Miteigentum an Immobilien: So funktioniert eine Bruchteilsgemeinschaft

Eine Immobilie allein zu finanzieren, kann sich nicht jeder leisten. Gemeinsames Kaufen wird deshalb zu einer attraktiven Option. Doch Miteigentum bringt auch eine Gesamtschuldnerschaft mit sich: Selbst wenn Sie nur 25 % einer Immobilie besitzen, haften Sie zu 100 % für den Kredit. Wir erklären, wie Co-Ownership funktioniert und wie Sie Ihre Finanzierung absichern.

Was bedeutet Miteigentum rechtlich?

Miteigentum (oder auch Bruchteilseigentum bzw. Co-Ownership) bedeutet, dass eine Immobilie mehreren Personen gleichzeitig gehört. Jeder Miteigentümer ist im Grundbuch eingetragen und besitzt einen bestimmten Anteil, z. B. 50 % oder 25 %. Diese Miteigentumsanteile sind keine einzelnen Wohnbereiche, sondern reine Rechenwerte.

In der Praxis handelt es sich fast immer um eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft nach § 1008 BGB. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen, ihn also verkaufen, verschenken oder belasten. Über die Immobilie als Ganzes darf jedoch nur gemeinsam entschieden werden. Verkauf, Vermietung, größere Umbauten oder eine Belastung des gesamten Objekts brauchen die Zustimmung aller Beteiligten.

Bei gemeinsam finanzierten Immobilien haften alle Eigentümer gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank. Das bedeutet: Gerät ein Miteigentümer in Zahlungsschwierigkeiten, werden die anderen zur Kasse gebeten. Die Bank wird die vollständige Kreditrate von den übrigen Eigentümern verlangen – unabhängig davon, wie die interne Kostenverteilung vereinbart wurde.

Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum und Stockwerkeigentum – wo liegt der Unterschied?

• Alleineigentum:
  Eine Person (natürliche oder juristische) ist alleinige Eigentümerin der Immobilie. Sie entscheidet allein über Verkauf, Belastung, Vermietung, Umbauten etc. und trägt Chancen und Risiken vollständig selbst.
  
• Miteigentum nach Bruchteilen:
  Jeder Eigentümer besitzt einen festen Miteigentumsanteil. Über die Immobilie insgesamt wird nur gemeinsam entschieden. Jeder haftet gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch für den gesamten Kredit.
• Gesamteigentum (Gesamthand):
  Die Immobilie gehört der Gemeinschaft als Ganzes, nicht in einzelnen Anteilen. Typisch für Erbengemeinschaften oder Personengesellschaften. Einzelne Anteile können nicht separat verkauft oder belastet werden.
• Stockwerkeigentum (Wohnungseigentum nach WEG):
  Eine Sonderform des Miteigentums. Jeder Eigentümer besitzt eine eigene Wohnung als Sondereigentum und ist gleichzeitig Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus). Über die eigene Wohnung kann grundsätzlich selbstständig verfügt werden, über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die WEG.

Co-Ownership: Eigentumsanteile richtig festlegen

Die Eigentumsanteile werden im Grundbuch eingetragen. Üblich sind Aufteilungen wie 50/50, 60/40 oder 70/30 bei 2 Eigentümern. Bei 3 Bruchteilen sind es Konstellationen wie 33/33/34, 40/30/30, 50/25/25.

Diese Zahlen sind rechtlich verbindlich und wirken in allen zentralen Situationen: beim Verkauf, bei einer Auszahlung, bei einer Erbschaft oder bei einer Zwangsversteigerung. Wer 60 % im Grundbuch stehen hat, bekommt auch 60 % des Verkaufserlöses – unabhängig davon, wie die laufenden Kosten verteilt wurden.

Auch im Erbfall zählt ausschließlich der im Grundbuch eingetragene Anteil. Stirbt ein Miteigentümer, geht nicht „die Hälfte des Hauses“, sondern genau dieser Bruchteil auf die Erben über – häufig als neue Erbengemeinschaft mit entsprechendem Konfliktpotenzial.

Baufinanzierung bei einer Bruchteilsgemeinschaft

Bei der Baufinanzierung zählt für Banken nicht, wie fair oder gut organisiert eine Käufergemeinschaft ist, sondern wie belastbar sie insgesamt auftritt. Entscheidend ist dabei immer der schwächste Schuldner. Hat ein Miteigentümer eine unsichere Einkommenslage, eine schwache Bonität oder hohe laufende Verpflichtungen, wirkt sich das auf die gesamte Finanzierung aus. Die Folge können höhere Zinsen, geringere Darlehenssummen oder ein deutlich höherer Eigenkapitalbedarf sein. Miteigentum macht eine Finanzierung nicht automatisch leichter, sondern oft anspruchsvoller.

Alle Kreditnehmer werden vollständig geprüft. Einkommen, Schufa, bestehende Kredite, Unterhaltspflichten und Rücklagen werden bei jedem einzelnen bewertet. Es gibt keinen „Hauptverdiener“, der alles ausgleicht. Fällt eine Person durch, fällt die gesamte Finanzierung durch.

Entscheidungen rund um das Darlehen können aber nur gemeinsam getroffen werden. Sondertilgungen, Stundungen, Vertragsänderungen oder eine Umschuldung erfordern die Zustimmung aller Beteiligten. Niemand kann seine Finanzierung allein „nachjustieren“.

Banken sehen Miteigentum grundsätzlich kritischer als Einzeleigentum, vor allem bei:

• unverheirateten Paaren
• Freundesgruppen
• stark unterschiedlichen Einkommen
• fehlenden internen Vereinbarungen
• mehreren Eigentümern ohne klare Struktur

Je komplexer die Eigentümerkonstellation, desto höher das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank.

Miteigentum und Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Wichtig: Eigenkapital und Eigentumsanteil sind nicht automatisch dasselbe. Wenn eine Person mehr Eigenkapital einzahlt, sollte das korrekt im Grundbuch abgebildet werden. Viele Paare oder Käufergemeinschaften wählen trotzdem 50/50, weil es „fair“ wirkt. Rechtlich bedeutet das jedoch: Beide besitzen exakt gleich viel, obwohl einer den Großteil des Startkapitals getragen hat. Kommt es später zur Trennung oder zum Verkauf, wird das zum Problem.

Wer unterschiedliche Eigenkapitalbeträge einbringt, sollte das unbedingt absichern:

• über abweichende Eigentumsanteile im Grundbuch abbilden oder
• über eine zusätzliche vertragliche Regelung, z. B. ein internes Ausgleichsmodell.

Die Eigentumsquote beeinflusst auch die Auszahlung eines Miteigentümers. Will einer aussteigen, orientiert sich der Auszahlungsbetrag am aktuellen Marktwert der Immobilie und am eingetragenen Anteil. Bei 50 % Eigentum stehen ihm 50 % des Wertes zu, nicht 50 % der ursprünglich gezahlten Kosten. Wertsteigerungen oder Wertverluste wirken sich unmittelbar aus.

Wann sollte man die Finger von Miteigentum lassen?

Nutzungsregelung der Miteigentümer: Wer wohnt, wer zahlt?

Spätestens bei der Nutzung der Immobilie zeigt sich, wie wichtig klare Regeln sind. Miteigentum heißt nicht automatisch, dass alle im gemeinsamen Haus wohnen oder im gleichen Maß von der Immobilie profitieren. Typisch sind 3 Konstellationen:

1. Ein Miteigentümer nutzt die Immobilie allein.

Wer allein wohnt, muss den Nutzungsvorteil gegenüber den anderen finanziell ausgleichen – in der Regel mit einer Nutzungsentschädigung. Sie orientiert sich an einer fiktiven Marktmiete und am jeweiligen Eigentumsanteil.

Gleichzeitig bleibt die Kostenfrage bestehen. Geregelt werden müssen unter anderem:

• Kreditraten
• Instandhaltung
• Rücklagen
• Grundsteuer
• Versicherungen
• Nebenkosten

Ohne klare Vereinbarungen kann es schnell zu Konflikten kommen.

2. Die Immobilie wird gemeinsam selbst genutzt.

Bei Paaren oder Familien wirkt die Kostenverteilung zunächst unkompliziert. Kritisch wird es, wenn sich die Nutzung ändert, etwa durch Trennung oder Auszug eines Eigentümers. Dann wird die Frage nach Kosten, Ausgleich und Haftung akut. Auch hier heißt es Nutzung und Kosten rechtzeitig sauber zu regeln.

3. Die Immobilie wird vermietet.

Alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden:

• Abschluss und Kündigung von Mietverträgen
• Miethöhe
• Rücklagenbildung
• Renovierungen
• Umgang mit Leerstand

Die Mieteinnahmen stehen den Eigentümern anteilig nach ihren Grundbuchquoten zu, unabhängig davon, wer sich praktisch um die Vermietung kümmert.

Ferienhaus als Co-Ownership – beliebte Form des Miteigentums

In den USA ist Co-Owning bei Urlaubsimmobilien seit Jahren etabliert. Auch hierzulande wird das Modell immer beliebter. Hohe Kaufpreise und seltene Eigennutzung machen den gemeinsamen Kauf wirtschaftlich sinnvoll. Und so funktioniert Miteigentum an Ferienhäusern:

Mehrere Personen erwerben einen oder mehrere Anteile eines Ferienobjekts, z. B. 1/6, 2/8 oder 1/4. Die Co-Owner teilen sich Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten sowie laufende Kosten wie Instandhaltung, Hausverwaltung, Versicherung und Energie anteilig nach ihren Quoten.

Der Eigentumsanteil bestimmt in der Regel auch die Anzahl der jährlichen Nutzungstage: Wer 1/8 hält, erhält typischerweise einige Wochen pro Jahr, wer mehrere Anteile hält, entsprechend mehr. Besonders beliebt sind ganzjährig nutzbare Immobilien, die sich bei Nichtnutzung an außenstehende Gäste vermieten lassen. Das ist dann aber auch kein klassisches privates Miteigentum mehr, sondern ein strukturiertes Investment-Modell.

Viele moderne Co-Ownership-Konzepte werden von speziellen Plattformen organisiert, die das komplette Paket anbieten: Objektauswahl, Prüfung, Möblierung, Vermarktung der Anteile und laufende Verwaltung. Für die Co-Owner hat das den Vorteil, dass sie sich primär um die Nutzung kümmern und nicht ständig operative Aufgaben koordinieren müssen. Diese Komfortleistung ist allerdings im Verwaltungsentgelt einkalkuliert, das zusätzlich zu den reinen Sachkosten anfällt.

Wie kommt man aus der Bruchteilsgemeinschaft wieder raus?

Es gibt grundsätzlich fünf Wege, ein Miteigentum zu beenden:

• 1. Verkauf an Dritte
  Die Immobilie wird gemeinsam verkauft, der Erlös nach Grundbuchanteilen verteilt. Das ist meist die wirtschaftlich sauberste Lösung, setzt aber Einigkeit voraus.
• 2. Verkauf an einen Miteigentümer
  Ein Eigentümer übernimmt die Anteile der anderen. Voraussetzung: ausreichende Finanzierung und Zustimmung der Bank.
• 3. Auszahlung
  Ein Miteigentümer scheidet aus und wird auf Basis des aktuellen Marktwerts abgefunden. Der verbleibende Eigentümer übernimmt Immobilie und Kredit.
• 4. Realteilung
  Nur möglich, wenn sich die Immobilie baulich in rechtlich selbstständige Einheiten trennen lässt. In der Praxis selten umsetzbar.
• 5. Teilungsversteigerung
  Der rechtliche Zwangsweg, wenn keine Einigung mehr möglich ist. Eine Teilungsversteigerung ist das Worst-Case-Szenario schlechthin, weil Immobilien dann deutlich unter Marktwert verkauft werden. Zusätzlich entstehen Gerichts- und Verfahrenskosten. Für alle Beteiligten ist das wirtschaftlich die schlechteste Lösung.