisch klingt, ist in Wirklichkeit der Schlüssel zum sicheren Eigentumserwerb – und gar nicht so kompliziert, wie es scheint!
Auflassung im Schnelldurchlauf
- Die Auflassung ist die rechtlich bindende Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie oder eines Grundstücks – sie muss notariell erklärt und im Grundbuch eingetragen werden.
- Die Auflassungsvormerkung hingegen ist ein früher Eintrag im Grundbuch, der das Eigentumsrecht des Käufers absichert, bevor der eigentliche Eigentumswechsel vollzogen ist.
- Ohne Vormerkung.
- Die dabei entstehenden Kosten zählen zu den Kaufnebenkosten und betragen mit den Notargebühren bis zu 2 % des Kaufpreises.
Was ist eine Auflassung?
Die Auflassung ist der Moment, in dem sich Käufer und Verkäufer im deutschen Immobilienrecht offiziell einig werden: „Ja, die Immobilie wechselt den Besitzer!“. Diese Einigung muss persönlich und gleichzeitig vor einem Notar erklärt werden. Erst dann, und nach der Eintragung im Grundbuch, sind Sie als Käufer der rechtmäßige Eigentümer.
Das Ganze ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 925 geregelt:
„Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. […]“
Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
- Die Auflassung ist die rechtlich verbindliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an der Immobilie oder dem Grundstück übergehen soll – sie wird beim Notar erklärt und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Die Auflassungsvormerkung hingegen ist ein Sicherungseintrag im Grundbuch, der schon vor dem endgültigen Eigentumsübergang eingetragen wird. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie doch an jemand anderen verkauft oder mit Schulden belastet.
Kurz gesagt: Während die Auflassung die Eigentumsübertragung möglich macht, sichert die Auflassungsvormerkung das Recht darauf ab.
Zeitliche Einordnung der Auflassung
Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung – Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags beginnt der eigentliche Eigentumsübergang erst:
- Zunächst veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – das ist Ihre rechtliche Absicherung als Käufer.
- Erst danach erfolgt die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis.
- Sobald dieser vollständig gezahlt wurde, erklären Käufer und Verkäufer gemeinsam die Auflassung beim Notar.
- Abschließend wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der gesamte Ablauf dauert in der Regel 6 bis 12 Wochen – abhängig vom Grundbuchamt und der Zahlungsabwicklung. Sobald die Eintragung erfolgt ist, sendet das Grundbuchamt nach § 55 Grundbuchordnung (GBO) entweder direkt oder über den Notar eine Eintragungsnachricht mit einem aktuellen Grundbuchauszug.
Sollten Sie nach ein paar Wochen keine Nachricht erhalten haben, können Sie sich vertrauensvoll an Ihren Notar wenden. Er kann beim Grundbuchamt den Bearbeitungsstand erfragen oder ggf. eine Zwischenmitteilung veranlassen.
Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Im Immobilienrecht ist die Auflassungsvormerkung ein unverzichtbarer Schutzmechanismus. Laut § 883 BGB sichert die Vormerkung den Anspruch auf Eigentumsübertragung oder die Änderung von Rechten an einem Grundstück gegenüber Dritten. Diese Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sorgt dafür, dass Ihr Anspruch auf das Eigentum auch dann sicher bleibt, wenn die endgültige Eintragung als Eigentümer etwas auf sich warten lässt.
Übrigens: Die Vormerkung schützt Sie als Käufer auch, falls der Verkäufer insolvent wird oder Gläubiger versuchen, auf die Immobilie zuzugreifen. Ihre Rechte bleiben durch die Vormerkung gesichert
Kosten einer Auflassungsvormerkung
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung sind gesetzlich geregelt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Hinzu kommt die notarielle Beurkundung der Auflassungserklärung, welche ebenfalls kostenpflichtig ist. Da sie Teil der Kaufnebenkosten sind, werden sie vom Käufer getragen.
- Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, üblicherweise zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises.
- Hinzu kommen etwa 0,5 % Grundbuchkosten, sodass die Gesamtkosten (Notar und Grundbuchamt) meist bei etwa 2 % des Kaufpreises liegen.
Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € können Sie also mit Gesamtkosten zwischen 5.000 und 10.000 € rechnen. Die Auflassungserklärung macht dabei nur einen Teil dieser Summe aus, in der Regel einige hundert Euro.
Dauer der Auflassungsvormerkung: Wie lange schützt die Eintragung?
Die Auflassungsvormerkung bleibt im Grundbuch bestehen, bis die Eigentumsübertragung vollständig abgeschlossen und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist. Dieser Prozess kann je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts und Erfüllung aller Vertragsbedingungen, wie der Kaufpreiszahlung, einige Wochen bis mehrere Monate dauern.
Sobald alles erledigt ist und Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehen, erfolgt die Löschung der Auflassungsvormerkung automatisch. Dann ist der formelle Eigentumsübergang abgeschlossen und Sie sind der neue Besitzer.
Rückauflassungsvormerkung: Was, wenn der Deal doch platzt?
Eine besondere Variante der Auflassungsvormerkung ist die sogenannte Rückauflassungsvormerkung. Diese wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und sichert dem Verkäufer das Recht zu, die Immobilie zurückzuverlangen, falls bestimmte vertraglich festgelegte Bedingungen nicht erfüllt werden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt oder andere wichtige Vertragspflichten verletzt.
Die Rückauflassungsvormerkung ist vergleichbar mit einer Art Sicherheitsnetz für den Verkäufer. Sollte der Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauskauf aus irgendeinem Grund scheitern, sorgt diese Vormerkung dafür, dass die Immobilie oder das Grundstück wieder an den ursprünglichen Eigentümer zurückgeht.
Auflassung beim selbstgebauten Einfamilienhaus
Wenn Sie selbst ein Einfamilienhaus bauen, betrifft die Auflassung nicht das Haus, sondern das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen. Da das Grundstück ein sogenannter „unbeweglicher Vermögensgegenstand“ ist, ist auch hier eine Auflassung vorgeschrieben. Erst wenn Sie mit dem Verkäufer beim Notar die Auflassung erklären und danach im Grundbuch eingetragen werden, gehört das Grundstück wirklich Ihnen – und damit auch alles, was später darauf steht.
Das ist entscheidend: Ohne Auflassung kein Eigentum, keine Baugenehmigung, keine Kreditsicherheit. Besonders bei Grundstückskäufen von Gemeinden oder Projektentwicklern ist dieser Schritt zentral, um den Hausbau rechtlich sicher zu starten.
Grundschuld und Auflassungsvormerkung: So sichern Sie Ihre Rechte
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, wird oft eine Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Sie ist quasi wie ein Pfand, dass die Bank im Grundbuch eintragen lässt. Sollten Sie den Kredit nicht zurückzahlen können, darf die Bank das Haus verkaufen, um das geliehene Geld zurückzubekommen.
Die Auflassungsvormerkung spielt hier eine entscheidende Rolle und sichert ihr Anrecht auf das Haus. Selbst wenn die Grundschuld für die Bank eingetragen wird, haben Sie durch die Auflassungsvormerkung Vorrang. Das bedeutet: Ihre Rechte als Käufer auf Eigentumsübertragung sind durch die Vormerkung gesichert, auch wenn bereits eine Grundschuld eingetragen wird.
Diese Rangfolge im Grundbuch schützt Sie davor, dass Ihre Ansprüche durch die Grundschuld beeinträchtigt werden. So wird sichergestellt, dass der Eigentumsübergang reibungslos abläuft, selbst wenn Darlehenssicherheiten ins Spiel kommen.
Was bedeutet „Rang“ im Grundbuch?
Der Rang im Grundbuch legt fest, welches Recht Vorrang hat, wenn mehrere Rechte an derselben Immobilie eingetragen sind. Entscheidend ist das Eintragungsdatum: Wer zuerst im Grundbuch steht, hat im Zweifel das stärkere Recht – zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung. So schützt etwa eine frühere Auflassungsvormerkung den Käufer vor später eingetragenen Gläubigern oder Grundpfandrechten.
Schenkung einer Immobilie: Auflassungsvormerkung ohne Kaufvertrag
Auch wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Diese Vormerkung sorgt dafür, dass die Schenkung tatsächlich vollzogen wird und niemand anderes plötzlich Rechte an der Immobilie erwirbt, bevor der Eigentumsübergang abgeschlossen ist. Der Ablauf ähnelt dem beim Kaufvertrag: Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Beschenkten auf die Immobilie, bis dieser offiziell als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.
Muss ich beim Erbe eine Auflassung berücksichtigen?
Im Unterschied zum Immobilienkauf ist beim Erbfall keine Auflassung nötig. Das liegt daran, dass das Eigentum an der Immobilie mit dem Tod des Erblassers automatisch auf den oder die Erben übergeht – kraft Gesetzes, ohne Vertrag oder Notartermin. Der Erbe muss lediglich den Eigentumswechsel im Grundbuch beantragen, meist durch Vorlage eines Erbscheins oder Testaments mit Eröffnungsprotokoll. Erst dann wird der Erbe offiziell als Eigentümer geführt – mit allen Rechten und Pflichten.
Fazit: Mit Auflassung und Vormerkung sicher ins neue Zuhause
Die Auflassung und die Auflassungsvormerkung sind unverzichtbare Bestandteile des Immobilienkaufs in Deutschland. Sie bieten sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer rechtliche Sicherheit und sorgen dafür, dass der Eigentumsübergang ordnungsgemäß und geschützt erfolgt. Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird sichergestellt, dass Ihr Eigentumsrecht auch bei Verzögerungen nicht verloren geht.
