Ein Haus kauft man nicht jeden Tag – und schon gar nicht aus der Portokasse. Der Weg ins Eigenheim beginnt daher oft mit Unsicherheit. Umso wichtiger ist eine solide Finanzierung. Wir erklären in 5 Schritten, wie man ein Haus finanziert und worauf es ankommt.
Haus finanzieren im Schnelldurchlauf
- Eine Hausfinanzierung besteht aus mehreren klaren Schritten – von der Budgetplanung bis zur Auszahlung des Kredits.
- Entscheidend ist, realistisch zu kalkulieren und frühzeitig zu klären, wie viel Immobilie tatsächlich finanzierbar ist.
- Die Wahl der passenden Finanzierungsform hängt stark von der persönlichen Lebenssituation ab (Annuitätendarlehen, Förderkredite oder auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind möglich).
- Beim Immobilienpreis selbst gibt es oft Spielraum. Wenn Sie verhandeln, können Sie Kreditbedarf und Monatsrate deutlich senken.
- Mit guter Vorbereitung, soliden Zahlen und den richtigen Partnern wird aus dem Traum vom Eigenheim ein planbares Projekt.
Schritt 1: Wie viel Haus gibt das Budget her?
Bevor es an konkrete Angebote oder Finanzierungsmodelle geht, steht eine zentrale Frage im Raum: Wie viel Haus ist überhaupt drin? Die Antwort hängt im Wesentlichen von Ihrem monatlich verfügbaren Nettoeinkommen und Ihren Fixkosten ab. Daraus ergibt sich ein möglicher Kreditrahmen.
So viel Kredit ist drin
Als grobe Faustregel gilt: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 30 bis 35 % des Nettoeinkommens betragen. Gehen Sie darüber hinaus, riskieren Sie finanzielle Einschränkungen im Alltag oder eine sehr lange Laufzeit.
Mindestens die Kaufnebenkosten (etwa 10–15 % des Kaufpreises) sollten Sie als Eigenkapital einbringen. Für eine solide Finanzierung empfehlen wir mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.
Umfangreiche Informationen zum Thema, eine Beispielrechnung und Insights zu Zins und Tilgung finden Sie in unserem Artikel: Kann ich mir mein Traumhaus leisten?
Finanzierungsrechner
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Monatliches Nettoeinkommen
Monatliche Ausgaben
Finanzierungsübersicht
Eigenkapital
Gewünschte monatliche Rate
Maximale Finanzierungssumme
Schritt 2: Die passende Immobilie & Hausfinanzierung
Die finanziellen Möglichkeiten sind klar. Jetzt beginnt die eigentliche Suche nach dem Traumhaus oder Bauland und der passenden Finanzierung. Beides hängt eng zusammen: Der Kaufpreis bestimmt den Finanzierungsbedarf, während die Finanzierung vorgibt, wie viel Haus realistisch ist. Deshalb lohnt es sich, schon während der Immobiliensuche Angebote zu vergleichen und wichtige Unterlagen vorzubereiten.
Das perfekte Grundstück und Haus
Lage, Größe und Zustand sind die wichtigsten Faktoren bei der Grundstückssuche und dem Hauskauf. Ob Neubau oder Bestandsimmobilie, Stadt oder Land: Hauptsache es passt zu Ihnen und Ihrem Budget. Online-Plattformen, Makler oder Gemeinden helfen bei der Grundstückssuche oder dabei, den Eigentümer zu ermitteln. Behalten Sie den finanziellen Rahmen im Blick – vor allem, wenn mehr Ausgaben etwa für energetische Sanierung, Kernsanierung oder Ähnliches bereits bei der Besichtigung absehbar sind.
Das kann schnell für zusätzliche Kosten nach dem Hauskauf sorgen:
Viele Immobilien werden mit Puffer nach oben angeboten. Bei Altbauten oder langer Inseratsdauer lohnt es sich, gezielt in die Preisverhandlung zu gehen. Damit können Sie Eigenkapital sparen sowie die Kreditsumme und die damit verbundene monatliche Rate senken.
Die Möglichkeiten der Hausfinanzierung
Ist das Traumhaus im Preisrahmen gefunden, stellt sich die nächste große Frage: Wie soll es finanziert werden? Die passende Finanzierung wählen Sie anhand Ihrer persönlichen Bedürfnisse und Ihres finanziellen Spielraums.
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Finanzierung |
Eigenschaften |
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Annuitätendarlehen: Wer Wert auf Planungssicherheit legt |
Feste Monatsrate, stabile Zinsen, Sondertilgung möglich |
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Volltilgerdarlehen: Wer alles in einem Rutsch abbezahlen will |
Keine Anschlussfinanzierung, maximale Zinssicherheit |
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KfW-Förderdarlehen: Wer energieeffizient bauen oder kaufen möchte |
Staatlich gefördert, niedrige Zinsen, tilgungsfreie Jahre |
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Schritt 3: Hausfinanzierung abschließen
Die Entscheidung ist gefallen und das passende Finanzierungsangebot liegt vor? Dann wird es jetzt verbindlich. Mit dem Finanzierungsantrag gehen Ihre Unterlagen gesammelt zur Bank. Dazu gehören in der Regel Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Objektunterlagen und ein Nachweis über das Eigenkapital.
Nach der Prüfung durch die Bank folgt der Kreditvertrag. Erst mit der Unterschrift beider Seiten wird die Finanzierung offiziell bestätigt. Die Konditionen – also Zinsen, Tilgung, Laufzeit und Sondertilgungsmöglichkeiten – sind nun verbindlich festgelegt.
Wichtig: Nach der Kreditzusage geben einige Banken eine Bindefrist von zwei bis vier Wochen oder länger vor, innerhalb derer der Kaufvertrag notariell abgeschlossen sein sollte. Es ist daher sinnvoll, den Notartermin und die Fristen mit Makler, Verkäufer und Bank abzustimmen, um zu vermeiden, dass die Finanzierungszusage verfällt oder der Kreditvertrag widerrufen wird.
Finanzierung ohne Eigenkapital – geht das?
Ja, eine Hausfinanzierung ist grundsätzlich auch ohne Eigenkapital möglich. In diesem Fall spricht man von einer Vollfinanzierung – in seltenen Fällen über den Kaufpreis hinaus, inklusive Nebenkosten (110 %-Finanzierung). Das bedeutet allerdings für Sie, dass die monatliche Rate höher ausfällt, da der gesamte Kaufpreis über das Darlehen abgedeckt werden muss. Außerdem verlangen Banken als Ausgleich für das größere Risiko oft höhere Zinsen und stellen höhere Bonitätsanforderungen.
Als Faustregel gilt: Ohne Eigenkapital können Sie etwa das 70- bis 80-Fache Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens finanzieren. Mit Eigenkapital ist in der Regel eine deutlich günstigere Finanzierung mit höheren Summen zu besseren Konditionen möglich.
Tipp: Wenn Sie ohne Eigenkapital finanzieren wollen, achten Sie besonders auf Zinsbindung, Tilgung und mögliche Sondertilgungen. So haben Sie langfristig noch etwas Spielraum.
Schritt 4: Kauf der Immobilie
Ist die Finanzierung unterschrieben, steht der nächste große Meilenstein an: der notarielle Kaufvertrag. Erst mit der Unterzeichnung beim Notar wird der Hauskauf rechtskräftig.
Vor dem Termin prüft der Notar alle Unterlagen, stimmt Inhalte ab und sorgt dafür, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Der Notartermin ist Pflicht – auch bei privaten Immobilienkäufen. Nach der Unterzeichnung wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Hierbei handelt es sich um einen vorläufigen Eintrag, der Sie absichert. Nun kann kein Dritter als Besitzer im Grundbuch eingetragen werden.
In dieser Phase werden auch die Kaufnebenkosten fällig. Dazu zählen vor allem:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Notarkosten (ca. 1,5 %)
- Maklerprovision (meist 3,57 % je Partei)
Zur Erinnerung: Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden – sie sind nicht Teil des klassischen Bankdarlehens.
Und wenn ein Haus gebaut wird, statt gekauft?
Beim Hausbau läuft dieser Schritt etwas anders ab. Hier wird kein bestehendes Objekt gekauft, sondern zunächst ein Grundstück erworben. Genau wie beim Hauskauf erfolgt der Grundstückskauf über einen notariellen Kaufvertrag und wird mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert.
Parallel oder im Anschluss daran schließen Sie einen separaten Werkvertrag mit dem Baupartner oder Fertighausanbieter. Darin wird genau geregelt, welche Leistungen wann und zu welchem Preis erbracht werden. Zusätzlich entstehen auch Baunebenkosten, etwa für die Erschließung, Bodengutachten oder Baugenehmigung.
Schritt 5: Auszahlung der Hausfinanzierung
Nach dem Notartermin und der Eintragung der Auflassungsvormerkung gibt die Bank die vereinbarte Finanzierung frei. Die Auszahlung erfolgt je nach Finanzierungsgrund unterschiedlich. Beim Hauskauf geht das Geld direkt an den Verkäufer, sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – etwa der Grundbucheintrag und der Zahlungsaufforderung durch den Notar. Beim Neubau erfolgt die Zahlung des Baukredits in Etappen, je nach Baufortschritt – zum Beispiel nach Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung oder Innenausbau. Die Bank zahlt also nicht den gesamten Darlehensbetrag auf einmal aus.
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Finanzierungsgrund |
Auszahlungsform |
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Hauskauf |
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Hausbau |
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Der Weg zur eigenen Immobilie ist komplex, aber nicht unmöglich. Gut informiert, realistisch geplant und mit dem passenden Finanzierungspartner an Ihrer Seite lassen sich alle Schritte der Hausfinanzierung sicher gehen.
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