Wohnraum scheint immer teurer zu werden. Gefühlt täglich schießen die Immobilienpreise vor allem in den Großstädten weiter nach oben und lassen den Traum vom Eigenheim oder der lukrativen Immobilieninvestition schrittweise in die Ferne rücken – oder?Kennen die Immobilienpreise in Deutschland tatsächlich nur noch eine Richtung oder beruhigt sich die Lage sogar wieder? Was sagen die Prognosen?
Bei der Beantwortung dieser spannenden Fragen scheiden sich die Geister. Während die einen klar einen erneuten Anstieg prognostizieren, sehen die anderen einen Abstieg der Preise. Fakt ist: Hinter den Antworten verbirgt sich eine komplexe Welt aus Wirtschaft, Politik und Marktmechanismen. Wir werfen einen genaueren Blick darauf, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen und wie die Prognosen für die Zukunft aussehen könnten.
Immobilienpreise in Deutschland: Entwicklung und aktuelle Lage
Die Immobilienpreise in Deutschland gleichen einer wahren Achterbahnfahrt. Der stetige Anstieg, der 2022 ihren Höhepunkt erreichte, beruhigte sich 2023 entgegen sämtlichen Prognosen wieder.
Dabei war der rasante Anstieg der Immobilienpreise 2022 vor allem den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie, des Ukraine-Krieges, der Energiekrise und der Inflation geschuldet. Besonders teuer wurde das Wohnen in den deutschen Metropolen.
Allem voran München hat beim Wettrennen um den höchsten Preis sämtliche Rekorde gebrochen. Zwischen 2011 und 2021 haben sich die Immobilienpreise dort tatsächlich verdreifacht: Im Jahr 2022 kostete ein Quadratmeter in Bestandsimmobilien durchschnittlich 8.382 €, bei Neubauimmobilien musste man sogar mit 9.077 € pro Quadratmeter rechnen.
Experteninterview zum Immobilienmarkt 2025
Im Video spricht Professor Dr. Tobias Just von der IREBS über die Bewegungen am aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland. Vor allem die starken Preissteigerungen in Städten wie München und Frankfurt in der Vergangenheit führten zu einer stärkeren Abwanderung ins Umland. Dort erhöhen sich dann auch wieder die Preise. Wie entwickeln sich diese Trends künftig weiter?
Abwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt
2023 wendete ich das Blatt jedoch. Schon im 1. Quartal sanken in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser um 6,8 % verglichen mit dem letzten Quartal des Vorjahres. Und dieser Trend setzte sich auch im Laufe des restlichen Jahres fort. Seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2000 ist dies ist der stärkste Rückgang. Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen fielen die Preise im Durchschnitt.
Während die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2011 und 2021 also um das Dreifache gestiegen waren, zeichnete sich ab 2023 eine Stabilisierung ab – auch in München. Die Preise fielen zwar nicht überall, aber im Jahr 2023 setzte sich der Preisanstieg für Immobilien in München nur noch abgeschwächt fort. Für Bestandsimmobilien stieg der Quadratmeterpreis auf durchschnittlich 8.948 €, was lediglich eine moderate Zunahme gegenüber dem Vorjahr darstellt. Neubauimmobilien verzeichneten aber weiterhin hohe Preise, mit einem Durchschnitt von etwa 9.800 € pro Quadratmeter in guten Lagen.
Im Jahr 2024 zeigte sich in München weiterhin eine Stabilisierung, wenn auch auf einem bleibend hohen Niveau: In sehr begehrten Lagen erreichten Neubauimmobilien im Durchschnitt bis zu 12.800 € pro Quadratmeter. Der Preis für Bestandsimmobilien verharrte in mittleren Lagen bei rund 8.700 € pro Quadratmeter. Trotz dieser enormen Preise sind die Steigerungen im Vergleich zu den vergangenen Jahren weniger extrem, was auf eine leichte Marktberuhigung hindeutet.
Insgesamt bleibt München weiterhin der Spitzenreiter im nationalen Vergleich, insbesondere was die hohen Preise für Neubauten in Toplagen betrifft. Aber: Die Preise in München dienen nicht zur Veranschaulichung für Deutschland im Allgemeinen. Im Großen und Ganzen sinken die Immobilienpreise derzeit in Deutschland. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf verzeichneten durchschnittlich die deutlichsten Preissenkungen. Die DZ Bank prognostizierte für 2024 sogar noch einen weiteren Abfall der Immobilienpreise in Deutschland. Nach dem jahrelangen Boom sinken die Preise nun so stark wie seit über 20 Jahren nicht mehr.
Warum sinken die Immobilienpreise gerade?
Wie bereits erwähnt, wird die Entwicklung der Immobilienpreisen von mehreren Faktoren beeinflusst: von wirtschaftlicher Stabilität, vom Zinsniveau, von Angebot und Nachfrage sowie von politischen Entscheidungen wie Bauvorschriften und Förderprogrammen – all dies trägt dazu bei, die Preise zu formen.
Der aktuelle Abwärtstrend ist vor allem den kräftig gestiegenen Bauzinsen (Stichwort: teure Kredite) und der hartnäckig hohen Inflation geschuldet, welche die Kaufkraft der Menschen verringert. Viele können sich den Hauskauf einfach nicht mehr leisten und das Neugeschäft der Banken mit Hauskrediten ist ebenfalls eingebrochen.
Auch die Bauindustrie spürt die Veränderungen mehr als deutlich: Das Bauhauptgewerbe in Deutschland verzeichnet weniger Aufträge. Und: Die hohen Baupreise und gestiegene Zinsentwicklung in Deutschland belasten zudem die Nachfrage.
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Werden die Immobilienpreise noch sinken? Eine Prognose für 2025 und danach
Das heiß diskutierte Thema „Immobilienpreise in Deutschland“ ist für das Jahr 2025 besonders interessant. Aber auch 2026 ist nicht mehr weit. Ob die Preise auch dann weiter sinken oder sogar wieder ansteigen, hängt Experten zufolge vor allem von diesen 6 Faktoren ab:
- 1. Wirtschaftliche Entwicklung
Vor allem die wirtschaftliche Erholung nach der Corona-Krise wird einen enormen Einfluss auf die zukünftigen Immobilienpreise haben. Eine florierende Wirtschaft könnte demnach zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien führen. Damit stiegen auch die Preise wieder an.
- 2. Zinspolitik
Eine entscheidende Rolle hinsichtlich der Preisbildung spielt ebenfalls die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Sinken die Zinsen, dann werden auch Immobilienfinanzierungen wieder attraktiver. Dies würde wiederum die Nachfrage und damit die Preise erhöhen.
- 3. Demografische Faktoren
Die Entwicklung der Bevölkerung – vor allem in Ballungsräumen – wirkt bei der Höhe der Immobilienpreise mit. Steigt die Bevölkerungszahl (Stichwort: Zuwanderung), dann entsteht dort natürlich eine höhere Nachfrage nach Wohnraum, während die Bautätigkeit aber stockt. Ein Anstieg der Immobilienpreise geht damit einher.
- 4. Technologische Innovationen
Technologische Innovationen wie künstliche Intelligenz und Blockchain haben einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung des Immobilienmarkts. Sie machen den Handel von Immobilien effizienter und transparenter, was sich direkt auf die Preise auswirken kann.
- 5. Regulatorische Änderungen
Änderungen in der Gesetzgebung, wie z. B. strengere Umweltauflagen und Bauvorschriften könnten die Baukosten in die Höhe treiben, wodurch sich u. a. die Neubautätigkeit verändert – und damit die Immobilienpreise.
- 6. Globale Unsicherheiten
Globale Unsicherheiten wie politische Spannungen und Naturkatastrophen führen zu Marktunsicherheiten. Ob und wie wir davon betroffen sein werden, wird sich in den nächsten Jahren zeigen. Klar ist aber: Die Immobilienpreise können sich auch dadurch verändern.
Anstieg, Einfall, Stagnierung – Wie geht es weiter?
Bei der Frage nach einer Prognose zu den Immobilienpreise in Deutschland scheiden sich die Geister. Was man aber sagen kann: Der momentane Rückgang ist weniger als Einbruch, sondern eher als temporäre Entscheidung zu werten. Einige Experten sagen einen mittelfristigen Anstieg der Immobilienpreise voraus.
Der aktuelle Postbank Wohnatlas prognostiziert, dass der Immobilienpreis vielerorts stagniert oder gar sinkt. Immobilien in Metropolregionen und im Süden Deutschlands hingegen gewinnen an Wert.
Immobilie jetzt kaufen oder auf bessere Preise warten?
Bei den derzeitigen Prognosen liegt die Frage nahe, ob jetzt die beste Zeit für den Kauf einer Immobilie sein sollte. Oder lieber doch warten?
Dem Postbank Wohnatlas zu Folge ist die Prognose für Immobilienpreise in den nächsten Jahren auf jeden Fall recht eindeutig. Wenn es um den Hauskauf in den nächsten zwei-drei Jahren geht, dann greifen Sie am besten jetzt zu. Noch sind die Bauzinsen moderat und die Preise haben sich von ihrem Höhepunkt etwas zurückgezogen. Dies bietet potenziellen Käufern eine Gelegenheit, die in den kommenden Jahren möglicherweise nicht mehr so günstig sein wird.
Für diejenigen, die in Erwägung ziehen, in naher Zukunft eine Immobilie zu erwerben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein, den Markt zu sondieren. Wie immer ist es ratsam, eine Baufinanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Finanzierungsrechner
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Unser Fazit dazu, ob und wann die Immobilienpreise sinken
Die große Frage „Platzt die Immobilienblase?“ beschäftigt nach wie vor zahlreiche Menschen in Deutschland. Und das aus gutem Grund: Immobilienpreise kannten jahrelang nur eine Richtung – nach oben. Bis 2023 eine überraschende Wende anstand: Die Immobilienpreise gingen so stark zurück, wie seit über 20 Jahren nicht. Zwar sehen Experten dies eher als eine temporäre Erscheinung und prognostizieren einen mittelfristigen Anstieg der Immobilienpreise. Dennoch könnte für potenzielle Käufer jetzt der richtige Zeitpunkt sein, sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen. Es kann sich definitiv lohnen, den Markt zu erkunden, da die Preise sich von ihrem Höhepunkt etwas zurückgezogen haben und die Bauzinsen noch moderat sind.
Im Allgemeinen bleibt die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes komplex und wird von den genannten Faktoren beeinflusst – von der Wirtschaft und Zinspolitik bis hin zu technologischen Innovationen und globalen Unsicherheiten. Und diese vorauszusagen ist schwierig.
Die Entscheidung, jetzt zu kaufen oder auf bessere Preise zu warten, sollte sorgfältig überlegt und idealerweise mit professioneller Beratung getroffen werden. Der Traum von den eigenen vier Wänden bleibt aber auf jeden Fall erreichbar – bloß die Landschaft hat sich verändert. Deshalb bedarf es einer klugen Vorgehensweise, um den besten Weg zur Traumimmobilie zu finden.
