Versteckte Kosten einer Eigentumswohnung

Mit einer Eigentumswohnung nie wieder Miete zahlen? Klar. Aber dafür kommen eine Menge anderer Posten auf den Tisch. Von Zusatzkosten beim Wohnungskauf bis hin zu monatlichen Fixkosten. Neben dem offensichtlichen Kaufpreis verstecken sich also noch eine Reihe weiterer Kosten für Ihre Eigentumswohnung.

Nebenkosten beim Wohnungskauf

Wer an den Kauf einer Eigentumswohnung denkt, dem fällt wahrscheinlich als erstes der Kaufpreis ein. Er steht oft groß und fett in den Immobilienanzeigen und zieht Aufmerksamkeit auf sich. Aber was steckt hinter diesem Preis? Und fehlt da nicht noch etwas?

Der Kaufpreis einer Wohnung setzt sich aus dem Wert des Gebäudes und dem des Grundstücks zusammen. Hinzu kommen Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Wohnung etc.. So sehen die durchschnittlichen Wohnungspreise durchschnittlichen Wohnungspreise in den sieben Metropolen Deutschlands aus:

Doch was in dieser Übersicht fehlt, sind die Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung. Diese setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer (3,5 – 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % des Wohnungskaufpreises)
• Maklerprovision (durchschnittlich 3,75 % vom Preis der Wohnung)

Somit belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 9 bis 12 % des Kaufpreises der Eigentumswohnung, variieren aber je nach Bundesland.

Versteckte Kosten beim Wohnungskauf: Posten Grunderwerbssteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine staatliche Abgabe, die – wie der Name schon sagt – beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Der Grunderwerbsteuersatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Wohnungskaufpreises. Die Grunderwerbsteuer berechnen Sie aus dem Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes und dem notariell beurkundeten Kaufpreis Ihrer zukünftigen Wohnung. So kommen z. B. bei einer Eigentumswohnung für 300.000 € schnell mal 10.500 bis 19.500 € zusätzlich zusammen. Eine nicht unerhebliche Summe, die die meisten Institute durch Eigenkapital bezahlt sehen wollen.

Versteckte Kosten einer Eigentumswohnung: Posten Notar & Grundbucheintrag

1. Notarkosten
   Welche Rolle spielt der Notar im Kaufprozess? Nun, er beglaubigt den Kaufvertrag, stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – ihre Interessen gewahrt sehen. Außerdem veranlasst er die Eintragung ins Grundbuch. Für diese Dienstleistung fallen Gebühren an, die in der Regel zwischen 1 und 2 % des Wohnungskaufpreises (zzgl. 19 % Mehrwertsteuer) liegen.
2. Grundbucheintrag für die Wohnung
   Gleichzeitig fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an. Dieses gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen einer Immobilie. Der Grundbucheintrag ist also notwendig, um offiziell als Eigentümer der Wohnung anerkannt zu werden. Die Kosten dafür liegen im Durchschnitt zwischen 0,5 und 1,5 % des Kaufpreises.

Zusammengenommen können diese beiden Posten also bis zu 3,5 % des Kaufpreises ausmachen – ein Betrag, der vor dem Wohnungskauf definitiv nicht übersehen werden sollte.

Versteckte Kosten einer Eigentumswohnung: Posten Maklerprovision optional

Ein Makler erleichtert den Kauf- oder Verkaufsprozess, indem er Aufgaben wie die Präsentation der Immobilie, die Koordination der Besichtigungstermine und die Verhandlungen zwischen den Parteien übernimmt. Für diese Dienstleistung verlangt er eine Provision, die als Prozentsatz des Kaufpreises der Eigentumswohnung berechnet wird.

Die Höhe der Provision ist unterschiedlich und kann frei verhandelt werden. Im Bundesdurchschnitt liegt sie bei 3,27 %, sofern sich Wohnungsverkäufer und -käufer die Kosten teilen. Denn seit 2020 gilt in Deutschland beim Immobilienkauf das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch die Provision zahlen muss. In der Praxis führt dies häufig dazu, dass sich die Maklerkosten geteilt werden.

Wann sind die Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung fällig?

Sobald der notarielle Kaufvertrag der Wohnung abgeschlossen ist und das Finanzamt den Steuerbescheid verschickt, wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer fällig. Ab dann haben Sie für das Begleichen in der Regel vier Wochen Zeit. Nach Beurkundung des Wohnungskaufvertrags fallen die Notarkosten an.

Nach Erhalt der Rechnung muss diese innerhalb einer festgelegten Frist (oft 14 Tage) beglichen werden. Die Grundbuchgebühren werden üblicherweise zusammen mit den Notarkosten in Rechnung gestellt. Sie werden fällig, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Die Maklerprovision ist nach Unterzeichnung bzw. nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen. Die genauen Fristen werden im Maklervertrag festgelegt.

Laufende Kosten der Eigentumswohnung: Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen & Co.

Sie sind in Ihre Eigentumswohnung eingezogen – endlich! Die Anfangsinvestition ist geschafft, aber nun beginnt für Sie ein neues Kapitel des finanziellen Managements. Denn neben der Tilgung Ihres Darlehens für den Wohnungskauf kommen weitere laufende Kosten auf Sie zu. Einige dieser Ausgaben sind vorhersehbar, während andere unerwartet auftreten können. Daher macht es immer Sinn, Rücklagen für Ihre Wohnung zu bilden.

Betriebs- und Verbrauchskosten bei Eigentumswohnungen

Zu den Betriebskosten zählen Ausgaben für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Ähnliches. Diese Kosten sind je nach Größe der Wohnung, dem Verbrauch und den örtlichen Tarifen unterschiedlich. Eines gilt aber für alle: Die Betriebskosten sind in den letzten Jahren explodiert – und sie werden voraussichtlich weiter steigen. Planen Sie also auch diese Ausgaben und einen zusätzlichen Puffer in Ihr Budget mit ein.

So hoch ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung im Durchschnitt

Das Hausgeld ist ein Beitrag, den Sie als Eigentümer monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlen. Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes und umfasst Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung. Einmal im Jahr erfolgt eine Abrechnung – ähnlich der Nebenkostenabrechnung für Mieter. Wie hoch das Hausgeld für eine Eigentumswohnung im Durchschnitt ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und lässt sich nicht pauschal sagen. Eine grobe Schätzung zeigt aber, dass das Hausgeld etwa 20 bis 30 % höher ist als die Nebenkosten eines Mieters. Laut Studien liegt das Hausgeld etwa zwischen 3 und 4,50 € pro m² Wohnfläche im Monat. Ein Beispiel: Für eine 70 m² große Eigentumswohnung würde das Hausgeld im Durchschnitt etwa 315 € pro Monat betragen. In Großstädten oder in besonders begehrten Wohngegenden werden die Kosten höher liegen. Auch der Zustand des Gebäudes, seine Ausstattung und Pflege bestimmen die Kosten. Deshalb ist es wichtig, schon vor dem Kauf der Wohnung einen Blick in den Wirtschaftsplan der WEG zu werfen und das Hausgeld in die eigene Budgetplanung einzubeziehen.

Höhe der Instandhaltungsrücklage für Ihre Eigentumswohnung

Die Instandhaltungsrücklage, auch als Erhaltungsrücklage bezeichnet, ist ein finanzielles Polster, das WEGs bilden, um Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können. Jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich einen bestimmten Betrag in diese Rücklage ein.

Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden? Reparaturen am Dach, an der Fassade, im Treppenhaus und an Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Aufzug. Hinzu kommen Modernisierungen, wie z. B. der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Als Anhaltspunkt gelten folgende Werte:

Die Instandhaltungsrücklage lässt sich auch mit der so genannten Petersschen Formel berechnen. Nach der Petersschen Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Die Grundlage dieser Kalkulation ist die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt.

Bei in Wohnungseigentum geteilten Gebäuden entfallen nach Peters 65 bis 70 % der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum. Der Rest von 30 bis 35 % fällt auf die einzelnen Eigentümer mit ihrem jeweiligen Sondereigentum, für deren Instandhaltung sie individuell aufkommen müssen.

Ein Beispiel: Wenn man von Herstellungskosten von 1.500 € pro m² ausgeht, berechnen sich die durchschnittlichen, jährlichen Instandhaltungskosten nach der Formel zu 28,13 € pro m². Von diesem Betrag entfallen 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum. Bei 70 % ergibt sich also ein Betrag von 19,69 € pro m² Wohnfläche. Für ein Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von 500 m² müsste demnach eine jährliche, gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage von 9.843,75 € gebildet werden.

Sanierungs- und Renovierungskosten

Renovierungen und Reparaturen innerhalb des Sondereigentums, also Ihrer Wohnung, müssen Sie aus eigener Tasche finanzieren. Das bedeutet, dass alle Maßnahmen, die sich ausschließlich auf Ihre Wohnung und nicht auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, in Ihrer finanziellen Verantwortung liegen. Dazu gehört beispielsweise das Streichen oder Tapezieren der Wände, der Austausch von Bodenbelägen oder die Modernisierung des Badezimmers.

Seien Sie sich bitte auch dieser Ausgaben bewusst und bilden Sie für solche Arbeiten entsprechende Rücklagen. Andernfalls könnten unerwartete Reparaturen oder notwendige Renovierungen zu finanziellen Engpässen führen.

Versicherungen für Eigentümer

Weitere Kosten verbergen sich in den Ausgaben für Versicherungen. Sie mögen auf den ersten Blick als zusätzliche Belastung erscheinen, dienen aber in Wirklichkeit als finanzielles Sicherheitsnetz. Folgende Versicherungen können für Wohnungseigentümer sinnvoll sein:

• Wohngebäudeversicherung: Deckt Schäden am Gebäude selbst ab, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel oder andere Naturkatastrophen verursacht werden können. In der Regel schließt die Eigentümergemeinschaft eine solche Versicherung für das gesamte Gebäude ab und die Kosten werden auf die einzelnen Eigentümer umgelegt.
• Hausratversicherung: Schützt das Inventar Ihrer Wohnung, also Möbel, Elektrogeräte, Kleidung und andere persönliche Gegenstände, vor Schäden durch Feuer, Einbruchdiebstahl, Vandalismus oder Naturkatastrophen.
• Haftpflichtversicherung für Eigentümer: Deckt Schäden ab, die Dritten durch Ihr Eigentum entstehen könnten, beispielsweise wenn jemand durch ein herabfallendes Dachziegel verletzt wird oder wenn ein Wasserschaden in Ihrer Wohnung auch die darunterliegende Wohnung betrifft.
• Rechtsschutzversicherung: Sie kann hilfreich sein, wenn es zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft, Nachbarn oder Handwerkern kommt.