Beim Kauf einer Immobilie fallen in Deutschland sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Grundsteuer an, jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten und mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen.
Grundsteuer im Schnelldurchlauf
- Jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien.
- Ab 2025 mit Grundsteuerreform: Neue Berechnungsgrundlagen basierend auf aktuellem Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz.
- Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell; einige Bundesländer haben eigene Berechnungsmodelle entwickelt.
Grunderwerbsteuer im Schnelldurchlauf
- Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, fällig bei notarieller Beurkundung.
- Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Ausnahmen: Keine Grunderwerbsteuer bei Erbschaft, Schenkung oder bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie.
Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie erhoben und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Der Käufer zahlt diese Steuer, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
Die Grundsteuer ist dagegen jährlich zu entrichten. Sie wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben. Steuerschuldner sind immer die im Grundbuch eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer. Auch wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss die Grundsteuer zahlen.
Grundsteuerreform 2025: Neuerungen im Überblick
Ab Januar 2025 tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft, die eine gerechtere und verfassungskonforme Besteuerung gewährleisten soll. Neu ist u. a. folgendes:
- Statt zwei gibt es nun drei verschiedene Steuerarten: Grundsteuer A, B und C. Neu ist die Grundsteuer C. Sie betrifft unbebaute, aber baureife Grundstücke und soll den Bauanreiz erhöhen. Grundsteuer A (agrarisch) fällt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke an, B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke und Gebäude. Für Sie als (zukünftigen) Immobilienbesitzer ist die Grundsteuer B relevant.
- Im Jahr 2022 wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Diese aktualisierten Grundsteuerwerte bilden ab 2025 die Grundlage für die Steuerberechnung.
- Die Berechnungsstruktur der Grundsteuer ist gleichgeblieben, aber die Bewertungsgrundlagen und Steuermesszahlen wurden aktualisiert.
- Einige Bundesländer nutzen nicht das so genannte Bundesmodell, sondern haben eigene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer entwickelt: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Saarland und Sachsen wenden zwar das Bundesmodell an, passen aber die Steuermesszahlen an. Berlin hat ebenfalls das Bundesmodell als Grundlage übernommen, jedoch Anpassungen speziell in den Bewertungsparametern vorgenommen.
Tabelle zum Überblick über die neue Grundsteuer in den Bundesländern (Stand 2024)
|
Bundesland |
Grundsteuermodell |
|
modifiziertes Bodenwertmodell (Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, die miteinander multipliziert werden.) |
|
|
wertunabhängiges Flächenmodell (Für die Berechnung ist entscheidend, wie groß die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche ist und wie das Gebäude genutzt wird.) |
|
|
Bundesmodell (Je nach Art des Grundstücks werden unterschiedliche Faktoren der Berechnung des Grundsteuerwertes zugrunde gelegt.) |
|
|
Bundesmodell |
|
|
Bundesmodell |
|
|
Wohnlagemodell (Die Bewertung der Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzfläche. Die jeweiligen Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert.) |
|
|
Flächen-Faktor-Verfahren (Hier knüpft die Bewertung an die Fläche des Grundbesitzes an. Ergänzend kommt die Lage als Kriterium hinzu, die das Ergebnis des Flächenmodells erhöht oder vermindert.) |
|
|
Bundesmodell |
|
|
Flächen-Lage-Modell Die Bewertung basiert auf dem Flächenmodell, erweitert um eine Lagekomponente. Damit erhält der Nutzen aus dem Grundstück Einfluss auf die Berechnung. |
|
|
Bundesmodell
|
|
|
Rheinland-Pfalz (vgl. Broschüre) |
Bundesmodell |
|
Bundesmodell (mit abweichender Steuermesszahl) Je nach Art des Grundstücks werden unterschiedliche Faktoren der Berechnung des Grundsteuerwertes zugrunde gelegt. |
|
|
Bundesmodell (mit abweichender Steuermesszahl) |
|
|
Bundesmodell |
|
|
Bundesmodell |
|
|
Bundesmodell |
Wie viel Grundsteuer muss ich bezahlen?
Mit der Grundsteuerreform ändert sich ab 2025 die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland grundlegend. Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer hängt von drei zentralen Faktoren ab.
Hinweis: Der folgende Abschnitt bezieht sich auf das Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern Anwendung findet. Einige Bundesländer haben jedoch eigene Modelle entwickelt, bei denen sich die Berechnung leicht unterscheiden kann (s. Tabelle oben).
1. Grundsteuerwert
Zur Berechnung des Grundsteuerwerts sind wesentliche Faktoren der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Letztere hängt u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind:
- Grundstücksfläche
- Grundstücksart
- Alter des Gebäudes.
Die Bodenrichtwerte sind in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar (z. B. für NRW: BORIS NRW – Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt).
Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern vorgenommen (Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021, BStBl. I S. 1871).
2. Die Steuermesszahl
Um den Wertsteigerungen, die im Vergleich der aktuellen mit den seit dem Jahr 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, zu begegnen, wird die sogenannte Steuermesszahl kräftig gesenkt (etwa auf 1/10 des bisherigen Werts).
Dieser – für die Berechnung der Grundsteuer wichtige – Faktor sinkt von 0,35 % auf 0,031 % für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bzw. 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke).>
Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert. Deshalb erhalten solche Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 %, der sich steuermindernd auswirkt.
3. Der Hebesatz
Der Hebesatz ist ein Multiplikator, den jede Kommune individuell festlegt. Durch ihn können die Städte und Gemeinden die Höhe der Grundsteuer für ihr Gebiet bestimmen. Die Hebesätze variieren je nach Kommune und liegen in Großstädten wie München oder Frankfurt am Main häufig über 400 %. Der höchste Hebesatz für die Grundsteuer B (für Bauland) in Deutschland liegt bei 1.050 %. Dieser wird in der Stadt Lorch in Hessen angewendet. Auch andere Städte und Gemeinden in Hessen haben sehr hohe Hebesätze, wie Nauheim mit etwa 960 %. Solch hohe Hebesätze sind jedoch Ausnahmen.
In den meisten kleinen und ländlichen Gemeinden beträgt der Hebesatz ca. 200 %. Für eine genaue Übersicht finden Interessierte auf der Seite der Industrie- und Handelskammer aktuelle Hebesätze deutscher Städte und Gemeinden.
Korrekturmöglichkeit bei der Grundsteuerbewertung
Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) haben Sie das Recht, die Bewertung Ihrer Grundsteuerwerte überprüfen zu lassen. Sollte ein Grundstückseigentümer der Meinung sein, die Neubewertung infolge der Grundsteuerreform ist zu hoch ausgefallen, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Überprüfung zu stellen.
Formel zur Berechnung der Grundsteuer
Für die Steuerberechnung für ein Einfamilienhaus gilt ab 2025 folgende Formel:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Wenn der Kaufpreis einer Immobilie 400.000 € und der Hebesatz der Region in der die Immobilie steht 400 % beträgt, beläuft sich die anfallende Grundsteuer auf 496 €.
Berechnung: 400.000 € × 0,031 % × 400 % = 496 € (bzw. 400.000 x 0,00031 x 4)
Wann genau wird die Grundsteuer fällig?
Die Fälligkeit der Grundsteuer ist in § 28 Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Diese Bestimmungen sind verbindlich und stellen sicher, dass die Zahlungstermine für die Grundsteuer deutschlandweit einheitlich sind.
(1) Die Grundsteuer wird, vorbehaltlich des Absatzes 2, zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
(2) Die Grundsteuer kann auf Antrag des Steuerschuldners am 15. Februar in einem Jahresbetrag gezahlt werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 31. Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden.
Warum kam es überhaupt zur Grundsteuerreform?
Im Jahr 2019 wurde das bis dahin geltende Grundsteuergesetz komplett überarbeitet. Der Grund: Es wurden Einheitswerte verwendet, die veraltet waren. Im Osten Deutschlands wurden teilweise noch Werte aus dem Jahr 1935 verwendet. Das bisherige Grundsteuergesetz galt laut Bundesverfassungsgericht sogar als verfassungswidrig, sodass eine Reform unerlässlich war. 36 Millionen Grundstücke mussten komplett neu bewertet werden. Für alle Besitzer von Grundstücken bedeutete das zusätzliche Arbeit, denn sie mussten bis zum 31.01.2023 die Grundsteuererklärung abgeben.
Grunderwerbsteuer: Wie hoch ist die in den einzelnen Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig. Hier finden Sie die aktuellen Steuersätze (Stand 2024) für die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Höhe der Grunderwerbsteuer berechnen
Die Grunderwerbsteuer wird berechnet, indem der Kaufpreis mit dem entsprechenden Grunderwerbsteuersatz multipliziert wird.
Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 € und der Grunderwerbsteuersatz in dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, beträgt 5 %. In diesem Fall beträgt die zu zahlende Grunderwerbsteuer 20.000 € (400.000 x 0,05 = 20.000).
Wann wird die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück vom Notar beurkundet wurde. Nach der notariellen Beurkundung sendet das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer. Die Grunderwerbsteuer müssen die neuen Eigentümer dann in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids bezahlen. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist notwendig, damit der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne die Entrichtung der Grunderwerbsteuer und die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Eigentumsübergang nicht vollständig abgeschlossen werden.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Es gibt bestimmte Ausnahmen, bei denen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Wenn beispielsweise ein Grundstück oder eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wird, ist eine Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht nötig. Stattdessen könnten allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuern relevant sein.
Auch bei bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Das kann der Fall sein, wenn die Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkeln oder zwischen Ehegatten stattfindet.
Eine weitere Methode die Grunderwerbsteuer zu sparen, ist der günstige Hauskauf. Wenn der Kaufpreis oder der Wert des Grundstücks oder der Immobilie die Freigrenze von 2.500 € nicht überschreitet, fällt keine Grunderwerbsteuer an. In der Praxis ist dieser Betrag natürlich nicht realistisch und gilt eher bei symbolischen Verkäufen (z. B. zwischen Verwandten).
