Wenn Sie sich erstmals mit dem Thema Hauskauf beschäftigen, begegnen Ihnen schnell juristische Begriffe wie Auflassung und Auflassungsvormerkung. Was zunächst wie Fachchinesisch klingt, ist in Wirklichkeit der Schlüssel zum sicheren Eigentumserwerb – und gar nicht so kompliziert, wie es scheint!
Was ist eine Auflassung?
Die Auflassung ist der Moment, in dem sich Käufer und Verkäufer im deutschen Immobilienrecht offiziell einig werden: „Ja, die Immobilie wechselt den Besitzer!“. Diese Einigung muss persönlich und gleichzeitig vor einem Notar erklärt werden. Erst dann, und nach der Eintragung im Grundbuch, sind Sie als Käufer der rechtmäßige Eigentümer.
Das Ganze ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 925 geregelt:
„Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. […]“
Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
Stellen Sie sich die Auflassung als den Moment vor, in dem Sie endlich die Schlüssel zu Ihrem neuen Haus in der Hand halten. Die Auflassungsvormerkung hingegen ist wie ein großes, leuchtendes Schild am Eingang des Hauses, das jedem sagt: „Dieses Haus ist reserviert – es wird bald mir gehören!“
Diese Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihr Recht als Käufer ab, selbst wenn der eigentliche Eigentumsübergang noch ein bisschen dauert. So kann der Verkäufer das Haus nicht plötzlich an jemand anderen verkaufen oder es mit neuen Schulden belasten.
Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Im Immobilienrecht ist die Auflassungsvormerkung ein unverzichtbarer Schutzmechanismus. Laut § 883 BGB sichert die Vormerkung den Anspruch auf Eigentumsübertragung oder die Änderung von Rechten an einem Grundstück gegenüber Dritten. Diese Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sorgt dafür, dass Ihr Anspruch auf das Eigentum auch dann sicher bleibt, wenn die endgültige Eintragung als Eigentümer etwas auf sich warten lässt.
Damit verhindert die Vormerkung, dass Dritte während dieser Zeit irgendwelche Rechte an der Immobilie erwerben können, die Ihre Pläne durchkreuzen könnten. Für Sie als Käufer bedeutet das: rechtliche Sicherheit bis zur finalen Abwicklung des Immobilienkaufs.
Dauer der Auflassungsvormerkung: Wie lange schützt die Eintragung?
Die Auflassungsvormerkung bleibt im Grundbuch bestehen, bis die Eigentumsübertragung vollständig abgeschlossen und der Käufer, also Sie, als neuer Eigentümer eingetragen ist. Dieser Prozess kann je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts und Erfüllung aller Vertragsbedingungen, wie der Kaufpreiszahlung, einige Wochen bis mehrere Monate dauern.
Sobald alles erledigt ist und Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehen, erfolgt die Löschung der Auflassungsvormerkung automatisch. Dann ist der Prozess abgeschlossen und Sie sind endlich der rechtmäßige Besitzer Ihres neuen Heims.
Rückauflassungsvormerkung: Was, wenn der Deal doch platzt?
Eine besondere Variante der Auflassungsvormerkung ist die sogenannte Rückauflassungsvormerkung. Diese wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und sichert dem Verkäufer das Recht zu, die Immobilie zurückzuverlangen, falls bestimmte vertraglich festgelegte Bedingungen nicht erfüllt werden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt oder andere wichtige Vertragspflichten verletzt.
Man kann sich die Rückauflassungsvormerkung also wie ein Sicherheitsnetz für den Verkäufer vorstellen. Sollte der Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauskauf aus irgendeinem Grund scheitern, sorgt diese Vormerkung dafür, dass die Immobilie oder das Grundstück wieder an den ursprünglichen Eigentümer zurückgeht.
Kosten einer Auflassungsvormerkung bzw. -erklärung
Die notarielle Beurkundung der Auflassungserklärung ist kostenpflichtig und in der Regel trägt der Käufer diese Kosten. Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, da sie in Deutschland prozentual basierend auf dem Immobilienwert berechnet werden.
Im Durchschnitt betragen die Notarkosten für einen Immobilienkauf, einschließlich der Auflassungserklärung, etwa 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von bspw. 500.000 € können Sie also mit Gesamtkosten zwischen 5.000 und 7.500 € rechnen. Die Auflassungserklärung macht dabei nur einen Teil dieser Summe aus, in der Regel einige hundert Euro.
Diese Gebühren zählen zu den Kaufnebenkosten der Immobilie, die der Käufer berücksichtigen muss. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es immer ratsam, sich vorab eine detaillierte Kostenschätzung vom Notar geben zu lassen.
Grundschuld und Auflassungsvormerkung: So sichern Sie Ihre Rechte
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, wird oft eine Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Sie ist quasi wie ein Pfand, dass die Bank im Grundbuch eintragen lässt. Sollten Sie den Kredit nicht zurückzahlen können, darf die Bank das Haus verkaufen, um das geliehene Geld zurückzubekommen.
Die Auflassungsvormerkung spielt hier eine entscheidende Rolle und sichert ihr Anrecht auf das Haus. Selbst wenn die Grundschuld für die Bank eingetragen wird, haben Sie durch die Auflassungsvormerkung Vorrang. Das bedeutet: Ihre Rechte als Käufer auf Eigentumsübertragung sind durch die Vormerkung gesichert, auch wenn bereits eine Grundschuld eingetragen wird.
Diese Rangfolge im Grundbuch schützt Sie davor, dass Ihre Ansprüche durch die Grundschuld beeinträchtigt werden. So wird sichergestellt, dass der Eigentumsübergang reibungslos abläuft, selbst wenn Darlehenssicherheiten ins Spiel kommen.
Schenkung einer Immobilie: Auflassungsvormerkung ohne Kaufvertrag
Auch wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Diese Vormerkung sorgt dafür, dass die Schenkung tatsächlich vollzogen wird und niemand anderes plötzlich Rechte an der Immobilie erwirbt, bevor der Eigentumsübergang abgeschlossen ist. Der Ablauf ähnelt dem beim Kaufvertrag: Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Beschenkten auf die Immobilie, bis dieser offiziell als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.
Fazit: Mit Auflassung und Vormerkung sicher ins neue Zuhause
Die Auflassung und die Auflassungsvormerkung sind unverzichtbare Bestandteile des Immobilienkaufs in Deutschland. Sie bieten sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer rechtliche Sicherheit und sorgen dafür, dass der Eigentumsübergang ordnungsgemäß und geschützt erfolgt. Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird sichergestellt, dass Ihr Eigentumsrecht auch bei Verzögerungen nicht verloren geht.
