Volltilgerdarlehen bei der Baufinanzierung: Planungssicherheit ohne Restschuld

Mit einem Volltilgerdarlehen zahlen Sie Ihre Immobilie innerhalb einer Laufzeit von 10 bis 40 Jahren komplett ab. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, keine Zinsschwankungen. Klingt gut, aber lohnt sich das auch? Und wer kann sich das leisten? Wir zeigen, wie das Modell funktioniert, für wen es passt und worauf Sie achten sollten.

Volltilgerdarlehen berechnen

Sie möchten wissen, wie hoch Ihre monatliche Rate bei einem Volltilgerdarlehen ausfällt und ob Sie sich diese auf Dauer leisten können? Mit unserem Rechner ermitteln Sie in wenigen Klicks die passende Laufzeit, die optimale Tilgung und die Gesamtkosten bis zur Schuldenfreiheit.

Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Baukredit, der während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird. Die Laufzeit, der Sollzins und die monatliche Rate stehen von Anfang an fest – am Ende bleibt keine Restschuld übrig.

Im Unterschied zum klassischen Annuitätendarlehen gibt es bei der Volltilgung keine Anschlussfinanzierung. Die Zinsbindung entspricht der gesamten Kreditlaufzeit. Wer sich also für 15, 20 oder sogar 30 Jahre Zinsbindung entscheidet, ist nach dieser Zeit schuldenfrei, ohne Nachverhandlungen oder Zinsänderungen.

Konditionen Annuitätendarlehen vs. Volltilgerdarlehen

Baufinanzierung und Volltilgerdarlehen: Vorteile und Nachteile

Komplett schuldenfrei am Ende der Kreditlaufzeit klingt natürlich gut. Und tatsächlich bringt ein Volltilgerdarlehen handfeste Vorteile mit sich. Aber: Die Sache hat auch einige Haken. Hier sehen Sie, was für und was gegen das Modell spricht.

Vorteile des Volltilgerdarlehens

• Keine Anschlussfinanzierung nötig
  Wer seine Baufinanzierung mit einem Volltilgerdarlehen realisiert, ist am Ende der Laufzeit schuldenfrei. Damit entfällt die Anschlussfinanzierung. Sie sparen sich also Zeit, Nerven und die mühselige Suche nach einem neuen passenden Kredit. Zudem motiviert ein absehbares „Enddatum“ der Schulden die meisten Käufer und Bauherren. Die schnellere finanzielle Unabhängigkeit gibt emotionale Sicherheit.
• Zinsersparnis durch Zinsrabatte für Volltilger
  Banken gewähren bei Volltilgerdarlehen mit langen Zinsbindungen häufig einen Zinsrabatt. Auf die gesamte Laufzeit gerechnet können so mehrere tausend Euro gespart werden. In Hochzinsphasen bleibt der Vorteil eher klein, bei sinkendem Zinsniveau kann er deutlich spürbar sein.
• Volle Planungssicherheit über Rate und Laufzeit
  Ein Volltilgerdarlehen ist absolut kalkulierbar und vorhersehbar: Monatsrate, Laufzeit und Zinssatz stehen fest. Es gibt keine Unsicherheiten durch Anschlusskonditionen oder veränderte Zinsmärkte, was gerade für Käufer mit einem Bedürfnis nach Planbarkeit und Sicherheit ein starkes Argument ist.
• Frühere Schuldenfreiheit als strategischer Vorteil
  Wer etwa mit Mitte 30 finanziert und 20 Jahre Laufzeit wählt, ist mit Mitte 50 schuldenfrei. Das schafft Spielräume fürs Alter, für die Familie oder andere Lebensziele. Auch in Richtung Ruhestand ist ein klarer Tilgungsplan oft die bessere Strategie als gefühlt „ewiges“ Verlängern und Umschulden.

Nachteile des Volltilgerdarlehens

• Höhere monatliche Belastung
  Weil die Restschuld komplett wegfallen soll, liegt die Tilgung deutlich höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Wer knapp kalkuliert oder keine Reserven hat, sollte lieber die Finger davon lassen. Einmal abgeschlossen, ist kaum noch Spielraum für Anpassungen.
• Wenig Flexibilität bei Tilgung und Laufzeit
  Sind die Kreditkonditionen festgelegt, bleibt die Tilgung meist unverändert. Sondertilgungen oder Laufzeitanpassungen sind entweder ausgeschlossen oder mit Aufpreisen verbunden. Möchten Sie irgendwann Ihre Kreditrate reduzieren oder eine Zahlung vorziehen, dann müssen Sie in der Regel bestimmte Einschränkungen in Kauf nehmen.
• Kaum Spielraum bei Zahlungsausfall oder Ratenaussetzung
  Kommt es zu Zahlungsausfällen, z. B. aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einer Trennung, bleibt die volle Monatsrate trotzdem fällig. Anders als bei flexibleren Modellen gibt es keine vertraglich vorgesehenen Möglichkeiten, die Rate kurzfristig zu reduzieren oder auszusetzen. Anpassungen sind in der Regel nur gegen hohe Gebühren und mit Zustimmung der Bank möglich.
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg
  Wer die Immobilie verkauft oder das Darlehen früher beenden will, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Eine kostenfreie Kündigung ist gemäß § 489 BGB erst 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung möglich, wobei eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten ist.

Experteninterview zum Volltilgerdarlehen

In unserem Experteninterview sprechen wir mit Benjamin Oppat von der Starpool Finanz GmbH. Hier bekommen Sie wichtige Infos zur Tilgung beim Annuitäten- und Volltilgerdarlehen sowie Tipps zum schnelleren Abbezahlen Ihres Baukredits.

Berechnung Volltilgerdarlehen vs. klassisches Annuitätendarlehen

Wie schlägt sich ein Volltilgerdarlehen im direkten Zahlenvergleich? Wir haben zwei Modelle mit derselben Darlehenssumme gegenübergestellt: Das klassische Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und folgender Anschlussfinanzierung und das Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit. Beide starten mit einem Zinsniveau, wie es derzeit für gute Bonitäten realistisch ist (Stand 2025).*

Wie lange zahlt man die 300.000 € ab, wenn man sich für ein klassisches Annuitätendarlehen entschieden hat? In unserem Beispiel wären das ca. 27 Jahre, also 7 Jahre länger als beim Volltilgerdarlehen.

Übrigens: Bei einem Volltilgerdarlehen über 300.000 € läge die monatliche Rate

• bei 15 Jahren Laufzeit (ca. 3,3 % Zins) bei ca. 2.090 €,
• bei 10 Jahren Laufzeit (ca. 3,1 % Zins) bei ca. 2.925 €.

* Die genannten Werte sind als Beispiel zu verstehen. Individuelle Angebote können je nach Bank, Bonität und Marktsituation abweichen.

3 Gründe, die für ein Volltilgerdarlehen sprechen

Nicht jeder kann sich ein Volltilgerdarlehen leisten, aber für bestimmte Käufergruppen ist es genau das richtige Modell. Wenn mindestens einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, lohnt es sich, genauer hinzusehen:

• 1. Sie haben ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen
  Ein Darlehen mit Volltilgung bedeutet hohe Kreditraten, dafür aber auch frühere Schuldenfreiheit. Wer gut verdient, finanziell stabil aufgestellt ist und höhere Fixkosten nicht scheut, profitiert von dieser Kalkulierbarkeit. Was genau unter „gut verdienen“ zu verstehen ist? Nun, wer ab 5.000 € netto im Monat zur Verfügung hat, wird den Baukredit sicherlich tragen können. Dabei nicht vergessen: Auch nach Abzug der Kreditrate sollten noch Reserven für Rücklagen bleiben.
• 2. Sie bringen viel Eigenkapital mit
  Mit 30 bis 40 % Eigenkapital lassen sich die Tilgungsraten spürbar senken. Gleichzeitig steigt Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Das macht ein Volltilgerdarlehen überhaupt erst realistisch.
• 3. Sie möchten Ihre Finanzierung langfristig strategisch absichern
  Ein Volltilgerdarlehen ist besonders sinnvoll für alle, die mit Blick in die Zukunft auf Sicherheit setzen und bereit sind, dafür ein paar härtere Jahre in Kauf zu nehmen. Wer z. B. weiß, dass er in 20 Jahren keine laufenden Kredite mehr haben möchte, kann mit einem endfälligen Darlehen gezielt darauf hinarbeiten. Auch steuerlich lohnt sich Schuldenfreiheit in vielen Fällen, etwa wenn die Einkünfte im Alter sinken.

Ist ein Volltilgerdarlehen sinnvoll bei der aktuellen Zinslage?

Die Bauzinsen sind seit ihrem Höchststand 2023 wieder leicht gesunken, haben sich 2024 seitwärts bewegt und liegen im Frühjahr 2025 bei etwa 3 bis 3,5 %. Punktuell sind auch Zinsen unter 3 % möglich, insbesondere für sehr gute Bonitäten. In diesem Umfeld kann ein Volltilgerdarlehen für sicherheitsorientierte Kreditnehmer tatsächlich attraktiv sein, da sie sich die aktuellen Konditionen langfristig sichern können.