Hausbesichtigung: Checkliste & worauf Sie achten sollten

Die Hausbesichtigung steht an – einer der wichtigsten Termine auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden. Hier blicken Sie im wahrsten Sinne des Wortes hinter die Fassade der Immobilie und erfahren, ob das Haus, das auf den Fotos und in den Beschreibungen so vielversprechend aussah, auch in der Realität Ihren Vorstellungen entspricht.

Bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Damit Ihnen kein Detail entgeht, haben wir für Sie eine ausführliche Checkliste für Ihre Hausbesichtigung zusammengestellt. Werfen Sie auch gern einen Blick in unseren großen Hauskauf-Guide mit einer Hauskauf-Checkliste für Erstkäufer.

Warum ist die Hausbesichtigung so wichtig?

Generell sollte es bei der Hausbesichtigung darum gehen, ein Gefühl für das Haus zu bekommen, die Atmosphäre einzufangen und sich vorzustellen, ob und wie man in diesen Räumen leben könnte. Vor allem aber dient dieser Termin dazu, mögliche Mängel und Reparaturbedarf zu identifizieren. So emotional die Besichtigung auch sein mag – man sollte immer versuchen, systematisch und mit offenen Augen durch jeden Raum zu gehen.

Schließlich ist die Hausbesichtigung auch eine gute Gelegenheit, dem Verkäufer und/oder Makler Fragen zu stellen, zusätzliche Informationen über die Immobilie zu erhalten und eventuelle Preisverhandlungen zu beginnen. Sie sehen, es gibt viel zu bedenken, deshalb sollte dieser Termin gut vorbereitet werden.

Vor dem Besichtigungstermin: Die Vorbereitung auf den großen Tag

Bevor Sie sich auf den Weg zur Besichtigung machen, sollten Sie die Gegend zumindest einmal erkundet haben. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Nachbarschaft, die Infrastruktur, den Lärmpegel und die allgemeine Atmosphäre. Ist die Umgebung kinderfreundlich? Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und der Verkehrsanbindung aus?

Vor der Hausbesichtigung sollten Sie über folgende Informationen verfügen:

• Exposé
• Grundriss und Wohnfläche
• Baujahr und Baubeschreibung
• Zeitpunkt der letzten Renovierung

Außerdem ist es gut, folgende Unterlagen zu kennen:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate): Zeigt, ob das Haus lastenfrei ist und wer der rechtmäßige Eigentümer ist.
• Baulastenverzeichnis: Informiert über eventuelle Baulasten, wie Wegerechte oder Baubeschränkungen.
• Flächennutzungsplan/Baupläne: Geben Aufschluss über die zulässige Nutzung des Grundstücks und die Bebauung.
• Bebauungsplan: Zeigt, welche baulichen Veränderungen möglich sind und welche Vorschriften gelten.
• Erschließungskosten/Anliegerbescheinigung: Informiert über bereits gezahlte oder noch ausstehende Erschließungskosten.
• Energieausweis: Gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie.

Während der Hausbesichtigung: Was beachten?

Nun geht's endlich zum Besichtigungstermin – am besten bei Tageslicht, denn bei natürlicher Helligkeit sind eventuelle Mängel am besten zu erkennen. Außerdem können Sie sehen, wie das Licht in die verschiedenen Räume fällt – so bekommen Sie einen guten Eindruck von der Wohnatmosphäre.

Nehmen Sie viel Zeit, einen Zollstock, etwas zu schreiben und die ausgedruckte Hausbesichtigung-Checkliste mit.

Schritt 1: Haus besichtigen und Gesamtzustand der Immobilie bewerten

Bevor Sie das Haus betreten, sehen Sie sich den allgemeinen Zustand der Immobilie von außen an. Dies gibt erste Hinweise auf Zustand und Pflege.

• Sehen Sie Risse, Feuchtigkeitsspuren oder bröckelnden Putz an der Fassade? Fragen Sie den Verkäufer oder Makler nach den letzten Modernisierungsmaßnahmen.
• Hat das Dach fehlende, beschädigte oder verrutschte Ziegel?
• Sind Fenster und Türen gut isoliert sind und lassen sie sich gut schließen? Doppelverglasung und neuere Fensterrahmen deuten auf eine gute Wärmedämmung hin.
• Sind Garten und Außenanlagen ordentlich? Das spricht meist für eine sorgsame Pflege der gesamten Immobilie.
• Werfen Sie einen Blick auf Garage und Nebengebäude. In welchem Zustand sind Gartenhaus, Schuppen, Gästehaus, Carport oder Gewächshaus?

Schritt 2: Beachten, wie das Haus von innen aussieht

Jetzt wird’s spannend: Sie sind drinnen und können sich endlich ein Bild davon machen, wie es wäre, hier zu leben. Achten Sie ganz besonders auf folgende Punkte:

• Raumaufteilung: Passen die Räume zu Ihrem Lebensstil? Finden Ihre Möbel hier Platz? Können Sie sich vorstellen, hier zu kochen, zu arbeiten und gemütliche Abende zu verbringen?
• Wände, Decken und Böden: Sehen Sie Risse und Flecken an den Wänden? Wie sehen die Decken aus? In welchem Zustand sind die Fußböden? Quietschende Dielen können ihren Charme haben, aber auch gewaltig nerven.
• Elektrik: Sind genügend Steckdosen vorhanden und wirken sie modern? Wichtig auch, weil veraltete Elektroinstallationen die Möglichkeiten moderner Haustechnik einschränken können.
• Heizung: Hier heißt es Augen auf. Prüfen Sie, ob alles zeitgemäß und funktionstüchtig ist. Gerade vor dem Hintergrund der Sanierungspflicht ist es wichtig, genau hinzuschauen. Womit wird geheizt? Wie ist der Zustand der Heizungsanlage? Ist die Heizung in die Jahre gekommen, dann steht eventuell ein Heizungswechsel an.
• Isolierung und Dämmung: Spüren Sie Zugluft an den Fenstern? Das deutet auf eine schlechte Isolierung hin. Auch die Dicke und der Zustand des Dämmmaterials von Wänden und Dach sollten erfragt werden.
• Sanitäranlagen: Funktionieren alle Wasserhähne, Duschen und Toiletten? Gibt es Anzeichen von Schimmel?
• Trinkwasseranlage: Wie sieht es mit der Wasserqualität aus? Sind die Rohre noch in Ordnung? Fragen Sie nach dem letzten Wasserqualitätstest.
• Keller: Ist der Keller trocken und gut belüftet? Kann er als zusätzlicher Stauraum, Hobbyraum oder vielleicht sogar als Homeoffice dienen?
• Geruch: Achten Sie auf ungewöhnliche Gerüche. Riecht es irgendwo muffig oder feucht? Das ist gar nicht gut – sprechen Sie den Verkäufer unbedingt darauf an.

Schritt 3: Alle Fragen bei Hausbesichtigung im Gespräch mit dem Verkäufer stellen

Fragen Sie den Verkäufer oder Makler alles, was Ihnen einfällt. Scheuen Sie sich nicht, schließlich geht es hier um eine der größten Investitionen Ihres Lebens.

• Warum wird das Haus verkauft und wie lange steht es schon zum Verkauf?
• Gibt es bekannte Mängel?
• Wann wurde zuletzt renoviert, saniert oder modernisiert?
• Gibt es schadstoffhaltige Baumaterialien (Asbest)?
• Gibt es Einschränkungen oder Rechte Dritter? (Wegerechte, Baubeschränkungen etc.)
• Wie haben sich die Nebenkosten in den letzten Jahren entwickelt?
• Wie ist die Nachbarschaft und Infrastruktur? Sind Neubauten geplant?
• Wie steht es um Verkehrslärm? usw.

Sollte man jemanden am Besichtigungstermin zum Hauskauf mitnehmen?

Der Hauskauf ist eine der größten Entscheidungen, die man im Leben trifft. Deshalb ist es äußerst sinnvoll, jemanden zur Besichtigung mitzunehmen, der objektiv und ehrlich ist. Eine Begleitperson kann Dinge bemerken, die Ihnen vielleicht entgangen sind, und Ihnen helfen, ein ausgewogeneres Bild von der Immobilie zu bekommen. Nach der Besichtigung können Sie Ihre Eindrücke mit Ihrem Begleiter besprechen und so Details festhalten, die Ihnen später bei der Entscheidungsfindung helfen.

Wenn möglich, nehmen Sie jemanden mit, der sich mit Immobilien oder Bauwesen auskennt. Ein Fachmann kann technische Aspekte besser beurteilen und Mängel aufdecken.

Wie hinterlässt man bei der Hausbesichtigung einen guten Eindruck?

Nutzen Sie die den Besichtigungstermin, um einen positiven Eindruck beim Verkäufer oder Makler zu hinterlassen. Seien Sie pünktlich da oder kommen Sie sogar ein paar Minuten früher – so zeigen Sie Ihr ernsthaftes Interesse und Respekt für die Zeit des anderen.

Stellen Sie sich vor, erzählen Sie etwas über sich und warum Sie sich für das Haus interessieren. Das schafft einen persönlichen Bezug und zeigt, dass Sie nicht nur ein weiterer Interessent sind, sondern jemand, der sich wirklich für das Objekt begeistert.

Eine gepflegte, angemessene Kleidung signalisiert Professionalität. Sie müssen sich aber nicht verkleiden. Es geht im Grunde darum, Vertrauenswürdigkeit und Seriosität auszustrahlen, ohne zu formell zu erscheinen.

Stellen Sie während der Besichtigung Fragen, die zeigen, dass Sie sich wirklich mit dem Haus auseinandersetzen und ernsthaft überlegen, es zu kaufen. Aber Vorsicht: Eine zu kritische Haltung kann kontraproduktiv sein. Konstruktive Fragen und Anmerkungen sind gut, doch zu viel Kritik könnte den Verkäufer verunsichern oder abschrecken.

Am Ende der Hausbesichtigung ist es eine nette Geste, sich für die Zeit und die Möglichkeit des Rundgangs zu bedanken.

Nach der Hausbesichtigung: Wie geht es weiter?

Die Hausbesichtigung ist vorbei, und nun beginnt eine ebenso wichtige Phase: die Nachbereitung. Zuerst sollten Sie sich etwas Zeit nehmen, um die vielen Eindrücke und Informationen zu verarbeiten. Überlegen Sie, was Ihnen besonders gut gefallen hat und wo Sie vielleicht Bedenken haben. Eine Pro- und Contra-Liste kann hier sehr hilfreich sein, um seine Gedanken zu ordnen.

Sollten während der Besichtigung Fragen offengeblieben sein, ist jetzt der richtige Moment, um diese zu klären. Vielleicht möchten Sie noch weitere Informationen zur Immobilie einholen oder bestimmte Details mit dem Verkäufer oder Makler besprechen. Zögern Sie nicht, nachzuhaken.

Wenn Sie sich für das Haus interessieren, ist es ratsam, einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren. Bei einem weiteren Rundgang können Sie die Immobilie noch einmal in Ruhe betrachten und eventuell übersehene Aspekte genauer inspizieren.

Haben Sie sich endgültig für das Haus entschieden, beginnen die Verhandlungen über den Kaufpreis und die weiteren Konditionen. Hierbei ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein und gegebenenfalls fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.

Hausbesichtigung Checkliste zum Ausdrucken

Laden Sie sich unsere Hauskauf-Besichtigung-Checkliste (PDF) herunter und gehen Sie gut gerüstet in den Besichtigungstermin. So können Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren ohne Sorge zu haben, etwas Wichtiges zu vergessen: Herauszufinden, ob diese Immobilie Ihr zukünftiges Zuhause sein könnte.