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Immobilienerwerb durch mehrere Personen

Gemeinsam zur Traumimmobilie

Baufinanzierung allein oder mit Partner? Hier kommen das FĂŒr und Wider eines Immobilienerwerbs durch mehrere Personen.

Der Hauskauf ist fĂŒr viele Menschen eine der grĂ¶ĂŸten Investitionen ihres Lebens. Die meisten Baudarlehen werden von Paaren und Familien aufgenommen, denn logischerweise lĂ€sst sich die Last einer Immobilienfinanzierung auf mehreren Schultern leichter tragen. Bei einer sogenannten Kaufgemeinschaft schließen sich mehrere Personen zusammen, um die Immobilie gemeinsam zu finanzieren. In diesem Ratgeber gehen wir nĂ€her auf das Konzept der Baufinanzierung mit mehreren Personen ein und beleuchten die Vor- und Nachteile dieser Art des Immobilienerwerbs.

immobilien-kaufgemeinschaft

Gemeinsam oder getrennt finanzieren? Vor- und Nachteile im Vergleich

Die Vorteile einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung liegen auf der Hand: Die Belastung wird auf zwei oder mehr Personen verteilt. Das Risiko, in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, verringert sich. Es gibt aber noch mehr Vorteile einer Baufinanzierung mit mehreren Personen.

  • FĂŒr ein Finanzinstitut bieten mehrere Kreditnehmer auch mehr Sicherheiten als eine Einzelperson. Dies bedeutet, dass die Chancen auf eine Finanzierung grĂ¶ĂŸer sind.
  • Das gemeinsame Eigenkapital und die EinkĂŒnfte sind höher als bei einem einzigen Kreditnehmer. Dies erhöht die Aussicht auf eine höhere Kreditsumme und damit auf eine grĂ¶ĂŸere Immobilie.
  • Nehmen mehrere Personen gemeinsam einen Kredit auf, verringert sich der finanzielle Druck auf den Einzelnen. Die Kreditnehmer können flexibler auf unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit reagieren.
  • Zu zweit lĂ€sst sich der Kredit schneller tilgen. Man ist frĂŒher wieder schuldenfrei.

Neben den vielen VorzĂŒgen der gemeinsamen Baufinanzierung gibt es aber auch Nachteile bei zwei Kreditnehmern oder mehr. So kann es zu Unstimmigkeiten und Konflikten kommen – insbesondere, wenn es um die Aufteilung der Ratenzahlungen oder andere finanzielle Fragen geht. Das stellt selbst die beste Beziehung auf eine harte Probe. Weitere Nachteile einer Baufinanzierung mit mehreren Personen sind:

  • Hat eine der Parteien eine schlechte Kreditgeschichte, wirkt sich dies auf die gemeinsame KreditwĂŒrdigkeit aus. Das kann beispielsweise einen höheren Zinssatz zur Folge haben oder, dass kein Kreditinstitut eine Finanzierung begleitet.
  • Haften beide Partner fĂŒr den Kredit (was ĂŒblich ist), werden auch beide fĂŒr den gesamten Betrag verantwortlich gemacht. Wenn einer der Kreditnehmer die Ratenzahlungen nicht leisten kann, muss der Zweite einspringen.
  • Im Falle einer Trennung oder Scheidung kommt es vor, dass die RĂŒckzahlung ins Stocken gerĂ€t, wenn einer der Kreditnehmer den anderen nicht auszahlen kann oder will.
  • Nimmt man gemeinsam ein Darlehen auf, so muss man fĂŒr den Fall der Arbeitslosigkeit oder des Todesfalls vorsorgen.
  • Das Risiko einer Teilungsversteigerung ist höher.

Baufinanzierung zu zweit: Finanzierung mit Ehepartner oder Lebenspartner

Bei der BonitĂ€tsprĂŒfung ist es fĂŒr das Kreditinstitut eher nebensĂ€chlich, ob Sie Ihre Baufinanzierung als verheiratetes oder unverheiratetes Paar beantragen. In erster Linie geht es um Eigenkapital, EinkĂŒnfte und zusĂ€tzliche Sicherheiten.

Man kann also auch unverheiratet ein Haus kaufen, wenn die o. g. Voraussetzungen stimmen. Beachten Sie aber, dass Sie als unverheiratetes Paar Ihr Darlehen nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich absichern mĂŒssen. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren fehlt bei Unverheirateten eine rechtliche Regelung. WĂ€hrend Eheleute eine Zugewinngemeinschaft vorweisen können, welche die Verteilung des Vermögens regelt, fehlt diese bei unverheirateten Paaren. Sie sollten also einen Fachanwalt bzw. Notar fĂŒr eine juristische AbklĂ€rung und die Erstellung eines Partnerschaftsvertrags zurate ziehen.

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Paare ohne Eheurkunde mĂŒssen folgende Fragen klĂ€ren:

  1. Wer bringt wie viel Eigenkapital mit? Bringt ein Antragsteller fĂŒr die gemeinsame Immobilie deutlich mehr Eigenkapital ein als der andere, können die EigentumsverhĂ€ltnisse im Grundbuch entsprechend angepasst werden (z. B. 1/3 und 2/3).
  2. Wer bezahlt die monatlichen Raten?
  3. Wie werden die VermögensverhÀltnisse geregelt?
  4. Wer soll als EigentĂŒmer im Grundbuch eingetragen werden?
  5. Welche Folgen hĂ€tte eine Trennung fĂŒr den Miteigentumsanteil?
  6. Welche Folgen hÀtte der Tod des Kreditpartners?

FĂŒr Ehepaare gilt Folgendes:

  1. Haben Sie keinen Ehevertrag, der die VermögensverhÀltnisse regelt, so greift das Prinzip der Zugewinngemeinschaft.
  2. Es ist gĂ€ngig, dass beide Eheleute gegenĂŒber dem Kreditinstitut haften.
  3. In der Regel sind beide Kreditnehmer auch EigentĂŒmer und stehen somit gemeinsam im Grundbuch.

Sowohl fĂŒr unverheiratete als auch fĂŒr verheiratete Partner gilt: Hat ein Paar Kinder, so ist es möglich, zusĂ€tzliche Förderungen (z. B. die voraussichtlich ab Sommer 2023 eingefĂŒhrte Wohneigentumsförderung) zu bekommen.

Kann ein Ehepartner allein ein Haus kaufen?

Ja, es ist möglich. Wenn der allein kaufende Ehepartner ĂŒber ausreichendes Einkommen, KreditwĂŒrdigkeit und Vermögenswerte verfĂŒgt, um den Kredit selbststĂ€ndig zu tragen, kann er alleine die Immobilie erwerben oder das Bauland kaufen. Trotzdem wollen die Banken beide Eheleute als Kreditnehmer haftend machen. Auch wird meist die BonitĂ€t beider Eheleute geprĂŒft.

Achtung: Wenn das Haus wĂ€hrend der Ehe erworben wird und der andere Ehepartner einen Beitrag zur Baufinanzierung geleistet hat, könnte das Haus als gemeinsames Eigentum angesehen und im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. Wenn ein Haus innerhalb der Ehe gekauft wird und explizit nur einem Ehepartner gehören soll, dann muss das rechtlich genauso festgehalten werden. Sprechen Sie mit Ihrem Baufinanzierer darĂŒber und prĂŒfen Sie gemeinsam alle relevanten Faktoren, um finanzielle und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Baufinanzierung und Scheidung – was passiert bei einer Trennung?

Im Fall einer Scheidung hat das Ex-Ehepaar die Möglichkeit, sich einvernehmlich zu einigen und das gemeinsame Vermögen aufzuteilen. Kann oder will das Paar keinen Kompromiss finden und liegt kein Ehevertrag vor, greift das Konzept der Zugewinngemeinschaft. Im Wesentlichen bedeutet es, dass jeder Partner sein eigenes Vermögen behÀlt, das er vor der Ehe besessen oder in der Ehezeit durch Schenkungen oder Erbschaften erworben hat. Das Vermögen, das wÀhrend der Ehe erwirtschaftet wurde, wird als gemeinschaftlicher Zugewinn betrachtet und gerecht aufgeteilt.

Werden sich die Ex-Partner nicht ĂŒber ihr Vermögen und die Kredittilgung einig oder sind sie zahlungsunfĂ€hig, droht eine Teilungsversteigerung. Dies ist eine Art der Zwangsversteigerung, bei der der Verkauf von gemeinsam erworbenem Eigentum erzwungen wird. Der Erlös aus der Versteigerung wird dann zwischen den EigentĂŒmern entsprechend ihrem Anteil an der Immobilie aufgeteilt. Da bei einer Teilungsversteigerung in der Regel massive Verluste drohen, sollte sie als wirklich letzter Ausweg betrachtet werden. Denn das Haus wird meist unter Marktwert verkauft und die Kosten fĂŒr das Verfahren kommen noch hinzu.

FĂŒr Trennungen von unverheirateten Kreditnehmern gilt dasselbe, wenn nichts anderes im Partnerschaftsvertrag festgehalten wurde. Steht beim gemeinsamen Kredit nur einer im Grundbuch, so gehört das Haus ihm allein. Stehen mehrere EigentĂŒmer im Grundbuch, muss geklĂ€rt werden, wer im Haus bleiben darf, wer auszieht und finanziell entschĂ€digt wird. Bei Nichteinigung kommt es auch hier zu einem Verkauf der Immobilie durch eine Teilungsversteigerung.

Zwei Kreditnehmer, einer stirbt: Gemeinsame Baufinanzierung und Todesfall

Was passiert im Todesfall wĂ€hrend der Baufinanzierung? So ungern wir uns mit dem Thema Tod beschĂ€ftigen: Bei der Planung einer Baufinanzierung muss er berĂŒcksichtigt werden. Sollte der schlimmste Fall eintreten, greift die gesamtschuldnerische Haftung. Das bedeutet, dass die Witwe oder der Witwer den Rest des Kredits in Eigenleistung zurĂŒckzahlen muss.

Dies betrifft auch unverheiratete Paare. Ist einer der Kreditnehmer wĂ€hrend der RĂŒckzahlungsphase verstorben, muss der verbliebene Partner die Raten pĂŒnktlich weiterzahlen, bis der Kredit vollstĂ€ndig getilgt ist. Außerdem wird die volle Erbschaftssteuer erhoben – ein Grund mehr, sich den Themen Todesfall und Vererben rechtzeitig zu stellen.

Will oder muss die verwitwete Person nach dem Todesfall verkaufen und das Darlehen vorzeitig zurĂŒckzahlen, verlangt die Bank eine VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung – wieder eine zusĂ€tzliche finanzielle Belastung.

Die gute Nachricht ist, dass es Möglichkeiten gibt sich abzusichern, z. B. durch Abschluss einer Lebensversicherung. Ihr Finanzierungsberater oder Ihre -beraterin wird Sie darĂŒber informieren.

Kaufgemeinschaft: Immobilie mit mehreren Personen finanzieren

Eine Gruppenfinanzierung mit Geschwistern oder Freunden ist ebenfalls möglich. Im Grunde lĂ€uft sie genaue so ab wie bei einem unverheirateten Paar. Das VerhĂ€ltnis der Kreditnehmer zueinander ist nicht so wichtig wie das verfĂŒgbare Eigenkapital, EinkĂŒnfte, Sicherheiten und RĂŒcklagen. Wesentlich ist nur, dass es möglichst nicht zu Streit und Auseinandersetzungen kommt. Eine Baufinanzierung mit Freunden oder Geschwistern ist daher nur dann eine sinnvolle Option, wenn es allen Kreditpartnern gelingt, klare, verbindliche Absprachen zu treffen und sich an diese zu halten.

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Existieren aktuell negative EintrÀge in der SCHUFA?

Hinweise

  • Im Rahmen Ihrer Anfrage rufen wir keine Daten ab und senden auch keine an die SCHUFA.
  • Wir benötigen eine Antwort auf diese Frage, weil ggf. vorhandene negative EintrĂ€ge einen anderen Beratungsansatz erfordern und auch die Auswahl der Banken nach anderen Kriterien erfolgt.
  • Die SCHUFA speichert aufgrund der Meldungen von Banken und anderen Instituten, Informationen ĂŒber VertragsverhĂ€ltnisse. Insofern sind Schufa-EintrĂ€ge völlig normal. Als negativ werden zum Beispiel gekĂŒndigte Kredite oder Konten sowie andere Merkmale (Insolvenz, Abgabe von eidessttattlichen Versicherungen) bezeichnet, die durch anhaltende Zahlungsschwierigkeiten entstanden sind und zu einer KĂŒndigung des VertragsverhĂ€ltisses gefĂŒhrt haben. Vorhandene Kredite sind keine NegativeintrĂ€ge.

Ihr Vorhaben in Zahlen

Ihr Ergebnis

DarlehensbetrÀge werden auf volle 1.000 Euro gerundet.
12% Nebenkosten entsprechen einem Mittelwert aus den Kosten fĂŒr Notar & Grundbuch, der Grunderwerbssteuer und der Maklercourtage.

Ihr Beruf und Einkommen

FĂŒr wen ist das Angebot?

Zur Verifizierung Ihrer Telefonnummer erhalten Sie innerhalb der nĂ€chsten 5 Minuten eine SMS an die von Ihnen angegebene Telefonnummer. Diese SMS enthĂ€lt einen Code, mit dem wir die Echtheit Ihrer Telefonnummer und Übereinstimmung mit der Person prĂŒfen, die den Antrag gestellt hat. Die Verifizierung erfolgt durch Eingabe des Codes in ein entsprechendes Fenster bei der Weiterleitung nach dem Absenden.

Bauprojekt mit Geschwistern oder Freunden: Details zu MiteigentĂŒmern festhalten

Eine Baufinanzierung mit Bruder und Schwester oder mit der besten Freundin kann viele Vorteile bieten. Damit der gemeinsame Immobilienerwerb nicht zu einer Zerreißprobe wird, mĂŒssen Sie alle Details des Miteigentums, einschließlich der Exit-Strategie (einer Beendigung der Finanzierung vor dem ursprĂŒnglichen Termin), schriftlich festhalten. BerĂŒcksichtigen Sie dabei auch die individuellen Ziele und finanziellen Möglichkeiten aller Kreditnehmer und suchen Sie gegebenenfalls nach Kompromissen. WĂ€hrend einige Kreditnehmer eine schnelle RĂŒckzahlung und Schuldenfreiheit anstreben, bevorzugen andere eine lĂ€ngere Zinsbindung und niedrigere Ratenzahlungen.

Außerdem sollten Sie vorab regeln, welcher MiteigentĂŒmer sich worum kĂŒmmert. So z. B. bei anstehenden Modernisierungen. Wer holt Angebote ein, wer hat Zeit, mit den Handwerkern durchs Haus zu gehen etc.

Lassen Sie unbedingt einen Partnerschaftsvertrag notariell beglaubigen, bevor Sie ein Bauprojekt mit anderen, wie zum Beispiel ein Mehrgenerationenhaus, in Angriff nehmen.

Miteigentum: Wie wĂ€re es mit einer GbR fĂŒr den Hauskauf?

Die GbR (Gesellschaft bĂŒrgerlichen Rechts) stellt eine gute Alternative zum Partnerschaftsvertrag dar. Sie ist eine Rechtsform, die aus mindestens zwei Personen besteht, welche zusammen ein gemeinsames Ziel, hier den Hauskauf, verfolgen. In diesem Fall tritt die GbR als ImmobilienkĂ€uferin und -eigentĂŒmerin auf und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Die Gesellschafter der GbR sind gleichberechtigte Kreditnehmer und treffen alle Entscheidungen gemeinsam. Durch den Gesellschaftsvertrag wird ein höheres Maß an Transparenz und Vertrauen geschaffen, was in einer reinen Privatfinanzierung möglicherweise nicht gegeben wĂ€re.

Die finanzielle Belastung beim Immobilien bzw. GrundstĂŒck Kaufen wird auf mehrere Personen verteilt. Das bedeutet aber auch, dass jeder Kreditpartner im Falle eines finanziellen Engpasses oder einer ZahlungsunfĂ€higkeit fĂŒr die gesamte GbR haftet. Deshalb ist es auch hier wichtig, im Vorfeld klare Regelungen zu treffen und eine ausreichende Absicherung zu gewĂ€hrleisten.

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Gemeinschaftliche Immobilienverwaltung meistern

Wenn mehrere Personen eine Immobilie erwerben, mĂŒssen sie diese auch gemeinschaftlich verwalten. Damit das konfliktfrei und effizient von statten geht, ist eine strukturierte und organisierte Herangehensweise erforderlich:

  1. Kommunikation ist der SchlĂŒssel: Halten Sie regelmĂ€ĂŸige Meetings ab. So bleiben alle Beteiligten informiert und können Meinungsverschiedenheiten direkt klĂ€ren.
  2. Nutzen Sie Software-Tools: Es gibt spezielle Tools fĂŒr die Immobilienverwaltung. Diese helfen bei der Organisation von Finanzen, fördern die Kommunikation zwischen den EigentĂŒmern und unterstĂŒtzen bei der Planung von anstehenden Arbeitsschritten etc.
  3. Weisen Sie Rollen und Verantwortlichkeiten zu: Definieren Sie fĂŒr bestimmte Personen spezifische Rollen oder Aufgaben, wie z. B. die Überwachung der Finanzen, die Kommunikation mit Behörden oder die Koordination von Handwerkern.
  4. Planen Sie fĂŒr NotfĂ€lle: GrĂ¶ĂŸere Reparaturen oder spontane PlanĂ€nderungen können immer passieren. Legen Sie daher einen Notfallplan an und stellen Sie ein Budget fĂŒr solche FĂ€lle bereit.
  5. Dokumentieren Sie alles: Erfassen Sie alle Entscheidungen, Ausgaben und Einnahmen schriftlich. Das schafft Transparenz fĂŒr alle Beteiligten und bietet Sicherheit bei möglichen rechtlichen Fragen.

Baufinanzierung mit mehreren Personen – Tipps zur Planung und DurchfĂŒhrung

Sie haben sich fĂŒr einen Immobilienerwerb durch mehrere Personen entschieden – nun gibt es eine Menge zu beachten. Hier kommt unsere Checkliste fĂŒr den gemeinsamen Hauskauf und die Baufinanzierung mit mehreren Personen.

  • Ziele und Erwartungen besprechen
    Legen Sie fest, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten, welche Finanzierungsoptionen Sie in Betracht ziehen und wer als Besitzer im Grundbuch stehen wird.
  • Budget planen
    Ermitteln Sie die maximale Höhe der gemeinsamen Finanzierung. Wieviel Eigenkapital haben Sie? Legen Sie ein Budget fĂŒr den Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten und andere Ausgaben fest, das fĂŒr alle Kreditpartner tragbar ist.
  • Über Finanzierungsmodelle informieren
    Ein Finanzberater oder eine Finanzberaterin hilft Ihnen herauszufinden, wie viel Sie gemeinsam finanzieren können. Er bzw. sie informiert Sie ĂŒber die verschiedenen Finanzierungsoptionen und wĂ€hlt mit Ihnen gemeinsam das optimale Modell aus.
  • Haftung festlegen
    Legen Sie fest, wer im Falle von Zahlungsschwierigkeiten haftet und wie Sie sich absichern. Es kann sinnvoll sein, eine Risikolebensversicherung abzuschließen oder eine Vereinbarung zu treffen, wer im Falle von Problemen welche Verpflichtungen ĂŒbernimmt.
  • Vertrag abschließen
    Lassen Sie sich bei der Erstellung eines schriftlichen Vertrags, der alle finanziellen Vereinbarungen, Verantwortlichkeiten und Risiken regelt, unterstĂŒtzen.
  • EigentĂŒmergemeinschaft planen
    Halten Sie Regeln und Verantwortlichkeiten fĂŒr die gemeinsame Nutzung und Verwaltung der Immobilie fest. Damit haben alle Beteiligten eine klare Vorstellung von ihren Rechten und Pflichten.
  • Ausgaben festhalten
    Dokumentieren Sie gemeinsam, wer wofĂŒr Geld ausgegeben hat. So können alle Parteien jederzeit nachvollziehen, wofĂŒr z. B. das Eigenkapital ausgegeben wurde.

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Daniel Korth

Daniel Korth

Daniel Korth betreut als Online Marketing Manager die Online-AktivitÀten bei Starpool. Als Finanzblogger und -Podcaster beschÀftigt er sich schon seit Jahren mit Themen wie Geldanlage, Immobilien und Humankapital. Dieses Wissen bringt Daniel nun auch bei WOHNEN UND FINANZIEREN mit ein.

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