Denkmalgeschütztes Haus kaufen & historische Immobilie sanieren

Gemauerte Geschichte unter einem hunderte von Jahren alten Dach, filigraner Stuck, historische Fachwerkbalken und Holzdielen. Wer sich für diesen Charme begeistern kann und Handwerkskunst schätzt, könnte in einem denkmalgeschützten Haus sein neues Zuhause finden. Bei Sanierungsmaßnahmen oder Umbauten hat dann aber immer jemand mitzureden: Die Denkmalschutzbehörde.

Die Grundlagen: Was ist Denkmalschutz?

Unter Denkmalschutz versteht man gesetzliche Bestimmungen und Maßnahmen zum Erhalt und zur Pflege von kulturhistorisch relevanten Anlagen, Objekten oder Strukturen. Das können prachtvolle Schlösser, Rathäuser oder Theater sein, aber auch alte Industrieanlagen, Brücken, Gärten und sogar Kunsthandwerk oder ganze Siedlungen – und natürlich Wohnhäuser.

Ob etwas als besonders schützenswert angesehen wird, entscheidet in der Regel die Denkmalbehörde auf Landesebene. Die Bewertung erfolgt nach Kriterien wie historischer, künstlerischer, wissenschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung. Genaue Handhabung und Kriterien der Behörde können von Bundesland zu Bundesland variieren, da der Denkmalschutz in Deutschland Ländersache ist.

Pflichten der Eigentümer

Alle Bundesländer sind sich über die grundlegenden Pflichten der Eigentümer denkmalgeschützter Objekte einig:

• Eigentümer sind verpflichtet, das denkmalgeschützte Haus in einem guten Zustand zu erhalten und vor Schäden zu bewahren.
• Jegliche Baumaßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz vom Baudenkmal verändern könnten, müssen der Denkmalschutzbehörde gemeldet und von dieser genehmigt werden. Dies schließt auch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein.
• Bevor Veränderungen vorgenommen werden, muss geprüft werden, ob die geplanten Maßnahmen den historischen Charakter und die Substanz des Denkmals berücksichtigen. Dies soll sicherstellen, dass die kulturhistorische Bedeutung des Objekts erhalten bleibt.

Ausmaß beim Denkmalschutz: Nicht immer das gesamte Haus

In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Denkmalschutz, die sich auf unterschiedliche Aspekte eines Gebäudes beziehen. Klassisch ist die umfassende Anerkennung eines gesamten Hauses aufgrund seiner historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung. Hierbei muss sowohl die äußere Erscheinung als auch die innere Struktur des Gebäudes geschützt und erhalten werden.

In einigen Fällen kann sich der Denkmalschutz jedoch nur auf bestimmte Teile beziehen, wie etwa die Fassade, das Dach, das Treppenhaus oder einzelne Innenräume. Ein solcher Teildenkmalschutz ist häufig bei Häusern zu finden, die im Inneren modernisiert wurden, während die historische Fassade erhalten blieb. Ein Beispiel hierfür sind verzierte Altbauten in Innenstädten, bei denen opulente Fassaden das Straßenbild prägen und daher besonders geschützt werden.

Der Denkmalschutz kann sich auch über die eigenen vier Wände hinaus erstrecken. Ein sogenannter Ensemble-Denkmalschutz bezeichnet eine Gruppe von baulichen Anlagen, die zusammen ein städtebauliches Bild ergeben. Hierbei steht nicht nur das einzelne Gebäude, sondern das Zusammenspiel unter Schutz. Beispiele hierfür sind Altstadtkerne, die als Ganzes betrachtet und geschützt werden, um das historische Stadtbild zu bewahren.

Wie finde den Denkmalschutz-Status eines Hauses heraus?

Oft stehen sehr alte Gebäude unter Denkmalschutz, allerdings ist ein hohes Alter allein noch kein Garant für diesen Status. Woher wissen Sie nun, ob ein Haus dem Denkmalschutz obliegt oder nicht?

Im Grundbuch ist der Denkmalschutz nicht direkt hinterlegt. Dort können jedoch in der Abteilung II unter "Lasten und Beschränkungen" eventuelle Denkmalschutz-Auflagen gelistet sein. Diese Einträge geben Hinweise auf bestehende Auflagen, die aus dem Denkmalschutz resultieren könnten.

Schneller und verlässlicher finden Sie die gesuchten Informationen in der Denkmalliste der zuständigen Denkmalbehörde. Jede Stadt oder Gemeinde führt solche Listen, die öffentlich einsehbar sind. Diese Denkmallisten enthalten umfassende Auflistungen aller Baudenkmäler in dem jeweiligen Gebiet. Sie können oft auch online über die Webseiten der entsprechenden Denkmalbehörden oder Bauämter aufgerufen werden.

Der direkte Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde oder dem zuständigen Landesdenkmalamt hilft ebenfalls. Diese Stellen geben verlässliche Auskunft über den Denkmalschutzstatus eines Gebäudes und bieten darüber hinaus weitere wichtige Informationen zur Pflege und den Erhaltungsauflagen.

Zu guter Letzt ist noch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz zu nennen. Sie berät umfassend und unterstützt Eigentümer und Kaufinteressenten von denkmalgeschützten Gebäuden. Dort können Sie den Status eines Hauses erfragen und erhalten Informationen zu Fördermöglichkeiten, rechtlichen Aspekten etc.

Förderung, Finanzierung & steuerliche Vorteile

Die Finanzierung eines denkmalgeschützten Hauses kann durch spezielle Kredit- und Fördermöglichkeiten erheblich erleichtert werden. Zinsgünstige Kredite und Programme werden von verschiedenen Institutionen angeboten, beispielsweise von der KfW-Bank. Diese Förderprogramme sind darauf ausgelegt, den Erhalt und die Sanierung historisch wertvoller Gebäude zu unterstützen und somit das kulturelle Erbe zu bewahren.

Staatliche Förderung für denkmalgeschützte Häuser

Die KfW-Bank bietet mit ihren Programmen „Energieeffizient Sanieren“ auch spezielle zinsgünstigen Kredite mit vereinfachten Förderbedingungen für diejenigen, die ein denkmalgeschütztes Haus sanieren möchten. Vereinfachte Förderbedingungen beziehen sich hierbei auf den Jahres-Primärenergiebedarf, der bei der Effizienzhausstufe Denkmal 160 % des im Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgeschriebenen Werts für ein herkömmliches Haus liegt. Die Förderbeträge bleiben allerdings gleich: 120.000 Euro bzw. 150.000 €. Nähere Informationen zu den Effizienzhausstufen für Baudenkmale und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz finden Sie bei der KfW direkt.

Zudem gibt es regionale Förderungen, die von den einzelnen Bundesländern oder Kommunen bereitgestellt werden. Das können finanzielle Unterstützungen sein, aber auch fachliche Beratung und Hilfe bei der Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bei einem denkmalgeschützten Haus. Einige Programme, die Sie beantragen können, sind darauf ausgerichtet, energetische Verbesserungen in Häusern unter Denkmalschutz zu unterstützen, um sie wirtschaftlicher und umweltfreundlicher zu machen. Beispiele sind Zuschüsse und Steuervergünstigungen des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege oder auch Pauschalmittel für denkmalbedingte Aufwendungen sowie Bauvoruntersuchungen der Denkmalförderung in Nordrhein-Westfalen.

Steuerliche Vorteile, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen oder sanieren

Finanzielle Vorteile beim Kauf und der Modernisierung denkmalgeschützter Häuser entstehen auch durch die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit. Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung bei denkmalgeschützten Immobilien) ermöglicht es, Sanierungskosten über einen längeren Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Bei vermieteten Immobilien kann die Abschreibung von Sanierungskosten über 12 Jahre erfolgen – in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 %. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Kosten über 10 Jahre hinweg mit jeweils 9 % pro Jahr abgesetzt werden.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren – Genehmigungen, Auflagen & Ablauf

Nach dem Kauf eines alten Hauses beginnt die eigentliche Herausforderung: die Sanierung. In Zusammenarbeit mit Architekten und Denkmalschutzexperten muss ein detaillierter Sanierungsplan erstellt werden.

Stellen Sie sicher, dass alle Maßnahmen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde entsprechen. Der Antrag muss genaue Pläne und Beschreibungen der geplanten Maßnahmen enthalten. Auch Materialien und Techniken sollten spezifiziert werden. Dies kann die Verwendung spezieller Mörtel, Farben und Bauteile umfassen. Während der Sanierung sind regelmäßige Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde erforderlich, damit alle Arbeiten fachgerecht und im Einklang mit den Auflagen ausgeführt werden.

Als Nachweis für die Einhaltung der Denkmalschutzauflagen und für zukünftige Arbeiten am Haus hilft eine umfassende Dokumentation aller durchgeführter Maßnahmen und verwendeten Materialien. Denkmalgeschützte Gebäude erfordern eine kontinuierliche Pflege und Wartung, um ihren Zustand zu erhalten. Regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten tragen dazu bei, größere Schäden zu vermeiden und die historische Substanz langfristig zu bewahren.

Energieausweis und -effizienz: Mangelhaft bei denkmalgeschützter Immobilie?

Bei älteren, unsanierten Häusern fehlt oft eine effiziente Fassadendämmung und auch die Dachdämmung sowie die Isolierung von Fenstern und Türen entsprechen den modernen Standards nicht. Die dadurch entstehenden Heizkosten übersteigen die eines energetisch optimierten Neubaus um ein Vielfaches. Also muss optimiert werden und das wird meist teuer.

Grundsätzlich richten sich die konkreten Kosten für eine energetische Sanierung eines Altbaus nach dem individuellen Objektzustand. Obwohl denkmalgeschützte Immobilien von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises befreit sind, empfehlen wir, eine professionelle Energieberatung in Anspruch zu nehmen und eine Bewertung vornehmen zu lassen. Das hilft in jedem Fall dabei, den zukünftigen Verbrauch und damit die Kosten besser abzuschätzen.

Bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Häuser müssen spezielle Techniken und Materialien verwendet werden, die den Denkmalschutzauflagen entsprechen.

Vor- und Nachteile einer Immobilie unter Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Häuser bringen nicht nur historischen Charme und Prestige mit sich, sondern auch spezifische Herausforderungen und Verpflichtungen. Wenn Sie darüber nachdenken, ein solches Schmuckstück zu erwerben, wägen Sie unbedingt die Vor- und Nachteile gründlich vor Unterzeichnung des Kaufvertrages ab.

Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie

• Denkmalgeschützte Häuser bieten einen unverwechselbaren Charme und erzählen Geschichten aus vergangenen Zeiten, was sie zu wertvollen kulturellen Erben und einzigartigen Wohnräumen macht 
• Besitz und Pflege eines denkmalgeschützten Hauses können das kulturelle Erbe einer Region stärken
• Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, können Sie vom besonderen Interesse vieler Mieter an historischen Altbauten profitieren, was zu attraktiven Mieteinnahmen führt
• Es gibt zahlreiche steuerliche Vorteile und Förderungen für die Sanierung und Erhaltung denkmalgeschützter Immobilien, wie z. B. die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung bei denkmalgeschützten Immobilien), Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder vergünstigte Kredite
• Gut gepflegte und restaurierte denkmalgeschützte Immobilien können im Wert steigen, was sie zu einer relativ sicheren Investition mit Potenzial macht

Nachteile vom Haus unter Denkmalschutz

• Eigentümer müssen sich an strenge Vorschriften halten, die alle baulichen Veränderungen und Renovierungsmaßnahmen betreffen
• Der Kaufpreis kann höher sein als bei vergleichbaren, nicht denkmalgeschützten Objekten, insbesondere aufgrund ihrer historischen Bedeutung und Seltenheit
• Die Erhaltung eines denkmalgeschützten Hauses kann teuer sein, da spezielle Materialien und Fachwissen erforderlich sind
• Bauliche Veränderungen bedürfen einer zeitaufwändigen und bürokratischen Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde
• Moderne Anpassungen wie energetische Sanierungen sind oft nur eingeschränkt oder mit höherem Aufwand möglich
• Denkmalgeschützte Häuser können versteckte Mängel aufweisen, die teure und aufwendige Sanierungen erfordern können