Baufinanzierung: Hauskauf als Beamter ohne Eigenkapital

Beamte genießen bei Banken und Kreditinstituten einen speziellen Status: Viele von ihnen gelten als besonders kreditwürdig. Dies liegt nicht nur an ihrem stabilen, meist vergleichsweise hohen Einkommen, sondern auch an der langfristigen Jobgarantie, die mit dem Beamtenstatus einhergeht. Darum sind Banken eher bereit, ihnen Kredite mit günstigen Konditionen zu gewähren – bis hin zur Möglichkeit, als Beamter ein Haus mit weniger oder ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren. Allerdings ist zu beachten, dass eine Vollfinanzierung immer mit gewissen Risiken einhergeht, auch für Beamte.

Immobilienfinanzierung: Was Beamte wissen müssen

Eigenkapital ist das Geld, das Sie bereits angespart haben und in den Erwerb bzw. die Finanzierung einer Immobilie investieren können. In der Regel wird empfohlen, dass das Eigenkapital etwa 20-30 % der gesamten Finanzierungssumme ausmachen sollte. Dies deckt die Kaufnebenkosten ab, reduziert die Summe, die zu finanzieren ist und damit auch das Risiko für die Bank. Für die meisten Menschen ist ein solcher Anteil an Eigenkapital beim Hauskauf üblich und oft sogar erforderlich, um gute Kreditkonditionen zu erhalten.

Anders stellt sich die Situation für Beamte dar. Aufgrund ihrer besonderen beruflichen Stellung betrachten einige Kreditinstitute ihre Bonität und Kreditwürdigkeit wohlwollender. Ihr stabiles und oft überdurchschnittliches Einkommen in Verbindung mit der nahezu lebenslangen Arbeitsplatzgarantie kann sie für Banken zu äußerst zuverlässigen Kreditnehmern machen. Hinzu kommt noch die gesicherte und meist recht hohe Pension. Die Kreditinstitute sind daher häufig bereit, die Möglichkeiten zu prüfen, einem Beamten günstige Konditionen in Bezug auf Bauzinsen, Tilgung oder Laufzeit einzuräumen.

Chancen bei der Baufinanzierung für Beamte ohne Eigenkapital

Beamte müssen in der Regel genauso Eigenkapital mit einbringen wie andere Antragsteller auch. Aber: Im Scoring, das eine Bank für den Kunden durchführt und in dem seine Bonität bewertet wird, schneiden Beamte häufig gut ab. Das liegt, wie bereits erwähnt, an dem stabilen Einkommen, der beruflichen Perspektive (Unkündbarkeit) und auch der recht sicheren Pension, wenn der Beamte nicht mehr arbeitet. Durch die oft gute Bonität von Beamten kann das Scoring zu einem sehr positiven Ergebnis kommen, was wiederum für besonders vorteilhafte Konditionen für ihr Beamtendarlehen sorgen kann.

Auch für den Anspruch eines Nachrangdarlehens haben die gute Bonität und das recht hohe Einkommen einen entscheidenden Einfluss. So müssen Beamte unter Umständen nicht so viel Eigenkapital einbringen wie andere Kunden.

Beamtenstatus entscheidend bei Vollfinanzierung

Was bei allen Vorteilen nicht vergessen werden darf: Die Konditionen einer Baufinanzierung werden von Ihrem Beamtenstatus beeinflusst. Wenn Sie Beamter auf Lebenszeit sind oder beispielsweise als Richter oder Soldat im öffentlichen Dienst tätig sind, stehen Ihre Chancen auf eine günstige Baufinanzierung, Annuitätendarlehen oder Vollfinanzierung sehr gut. Wie bereits erwähnt, wirken sich die Unkündbarkeit und das Einkommen positiv auf die Kreditnehmer aus. Gleiches gilt für Beamte auf Probe nach der Ausbildung und für Beamte in Elternzeit.

Beamte auf Widerruf, Beamte auf Zeit – wie z. B. Bürgermeister oder Universitätskanzler – oder Beamtenanwärter, die sich noch in der Ausbildung befinden, sollten mit weniger vorteilhaften Konditionen rechnen. Da ihr Dienstverhältnis zeitlich begrenzt oder widerrufbar ist, gelten für sie oft die gleichen Bedingungen wie für Nicht-Beamte, selbst wenn ihr Einkommen überdurchschnittlich hoch ist. Dennoch ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital unter gewissen Umständen auch für sie möglich.

Vor- & Nachteile beim Hauskauf als Beamter ohne Eigenkapital

Während Beamte bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüber Angestellten einige Privilegien genießen, sind dennoch auch Risiken und Herausforderungen zu beachten. So gibt es beispielsweise versteckte Kosten, die oft unterschätzt werden: Zum Kaufpreis des Hauses kommen Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuelle Renovierungskosten hinzu. Diese können schnell mehrere Tausend Euro ausmachen und müssen bei einem Beamtenkredit berücksichtigt werden.

Sehen wir uns aber zunächst noch einmal die Vorteile zusammengefasst an:

Vorteile eines Beamtenkredits ohne Eigenkapital

• Kein Eigenkapital erforderlich: Der offensichtlichste Vorteil ist, dass Sie kein eigenes Geld benötigen, um eine Immobilie zu erwerben.
• Schneller Immobilienerwerb: Sie müssen nicht erst jahrelang sparen, um genügend Eigenkapital anzusammeln, und können schneller in Ihre eigenen vier Wände einziehen.
• Beamtenstatus: Sie erhalten spezielle Finanzierungsangebote für ein Darlehen mit attraktiven Konditionen und niedrigeren Zinssätzen.
• Steuerliche Vorteile: Die Zinsen für den Kredit können in vielen Fällen steuerlich geltend gemacht werden. Zum Beispiel wenn Sie die Immobilie vermieten oder wenn in Ihrem Haus ein als Arbeitszimmer genutzter Raum vorhanden und dieser steuerlich anerkannt ist. Dann können die anteiligen Kreditzinsen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden.
• Wertsteigerung: Wenn die Immobilie im Wert steigt, profitieren Sie von der vollen Wertsteigerung, obwohl Sie als Beamter kein Eigenkapital eingesetzt haben.

Nachteile eines Beamtenkredits ohne Eigenkapital

• Höhere Monatsraten: Da der gesamte Kaufpreis inklusive der Nebenkosten finanziert wird, sind die monatlichen Raten um Einiges höher.
• Geringere Flexibilität: Ein hoher Kreditbetrag und hohe monatliche Raten lassen weniger Spielraum für unerwartete Ausgaben.
• Zinsänderung: Auch wenn Beamte oft von günstigen Zinsen profitieren, ist das Zinsänderungsrisiko, insbesondere bei variablen Zinssätzen, nicht zu vernachlässigen. Überlegen Sie daher genau, ob ein Festzinsdarlehen für Sie nicht sinnvoller ist.
• Überschuldung: Ohne Eigenkapital und bei unvorhergesehenen finanziellen Schwierigkeiten besteht auch bei Beamten ein höheres Risiko der Überschuldung.
• Wertverlust: Sollte die Immobilie im Wert fallen, tragen Sie das volle Risiko, da Sie das gesamte Kapital über den Kredit finanziert haben. Sie müssen den kompletten Kaufpreis plus Zinsen zurückzahlen, unabhängig davon, wie sich der Wert der Immobilie entwickelt.
• Berufswechsel: Ein spezifisches Problem für Beamte könnte ein Berufswechsel sein, insbesondere wenn es sich um einen Übergang von einer Beamten- zu einer Nicht-Beamtenposition handelt. In einem solchen Fall kann es zu einer Neubewertung der Kreditkonditionen kommen, die ungünstigere Bedingungen zur Folge hat.

Immobilienkredit-Notfallplan: Was tun, wenn's brennt?

Niemand denkt gerne an negative Szenarien, aber eine gute Vorbereitung kann im Ernstfall Gold wert sein. Überlegen Sie, welche Versicherungen für Sie sinnvoll sind, etwa eine Lebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese können im Ernstfall die weitere Finanzierung sichern.

Sollte es trotz aller Vorbereitung zu finanziellen Engpässen kommen, ist es wichtig, eine Exit-Strategie zu haben. Das kann der Verkauf der Immobilie sein, aber auch die Umschuldung oder die Aufnahme eines weiteren Kredits.

Fazit zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Beamte

Der Beamtenstatus öffnet Türen zu attraktiven Kreditkonditionen und Vollfinanzierungen. Doch Vorteile kommen nicht ohne Risiken. Deswegen ist es auch für Beamte wichtig, einen realistischen Finanzierungsplan zu erstellen und einen finanziellen Puffer für unerwartete Ausgaben einzuplanen. Eine Baufinanzierungsberatung kann hierbei eine wertvolle Unterstützung sein. Experten helfen Ihnen, einen maßgeschneiderten Finanzierungsplan zu erstellen, der sowohl die Vorteile des Beamtenstatus als auch Ihre individuellen Bedürfnisse und Lebensumstände berücksichtigt.