Grundstück erschließen: Ablauf, Dauer und Erschließungskosten

Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss eine Infrastruktur geschaffen werden – das Grundstück wird erschlossen. Wir zeigen Ihnen, was eine Erschließung beinhaltet und welche Kosten auf Sie zukommen.

Auf einem unerschlossenen Grundstück darf nicht gebaut werden. Bevor also das Eigenheim steht, kommt die Erschließung. Die rechtlichen Grundlagen für die Grundstückserschließung unterscheiden sich je nach Bundesland und Region. In Deutschland ist die Erschließung von Grundstücken im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen – fehlen also alle notwendigen Infrastrukturen – so müssen Sie sich als Grundstücksbesitzer und zukünftiger Bauherr darum kümmern.

Rechtliche Grundlagen der Grundstückserschließung

Ein Grundstück kann bebaut werden, wenn es im Bebauungsplan der Gemeinde im Sinne des § 127 BauGB ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzungen auf dem Grundstück zulässig sind und wie es bebaut werden darf. Dazu gehören unter anderem:

• Art der baulichen Nutzung
• Baugrenzen und Bauhöhen
• Verkehrs- und Grünflächen
• Regelungen zur Entwässerung und Versorgung
• Stellplätze und Garagen
• Lärmschutzmaßnahmen

Informationen zu Bebauungsplänen erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauordnungsamt. Des Weiteren ist ein Bauvorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig. Hier muss sich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise in die nähere Umgebung einfügen. Auch hier muss die Erschließung sichergestellt sein.

Straßenbau, Abwasser, Stromleitung: Gehört alles zur Erschließung?

Die Erschließung gliedert sich in die öffentliche und die private Erschließung des Baugebietes. Die öffentliche Erschließung wird auch als äußere Erschließung, die private Erschließung als innere Erschließung bezeichnet.

Öffentliche / äußere Erschließung: Betrifft die Fläche bis zur Grundstücksgrenze. Die öffentliche Erschließung beantragen Sie als Grundstückseigentümer bei der Kommune. Diese organisiert und beauftragt die Erschließungsmaßnahmen. Sie sind hierbei nur Antragsteller und Rechnungsempfänger.

Private / innere Erschließung: Betrifft den Bereich von der Grundstücksgrenze bis zum Haus und liegt vollständig in Ihrer Verantwortung. Sie organisieren die Erschließungsmaßnahmen, geben diese in Auftrag und bezahlen sie.

Zur privaten und öffentlichen Grundstückserschließung gehört ein Komplex an Erschließungsanlagen, also baulichen Maßnahmen, die sich wiederum in zwei Arten gliedern – die verkehrsmäßige und die technische Erschließung.

Verkehrsmäßige Erschließung

Straßen und Gehwege werden angelegt. Dabei werden sowohl öffentliche als auch private Straßen (um)gebaut, um den Zugang zum Bauland zu ermöglichen. Die Anbindung an öffentliche Plätze, Parks und Grünanlagen sowie die Schaffung von Parkplätzen gehören ebenfalls dazu.

Sofern Sie ein unerschlossenes Grundstück erwerben möchten, sollten Sie unbedingt vorher das städtebauliche Konzept für dieses Vorhaben kennen. Im Rahmen der Erschließung werden teilweise erhebliche Flächen für spätere öffentliche Infrastruktur wie zuvor genannt in Anspruch genommen. Die verbleibenden „Nettobaulandflächen“ sind entscheidend für Ihre Kalkulation des Vorhabens und der Realisierung der beabsichtigten Bebauung und Nutzung.

Technische Erschließung

Bei der technischen Erschließung erfolgt ein Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke. Dazu gehören:

• Abwasserentsorgung
  Bau von Kanalisationssystemen zur Ableitung und Behandlung von Abwasser.
• Wasserversorgung
  Verlegung von Wasserleitungen zur Versorgung des Geländes mit Trinkwasser und Löschwasser.
• Strom- und Gasversorgung, Erdwärme & Fernwärme
  Bau von Leitungen und Anschlüssen. Die Strom- und Gasversorgung erfolgt heute oft auch über erneuerbare Energien wie Solar- und Windkraftanlagen.
• Telekommunikation
  Verlegung von Leitungen für Telekommunikationsdienste wie Telefon, Internet und Fernsehen.

Erschließungskosten: Wer zahlt was?

Die Erschließung eines Grundstücks ist mit hohen Kosten verbunden, die in der Regel von Ihnen als Grundstückseigentümerin bzw. -eigentümer zu tragen sind. Theoretisch kann sich die Kommune jedoch bis zu 90 Prozent an den Kosten für die technische Erschließung und bis zu 70 Prozent an den Kosten für die verkehrsmäßige Erschließung beteiligen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Erschließungsmaßnahmen selbst in Auftrag gegeben haben oder ob die Gemeinde dies im Rahmen der öffentlichen Erschließung getan hat.

Über die genaue Aufteilung der Erschließungskosten zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer sollten Sie sich vor dem Grundstückskauf informieren. Ihre Kaufentscheidung kann also durchaus davon beeinflusst werden, ob ein anvisiertes Baugrundstück bereits erschlossen ist oder der Kaufpreis die Erschließungskosten beinhaltet.

Wovon hängen die Kosten für eine Erschließung ab?

Die Erschließungskosten können sehr unterschiedlich sein. Sie hängen unter anderem von der Region, der Kommune und der Art der Erschließung ab. Außerdem spielen weitere Faktoren mit.

• Grundstücksgröße: Kleine Grundstücke benötigen in der Regel weniger Erschließungsinfrastruktur als große.
• Topografie: Liegt das Grundstück beispielsweise in einem hügeligen Gebiet, kann dies zusätzliche Kosten für Straßen- und Kanalbau verursachen.
• Lage: Befindet sich der Baugrund in einem abgelegenen Areal, können die Kosten für den Anschluss an die Versorgungsleitungen höher sein als in einem städtischen Gebiet.

Die Erschließungskosten können in der Regel im Rahmen der Baufinanzierung mitfinanziert werden. Viele Banken bieten hierfür spezielle Finanzierungsmodelle an, bei denen die Kosten für den Grundstückskauf und die Erschließung in einem Darlehen zusammengefasst werden. In einer Baufinanzierungsberatung erfahren Sie alles Wichtige dazu. Übrigens können die Erschließungskosten meist auch als Modernisierungsleistung steuerlich geltend gemacht werden.

Öffentliche und private Erschließung – Kosten für Eigentümer

Leider lassen sich die Kosten für die Erschließung nicht pauschal beziffern, da sie von zu vielen individuellen Faktoren abhängen. Wir können jedoch Durchschnittswerte nennen, die Ihnen als grobe Orientierung für eine Budgetplanung dienen.

Teilerschlossene Grundstücke sind in der Regel günstiger als erschlossene. Teilerschlossen bedeutet, dass das Grundstück bereits über einige Infrastrukturen verfügt, also zum Beispiel an das öffentliche Straßennetz angebunden ist. Es müssen jedoch noch weitere Erschließungsmaßnahmen erfolgen, wie zum Beispiel die Anschlüsse an Strom, Wasser und Gas.

So erfolgt die Erschließung des Grundstücks

Der erste Schritt zur Erschließung Ihres Grundstücks ist die Planung. Während dieser Phase werden alle erforderlichen Maßnahmen festgelegt und ein entsprechender Zeitplan erstellt. Auch die Finanzierung der Erschließungskosten wird geklärt.

In der Umsetzungsphase werden die geplanten Maßnahmen zur Erschließung des Grundstücks realisiert. Dazu gehören, wie bereits erwähnt, der Bau von Straßen und Wegen, die Verlegung von Kanalisation und Wasserleitungen sowie die Installation von Strom- und Gasanschlüssen. Zunächst aber müssen Anträge bei den zuständigen Behörden oder Leitungsnetzbetreibern gestellt werden, damit die Anschlüsse überhaupt erfolgen können.

Wie lange dauert die Erschließung?

Wie lange es dauert, bis Bauland erschlossen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Größe des Grundstücks, der Art der Erschließungsmaßnahmen und der Anzahl der beteiligten Akteure (z. B. Kommunen, Baufirmen, Versorgungsunternehmen). Hier heißt es: Geduld ist eine Tugend. Die Planungsphase dauert in der Regel mehrere Wochen bis Monate. Je nach Art und Umfang der Maßnahmen kann die Umsetzungsphase mehrere Monate bis Jahre in Anspruch nehmen.

Nachhaltig Grundstück erschließen, ohne die Umwelt zu belasten

Eine nachhaltige, umweltverträgliche Grundstückserschließung gewinnt immer mehr an Bedeutung. Bei der Planung und Erschließung eines Grundstücks sollte darauf geachtet werden, dass die Umweltbelastungen so gering wie möglich gehalten werden. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die Erschließung nachhaltig zu gestalten. Dabei können auch innovative Technologien und Maßnahmen eingesetzt werden.

• Nachhaltige Materialien: Bei der Erschließung des Grundstücks können nachhaltige Materialien wie recycelter Asphalt oder Beton verwendet werden.
• Regenwasser nutzen: Regenwasser kann genutzt werden, um beispielsweise den Garten zu bewässern oder Toiletten zu spülen. Eine Regenwasserzisterne kann dazu installiert werden.
• Photovoltaikanlagen: Durch die Installation von Photovoltaikanlagen kann der Strombedarf des Grundstücks gedeckt und die Umwelt geschont werden.
• Reduzierung von Flächenversiegelung: Durch die Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien wie Rasengittersteinen oder Kies wird die Flächenversiegelung reduziert, wodurch Grundwasser geschont und Überschwemmungen vermieden werden.
• Biodiversität: Bei der Planung und Gestaltung des Grundstücks können Maßnahmen zur Förderung der Biodiversität berücksichtigt werden. Dazu tragen beispielsweise Bienenweiden oder der Erhalt von natürlichen Lebensräumen bei. 

Unser Fazit zum Thema Erschließung

Die Erschließung ist Voraussetzung für einen Neubau. Planung und Durchführung nehmen mehrere Monate bis Jahre in Anspruch, wobei verschiedene Vorschriften zu beachten sind, die sich regional unterscheiden.

Eine komplette Grundstückserschließung kostet im Durchschnitt zwischen 15.000 und 25.000 € – die Erschließungskosten trägt in der Regel der Eigentümer. Es lohnt sich also, die Preise von unerschlossenen und bereits erschlossenen Grundstücken zu vergleichen. Bei der Finanzierung der Erschließungskosten kann Ihnen Ihr Baufinanzierer helfen: Da die Erschließungskosten zu den Baunebenkosten gehören, können sie in den Baukredit eingerechnet werden.