Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie beim Abschluss einer Baufinanzierung die richtige Sollzinsbindung finden und viel Geld sparen.
Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, ist es wichtig, die richtige Zinsbindungsfrist für Ihr Darlehen zu wählen. Denn die Zinsbindungsfrist hat einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der monatlichen Raten und auch auf die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung. Zinsbindung 10 oder 15 Jahre oder noch länger - diese Frage stellen sich die meisten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer.
Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen, was genau unter der Zinsbindungsdauer zu verstehen ist. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, welche Bindungsfrist beim Sollzins Sie in Ihrer individuellen Situation wählen sollten.
Was bedeutet Zinsbindung bzw. Sollzinsbindung?
Nehmen Sie einen Kredit auf, vereinbaren Sie mit Ihrer Bank einen Zinssatz. Dieser ist variabel oder festgeschrieben. Variable Zinsen können sich ändern, wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt oder senkt.
Die meisten Darlehensverträge (vor allem im Bereich von langfristigen Immobilienfinanzierungen) haben jedoch einen festen Zinssatz mit einer sogenannten „Zinsbindung“ bzw. „Sollzinsbindung“. Das bedeutet, dass der Zinssatz während der Dauer der Zinsbindungsfrist nicht geändert werden kann. Verändern sich die Leitzinsen, so hat das keine Auswirkungen auf Ihren Vertrag.
Diese Tatsache ist für Sie von besonderer Bedeutung, weil Sie dadurch Ihre Kosten und auch die monatliche Rate beeinflussen können. Die Höhe der Zinsen hat nämlich direkten Einfluss auf Ihre Annuität (Gesamtsumme, die zurückzuzahlen ist). Gelingt es Ihnen, einen niedrigen Zinssatz mit einer langen Sollzinsbindung zu vereinbaren, zahlen Sie während der gesamten Laufzeit die im Vertrag genannte monatliche Tilgung.
Bei gleicher Kreditsumme führt ein hoher Zinssatz zu höheren monatlichen Raten. Ihr Ziel sollte daher darin bestehen, einen möglichst günstigen Zins mit einer langen Zinsfestschreibungsdauer zu bekommen. Die Wahl der richtigen bzw. passenden Dauer der Festschreibung der Zinsen hängt immer von verschiedenen Faktoren ab. Außerdem haben kurzfristige (max. fünf Jahre), mittelfristige (10-15 Jahre) und langfristige (20-30, max. 40 Jahre) Zinsbindungen jeweils Vor- und Nachteile.
Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Zinsbindungsfristen bei Darlehen
Nicht immer sind über einen langen Zeitraum festgeschriebene Zinsen sinnvoll. Bevor Sie sich für den Abschluss einer Baufinanzierung entscheiden, sollten Sie sich die Vor- und Nachteile der unterschiedlich langen Sollzinsbindungen anschauen:
Kurze Festschreibung der Zinsen
| Vorteile | Nachteile |
| Sie profitieren bei sinkenden Zinsen von günstigeren Konditionen, sobald die Festschreibung abgelaufen ist. | Steigen die Kreditzinsen, erhöhen sich die Kosten der Immobilienfinanzierung, weil eine Anschlussfinanzierung schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss. |
| Hat sich Ihre Einkommenssituation verbessert, können Sie frühzeitig eine höhere Rate zahlen. | Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zahlen Sie ggf. eine höhere monatliche Rate. |
| Sie haben wenig Planungssicherheit. |
Mittelfristige Zinsbindungsfrist
| Vorteile | Nachteile |
| Planungssicherheit für einen überschaubaren Zeitraum | Sie wissen nicht, wie sich die Zinsen über die nächsten 5-10 Jahren entwickeln. |
| Nach Ablauf der Zinsfestschreibung kann die Baufinanzierung durch einen günstigen Bausparvertrag abgelöst werden. | Unter Umständen zahlen Sie am Ende der Laufzeit höhere Raten bei der Rückzahlung. |
Lange Sollzinsbindung
| Vorteile | Nachteile |
| Sie sichern sich den Zinssatz über viele Jahre (bis maximal 40 Jahre) und haben eine hohe Planungssicherheit. | Sie profitieren zu keiner Zeit von sinkenden Leitzinsen. |
| Ihre Kreditrate bleibt stets konstant (vergleichbar mit der Zahlung der monatlichen Miete). | Verschlechtert sich Ihre finanzielle Situation, müssen Sie die vereinbarte Rate zwingend zahlen. |
| Sie müssen sich keine Gedanken um die Marktzinsen und eine Anschlussfinanzierung machen. | Meistens muss ein Bausparvertrag als Tilgungsaussetzung hinterlegt worden sein (daraus kann in beliebiger Höhe sondergetilgt werden, indem Zahlungen auf das Bausparkonto fließen). |
Wir alle wissen: Das Leben läuft nicht immer wie geplant. Job verloren oder neue Arbeitsstelle gefunden? Ein Umzug oder Familienzuwachs? Vertragliche Verpflichtungen, wie beispielsweise lange Zinsbindungsfristen bei einem Baufinanzierungskredit, können bei unvorhergesehenen Ereignissen ins Wanken kommen.
Natürlich haben Sie im Ernstfall immer die Möglichkeit zu kündigen – aber nicht ohne Haken. Denn Kreditinstitute sichern sich für solche Fälle ab, um den entgangenen Zinsgewinn auszugleichen. Häufig wird in Kreditverträgen eine Vorfälligkeitsentschädigung festgehalten. Diese definiert eine Gebühr, die das Kreditinstitut erhält, wenn eine Baufinanzierung vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt beispielsweise von der Restlaufzeit des Kredits, dem noch ausstehenden Betrag sowie dem aktuellen Zinssatz ab.
Um die genauen Konditionen bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung zu erfahren, empfiehlt es sich, den Kreditvertrag genau zu studieren oder direkt mit der Bank Kontakt aufzunehmen. Bei einer Baufinanzierung ist es zudem oft möglich, den Kreditvertrag entsprechend anzupassen und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
Passende Zinsbindungsfrist vereinbaren
Beim Abschluss einer Baufinanzierung stellt sich immer die Frage nach der richtigen Länge der Zinsbindungsdauer. Um die für Sie passende Zinsbindungsfrist zu wählen, sollten Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem:
- Ihre individuelle finanzielle Situation und Ihre zukünftigen Pläne
Die Wahl der passenden Sollzinsbindungsfrist sollte sich immer stark nach Ihrer individuellen finanziellen Situation richten. Haben Sie ein hohes Einkommen, das sich auch in Zukunft nicht verändern wird, können Sie den Zinssatz Ihres Immobiliendarlehens lange festschreiben lassen. Erwarten Sie jedoch, dass Ihre Einkünfte sinken oder sich die Ausgaben erhöhen, weil Sie beispielsweise ein Kind bekommen möchten, so empfiehlt es sich, die Dauer der Zinsfestschreibung überschaubar zu halten. - Die zu erwartende Entwicklung der Leitzinsen
Zu den wichtigsten Faktoren, die Sie bei der Wahl der richtigen Zinsfestschreibungsdauer berücksichtigen müssen, zählt die zu erwartende Entwicklung der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Ist davon auszugehen, dass die EZB die Leitzinsen zukünftig tendenziell anheben wird, sollten Sie über eine längere Zinsfestschreibung nachdenken. Sind die aktuellen Marktzinsen bereits sehr hoch und sogar Zinssenkungen zu erwarten, bietet sich eine kürzere Bindungsfrist an.
Allerdings lassen sich die zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklungen nur sehr schwer vorhersagen. Das bedeutet, dass die EZB zum Beispiel kurzfristig auf Krisen oder die Inflation reagieren muss und sich das auf die Marktzinsen auswirkt. Eine sichere Prognose über die Zinsentwicklung für die nächsten 10 Jahre ist nicht möglich. - Flexibilität in Bezug auf Sondertilgungen und die monatliche Rate
Viele Kreditnehmerinnen und -nehmer schließen parallel zur Baufinanzierung einen Bausparvertrag ab. Sie planen, das Baudarlehen zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag zu tilgen. Solche und ähnliche Vorhaben sollten schon beim Abschluss eines Immobilienkredits berücksichtigt werden.
Wird zum Beispiel in fünf Jahren ein Bausparvertrag zuteilungsreif, kann damit ein großer Teil des Darlehens zurückgezahlt werden. Es ist in so einem Fall nicht sinnvoll, die Zinsen lange festschreiben zu lassen, weil Sie während der Zinsbindungsdauer nur die im Vertrag vereinbarten Sondertilgungen leisten dürfen. Der Bausparvertrag wäre dann fällig und Sie könnten das Geld nicht komplett in das Darlehen fließen lassen.
Erwarten Sie also in naher Zukunft Sonderzahlungen, die Sie für die Tilgung Ihres Darlehens nutzen möchten, sollten Sie die Zinsfestschreibung passend dazu wählen, um flexibel zu bleiben. Wollen Sie auch in Bezug auf Ihre monatliche Rate die höchstmögliche Flexibilität haben und diese regelmäßig erhöhen oder senken, ist eine kürzere Laufzeit des Immobiliendarlehens ebenfalls sinnvoll.
Zinsbindung läuft aus, was tun? Anschlussfinanzierung und Umschuldung planen
Zinsbindungsfrist – was passiert nach 10 Jahren, 15 Jahren oder 30 Jahren? Diese Frage bekommen wir immer wieder gestellt. Viele Verbraucherinnen und Verbraucher sind außerdem verunsichert und möchten von uns wissen: Was passiert nach der Zinsbindung?
Grundsätzlich endet das Baudarlehen auch nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung nicht. Allerdings kann der Zinssatz von der Bank ab dem Ende der Bindungsfrist geändert werden. Damit Sie weiterhin Planungssicherheit haben und keine zu hohen Zinsen zahlen, sollten Sie sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Das bedeutet, dass Sie eine neue Immobilienfinanzierung beantragen, für die Sie die Rate, Laufzeit und auch die Sollzinsen mit Ihrem zukünftigen Finanzierungspartner neu festlegen.
Sie haben also die Chance, für eine Anschlussfinanzierung mehrere Angebote einzuholen und das bestehende Darlehen umzuschulden. Dadurch bekommen Sie eventuell günstigere Konditionen und können Ihre monatliche Rate senken. Ein Teil des Darlehens kann gegebenenfalls am Ende der Zinsfestschreibung durch Eigenkapital getilgt werden. Solange die Zinsen nicht festgeschrieben sind, können Sie jederzeit Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe leisten.
Beachten Sie unbedingt, dass Ihre bisherige Bank natürlich will, dass Sie den Kredit nicht zu einem anderen Finanzdienstleister übertragen. Oft bietet Ihre Hausbank Ihnen allerdings nicht die günstigsten Konditionen. Nutzen Sie also die Möglichkeit, mit Ihrer bisherigen finanzierenden Bank ins Gespräch zu gehen und wechseln Sie das Kreditinstitut, falls Ihnen woanders bessere Zinssätze angeboten werden.
Auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für die Immobilie ist die Wahl der richtigen Zinsbindung entscheidend. Hier spielen wieder die oben bereits genannten Faktoren eine Rolle und sollten in Ihre Wahl mit einbezogen werden. Aber auch die Restlaufzeit des Darlehens ist von Bedeutung. Wird Ihr Kredit in 10 Jahren zurückgezahlt sein, können Sie darüber nachdenken, die Zinsen für diesen Zeitraum komplett festschreiben zu lassen. So müssen Sie sich für die Restlaufzeit Ihres Darlehens um nichts mehr kümmern.
Baufinanzierung: Tipps für die Wahl der passenden Zinsbindungsfrist
Eine Baufinanzierung gehört zu den umfangreichsten und größten Projekten im Leben. Die Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer spielt dabei eine zentrale Rolle. Wir empfehlen Ihnen daher, sich umfassend zu informieren oder eine professionelle Baufinanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen, bevor sie ein Immobiliendarlehen abschließen. Wählen Sie immer dann eine lange Zinsbindungsdauer, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen in der Zukunft deutlich steigen werden und Sie keine Sonderzahlungen planen.
Möchten Sie als Darlehensnehmer eine hohe Planungssicherheit haben, ist eine Festschreibung der Zinsen über bis zu 30 Jahre durchaus sinnvoll. Lassen Sie sich aber keinesfalls von Prognosen oder Meinungen aus den Medien verunsichern, sondern beziehen Sie stets Ihre individuelle Situation mit ein und wählen Sie die Zinsfestschreibungsdauer, mit der Sie sich wohl fühlen.
Unser Fazit zu Zinsbindungsfristen
Wer eine Baufinanzierung plant, muss sich unweigerlich mit der Frage nach der passenden Zinsfestschreibungsdauer auseinandersetzen. Personen, die hierbei die richtige Entscheidung treffen, sparen viel Geld.
Beobachten Sie die Leitzinsen und analysieren Sie Ihre eigene finanzielle Situation, um sich die Sollzinsen für einen angemessenen Zeitraum zu sichern. Auch zukünftige Aspekte, wie fällige Lebensversicherungen oder die Familienplanung, sollten dabei immer berücksichtigt werden.
