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Energetische Sanierung von Altbauten: Herausforderungen & Lösungen

Nachhaltiges Upgrade für den Altbau

Altbauten sind charmant, aber energiehungrig. Wir lieben die hohen Decken und Stuckverzierungen, die Holzfußböden und Kachelöfen in älteren Gebäuden. Doch diese Schönheit hat ihren Preis – im wahrsten Sinne des Wortes. Altbauten sind häufig schlecht gedämmt, haben veraltete Heizsysteme und undichte Fenster. All das führt zu einem gesteigerten Energieverbrauch und damit zu hohen Kosten.

Steht auch bei Ihrem Altbau eine energetische Sanierung an? Oder fällt Ihre Immobilie sogar unter die Sanierungspflicht? Wir verraten, welche Maßnahmen auf Sie zukommen und was sie kosten.

Was bedeutet energetisch sanieren?

Die Energieeffizienzklasse älterer Gebäude lässt oft zu wünschen übrig, was nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihren Geldbeutel belastet. Hohe Heizkosten im Winter, ein unangenehmes Raumklima im Sommer und ein stetiger Wertverlust der Immobilie sind einige der Nachteile, die eine fehlende oder mangelhafte Sanierung mit sich bringt. Doch bevor wir ins Thema einsteigen, folgt hier eine kleine Definition der energetischen Sanierung und ein wenig Hintergrundwissen.

Beim energetischen Sanieren handelt es sich um Maßnahmen, die dazu dienen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu reduzieren. Das reicht von der Dämmung der Außenwände über den Einbau bzw. Austausch von energiesparenden Fenstern bis hin zur Modernisierung der Heizungsanlage. Ziel ist es, den Energiebedarf des Gebäudes so weit wie möglich zu senken, ohne den Wohnkomfort zu beeinträchtigen.

Grundlage für diese Maßnahmen ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Bis 2050 soll der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein und dazu setzt das GEG Standards, die bei energetischen Sanierungen eingehalten werden müssen. Gleichzeitig bietet es Anreize in Form von Förderprogrammen, um die finanzielle Belastung der Betroffenen zu mindern.

Das spricht für die energetische Sanierung beim Altbau – Zusammenfassung

  • Durch die Reduzierung des Energieverbrauchs senken Sie Ihre monatlichen Betriebskosten.
  • Ein energetisch saniertes Haus hat einen höheren Wert und erzielt beim Verkauf einen besseren Preis.
  • Aufgrund des geringeren Energieverbrauchs verkleinern Sie Ihren CO2-Fußabdruck und leisten einen Beitrag zum Umweltschutz.
  • Verbesserte Dämmung und moderne Heizsysteme sorgen für angenehmen Wohnkomfort zu jeder Jahreszeit.

Altbau energetisch sanieren: eine besondere Herausforderung

Zunächst einmal müssen wir klären, ab wann ein Haus als Altbau gilt. Zwar gibt es keine gesetzliche Regelung, aber normalerweise werden Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, als Altbau angesehen. Nach 1949 begann das Bauen mit Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern.

Wenn es um die energetische Sanierung geht, bringt der Altbau vor allem diese Herausforderungen mit sich:

  • schlechte Dämmung
  • veraltete Heizsysteme
  • undichte Fenster und Türen

Mit diversen Maßnahmen (siehe unten) können Sie Ihren Altbau energetisch fit machen.

Beispiele von Maßnahmen der Altbausanierung

Unser Tipp: Führen Sie die Arbeiten nicht separat durch, sondern stimmen Sie diese gut aufeinander und auf die bautechnischen Besonderheiten Ihres Hauses ab.

Praktische Schritte zur energetischen Sanierung eines Altbaus

Beginnen Sie am besten mit einer Bestandsaufnahme. Welche Schwachstellen hat der Altbau? Wo können Sie am meisten Energie einsparen? Ziehen Sie ruhig einen Energieberater hinzu. Dieser wird Ihnen dabei helfen, einen Sanierungsplan zu erstellen – mit allen Maßnahmen, Kosten und dem Zeitrahmen für die Umsetzung.

Problem Lösung

Schlechte Dämmung

(oft der Hauptgrund für hohen Energieverbrauch, denn Wärme entweicht durch Wände, Dach und Fenster, was zu höheren Heizkosten führt)

Innendämmung (Innenwände, Dach, Geschossdecken), Außendämmung (Fassade) und Kerndämmung (Hohlraum zwischen den Mauerschalen). Moderne Dämmmaterialien können oft ohne großen baulichen Aufwand angebracht werden. Materialien wie Mineralwolle oder Polystyrol sind effizient und langlebig.

Veraltete Heizsysteme

(arbeiten oft ineffizient und sind wahre Energieverschwender, 2024 soll ein Verbot bestimmter Heizungsarten kommen)

Ein Wechsel zu einem modernen, energieeffizienten Heizsystem, wie einer Wärmepumpe oder Gas-Brennwerttherme sorgt für eine Energiewende in den eigenen vier Wänden.

Undichte Fenster

(lassen kalte Luft herein und warme Luft heraus, was die Heizkosten in die Höhe treibt)

„Neue Fenster“ heißt die Lösung. Ein Fensteraustausch mit dem Einbau von zwei- oder dreifach verglasten Fenstern verhindert Wärmeverluste und senkt die Heizkosten. Das beauftragte Fachunternehmen sollte nach dem RAL-Leitfaden arbeiten.

Holen Sie mehrere Angebote ein. Vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch die Qualität der Arbeit und den Umfang der Leistungen. Überlegen Sie, ob Sie handwerklich so geschickt sind, dass Sie bestimmte Dinge selbst ausführen können, um Kosten zu sparen.

Aber Achtung: Wenn Förderungen für die Altbausanierung in Anspruch genommen werden, gelten teilweise bestimmte Voraussetzungen. Eigenleistungen sind dann zum Teil nicht möglich oder nur, sofern bestimmte Materialien verarbeitet werden. Auch hier hilft Ihnen ein Energieberater, Optionen abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen.

Transparente und klare Kommunikation sind das A und O, Sie sollten sich während des gesamten Projekts gut betreut fühlen. Achten Sie darauf, dass notwendige Qualifikationen und Zertifikate vorhanden sind und alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

Wenn Vergangenheit auf Zukunft trifft: energetische Sanierung & Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Gebäude sind ein wichtiger Teil unseres kulturellen Erbes. Aber sie stellen auch eine besondere Herausforderung in Bezug auf die energetische Sanierung dar. Einerseits sollen zukunftsorientierte Energiestandards erfüllt werden, andererseits schränken gesetzliche Vorgaben Ihre Möglichkeiten beim Modernisieren oft stark ein.

Bevor Sie also mit der Altbausanierung beginnen, setzen Sie sich mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden in Verbindung. Diese können genaue Auskunft darüber geben, welche Maßnahmen in Ihrer Region erlaubt sind und welche nicht.

Nehmen wir an, Sie möchten ein denkmalgeschütztes Bauernhaus aus dem 18. Jahrhundert sanieren. Wie bei allen Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist hier Fingerspitzengefühl gefragt. Schließlich darf das Haus seinen historischen Charakter nicht verlieren.

Dementsprechend könnte die energetische Sanierung in diesem denkmalgeschützten Altbau so aussehen:

  1. Fassadendämmung: Da die Fassade bei denkmalgeschützten Altbauten meist nicht verändert werden darf, bleibt die Innendämmung als Alternative. Es gibt moderne Materialien und Systeme, die sich für denkmalgeschützte Gebäude zur Fassadendämmung optimal eignen. So können beispielsweise Calciumsilikat- oder Perlite Platten Feuchtigkeit in der Raumluft und im Bauteil regulieren, wodurch Schimmelprobleme vermieden werden.
  2. Dachdämmung: Die Dachdämmung gestaltet sich vergleichsweise unkompliziert. Sie wird bei der Altbausanierung dicker als üblich ausgeführt (bis 30 cm), um die geringeren Dämmwerte der Fassade zu kompensieren.
  3. Fensteraustausch: Bei der Sanierung von Fenstern in denkmalgeschützten Gebäuden muss die vorhandene Fenster-Optik oft erhalten werden. Moderne Fenster können entsprechend originalgetreu nachgebaut werden. Wenn aber die alten Fenster bleiben müssen, dann schaffen spezielle Dichtungen oder Vorfenster sowie eine neue Verglasung Abhilfe.
  4. Heizsystem: Eine moderne Heizungsanlage muss nicht sichtbar sein. Fußboden- oder Wandheizungen bieten eine diskrete Lösung. Aber auch offen zugängliche Systeme wie Wärmepumpen oder Brennwertkessel sollten kein Problem darstellen.

Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist Expertenrat unerlässlich. Erfahrene Architekten und Handwerker geben wertvolle Hinweise und sorgen dafür, dass die Sanierungsarbeiten im Einklang mit den Anforderungen des Denkmalschutzes stehen.

Was kostet eine energetische Sanierung in Altbauten?

Bitte beachten Sie, dass alle unten aufgeführten Kosten nur der Orientierung dienen.

Dämmung

Art

Kosten pro m²

Außendämmung mit Vorhangfassade

150-250 €

Außendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

100-150 €

Innendämmung der Fassade

50-100 €

Kerndämmung der Fassade

15-30 €

Dachdämmung (Aufsparrendämmung)

150-250 €

Dachdämmung (Zwischensparrendämmung)

50-80 €

Dachdämmung (Untersparrendämmung)

30-60 €


Wann rechnet sich die Dämmung? Das hängt unter anderem von der Energiepreisentwicklung und der Dämmungsart ab. Man kann aber von einer durchschnittlichen Amortisationszeit von ca. 10 Jahren bei der Fassadendämmung ca. 16 Jahren bei der Dachdämmung ausgehen.

Fenstertausch

Art

Kosten

Kunststofffenster

280-350 € pro m²

Holzfenster

350-400 € pro m²

Aluminiumfenster

500-600 € pro m²

Die Kosten für den Einbau der neuen Fenster betragen ca. 100-150 € pro Element, während die Demontage und Entsorgung der alten Fenster bei ca. 50-100 € pro Stück liegt. Mit energieeffizienten Fenstern können Sie 10-20 % an Heizkosten einsparen. Die Amortisationszeit beträgt je nach Fenstertyp 8-15 Jahre.

Neues Heizsystem

Art

Kosten

Wärmepumpe

Anlage: 7.000-15.000 €
Erschließung: 2.000-12.000 €

Solarthermie

ab 5.000 € inkl. Montage

Pelletheizung

ab 20.000 €

Hybridheizung

ab 15.000 €

Brennstoffzelle

ab 30.000 €

Infrarotheizung

ab 150-1.200 € für 20 m² Wohnraum
Stromkosten abhängig vom Tarif

Wann sich die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage rentiert, hängt von der Art des Heizsystems, der Art der Wärmeübertragung und der energetischen Qualität des Gebäudes ab. Einige Beispiele zur Orientierung: Gas-Brennwertkessel: 5-10 Jahre, Wärmepumpe: 10-20 Jahre, Solarthermie: 10-15 Jahre.

Energetische Sanierung Kosten: Ein Rechenbeispiel 

Sehen wir uns zur Veranschaulichung ein Beispiel an.

beispielrechnung-sanierung-altbau

Nehmen wir an, unser Altbau wurde 1941 errichtet, er ist 200 m² groß und wird folgendermaßen saniert:

1) Folgende Investitionskosten planen Sie:

59.203,84 € (Fassadendämmung)

+ 5.656,00 € (Kellerdeckendämmung)

+ 32.994,20 € (Dachdämmung Steildach)

+ 27.306,73 € (Austausch Fenster und Türen)

+ 18.886,20 € (Gas-Zentralheizung mit therm. Solaranlage)

= 144.046,97 €
2) Mit folgenden Zuschüssen können Sie rechnen:

8.880,58 € (Zuschuss Fassadendämmung)

+ 4.949,13 € (Zuschuss Dachdämmung Steildach)

+ 4.096,01 € (Zuschuss Austausch Fenster und Türen)

= 17.925,72 €
3) Ihre Ausgaben für die Altbau-Sanierung betragen somit: 

144.046,97 €

- 17.925,72 €

= 126.121,25 €

rechenbeispiel-nach-sanierung-altbau

Darüber hinaus steigt der Wert Ihres Altbaus dank der Sanierung um 312.000 €.

(Diese beispielhafte Berechnung wurde mithilfe unseres Modernizer-Tools erstellt.)

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Energetische Sanierung des Altbaus finanzieren

Die oben genannten Sanierungsmaßnahmen werden Sie höchstwahrscheinlich vor eine finanzielle Herausforderung stellen. Jedoch gibt es einige Möglichkeiten, diese zu meistern. Natürlich kann der Einsatz von Eigenkapital sinnvoll sein, wenn Sie denn über welches verfügen. Für alle anderen stellen spezielle Darlehen für Modernisierungen eine attraktive Option dar. Diese haben oft günstigere Konditionen als herkömmliche Kredite.

Eine Baufinanzierungsberatung hilft Ihnen dabei, den Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten zu behalten und eine passende Finanzierung für die Altbausanierung zu finden. Hier werden Sie zudem über mögliche Zuschüsse und Förderungen (KfW und BAFA) informiert.

Übrigens: Wussten Sie, dass Sie bestimmte Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen können? Unter gewissen Voraussetzungen dürfen Sie bis zu 20 % der Aufwendungen (max. 40.000 € pro Wohnobjekt) verteilt über drei Jahre von der Steuer absetzen. Was die steuerliche Förderung sonst noch hergibt, erfahren Sie beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.

DIY vs. Profi: Sparen bei der energetischen Sanierung?

Selber machen oder lieber die Profis ranlassen – das ist hier die Frage. Sollte man bestimmte Arbeiten auf eigene Faust durchführen und dabei etwas sparen oder doch besser einen Fachmann beauftragen? Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile, die es abzuwägen gilt.

Wenn es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Haus handelt, dann gibt es durchaus kleinere Maßnahmen zur energetischen Sanierung, die handwerklich begabte Hausbesitzer selbst an ihrem Altbau durchführen können. Dazu gehören beispielsweise:

  • Dichtungsarbeiten (Abdichten von Fenstern und Türen)
  • Kleinere Isolierungen (Rohre dämmen)
  • Dämmung von Wänden und Dach, insbesondere Zwischen- und Untersparrendämmung (am besten mit Videoanleitungen von Profis)
  • Smart-Home-Installation (einfache Geräte wie Thermostate)

Bei Arbeiten, die Fachkenntnis voraussetzen und bei denen spezielle Materialien und Techniken erforderlich sind, ist der Fachmann gefragt:

  • Heizsystem-Erneuerung
  • Fensteraustausch
  • Arbeiten mit Strom
  • Arbeiten mit Wasserleitungen
  • Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall

Während DIY-Maßnahmen des Öfteren kostengünstiger sind, bieten professionell durchgeführte Arbeiten in der Regel eine höhere Qualität und sind dadurch langfristig die wirtschaftlichere Lösung. Zudem sind viele Fördermittel an die Beauftragung von qualifizierten Fachunternehmen gebunden. Deswegen sollte die Mischung aus Eigeninitiative und professioneller Unterstützung gut durchdacht sein. Am besten ist, Sie arbeiten mit einem Fachbetrieb Hand in Hand zusammen, übernehmen Vorbereitungen oder Nacharbeiten. Auch so lassen sich die Kosten der Kernsanierung reduzieren.

Nachhaltige Materialien & Technologien für die energetische Sanierung eines Altbaus

Nachhaltigkeit ist nicht bloß ein Trend, sondern heute bereits Notwendigkeit. Bei der energetischen Sanierung Ihres Altbaus können Sie gern auf Materialien setzen, die nicht nur effizient, sondern auch umweltfreundlich sind.

Holzfaserdämmung zum Beispiel ist ein nachwachsender Rohstoff mit hervorragenden Dämmeigenschaften. Kalkputz, ein natürlicher Baustoff, sorgt für ein angenehmes Raumklima und reguliert die Feuchtigkeit. Daneben bieten Recycling-Baustoffe, vom Ziegel bis zum Dämmstoff, umweltfreundliche Alternativen, die sowohl Ihren Geldbeutel als auch den Planeten bei der energetischen Altbausanierung schonen.

Denn durch die Wahl solcher nachhaltigen Materialien tragen Sie zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen bei und investieren gleichzeitig in die Langlebigkeit und Wertsteigerung der Immobilie. So wird die energetische Sanierung Ihres Altbaus zu einem Gewinn für alle: für Sie, für zukünftige Generationen und für die Umwelt.

Dorothee Gehle

Dorothee Gehle

Dorothee Gehle betreut gemeinsam mit ihren Kollegen im Produktmanagement die Kreditinstitute, mit denen Starpool zusammenarbeitet. Sie ist schon seit 2013 im Starpool und hat ursprünglich Bankkauffrau gelernt. Die Baufinanzierung hat sich schon in ihrer Ausbildung als Lieblingsthema herauskristallisiert.

Unsere Finanzierungspartner

Wir kooperieren mit mehr als 400 Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen. Dank dieser umfangreichen Zusammenarbeit können unsere Finanzierungsexperten eine genau für Sie maßgeschneiderte Baufinanzierung ermitteln.

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