Raus aus der Miete und endlich rein in die eigenen vier Wände? Der Traum einer Eigentumswohnung beginnt mit einer Entscheidung und vielen Fragen. Ganz oben auf der Liste: Was muss ich beim Wohnungskauf beachten? Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, haben wir eine Checkliste zusammengestellt, die zeigt, worauf es wirklich ankommt – von der Finanzierung, über die Auswahl der richtigen Immobilie bis zur Schlüsselübergabe.
Wohnungskauf im Schnelldurchlauf
- Kalkulieren Sie realistisch. Zum Kaufpreis kommen rund 10 % Nebenkosten und zusätzlich Ausgaben für Renovierung oder Ausstattung.
- Prüfen Sie die Substanz (Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand) gründlich, denn sie entscheiden über Wert, Wohnkomfort und künftige Kosten.
- Exposé, Teilungserklärung und Protokolle der WEG enthalten Details, die über Streit, Sanierung oder Rechte entscheiden. Dort müssen Sie genau hinschauen.
- Verstehen Sie die Lage und achten Sie auf Nahversorgung, Verkehrsanbindung und Entwicklungspotenzial. Denn was heute praktisch wirkt, beeinflusst morgen den Wiederverkaufswert.
- Holen Sie sich Klarheit. Eine gute Wohnungsfinanzierung, klare Ziele und rechtlich geprüfte Verträge schützen vor finanziellen Fehlentscheidungen.
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Laden Sie sich einfach unsere kompakte Checkliste herunter. Darin finden Sie alle wichtigen Punkte, die Sie beim Wohnungskauf im Blick behalten sollten.
Experteninterview mit Immobilien Investor Philipp Netz
Im folgenden Video sprechen wir mit Philipp Netz von der mieteinander GmbH über den Kauf einer Wohnung und Wissenswertes zur Vermietung.
1. Kennen Sie Ihren finanziellen Rahmen beim Wohnungskauf
Die richtige Wohnung finden Sie erst, wenn Sie wissen, was drin ist. Nicht auf dem Grundriss – im Budget. Und zwar mit allem, was dazugehört.
Zum Kaufpreis kommen Steuern, Gebühren, Notarkosten, vielleicht ein neuer Boden, eine Küche, ein Bad. Wer das übersieht, schiebt nach dem Kauf mehr als Kartons.
Richtwerte, die Orientierung geben
- Eigenkapital: Je mehr, desto besser – ideal sind 20 % des Kaufpreises oder mehr.
- Rückzahlung: 30 bis 35 % des Nettoeinkommens sind realistisch, darüber wird’s eng.
So weit, so gut. Behalten Sie aber auch den Gesamtaufwand im Blick. Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Wohnungskauf weitere Nebenkosten und mögliche Ausgaben an, die Sie unbedingt einplanen sollten. Dazu zählen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Notarkosten und Grundbucheintrag (ca. 2 %)
- Maklerprovision (je nach Vereinbarung 3,57–7 %)
- Renovierungskosten oder Modernisierungen
- Neue Möbel oder Ausstattung
Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis einer Eigentumswohnung entstehen schnell 45.000 € Zusatzkosten (noch ohne Möbel oder Modernisierung). Das sind rund 15 % extra.
Finanzierungsmöglichkeiten nutzen
Wenn das Eigenkapital nicht ausreicht oder Sie Ihre Mittel effizient einsetzen möchten, kommt eine Baufinanzierung ins Spiel. In der Regel erfolgt das über ein klassisches Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate. Fördermittel wie z. B. KfW-Kredite können zusätzlich bei Sanierungen oder energetischen Maßnahmen helfen.
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2. Definieren Sie Ihre Traumwohnung und deren Lage
Mindestens genauso wichtig wie der Preis, sind Lage, Wohnumfeld und die Eigenschaften der Wohnung selbst. Die Lage entscheidet über zwei entscheidende Dinge – Ihre Wohnqualität und den langfristigen Wert Ihrer Eigentumswohnung. Je klarer Sie Ihre Wünsche und Anforderungen definieren, desto gezielter können Sie suchen und so einen Fehlkauf vermeiden.
Ich achte primär natürlich erst mal auf die Lage und die Stadt, dass ich da ein Gefühl zu habe oder Leute kenne, die mich dahingehend beraten können. [...] In anderen Regionen ist es ja manchmal auch so, dass du wirklich günstige Wohnungen in irgendwelche Problemviertel kaufen kannst.
Lagecheck: Worauf es wirklich ankommt
- Passt die Umgebung zu meinem Alltag (z. B. Nähe zur Arbeit, Schulen, Freizeit)?
- Wie entwickelt sich das Viertel, also ist Aufwertung oder Stagnation zu erwarten?
- Welche Preissteigerungen gab es in den letzten Jahren?
Tipp: Ein Blick auf die städtische Entwicklungsplanung oder den Bodenrichtwert kann helfen, versteckte Potenziale zu erkennen.
Wichtige Lage-Kriterien im Überblick
Die schönste Wohnung nützt wenig, wenn der Alltag drumherum nicht funktioniert. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung – all das beeinflusst, wie wohl Sie sich langfristig fühlen. Achten Sie deshalb auf folgende Lagefaktoren:
- Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Bildungseinrichtungen
- Verkehrsanbindung: ÖPNV, Autobahnnähe, Fahrradwege
- Zukunftspotenzial: Aufwertung durch Neubauprojekte, bessere Anbindung, Quartiersentwicklung
- Belastungen vermeiden: Nähe zu lauten Straßen, Industrie, Flugrouten oder künftigen Großbaustellen
Extra-Tipp: Wenn Sie die Möglichkeit haben, besichtigen Sie die Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten. So bekommen Sie ein realistisches Bild vom Lärmpegel und der Aktivität im Viertel.
Wohnungsart & Gebäudezustand: Was passt zu mir?
Neben der Lage spielt natürlich auch die Wohnung selbst eine zentrale Rolle. Was genau ist Ihnen wirklich wichtig und was nicht?
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Merkmal |
Fragen, die helfen |
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Altbau oder Neubau |
Altbau oder Neubau, was liegt Ihnen mehr? (Charme vs. Effizienz) |
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Etage & Ausrichtung |
Hochparterre, mittlere Etage oder Penthouse? Helligkeit und Sonnenverlauf: Süd- oder Nordausrichtung? |
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Größe & Schnitt |
Zwei Zimmer oder vier? Offene Küche oder separate Räume? |
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Extras |
Balkon, Aufzug, Stellplatz – was brauchen Sie wirklich? |
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Zustand |
Bezugsfertig oder renovierungsbedürftig? Wurden Küche, Bad oder Bodenbeläge modernisiert? |
Technische Checkliste zur Wohnungsbewertung
- Baujahr: Gibt erste Hinweise auf energetischen Zustand und Technik
- Dämmung: Ist das Gebäude nach EnEV oder GEG saniert?
- Elektrik & Wasserleitungen: Wurden sie in den letzten 20 Jahren erneuert?
- Asbest: In älteren Gebäuden (v. a. vor 1990) ein potenzielles Risiko
- Heizungssystem: Zentralheizung, Etagenheizung, Fernwärme – was wurde wann erneuert?
- Internet & Elektronik: Gibt es genügend Steckdosen und schnelles Internet?
Diese Fragen können Sie bei der Besichtigung oder durch Einsicht in Unterlagen wie den Energieausweis etc. klären.
3. Das zählt beim Exposé und der Besichtigung
Bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, lohnt sich ein genauer Blick ins Exposé. Hier finden Sie bereits viele entscheidende Hinweise auf den Zustand und die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Wohnung. Darauf sollten Sie auf jeden Fall achten:
- Flächenangaben: Stimmen Wohn- und Nutzfläche, Balkonanteile, Dachschrägen?
- Sondereigentum: Was gehört wirklich zur Wohnung (z. B. Keller, Stellplatz, Gartenanteil)?
- Nutzungsrechte: Gibt es Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen (z. B. Garten, Dachboden)?
Die Besichtigung: Der erste richtige Eindruck beim Wohnungskauf
Bei der Besichtigung haben Sie endlich die Gelegenheit, genau hinzusehen, Fragen zu stellen und sich ein realistisches Bild zu machen. Der ideale Zeitpunkt zur Wohnungsbesichtigung ist werktags bei Tageslicht. So sehen Sie, wie lebendig das Umfeld ist, wie viel Licht wirklich reinkommt und erkennen Mängel deutlich besser als bei künstlicher Beleuchtung. Denken Sie auch an ein paar Hilfsmittel – z. B. einen Zollstock zum Ausmessen von Nischen oder Ihr Smartphone für eigene Fotos.
Mögliche Fragen, an den Makler
- Gibt es Rücklagen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
- Sind Sanierungen geplant oder beschlossen?
- Gab es zuletzt größere Reparaturen oder Schäden?
Tipp: Fragen Sie auch nach „stillen Mängeln“ wie Hellhörigkeit oder Schimmel. Verkäufer müssen ehrlich antworten, wenn sie Kenntnis davon haben.
Clevere Verhandlungstechniken für einen besseren Preis
Der angebotene Preis ist selten in Stein gemeißelt. Gerade in schwächeren Märkten oder bei renovierungsbedürftigen Objekten haben Sie gute Chancen auf einen Nachlass.
Typische Argumente für Preisverhandlungen beim Kauf einer Eigentumswohnung sind:
- Energieeffizienz (kein oder schlechter Energieausweis, veraltete Fenster oder Heizung)
- Wohnungsgröße (evtl. weicht die tatsächliche Wohnfläche vom Exposé ab)
- Ausstattung ist überholungsbedürftig
Grober Richtwert für Verhandlungsspielraum
- Neu sanierte Wohnung: kaum Verhandlung möglich (0–3 %)
- Renovierungsbedürftig: 5–10 % realistisch
- Schwache Nachfrage oder gravierende Mängel: bis 15 % möglich
Sofern Sie die Besichtigung allein durchführen, trauen Sie sich ruhig und fragen einfach mal nach, z. B. so: „Die Fenster sind aus den 90ern, der Energiebedarf ist hoch – wir würden gerne über einen Preisnachlass sprechen. Wäre ein Abschlag von 10.000 € für Sie vorstellbar?“
4. Was Sie bzgl. Eigentümergemeinschaft & WEG beachten sollten
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, dann kaufen Sie nicht nur die „vier Wände“, sondern auch einen Anteil an der gesamten Immobilie und Gemeinschaft. Machen Sie sich frühzeitig mit den vorhandenen Strukturen und Rechten innerhalb der WEG vertraut, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument und muss unbedingt zur Prüfung bei einer Finanzierung eingereicht werden. Sie legt fest, welche Gebäudeteile zu Ihrem Sondereigentum gehören (z. B. Wohnräume, Keller, Parkplatz) und was zum Gemeinschaftseigentum zählt (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus).
Zusätzlich regelt die Gemeinschaftsordnung:
- wie Entscheidungen getroffen werden,
- welche Kosten wie verteilt werden,
- ob bestimmte Nutzungen (z. B. gewerbliche Vermietung, Haustiere) erlaubt sind.
WEG-Protokolle & Rücklagenhaushalt
Ein Blick in die Unterlagen der letzten drei Jahre (falls es sich nicht um einen Neubau handelt) zeigt, wie stabil und pflegebedürftig das Gebäude ist und ob es Streit in der Gemeinschaft gibt. Diese Dokumente sollten Sie daher vor dem Kauf einsehen:
- WEG-Versammlungsprotokolle: Hinweise auf Diskussionen, geplante Sanierungen, Streitpotenzial
- Wirtschaftspläne & Hausgeldabrechnungen: Gibt es große Ausgaben oder Nachzahlungen?
- Rücklagenstand: Reicht das Guthaben für größere Maßnahmen?
- Instandhaltungsplan: Gibt es einen langfristigen Sanierungsfahrplan?
- Beschlusssammlung: Welche Regeln gelten im Alltag (z. B. Grillverbot, Hausordnung)?
5. Reservierung, Kaufvertrag, Notar: So schließen Sie sicher ab
Bevor der Wohnungskauf endgültig wird, folgen noch zwei entscheidende Schritte: die rechtliche Absicherung und der Gang zum Notar. Vorvertragliche Vereinbarungen sind in jedem Fall sinnvoll, aber begrenzt verbindlich:
- Reservierungsvereinbarung: Wird oft vom Makler angeboten, ist aber rechtlich nicht bindend – dient lediglich als Vormerkung.
- Vorvertrag: Kann schriftlich fixiert werden, ist aber nur mit notarieller Beurkundung wirklich verbindlich.
Tipp: Lassen Sie Vorverträge oder Reservierungen immer rechtlich prüfen – sie sind kein Ersatz für einen Kaufvertrag!
Kaufvertrag & Notartermin richtig nutzen
Der Notartermin macht den Wohnungskauf offiziell. Dabei liest der Notar den Kaufvertrag vor und klärt offene Fragen. Diese Punkte sollten Sie kennen:
- Lastenfreistellung: Die Wohnung muss frei von Grundschulden und Belastungen übergeben werden.
- Auflassungsvormerkung: Sichert Ihnen das Eigentum vor Eintragung im Grundbuch.
- Fristen & Zahlungsmodalitäten: Wann ist der Kaufpreis fällig und wann erfolgt die Übergabe?
Checkliste für den Notartermin
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis
- Eventuell: Vollmacht, falls jemand stellvertretend unterschreibt
- Rückfragen oder Änderungswünsche frühzeitig klären
Übrigens: Auch nach der Unterzeichnung dauert es in der Regel noch einige Wochen, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen und den Schlüssel erhalten.
6. Nach dem Wohnungskauf: Einziehen und Verwaltung
Geschafft! Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Zahlung erfolgt. Bevor Sie sich jedoch entspannt in die eigenen vier Wände zurücklehnen können, stehen noch ein paar organisatorische Schritte an.
Eintragung ins Grundbuch: Der letzte offizielle Schritt
Mit dem Notartermin ist der Kauf besiegelt, rechtlich gehört Ihnen die Wohnung jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Dies geschieht, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und der Notar die Eintragung veranlasst. Die Bearbeitung dauert in der Regel vier bis acht Wochen.
Bis Ende 2026 ist die Eintragung in vielen Bundesländern kostenfrei, sofern es sich um den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum handelt (z. B. dank der „Grunderwerbsteuervergünstigung“ in manchen Ländern – genaue Bedingungen prüfen!).
Schlüsselprotokoll & Wohnungsübergabe
Auch den Schlüssel erhalten Sie in der Regel erst, nach vollständiger Zahlung. Ähnlich wie beim Mieten einer Wohnung erstellen Sie ein Schlüsselübergabeprotokoll mit Anzahl der Schlüssel, Zählerständen und dem Zustand der Wohnung. Dokumentieren Sie Mängel und vereinbaren Sie ggf. Nachbesserungen schriftlich.
Start in der WEG
Als neuer Eigentümer sind Sie nun Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Folgende Pflichten kommen jetzt auf Sie zu:
- Informieren Sie die Hausverwaltung über Ihren Eigentumsübergang
- Klären Sie die künftigen Hausgeldzahlungen und die Bankverbindung
- Melden Sie sich ggf. bei Versorgern, Müllabfuhr, Kabelanbieter um
Die Verwaltung erstellt jährlich die Hausgeldabrechnung. Diese enthält die Betriebskostenanteile (Hausmeister, Versicherung, Wasserverbrauch) und Anteil zur Instandhaltungsrücklage. Sobald die erste Abrechnung kommt, prüfen Sie diese sorgfältig. Sie bildet nämlich die Grundlage für Ihre Nebenkosten und mögliche Nachzahlungen.
Der Weg zur eigenen Wohnung kann auf den ersten Blick ganz schön überwältigend. Aber Schritt für Schritt wird daraus ein konkreter Plan. Lassen Sie sich Zeit, fragen Sie nach, holen Sie Angebote ein. Und vor allem: Vertrauen Sie auf Ihr Bauchgefühl. Denn am Ende zählt nicht nur die Lage, sondern dass Sie sich wirklich zu Hause fühlen.
Laden Sie sich einfach unsere kostenlose Checkliste herunter. Darin finden Sie alles, was Sie beim Wohnungskauf berücksichtigen müssen.
