Der Wohnort entscheidet über den gesamten Alltag und auch über den Wert einer Immobilie in der Zukunft. Gleichzeitig verändern sich Orte mit der Zeit – genauso wie die Menschen, die dort wohnen und deren Lebensstile.
Erfahren Sie, wie Leerstand, Neubaukrise und demografischer Wandel den deutschen Wohnungsmarkt beeinflussen. Welche Regionen bieten Chancen und welche Herausforderungen sollten Sie für Ihre persönlichen Immobilienentscheidungen kennen?
Schnelldurchlauf
- Metropolen wie Berlin, Hamburg und München ziehen nach wie vor junge Menschen und Berufseinsteiger an – trotz hoher Mieten.
- Dank neuer Arbeitsplätze der Tech- und Kreativbranche wachsen Mittelstädte wie Leipzig stark.
- Pendlerregionen und Speckgürtel bieten erschwinglichere Preise und gute Anbindungen in urbane Gegenden.
- Deutschlands ländliche Regionen sind oft von Abwanderung und Überalterung geprägt, jedoch mit Chancen für Schnäppchenjäger.
Wo zieht es die Menschen hin und warum?
Wohnstandortwahl ist eine Frage von Lebensphase, Beruf und persönlichen Präferenzen. Während Metropolen wie Berlin, Hamburg und München nach wie vor Anziehungspunkte sind, gewinnen auch kleinere Städte und ländliche Regionen an Bedeutung – wenn auch aus unterschiedlichen Gründen.
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Region |
Details |
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Große Großstädte |
Punkten mit starker Wirtschaft, internationalem Flair und einer reichhaltigen Kulturszene. Trotz steigender Mieten und knappem Wohnraum bleiben sie besonders für junge Berufstätige und Expats attraktiv. |
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Kleine Großstädte |
Diese Städte bieten die Balance zwischen urbanem Lebensstil und überschaubarer Größe. Sie punkten mit kurzen Wegen, oft gut ausgebauter Infrastruktur und einer breiten Auswahl an Bildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Sie ziehen sowohl junge Berufstätige als auch Familien an, jedoch steigen die Immobilienpreise auch hier. |
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Mittelstädte |
Wachsen durch innovative Branchen, regionale Arbeitsmärkte und hohe Lebensqualität. Sie bieten eine solide Infrastruktur und sind häufig attraktive Wohnorte für Familien. |
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Kleinstädte |
Bieten eine Mischung aus ländlicher Idylle und Grundversorgung. Besonders für Ruhesuchende oder kleinere Familien attraktiv, jedoch oft mit eingeschränkter Arbeitsmarktsituation. |
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Vororte |
Ermöglichen eine Balance zwischen Natur, erschwinglicheren Preisen und guter Verkehrsanbindung in nahegelegene Metropolen. Hier ziehen besonders Familien und Pendler hin. |
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Ländliche Regionen |
Günstige Immobilienpreise und wenig Lärm locken junge Familien und Ruhesuchende. Jedoch fehlen oft Infrastruktur und Arbeitsplätze, was die Attraktivität mindert. |
Ein Blick auf die Visualisierung der 10 größten Städte Deutschlands zeigt: Berlin, Hamburg und München sind nach wie vor echte Magneten. Aber auch bspw. Leipzig boomt. Ebenso als "Hypezig" oder „die kleine Schwester Berlins“ bekannt, ist die Stadt mit einem Bevölkerungswachstum von rund 2 % ein Paradebeispiel für neue Jobangebote in der Tech- und Kreativbranche.
Die meisten Menschen in Deutschland leben allerdings nicht in Großstädten, sondern in Mittel- und Kleinstädten. So wohnen laut Statistischem Bundesamt die meisten (15,7 Mio.) in Gemeinden mit 20.000 bis 49.999 Einwohnern. Im Vergleich dazu liegt die Gesamtbevölkerung Deutschlands bei rund 83,5 Mio.
Viele zieht es in die Stadt, andere lieber aufs Land
Es gibt zahlreiche Gründe dafür, von der Stadt aufs Land zu ziehen. Das Leben auf dem Land lockt mit Ruhe, Nähe zur Natur und oft erheblich günstigeren Immobilienpreisen. Für Familien bieten größere Grundstücke mehr Freiraum und das entschleunigte Lebensgefühl wirkt auf viele reizvoll. Doch trotz dieser Vorteile bleibt das Land für viele junge Menschen unattraktiv – die Gründe sind offensichtlich:
- Mangel an Arbeitsmöglichkeiten
- Eingeschränkte Lebensqualität durch schlechte Infrastruktur/Verkehrsanbindung
- Risiko sozialer Isolation
Was auf dem Land übrigbleibt, ist eine zunehmend alternde Bevölkerung. Das hat gravierende Auswirkungen auf die lokale Infrastruktur, die Wirtschaft und natürlich auch auf den Immobilienmarkt. Denn sinkt die Nachfrage nach Wohnraum, geraten die Preise ins Rutschen – einerseits ein Problem für Eigentümer, andererseits eine potenzielle Chance für Immobilienkäufer, die ein Low-Budget-Haus kaufen möchten. Hier sind Häuser und Grundstücke oft für nur ein Viertel des Preises erhältlich, den man in Metropolregionen zahlen muss. Dazu kommen Förderprogramme, mit denen der ländliche Raum unterstützt werden soll, wie Subventionen für junge Familien oder Zuschüsse für energetische Sanierungen, so z. B. das KfW-Programm Jung kauf Alt.
Speckgürtel boomen: Stadt und Land vereint
Orte wie Erkner bei Berlin oder Bad Homburg nahe Frankfurt bieten gerade Pendlern die perfekte Mischung aus Natur, Ruhe und urbaner Anbindung. Die Immobilienpreise liegen oft 20 bis 30 % unter denen der nahegelegenen Metropolen. Während Sie bspw. in Frankfurt für eine Eigentumswohnung schnell 8.000 €/m² zahlen, liegt der aktuelle Quadratmeterpreis im nur wenige Kilometer entfernten Bad Homburg bei durchschnittlich unter 5.000 €/m².
Die Herausforderungen liegen allerdings auf der Hand: Der starke Zuzug belastet die lokale Infrastruktur, von Schulen über Verkehr bis hin zu medizinischer Versorgung. Trotzdem sehen viele Pendlerregionen diese Entwicklung als Chance und setzen auf gezielte Stadtentwicklung und großzügigen Neubauprojekten, um der Nachfrage gerecht zu werden.
Bspw. im Stuttgarter Speckgürtel in Orten wie Esslingen sind familienfreundliche Neubauprojekte wie das „Neckarufer Quartier“ besonders gefragt. Schulen, Kitas und große Grünflächen sind Hauptargumente für Kaufinteressenten.
Neue Lebensstile verändern die Ortswahl
Unsere Arbeitswelt ist im Wandel – und mit ihr die Art, wie und wo Menschen wohnen. Flexible Arbeitsmodelle und Homeoffice eröffnen neue Möglichkeiten. Arbeitnehmer suchen verstärkt Orte, die Ruhe, Erreichbarkeit und Lebensqualität vereinen. Regionen wie der Harz, Erlangen oder Ulm profitieren davon, indem sie erschwingliche Wohnpreise mit guter Anbindung kombinieren.
Wir sehen eine starke Abwanderung von Familien in das Umland der Städte […] und eine unfreiwillige Suburbanisierung von Gruppen, die eigentlich typischerweise in die Kernstädte ziehen würden.
Familien suchen vor allem nach Sicherheit, Bildung und Betreuung. Städte wie Freiburg, Münster oder das Stuttgarter Umland haben in diesen Bereichen die Nase vorn. In Freiburg glänzt bspw. das Netzwerk an nachhaltigen Schulen, während Münster regelmäßig als eine der sichersten Städte Deutschlands ausgezeichnet wird. Das zieht Familien an – und sorgt für stabile Immobiliennachfragen in diesen Regionen.
Wie beeinflussen Leerstand und Neubaukrise den deutschen Wohnungsmarkt?
Deutschland steht vor einem paradoxen Problem: Während in ländlichen Regionen Wohnungen leer stehen und Gebäude verfallen, eskaliert in Großstädten und Ballungsräumen die Wohnungsknappheit.
Jan Grade, Geschäftsführer von Empirica Regio, erklärt im Interview, warum der Neubau eingebrochen ist, welche Auswirkungen das auf Mieten und Leerstände hat und wie der demografische Wandel die Wohnungsnachfrage verändert. Wir sprechen über die größten Herausforderungen, regionale Unterschiede und wagen einen Blick in die Zukunft des Wohnens in Deutschland.
In ländlichen Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern oder Teilen Sachsen-Anhalts stehen teilweise mehr als 10 % der Wohnungen leer. Oft sind diese Immobilien veraltet oder benötigen kostspielige Sanierungen. Doch mit den richtigen Förderprogrammen und kreativen Konzepten könnten diese Regionen für Käufer attraktiv werden, die günstigen Wohnraum suchen und bereit sind, zu investieren.
Tipp: Fragen Sie bei Gemeinden nach Förderungen für Sanierungen oder steuerlichen Vergünstigungen. Häufig gibt es auch Programme speziell für Familien oder Selbstständige.
Hingegen liegt der Leerstand in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg bei unter 1 %, was zu steigenden Mieten und einem angespannten Wohnungsmarkt führt. Während die Durchschnittsmiete in Berlin 2018 bei 11 €/m² lag, ist sie bis 2023 auf rund 15 €/m² gestiegen – ein Plus von 36 %. Eigentum ist noch unerschwinglicher geworden: Quadratmeterpreise für Neubauten überschreiten in den gefragtesten Lagen oft die Marke von 8.000 €.
Wir haben ein sehr hohes Grundstückspreisniveau, gestiegene Finanzierungskosten, hohe Planungskosten und hohe Auflagen im Wohnungsbau, was dazu führt, dass Neubau sich aktuell nicht rechnet.
Zudem hat der Neubau von Wohnraum in den letzten Jahren dramatisch abgenommen. Die Anzahl der Baugenehmigungen ist in Deutschland seit 2020 um mehr als 50 % gesunken. Hauptgründe für die Neubaukrise sind:
- Steigende Baukosten: Materialpreise für Stahl, Zement und Holz sind seit 2020 um bis zu 30 % gestiegen.
- Komplexe Bauvorschriften: Strenge Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – so wichtig sie langfristig auch sind – erhöhen die Planungs- und Baukosten erheblich. Gleichzeitig erschweren regionale Bauverordnungen die Genehmigungsverfahren.
- Hohe Baulandkosten: Besonders in Metropolen treiben die Grundstückspreise die Projektkosten in die Höhe. Dies führt dazu, dass der Bau von bezahlbarem Wohnraum nahezu unmöglich wird.
- Fehlende Förderanreize: Der soziale Wohnungsbau bleibt unterfinanziert, wodurch bezahlbarer Wohnraum Mangelware ist.
Der Druck auf die Vororte und mittelgroße Städte nimmt zu, was dort die Preise steigen lässt. Gleichzeitig sinkt die Attraktivität vieler ländlicher Gebiete, da fehlende Sanierungen den Leerstand verstärken und die Infrastruktur schwächen. Doch in der Krise liegt auch eine Chance: Strategische Investitionen in Mittel- und Kleinstädte könnten langfristig neuen Wohnraum schaffen.
Tipp: Prüfen Sie Alternativen wie die Sanierung bestehender Immobilien oder den Kauf in mittelgroßen Städten mit Aufwärtspotenzial. Informieren Sie sich über Bauzuschüsse oder Steuervergünstigungen für energetische Sanierungen.
Wo in Deutschland lohnt es sich dann eine Immobilie zu kaufen?
Die Standortfrage ist superwichtig für die Lebensqualität und die Wertentwicklung der Immobilie – aber keine, die man pauschal beantworten kann. Nicht überall, wo die Preise niedrig sind, lohnt sich der Kauf. Und nicht jeder teure Standort zahlt sich langfristig aus. Während urbane Zentren hohe Nachfrage und attraktive Arbeitsmärkte bieten, können Mittel- und Kleinstädte oder Speckgürtel langfristig spannende Alternativen darstellen. Entscheidend ist, den Blick über die bekannten Metropolen hinaus zu wagen.
Meine Hoffnung ist, dass innerhalb von fünf Jahren politische Weichenstellungen kommen, die Neubau wieder ein bisschen einfacher machen, weil Deutschland ein attraktiver Markt mit hoher Nachfrage bleibt.
Mittel- und Kleinstädte könnten durch strategische Investitionen und Stadtentwicklungskonzepte an Bedeutung gewinnen. Städte wie Göttingen, Bamberg oder Lüneburg bieten eine attraktive Mischung aus überschaubarer Größe, guter Infrastruktur und bezahlbaren Preisen. Diese Standorte überzeugen vor allem durch hohe Lebensqualität, charmante Altstädte und wachsende lokale Arbeitsmärkte – ideale Voraussetzungen für eine stabile Wertentwicklung.
Es lohnt sich, beim Immobilienerwerb den Fokus auf Regionen zu legen, die derzeit u. U. noch unter dem Radar liegen, aber durch ihre Standortqualität mittel- und langfristig an Bedeutung gewinnen könnten.
Tipp: Informieren Sie sich bei Immobilienkäufen oder Bauvorhaben über regionale Förderprogramme und prüfen Sie, ob Sanierungsmaßnahmen in leerstehenden Gebäuden eine Alternative zum Neubau sind.
Demografischer Wandel: Wie verändert er den Wohnungsmarkt?
Dass unsere Gesellschaft altert, ist kein Geheimnis. Die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge erreichen das Rentenalter, während jüngere Generationen zahlenmäßig kleiner sind. Gleichzeitig zieht es junge Erwachsene in urbane Zentren, wodurch ländliche Gebiete weiter schrumpfen.
Die Alterung der Bevölkerung und die Binnenwanderung in Deutschland verändern den Wohnungsmarkt tiefgreifend. Besonders in strukturschwächeren Regionen wie Sachsen-Anhalt oder einigen Teilen Bayerns ist dies deutlich zu spüren.
- Wachsende Altersgruppe 65+
Viele ältere Menschen verbleiben auch nach Auszug der Kinder in ihren oft nicht barrierefreien Familienhäusern, weil sie sich dort eingelebt haben oder Alternativen fehlen. Doch parallel wächst die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, da viele Senioren gezielt kleinere, barrierefreie Immobilien suchen, die besser zu ihren Lebensbedürfnissen passen. Dies führt zu einem Ungleichgewicht auf dem Markt: Es gibt zu wenig geeigneten Wohnraum für jene, die wechseln möchten, zugleich bleibt bestehender Wohnraum oft untergenutzt. - Zuzug junger Menschen in Städte
Urbane Zentren ziehen durch Ausbildung, Arbeitsplätze und soziale Netzwerke junge Erwachsene an. Diese Dynamik führt zu einer Überlastung der Wohnungsmärkte in Metropolen.
Unser Fazit: Wohnen in Deutschland – Eine Frage der Perspektive
Deutschland ist vielfältig – genauso wie die Ansprüche an den Wohnort. Ob Stadt, Speckgürtel oder ländliches Dorf: Es gibt keinen pauschalen „richtigen“ Ort, aber es gibt den Ort, der zu Ihnen passt.
Wollen Sie mitten im Trubel sein? Dann bleibt die Großstadt erste Wahl – auch wenn sie teuer ist. Suchen Sie Raum für die Familie und kurze Wege ins Grüne? Dann könnten Mittelstädte oder Vororte die bessere Option sein. Wer Ruhe und niedrige Preise schätzt, findet sie auf dem Land – allerdings nicht ohne Abstriche bei Infrastruktur und Jobangeboten.
Fest steht: Der Wohnungsmarkt verändert sich. Arbeitsmodelle wie Homeoffice, steigende Lebenshaltungskosten und der demografische Wandel bringen Bewegung. Prüfen Sie für sich und Ihre Familie, wie die Infrastruktur, Jobperspektiven und Immobilienpreise in Deutschland mit Ihren Zielen harmonieren.
Eine Baufinanzierungsberatung mit einem erfahrenen und kundigen Experten bringt Ihre persönlichen finanziellen Möglichkeiten mit den passenden Standortfaktoren und geeigneten Förderungen zusammen. So holen Sie das Beste aus Ihre Immobilieninvestition heraus.
