Immobilienerwerb durch mehrere Personen

Baufinanzierung allein oder mit Partner? Hier kommen das Für und Wider eines Immobilienerwerbs durch mehrere Personen.

Der Hauskauf ist für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Die meisten Baudarlehen werden von Paaren und Familien aufgenommen, denn logischerweise lässt sich die Last einer Immobilienfinanzierung auf mehreren Schultern leichter tragen. Bei einer sogenannten Kaufgemeinschaft schließen sich mehrere Personen zusammen, um die Immobilie gemeinsam zu finanzieren. In diesem Ratgeber gehen wir näher auf das Konzept der Baufinanzierung mit mehreren Personen ein und beleuchten die Vor- und Nachteile dieser Art des Immobilienerwerbs.

Gemeinsam oder getrennt finanzieren? Vor- und Nachteile im Vergleich

Die Vorteile einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung liegen auf der Hand: Die Belastung wird auf zwei oder mehr Personen verteilt. Das Risiko, in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, verringert sich. Es gibt aber noch mehr Vorteile einer Baufinanzierung mit mehreren Personen.

• Für ein Finanzinstitut bieten mehrere Kreditnehmer auch mehr Sicherheiten als eine Einzelperson. Dies bedeutet, dass die Chancen auf eine Finanzierung größer sind.
• Das gemeinsame Eigenkapital und die Einkünfte sind höher als bei einem einzigen Kreditnehmer. Dies erhöht die Aussicht auf eine höhere Kreditsumme und damit auf eine größere Immobilie.
• Nehmen mehrere Personen gemeinsam einen Kredit auf, verringert sich der finanzielle Druck auf den Einzelnen. Die Kreditnehmer können flexibler auf unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit reagieren.
• Zu zweit lässt sich der Kredit schneller tilgen. Man ist früher wieder schuldenfrei.

Neben den vielen Vorzügen der gemeinsamen Baufinanzierung gibt es aber auch Nachteile bei zwei Kreditnehmern oder mehr. So kann es zu Unstimmigkeiten und Konflikten kommen – insbesondere, wenn es um die Aufteilung der Ratenzahlungen oder andere finanzielle Fragen geht. Das stellt selbst die beste Beziehung auf eine harte Probe. Weitere Nachteile einer Baufinanzierung mit mehreren Personen sind:

• Hat eine der Parteien eine schlechte Kreditgeschichte, wirkt sich dies auf die gemeinsame Kreditwürdigkeit aus. Das kann beispielsweise einen höheren Zinssatz zur Folge haben oder, dass kein Kreditinstitut eine Finanzierung begleitet.
• Haften beide Partner für den Kredit (was üblich ist), werden auch beide für den gesamten Betrag verantwortlich gemacht. Wenn einer der Kreditnehmer die Ratenzahlungen nicht leisten kann, muss der Zweite einspringen.
• Im Falle einer Trennung oder Scheidung kommt es vor, dass die Rückzahlung ins Stocken gerät, wenn einer der Kreditnehmer den anderen nicht auszahlen kann oder will.
• Nimmt man gemeinsam ein Darlehen auf, so muss man für den Fall der Arbeitslosigkeit oder des Todesfalls vorsorgen.
• Das Risiko einer Teilungsversteigerung ist höher.

Baufinanzierung zu zweit: Finanzierung mit Ehepartner oder Lebenspartner

Bei der Bonitätsprüfung ist es für das Kreditinstitut eher nebensächlich, ob Sie Ihre Baufinanzierung als verheiratetes oder unverheiratetes Paar beantragen. In erster Linie geht es um Eigenkapital, Einkünfte und zusätzliche Sicherheiten.

Man kann also auch unverheiratet ein Haus kaufen, wenn die o. g. Voraussetzungen stimmen. Beachten Sie aber, dass Sie als unverheiratetes Paar Ihr Darlehen nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich absichern müssen. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren fehlt bei Unverheirateten eine rechtliche Regelung. Während Eheleute eine Zugewinngemeinschaft vorweisen können, welche die Verteilung des Vermögens regelt, fehlt diese bei unverheirateten Paaren. Sie sollten also einen Fachanwalt bzw. Notar für eine juristische Abklärung und die Erstellung eines Partnerschaftsvertrags zurate ziehen.

Paare ohne Eheurkunde müssen folgende Fragen klären:

1. Wer bringt wie viel Eigenkapital mit? Bringt ein Antragsteller für die gemeinsame Immobilie deutlich mehr Eigenkapital ein als der andere, können die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch entsprechend angepasst werden (z. B. 1/3 und 2/3).
2. Wer bezahlt die monatlichen Raten?
3. Wie werden die Vermögensverhältnisse geregelt?
4. Wer soll als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden?
5. Welche Folgen hätte eine Trennung für den Miteigentumsanteil?
6. Welche Folgen hätte der Tod des Kreditpartners?

Für Ehepaare gilt Folgendes:

1. Haben Sie keinen Ehevertrag, der die Vermögensverhältnisse regelt, so greift das Prinzip der Zugewinngemeinschaft.
2. Es ist gängig, dass beide Eheleute gegenüber dem Kreditinstitut haften.
3. In der Regel sind beide Kreditnehmer auch Eigentümer und stehen somit gemeinsam im Grundbuch.

Kann ein Ehepartner allein ein Haus kaufen?

Ja, es ist möglich. Wenn der allein kaufende Ehepartner über ausreichendes Einkommen, Kreditwürdigkeit und Vermögenswerte verfügt, um den Kredit selbstständig zu tragen, kann er alleine die Immobilie erwerben oder das Bauland kaufen. Trotzdem wollen die Banken beide Eheleute als Kreditnehmer haftend machen. Auch wird meist die Bonität beider Eheleute geprüft.

Achtung: Wenn das Haus während der Ehe erworben wird und der andere Ehepartner einen Beitrag zur Baufinanzierung geleistet hat, könnte das Haus als gemeinsames Eigentum angesehen und im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. Wenn ein Haus innerhalb der Ehe gekauft wird und explizit nur einem Ehepartner gehören soll, dann muss das rechtlich genauso festgehalten werden. Sprechen Sie mit Ihrem Baufinanzierer darüber und prüfen Sie gemeinsam alle relevanten Faktoren, um finanzielle und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Baufinanzierung und Scheidung – was passiert bei einer Trennung?

Im Fall einer Scheidung hat das Ex-Ehepaar die Möglichkeit, sich einvernehmlich zu einigen und das gemeinsame Vermögen aufzuteilen. Kann oder will das Paar keinen Kompromiss finden und liegt kein Ehevertrag vor, greift das Konzept der Zugewinngemeinschaft. Im Wesentlichen bedeutet es, dass jeder Partner sein eigenes Vermögen behält, das er vor der Ehe besessen oder in der Ehezeit durch Schenkungen oder Erbschaften erworben hat. Das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, wird als gemeinschaftlicher Zugewinn betrachtet und gerecht aufgeteilt.

Werden sich die Ex-Partner nicht über ihr Vermögen und die Kredittilgung einig oder sind sie zahlungsunfähig, droht eine Teilungsversteigerung. Dies ist eine Art der Zwangsversteigerung, bei der der Verkauf von gemeinsam erworbenem Eigentum erzwungen wird. Der Erlös aus der Versteigerung wird dann zwischen den Eigentümern entsprechend ihrem Anteil an der Immobilie aufgeteilt. Da bei einer Teilungsversteigerung in der Regel massive Verluste drohen, sollte sie als wirklich letzter Ausweg betrachtet werden. Denn das Haus wird meist unter Marktwert verkauft und die Kosten für das Verfahren kommen noch hinzu.

Für Trennungen von unverheirateten Kreditnehmern gilt dasselbe, wenn nichts anderes im Partnerschaftsvertrag festgehalten wurde. Steht beim gemeinsamen Kredit nur einer im Grundbuch, so gehört das Haus ihm allein. Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch, muss geklärt werden, wer im Haus bleiben darf, wer auszieht und finanziell entschädigt wird. Bei Nichteinigung kommt es auch hier zu einem Verkauf der Immobilie durch eine Teilungsversteigerung.

Zwei Kreditnehmer, einer stirbt: Gemeinsame Baufinanzierung und Todesfall

Was passiert im Todesfall während der Baufinanzierung? So ungern wir uns mit dem Thema Tod beschäftigen: Bei der Planung einer Baufinanzierung muss er berücksichtigt werden. Sollte der schlimmste Fall eintreten, greift die gesamtschuldnerische Haftung. Das bedeutet, dass die Witwe oder der Witwer den Rest des Kredits in Eigenleistung zurückzahlen muss.

Dies betrifft auch unverheiratete Paare. Ist einer der Kreditnehmer während der Rückzahlungsphase verstorben, muss der verbliebene Partner die Raten pünktlich weiterzahlen, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Außerdem wird die volle Erbschaftssteuer erhoben – ein Grund mehr, sich den Themen Todesfall und Vererben rechtzeitig zu stellen.

Will oder muss die verwitwete Person nach dem Todesfall verkaufen und das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung – wieder eine zusätzliche finanzielle Belastung.

Die gute Nachricht ist, dass es Möglichkeiten gibt sich abzusichern, z. B. durch Abschluss einer Lebensversicherung. Ihr Finanzierungsberater oder Ihre -beraterin wird Sie darüber informieren.

Kaufgemeinschaft: Immobilie mit mehreren Personen finanzieren

Eine Gruppenfinanzierung mit Geschwistern oder Freunden ist ebenfalls möglich. Im Grunde läuft sie genaue so ab wie bei einem unverheirateten Paar. Das Verhältnis der Kreditnehmer zueinander ist nicht so wichtig wie das verfügbare Eigenkapital, Einkünfte, Sicherheiten und Rücklagen. Wesentlich ist nur, dass es möglichst nicht zu Streit und Auseinandersetzungen kommt. Eine Baufinanzierung mit Freunden oder Geschwistern ist daher nur dann eine sinnvolle Option, wenn es allen Kreditpartnern gelingt, klare, verbindliche Absprachen zu treffen und sich an diese zu halten.

Bauprojekt mit Geschwistern oder Freunden: Details zu Miteigentümern festhalten

Eine Baufinanzierung mit Bruder und Schwester oder mit der besten Freundin kann viele Vorteile bieten. Damit der gemeinsame Immobilienerwerb nicht zu einer Zerreißprobe wird, müssen Sie alle Details des Miteigentums, einschließlich der Exit-Strategie (einer Beendigung der Finanzierung vor dem ursprünglichen Termin), schriftlich festhalten. Berücksichtigen Sie dabei auch die individuellen Ziele und finanziellen Möglichkeiten aller Kreditnehmer und suchen Sie gegebenenfalls nach Kompromissen. Während einige Kreditnehmer eine schnelle Rückzahlung und Schuldenfreiheit anstreben, bevorzugen andere eine längere Zinsbindung und niedrigere Ratenzahlungen.

Außerdem sollten Sie vorab regeln, welcher Miteigentümer sich worum kümmert. So z. B. bei anstehenden Modernisierungen. Wer holt Angebote ein, wer hat Zeit, mit den Handwerkern durchs Haus zu gehen etc.

Lassen Sie unbedingt einen Partnerschaftsvertrag notariell beglaubigen, bevor Sie ein Bauprojekt mit anderen, wie zum Beispiel ein Mehrgenerationenhaus, in Angriff nehmen.

Miteigentum: Wie wäre es mit einer GbR für den Hauskauf?

Die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) stellt eine gute Alternative zum Partnerschaftsvertrag dar. Sie ist eine Rechtsform, die aus mindestens zwei Personen besteht, welche zusammen ein gemeinsames Ziel, hier den Hauskauf, verfolgen. In diesem Fall tritt die GbR als Immobilienkäuferin und -eigentümerin auf und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Die Gesellschafter der GbR sind gleichberechtigte Kreditnehmer und treffen alle Entscheidungen gemeinsam. Durch den Gesellschaftsvertrag wird ein höheres Maß an Transparenz und Vertrauen geschaffen, was in einer reinen Privatfinanzierung möglicherweise nicht gegeben wäre.

Die finanzielle Belastung beim Immobilien bzw. Grundstück Kaufen wird auf mehrere Personen verteilt. Das bedeutet aber auch, dass jeder Kreditpartner im Falle eines finanziellen Engpasses oder einer Zahlungsunfähigkeit für die gesamte GbR haftet. Deshalb ist es auch hier wichtig, im Vorfeld klare Regelungen zu treffen und eine ausreichende Absicherung zu gewährleisten.

Gemeinschaftliche Immobilienverwaltung meistern

Wenn mehrere Personen eine Immobilie erwerben, müssen sie diese auch gemeinschaftlich verwalten. Damit das konfliktfrei und effizient von statten geht, ist eine strukturierte und organisierte Herangehensweise erforderlich:

1. Kommunikation ist der Schlüssel: Halten Sie regelmäßige Meetings ab. So bleiben alle Beteiligten informiert und können Meinungsverschiedenheiten direkt klären.
2. Nutzen Sie Software-Tools: Es gibt spezielle Tools für die Immobilienverwaltung. Diese helfen bei der Organisation von Finanzen, fördern die Kommunikation zwischen den Eigentümern und unterstützen bei der Planung von anstehenden Arbeitsschritten etc.
3. Weisen Sie Rollen und Verantwortlichkeiten zu: Definieren Sie für bestimmte Personen spezifische Rollen oder Aufgaben, wie z. B. die Überwachung der Finanzen, die Kommunikation mit Behörden oder die Koordination von Handwerkern.
4. Planen Sie für Notfälle: Größere Reparaturen oder spontane Planänderungen können immer passieren. Legen Sie daher einen Notfallplan an und stellen Sie ein Budget für solche Fälle bereit.
5. Dokumentieren Sie alles: Erfassen Sie alle Entscheidungen, Ausgaben und Einnahmen schriftlich. Das schafft Transparenz für alle Beteiligten und bietet Sicherheit bei möglichen rechtlichen Fragen.

Baufinanzierung mit mehreren Personen – Tipps zur Planung und Durchführung

Sie haben sich für einen Immobilienerwerb durch mehrere Personen entschieden – nun gibt es eine Menge zu beachten. Hier kommt unsere Checkliste für den gemeinsamen Hauskauf und die Baufinanzierung mit mehreren Personen.

• Ziele und Erwartungen besprechen
  Legen Sie fest, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten, welche Finanzierungsoptionen Sie in Betracht ziehen und wer als Besitzer im Grundbuch stehen wird.
• Budget planen
  Ermitteln Sie die maximale Höhe der gemeinsamen Finanzierung. Wieviel Eigenkapital haben Sie? Legen Sie ein Budget für den Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten und andere Ausgaben fest, das für alle Kreditpartner tragbar ist.
• Über Finanzierungsmodelle informieren
  Ein Finanzberater oder eine Finanzberaterin hilft Ihnen herauszufinden, wie viel Sie gemeinsam finanzieren können. Er bzw. sie informiert Sie über die verschiedenen Finanzierungsoptionen und wählt mit Ihnen gemeinsam das optimale Modell aus.
• Haftung festlegen
  Legen Sie fest, wer im Falle von Zahlungsschwierigkeiten haftet und wie Sie sich absichern. Es kann sinnvoll sein, eine Risikolebensversicherung abzuschließen oder eine Vereinbarung zu treffen, wer im Falle von Problemen welche Verpflichtungen übernimmt.
• Vertrag abschließen
  Lassen Sie sich bei der Erstellung eines schriftlichen Vertrags, der alle finanziellen Vereinbarungen, Verantwortlichkeiten und Risiken regelt, unterstützen.
• Eigentümergemeinschaft planen
  Halten Sie Regeln und Verantwortlichkeiten für die gemeinsame Nutzung und Verwaltung der Immobilie fest. Damit haben alle Beteiligten eine klare Vorstellung von ihren Rechten und Pflichten.
• Ausgaben festhalten
  Dokumentieren Sie gemeinsam, wer wofür Geld ausgegeben hat. So können alle Parteien jederzeit nachvollziehen, wofür z. B. das Eigenkapital ausgegeben wurde.