Haus finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?

Wer einen Hauskauf oder einen Hausbau plant, der nimmt in der Regel eine Baufinanzierung in Anspruch – und bringt eigenes Erspartes mit. Aber was, wenn die obligatorischen 20 % Eigenkapital nicht vorhanden sind?

Bedeutet es das Aus für den Traum vom eigenen Zuhause? Nicht unbedingt. Tatsächlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Erwerb einer Immobilie auch ohne Eigenkapital zu finanzieren. Lassen Sie uns diese Optionen genauer betrachten.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Wovon genau sprechen wir dabei?

Normalerweise bringen zukünftige Hausbesitzer eigene Ersparnisse, also Eigenkapital, in die Baufinanzierung ein. Es gibt zwar keine starre Regel, wie hoch das Eigenkapital sein muss, aber viele Banken sehen es gern, wenn der Betrag bei ca. 20 % bis 30 % des Kaufpreises liegt. Damit finanziert der Darlehensnehmer die Kaufnebenkosten (also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühr).

Nun hat aber nicht jeder Häuslebauer oder -käufer die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen – sei es aufgrund hoher Lebenshaltungskosten, der Rückzahlung eines Studiendarlehens oder ähnlicher Gründe. Diese Käufer und Bauherrn in spe können ihre Immobilie theoretisch auch ohne Eigenkapital finanzieren.

Möglichkeiten für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die beiden gängigsten Optionen für die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind Vollfinanzierungen und Bausparverträge. Beide Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile, die wir uns weiter unten genauer anschauen.

Vollfinanzierung: Vor- und Nachteile

Bei der Vollfinanzierung leihen Sie den kompletten Kaufpreis des Hauses von der Bank. Wenn Sie über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen sowie eine gute Kreditwürdigkeit haben, dann stehen die Chancen gut, eine Vollfinanzierung zu bekommen. Was dabei unter „hohem Einkommen“ zu verstehen ist, wird von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Als Faustregel gilt jedoch: Für eine tragbare und bezahlbare Baufinanzierung sollte die monatliche Kreditrate normalerweise nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen.

Die Vorteile der Vollfinanzierung liegen auf der Hand: Das jahrelange Sparen entfällt, Sie steigen direkt in den Immobilienmarkt ein, können sich sofort auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen und bei Bedarf schnell handeln.

Allerdings birgt die Vollfinanzierung Ihres Immobilienvorhabens auch Risiken – das größte ist die Überschuldung. Woran liegt das?

1. Ist der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. 
2. Finanzieren Sie den gesamten Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten.

Dementsprechend hoch fällt die monatliche Belastung aus. Darüber hinaus kann eine Vollfinanzierung riskant sein, wenn die Immobilienpreise fallen und der Wert Ihres Hauses unter den noch ausstehenden Kreditbetrag sinkt.

Der Bausparvertrag: Vor- und Nachteile

Eine Alternative zur Vollfinanzierung ist der Bausparvertrag. Hier zahlen Sie über einen bestimmten Zeitraum regelmäßig Geld ein. Sobald der vorher festgelegte Betrag erreicht ist, erhalten Sie ein Darlehen zu einem ebenfalls vorher festgelegten Zinssatz.

Der Vorteil eines Bausparvertrages ist, dass Sie den Zinssatz für das Darlehen im Voraus kennen. Das bietet Ihnen Sicherheit und Planbarkeit. Darüber hinaus erfordert ein Bausparvertrag Disziplin und regelmäßiges Sparen, was das Erreichen eines Eigenkapitals garantiert.

Nachteil eines Bausparvertrags ist, dass es lange Zeit dauern kann, bis Sie genug Geld angespart haben, um den Vertrag zuteilungsreif zu machen. Während dieser Zeit können sich die Immobilienpreise verändern.

Welche Option zum Finanzieren ohne Eigenkapital ist besser?

Wie Sie sehen, hängt die Wahl zwischen Vollfinanzierung und Bausparvertrag von Ihrer individuellen Situation ab.

So ist ein Bausparvertrag besonders für jüngere Leute oder Familien geeignet, die:

• genug Zeit haben, das benötigte Eigenkapital zu sparen.

Eine Vollfinanzierung eignet sich eher für Personen, die:

• schnell handeln wollen,
• einen sicheren Arbeitsplatz haben,
• ein hohes Einkommen erhalten (z. B. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst) sowie
• vorhaben, langfristig in der Immobilie zu bleiben. Denn aufgrund der hohen Kreditbelastung und möglicher vorzeitiger Tilgungsgebühren kann der Verkauf in den ersten Jahren schwierig sein.

4 Tipps zur Sicherung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wie bereits erwähnt, birgt eine Vollfinanzierung auch Risiken. Damit die Traumimmobilie nicht zum finanziellen Albtraum wird, sollten Sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Diese sind, neben dem sicheren Job und einem hohen Einkommen, folgende:

1. Für überzeugende Kreditwürdigkeit sorgen
   Eine gute Kreditwürdigkeit zeugt von Ihrer Fähigkeit, das Darlehen zurückzuzahlen. Wenn Ihre Bonität nicht überzeugend ist, wird die Bank zögern, Ihnen eine Vollfinanzierung zu gewähren.
2. Rückzahlungsplan bereithalten
   Da das Risiko für die Bank bei einer Vollfinanzierung höher ist, werden auch die Zinsen der Baufinanzierung höher sein. Stellen Sie am besten einen detaillierten und realistischen Rückzahlungsplan zusammen. Dies zeigt der Bank, dass Sie in der Lage sind, das Darlehen verantwortungsbewusst zu begleichen.
3. Lebensrisiken absichern
   Wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht ziehen, so ist eine Absicherung von Lebensrisiken besonders wichtig. Denn bei unerwarteten Lebensereignissen wie Tod, Pflegefall oder Berufsunfähigkeit werden Sie die monatlichen Raten kaum mehr tragen können. Daher sollten entsprechende Versicherungen abgeschlossen werden – diese fungieren als Sicherheit für Ihr Darlehen. Bedenken Sie jedoch, dass Lebensversicherung & Co. zusätzliche Kosten verursachen. Beziehen Sie diese in die Gesamtkosten der Baufinanzierung mit ein.
4. Beratung von Finanzexperten suchen
   Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist es besonders wichtig, verschiedene Optionen sehr sorgfältig miteinander zu vergleichen, um Risiken zu minimieren. Sie gehen eine große finanzielle Verpflichtung ein, von daher ist der Vergleichsprozess nicht zu unterschätzen. Wir legen Ihnen ans Herz eine Baufinanzierungsberatung zu nutzen, um finanzielle Fehlentscheidungen zu vermeiden. Dieser Service ist kostenlos und wird von Experten angeboten, die das Wissen und die nötige Erfahrung haben, Sie beim Prozess der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu begleiten. Ihr Berater oder Ihre Beraterin vergleicht verschiedene Optionen von diversen Banken und findet das für Sie beste Angebot zur Baufinanzierung.

Weitere Optionen für die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Haben Sie kein eigenes Erspartes, so gibt es noch die Möglichkeit einer schnellen Beschaffung von Eigenkapital. Das geht zum Beispiel durch:

• Einbindung eines Privatdarlehens
  Dabei handelt es sich um ein separates Darlehen, das nicht über die Immobilie abgesichert ist.
• Darlehen von Familie oder Freunden
  Hierbei ist es wichtig, klare Vereinbarungen zu treffen und rechtliche Aspekte zu beachten.
• KfW-Darlehen
  Es gibt verschiedene KfW-Förderprogramme für den Bau oder Kauf von Eigenheimen, die in der Regel zinsgünstiger sind, zum Beispiel die Wohneigentumsförderung für Familien. Teilweise können diese auch ohne Eigenkapital in Anspruch genommen werden.
• Ein bestehender Fondssparplan
  Vermögenswerte aus einem bestehenden Fondssparplan stellen eine zusätzliche Liquiditätsreserve dar und werden unter Umständen als Eigenkapitalersatz angesehen.
• Bestehende Ratenkredite umschulden
  Diese Option besteht darin, bereits bestehende Ratenkredite zusammenzufassen und umzuschulden, um die monatliche Belastung zu reduzieren. Passiert dies frühzeitig vor dem Kauf, kann mit den gesparten Kreditraten gegebenenfalls auch schon etwas Eigenkapital gebildet werden. Wichtig ist, dass keine Kettenumschuldungen und Aufstockungen vorgenommen werden, da dies auch wieder negativ beurteilt werden kann. Bei dieser Option sollte man am besten einen Finanzierungsberater dazuschalten.