Ablauf beim Hauskauf: Checkliste & Guide für Erstkäufer einer Immobilie

Sie stehen vor einem Hauskauf und fühlen sich überfordert? Keine Sorge, so geht es vielen Erstkäufern. Schließlich haben Sie es mit einer der größten Investitionen Ihres Lebens zu tun. Umso wichtiger ist es, den Ablauf des Hauskaufs strukturiert anzugehen und alle Aspekte im Blick zu behalten. Mit unserem großen Guide behalten Sie den Überblick und können Ihren Hauskauf reibungslos abwickeln.

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Checkliste Hauskauf: Schritt für Schritt durch den Ablauf

Von der ersten Besichtigung bis zum Eigentumsübergang vergehen etwa vier bis sechs Monate, oft auch mehr. Da ist Geduld gefragt. Um den zeitlichen Ablauf des Immobilienkaufs gerade als Erstkäufer besser abschätzen zu können, orientieren Sie sich einfach an unserer Checkliste.

Budgetplanung und Preisberechnung

Zuallererst müssen Sie herausfinden, wieviel Haus Sie sich überhaupt leisten können. Machen Sie sich einen peniblen Überblick Ihrer finanziellen Situation inklusive Eigenkapital (20-30 % des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten) und maximal stemmbarer Kreditrate sowie optionaler Fördermöglichkeiten. Ein Haushaltsbuch schafft hier Abhilfe: Halten Sie fest, wie viel Sie monatlich einnehmen, wie hoch Ihre Ausgaben sind und welcher Betrag am Ende übrigbleibt.

Je mehr Eigenkapital ich einbringe und je weiter ich von 100% Finanzierung wegkomme, desto günstiger ist in der Regel der Zinssatz.

Objektsuche und Besichtigung des Hauses

Die Haussuche kann sich ganz schön ziehen. Schließlich wollen Sie beim Eigenheim möglichst wenige Kompromisse eingehen. Finden Sie endlich ein interessantes Objekt, geht es an die Besichtigung. Besichtigen Sie das Objekt – eventuell mit einem Gutachter – ruhig mehrmals, bis Sie sich wirklich sicher sind. Sobald Sie Ihren Favoriten gefunden haben, können Sie beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen. Dort erhalten Sie Informationen über Eigentümer, Grunddienstbarkeiten und Beschränkungen sowie Hypotheken und Grundschulden. Im Baulastenverzeichnis können Sie nachsehen, ob auf dem Grundstück öffentlich-rechtliche Verpflichtungen bestehen (z. B. Wege- und Stellplatzrechte).

Baufinanzierung für Immobilienkauf sichern

Sie holen Finanzierungsangebote unterschiedlicher Institute ein oder sichern sich eine professionelle Baufinanzierungsberatung. Je nach Bank kann es bis zur Finanzierungszusage etwa 4 bis 8 Wochen dauern. Sobald die Zusage für den Hauskredit vorliegt und die Vertragskonditionen festgehalten wurden, folgt die Terminvereinbarung beim Notar. Sollten Sie noch auf der Suchen nach der idealen Baufinanzierung für den Erwerb Ihrer Traumimmobilie sein, beraten wir Sie gerne unverbindlich dazu.

Kaufvertrag beim Notar unterschreiben

Damit der Hauskauf rechtlich wirksam ist, legen Sie beim Notar Ihre Finanzierungszusage der Bank vor und unterschreiben den Kaufvertrag: Der Notar liest den Kaufvertrag Wort für Wort vor, Sie stellen eventuelle Fragen und schlussendlich unterzeichnen mit Käufer und Verkäufer beide Parteien.

Zahlung von Kaufpreis, Nebenkosten und Grunderwerbsteuer

Jetzt geht’s ans Geld. Nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen hat, überweisen Sie die vertraglich festgehaltene Summe an den Verkäufer. Neben dem Kaufpreis fallen nun auch die Kaufnebenkosten an: Die Grunderwerbsteuer ist ans Finanzamt zu entrichten. Gebühren für das Grundbuchamt, Maklerkosten und Notarkosten werden ebenfalls fällig. Die jährliche Grundsteuer wird erst nach der Umschreibung der Immobilie durch das Finanzamt erhoben.

Schlüssel entgegennehmen

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises sind Sie schon bald offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nun vereinbaren Sie mit dem Verkäufer einen Termin für die Schlüsselübergabe. Endlich! Baufinanzierungsexperte Dirk Mendritzki rät: "Werfen Sie bei der Schlüsselübergabe aber noch einmal einen Blick auf Ihre neue Immobilie, ob sich am Zustand etwas verändert hat. Ist etwas kaputt gegangen beim Umzug vielleicht, was man nachher noch mit dem Verkäufer besprechen müsste?" Klären Sie mögliche Auffälligkeiten direkt mit dem Hausverkäufer. Ansonsten: Herzlichen Glückwunsch zum Immobilienkauf!

Experten-Interview mit Finanzierungsvermittler Sascha Becker

Im Gespräch mit Finanzierungsvermittler Sascha Becker von der Fiscors GmbH (18+ Jahre Praxiserfahrung) sprechen wir über realistische Budgetplanung, typische Kaufnebenkosten, häufige Zinsfallen sowie Fördermöglichkeiten wie „Jung kauft Alt“ und KfW-Programme. Außerdem klären wir die Frage, wann ein sinnvoller Zeitpunkt für den Hauskauf sein kann.

Oftmals wird man vom Verkäufer unter Druck gesetzt […] und da sollte man nicht um jeden Preis mitgehen.

Immobilie erwerben: Was muss ich beim Hauskauf beachten?

Bevor es zum Guide geht, kommt hier ein kurzer Realitätscheck für das richtige Mindset beim Kaufprozess:

• Finanzen realistisch planen: Legen Sie Ihr Budget früh fest und prüfen Sie genau, wie viel Kredit Sie tragen können. Nur so wissen Sie, in welcher Preisklasse sich die Immobiliensuche überhaupt lohnt. Denken Sie daran: Nicht nur der Kaufpreis muss am Ende beglichen werden, sondern auch Nebenkosten, Modernisierungen und laufende Ausgaben.
• Nicht an Beratern sparen: Ein Hauskauf ist kein Solo-Projekt. Holen Sie sich Profis ins Boot. Makler, Gutachter, Anwalt, Architekt, Finanz- und Energieberater – ein kompetentes Netzwerk von Fachleuten schützt Sie vor Fehlinvestitionen.
• Substanz vor Optik prüfen: Der erste Eindruck – frisch gestrichene Wände, schöne Böden, moderne Fliesen – zählt natürlich. Noch wichtiger ist jedoch die Substanz: Dach, Fassade, Fundament, Heizung, Feuchtigkeit und Schimmel. Diese Punkte entscheiden über teure Sanierungen.
• Renovierungsbedarf realistisch kalkulieren: Bad, Fenster oder Elektrik kosten schnell mehr, als viele Käufer erwarten. Wer ohne Eigenleistung saniert, sollte großzügige Puffer von 20–30 % einplanen.
• Vermeiden Sie übereilte Entscheidungen: Sie wollen möglichst schnell in die eigenen vier Wände – das ist verständlich. Bleiben Sie trotzdem geduldig und überstürzen Sie nichts. Der Kaufprozess ist eben oft stressig und langwierig. Viele Käufer sehen sich dutzende Objekte an, bevor sie zuschlagen können.
• Wissen ist Macht: Informieren Sie sich vorab über Markt, Preise und Finanzierungsmöglichkeiten. Sprechen Sie mit anderen Hauskäufern. Das nimmt Unsicherheiten und hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen.
• Denken Sie an morgen: Überlegen Sie, wie sich Ihre Lebenssituation verändern könnte. Wird die Familie größer? Brauchen Sie irgendwann ein Homeoffice? Oder wird eine seniorengerechte Umgebung notwendig? Ein Zuhause sollte mitwachsen und Platz für Ihre Zukunft bieten.
• Die Lage macht den Unterschied: Achten Sie auf die Nachbarschaft, die Infrastruktur und geplante Entwicklungen. Eine tolle Immobilie bringt nur dann wirklich Glück, wenn auch die Gegend zu Ihrem Lebensstil passt und Ihnen genügend Möglichkeiten bietet. Ein Haus kann umgebaut werden, an der Lage ist jedoch nichts zu ändern.

Wenn ich in einer schlechten Lage ein Haus umfangreich modernisiere, bekomme ich die Kosten, die ich reingesteckt habe, in der Regel nicht mehr raus.

Kostenloser Guide zur eigenen Immobilie

Beim Hauskauf geht es um viel Geld und um wichtige Entscheidungen. Wo fange ich an, welche Schritte gehe ich in welcher Reihenfolge und wie vermeide ich teure Fehler? Diese und noch mehr Fragen beantwortet folgender große Guide.

• Nutzen Sie unsere jahrelange Erfahrung in der Branche, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
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