Immobilie im Ausland kaufen: Wissenswertes über Auslandsimmobilien

Eine charmante Finca in Andalusien, eine kleine Ferienwohnung in der Toskana oder ein Apartment in einer aufstrebenden Metropole Asiens – der Kauf einer Immobilie im Ausland ist für viele eine verlockende Idee.Gründe, in eine Immobilie im Ausland zu investieren, gibt es genug. Doch es lauern auch viele bürokratische und finanzielle Hürden. Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihren Traum vom Haus im Ausland sicher und erfolgreich verwirklichen können.

Haus im Ausland kaufen: Für wen lohnt sich der Erwerb?

Sie fragen sich, ob Sie es wagen sollen, ein Haus im Ausland zu kaufen? Nun, wenn es Sie immer wieder an die kroatische Küste zieht und Sie jeden Sommer nur schweren Herzens wieder heimfliegen, dann wäre eine Ferienwohnung in Istrien oder Dubrovnik eine Überlegung wert. Netter Nebeneffekt: So ein Feriendomizil bietet nicht nur unabhängige und individuelle Erholung, sondern kann auch als langfristige Investition dienen.

Außerdem lassen sich mit einer Immobilie im Ausland zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Wer ein zusätzliches Einkommen generieren möchte, kann eine Ferienwohnung kaufen und vermieten. So können Sie die Immobilie selbst nutzen, wenn Sie auf Reisen sind, und den Rest der Saison vermieten. Besonders lukrativ ist eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in einem belebten Urlaubsort, denn dort ist die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften hoch und konstant. Man sollte nur bedenken, dass Ferienvermietung kein Selbstläufer ist. Verwaltung, Reinigung, Gästekommunikation und lokale Gesetzgebung erfordern Zeit oder professionelle Hilfe vor Ort – ein Punkt, der oft unterschätzt wird.

Schließlich gibt es noch die Möglichkeit, den Ruhestand im Ausland zu verbringen. Viele Menschen träumen davon, ihren Lebensabend in einem Land mit mildem Klima, niedrigen Lebenshaltungskosten und hoher Lebensqualität zu gestalten. Ein eigenes Haus im Ausland kann diesen Übergang erleichtern und Ihnen die Möglichkeit geben, sich an die Kultur und das Alltagsleben Ihres neuen Heimatlandes jetzt schon zu gewöhnen.

Immobilienkauf im Ausland? Expertentipps zur Planung

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus im sonnigen Spanien oder der schicken Eigentumswohnung im luxuriösen Dubai machen, werfen Sie einen Blick auf unsere Checkliste. Ihnen steht ein kostspieliges Unterfangen bevor, das gut vorbereitet sein will. Die Liste zeigt Ihnen die wichtigsten Schritte, die Sie bei der Planung beachten sollten.

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen; in vielen Ländern sind erste Vereinbarungen wie Reservierungen oder Vorverträge bereits rechtlich bindend. Ohne juristischen Beistand sollten Sie einen Kaufvertrag nicht unterschreiben.

Lage, Lage, Lage – gilt auch bei Auslandsimmobilien

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen wollen, sollten Sie zunächst den Immobilienmarkt im jeweiligen Land studieren. Schließlich möchten Sie zur richtigen Zeit am richtigen Ort investieren. Wie haben sich die Preise in den letzten Jahren verändert? Gibt es politische Unsicherheiten, wirtschaftliche Abwärtstrends oder ein abnehmendes touristisches Interesse? All das kann sich direkt auf Ihre Investition auswirken.

Bei der Standortwahl stellen sich grundsätzlich die gleichen Fragen wie in Deutschland. Welche Region passt am besten zu meinen Bedürfnissen? Möchten Sie in Meeresnähe wohnen oder ist ein ruhiges Hinterland attraktiver? Sind gute medizinische Versorgung, Anbindung und Sicherheit entscheidend – oder suchen Sie gezielt ein ruhiges Rückzugsgebiet?

Gerade bei Auslandsinvestitionen sollte man auf die wirtschaftliche Stabilität der Region achten. Manche Orte boomen aufgrund neuer Entwicklungen oder wirtschaftlicher Impulse, während andere stagnieren. Wirtschaftlich stabile und wachsende Regionen sind sichere Geldanlagen, aber um diese zu ermitteln, sollte man am besten einen lokalen Immobilienmakler hinzuziehen.

Wo sind Immobilien am günstigsten in Europa und wo lohnt sich der Kauf?

Wo sollte man jetzt zuschlagen und ein Ferienhaus kaufen oder in eine Eigentumswohnung investieren? Was Europa betrifft, so sind derzeit einige der günstigsten Immobilienmärkte in Bulgarien, Polen und Portugal zu finden. Doch auch hier gilt: Genau hinschauen. Günstig heißt nicht automatisch rentabel oder zukunftssicher. Hier unser Mini-Überblick: wir stellen die spannendsten Märkte im Vergleich vor. In diesen Regionen lohnt sich genaueres Hinsehen.

Immobilien in Bulgarien

• Sofia: Durchschnittspreis ca. 1.800–2.500 €/m², hohe Mietrenditen und Wachstumspotenzial. Die Hauptstadt bleibt für Investoren interessant, da die Preise zwar steigen, aber weiterhin auf moderatem Niveau liegen.
• Burgas und Nessebar: Besonders an der Schwarzmeerküste gibt es günstige Ferienimmobilien. In Burgas beispielsweise sind die Preise niedriger als in anderen bulgarischen Ferienorten, was die Stadt für Investoren attraktiv macht. Studios an der Küste beginnen ab ca. 22.900 Euro.

Das Preiswachstum hat sich zuletzt verlangsamt, was für Käufer günstigere Bedingungen schafft – gut im Hinblick auf die wachsende touristische Nachfrage. Aber Achtung: Der Immobilienmarkt ist teils wenig reguliert, der Wiederverkauf kann schwierig sein, und die Infrastruktur außerhalb der Städte ist ausbaufähig.

Immobilien in Portugal

• Lissabon: Die Hauptstadt ist kein Billigmarkt mehr, die Preise für Luxusimmobilien steigen weiterhin um 4–6 % jährlich.
• Alentejo (z. B. Beja, Évora): Hier liegen die Preise deutlich niedriger, z. B. Beja bei ca. 999 €/m², Aljustrel bei 802 €/m², Moura bei 604 €/m². In diesen Regionen gibt es noch erschwingliche Immobilien mit Potenzial.
• Zentralregion (z. B. Coimbra, Castelo Branco): Ebenfalls günstige Alternativen zum Großraum Lissabon.

Die portugiesischen Inselgruppen wie Madeira und die Azoren sind bei Touristen sehr beliebt und dementsprechend teuer, aber in weniger erschlossenen Gebieten kann man durchaus noch erschwingliche Immobilien finden.

Immobilien in Griechenland

• Thessalien, Mittelgriechenland und Epirus: Vergleichsweise günstige Regionen. Die Quadratmeterpreise liegen in Thessalien bei 1.255 €/m², in Mittelgriechenland bei 1.355 €/m² und in Epirus bei 1.573 €/m².
• In Touristenhochburgen wie Mykonos, Santorini und Korfu liegen die Preise deutlich über dem Landesdurchschnitt.

Der Markt ist im Aufschwung, mit attraktiven Preisen im europäischen Vergleich, hoher Nachfrage durch Tourismus und gute Renditechancen bei Kurzzeitvermietung (je nach Lage zwischen 6 und 12 % pro Jahr.). Besonders in touristischen Regionen und Großstädten sind Investitionen weiterhin aussichtsreich.

Immobilien in Polen

• Warschau: Preis pro m² ca. 3.966 €, Mietrendite ca. 6,16 %. Die Stadt bietet weiterhin Wachstumspotenzial und ist für Investoren attraktiv, auch wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.
• Krakau und Gdańsk: Auch in diesen Städten gehören die Immobilienpreise nicht zu den günstigsten in Europa, sind aber im Vergleich zu westeuropäischen Metropolen wie Paris und London relativ erschwinglich. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere in Universitätsstädten wie Krakau (ca. 16.300 PLN/m² bzw. rund 3.800 €). 

Die Kulturhauptstädte Polens sind also keine Schnäppchen mehr. Dafür profitieren Sie hier von verlässlicher Verwaltung und guter Infrastruktur – wichtig für Vermietung oder Wiederverkauf.

Immobilien in Rumänien

• Bukarest: Die Immobilienpreise in Bukarest sind in den letzten Jahren stark gestiegen, insbesondere in beliebten Stadtteilen und im Luxussegment. Die Stadt profitiert von ihrer Rolle als Wirtschafts- und Kulturzentrum und zieht viele junge Berufstätige an. In Bukarest liegen die Preise für Wohnungen im Schnitt bei 1.573–1.693 €/m², in guten Lagen auch darüber. Mietrendite: gute 6,23 %, in Studioapartments auch mehr.
• Cluj-Napoca: Cluj-Napoca ist aktuell die teuerste Stadt Rumäniens. Die Preise für Neubauwohnungen liegen durchschnittlich bei etwa 2.363–2.925 €/m². Die hohe Nachfrage resultiert aus dem starken Zuzug von Studierenden, Fachkräften und IT-Spezialisten. Damit bietet die Stadt auch sehr hohe Mietrenditen: bis zu satten 16,5 %.

Weitere aufstrebende Immobilienmärkte in Europa

• Serbien (Belgrad): Belgrad bietet im internationalen Vergleich hohe Mietrenditen, insbesondere außerhalb des Zentrums – teils höher als in Städten wie London oder München. Die starke Nachfrage wird auch durch den Zuzug internationaler Mieter gestützt. Die Kombination aus attraktiven Kaufpreisen (2.200–3.700 €/m²), relativ niedrigen Steuern (Grunderwerbsteuer 2,5 %, Grundsteuer 0,4–0,8 %) und Wertsteigerungspotenzial macht den Markt für Investoren interessant.
• Bosnien und Herzegowina (Sarajewo, Banja Luka und Mostar): Der Immobilienmarkt in Bosnien und Herzegowina hat in den letzten Jahren einen starken Preisanstieg erlebt, was den Markt für Investoren attraktiv, für Einheimische aber zunehmend unerschwinglich macht. Dabei übersteigt die Nachfrage in den urbanen Zentren das Angebot deutlich. Besonders begehrt sind Wohnungen mit kleiner bis mittlerer Fläche. Ende 2024 lag der durchschnittliche Preis für Neubauten bei etwa 1.570 €/m².
  
• Estland (Tallinn): In der Hauptstadt Estlands liegen die Preise für ältere Wohnungen aktuell bei etwa 2.800 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 3.900 €/m² kosten. Tallinn profitiert von einem anhaltenden Bevölkerungswachstum, wirtschaftlicher Dynamik und seiner Rolle als Digital- und Startup-Hub. Der Markt für kurzfristige Vermietungen boomt: Die Auslastung liegt bei rund 70 %, der durchschnittliche Tagespreis bei 56 €. Die jährliche Rendite aus kurzfristiger Vermietung kann bei rund 8 % liegen, während die Bruttomietrendite im Stadtzentrum bei etwa 3,3 % liegt.

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Spanien?

Werfen wir einen Blick auf Spanien, eines der beliebtesten Reiseziele deutscher Urlauber. Das angenehme Klima, die schönen Strände, Kultur und Gastronomie, aber auch die guten Flugverbindungen verlocken dazu, gerade hier eine Ferienimmobilie zu kaufen. Doch lohnt sich das?

Kurz gesagt: Es kommt stark auf den Standort an. Spanien ist nach wie vor attraktiv, vor allem in Städten wie Madrid, aber auch in Küstenregionen wie der Costa del Sol. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren in vielen Teilen Spaniens erholt, steigen aber in den beliebten Urlaubsregionen weiter an. In populären Küstenregionen wird es zunehmend schwierig, noch echte Schnäppchen zu finden, zumal hier auch die Nebenkosten höher ausfallen.

In Großstädten wie Barcelona und Madrid liegen die Preise aufgrund der hohen Nachfrage von nationalen und internationalen Käufern tendenziell über dem Landesdurchschnitt (Barcelona: 4.350 €/m², Madrid: 4.290 €/m²). Auch auf den Balearen, insbesondere auf Mallorca (4.931 €/m²) und Ibiza (7.333 €), sind die Immobilienpreise besonders hoch.

In touristisch weniger erschlossenen Regionen wie Nordspanien sind die Preise niedriger (Galicien: 959–1.768 €/m², Asturien: ca. 1.350 €/m²). Diese Regionen können für Fans des authentischen Spaniens besonders interessant sein. Wer unbedingt in einer Küstenregion kaufen möchte, sollte sich etwas weiter im Landesinneren umsehen. Hier lassen sich noch erschwingliche Immobilien finden.

Spannende Insights vom Experten: Was es beim Kauf und der Finanzierung von Immobilien im Ausland zu beachten gilt, erfahren Sie in unserem ausführlichen Video mit dem Finanzierungsspezialisten Daniel Garcia von DVS Intermedia.

Immobilie im Ausland finanzieren: Das müssen Sie beachten

Der Entschluss steht fest: Sie wollen ein Haus im Ausland kaufen. Nun gilt es noch zu klären, wie sich eine Immobilie in Spanien, Portugal oder Griechenland finanzieren lässt, wenn man in Deutschland lebt und arbeitet. Welche deutsche Bank finanziert Immobilien im Ausland? Oder sollte man versuchen, das Ferienhaus vor Ort zu finanzieren?

Letzteres kann kompliziert werden, denn deutsche Banken finanzieren Immobilien im Ausland nur unter strengen Bedingungen. In der Regel wird vorausgesetzt, dass Sie bereits eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland besitzen, die als zusätzliche Sicherheit dient. Darüber hinaus beschränken sich die Finanzierungsangebote oft auf bestimmte Länder wie Spanien, Frankreich, Österreich oder die Niederlande.

Wenn eine Finanzierung möglich ist, müssen Sie in der Regel mit

• höheren Zinsen,
• eingeschränkter Beleihung (oft nur 50–60 % des Kaufpreises)
• und aufwendiger Bonitätsprüfung rechnen.

Eine Alternative ist die direkte Finanzierung über Banken im Zielland. Dies kann unter Umständen einfacher sein, da diese Banken mit den lokalen Gegebenheiten und rechtlichen Bestimmungen vertraut sind. Allerdings sind die Kreditbedingungen und Zinssätze oft anders als in Deutschland, und es kann sein, dass nur ein Teil des Kaufpreises finanziert wird. Generell empfiehlt es sich, einen hohen Anteil an Eigenkapital (mindestens 30 %) in die Finanzierung einzubringen, um die Kreditkosten niedrig zu halten und bessere Konditionen zu bekommen.

Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, dann überprüfen Sie, ob dieser auch für den Kauf von Immobilien im Ausland verwendet werden kann und welche Bedingungen dabei gelten. Oft werden Vorfinanzierungskredite genutzt, um die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages zu überbrücken. Am besten fragen Sie Ihren Baufinanzierungsberater, wie Sie in Ihrem Fall am sinnvollsten vorgehen.

Finanzierungsrechner

Mit unserem Online-Rechner ermitteln Sie im Handumdrehen den Finanzierungsbedarf für Ihren angestrebten Immobilienerwerb im Ausland.

Übrigens gehen wir bei der Berechnung von einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % aus. Dieser fällt je nach Land unterschiedlich aus. Es gibt nur wenige Länder, die eine solche Steuer nicht erheben, darunter bspw. Malta und Dubai.

Hauskauf im Ausland: Rechtslage und Steuern

In vielen Ländern gelten andere Spielregeln als in Deutschland, etwa bei Eigentumsrechten, Vertragsformen, Steuern und Vermietung.

Beispiel Schweiz und auch Dänemark: Der Kauf von Immobilien ist für Nicht-Residenten nur unter strengen Bedingungen möglich, oft verbunden mit einer Beschränkung der Nutzung und der Vermietungsmöglichkeiten. Dies kann die Finanzierung entsprechend erschweren, da Banken möglicherweise zusätzliche Sicherheiten fordern. Informieren Sie sich also rechtzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen im Zielland.

Vorsicht: Kaufverträge sind nicht überall gleich geregelt

In einigen Ländern, z. B. Italien, Griechenland oder Frankreich, sind bereits Reservierungsvereinbarungen oder Vorverträge rechtlich bindend. Ein Rücktritt ist dann oft nur gegen hohe Vertragsstrafen möglich. Auch der Notar hat in vielen Ländern keine neutrale Stellung wie in Deutschland, sondern vertritt eine der Vertragsparteien – meist den Verkäufer.

Dazu kommt: In manchen Staaten sind Grundbücher fehlerhaft, nicht digitalisiert oder unvollständig (z. B. bei alten Fincas in Spanien oder ländlichen Häusern in Kroatien). Klären Sie unbedingt, ob die Immobilie wirklich lastenfrei ist.

Wichtig:
Unterschreiben Sie im Ausland keine Verträge ohne rechtliche Prüfung durch einen lokalen, spezialisierten Anwalt! Auch Übersetzungen sollten professionell angefertigt werden.

Steuerliche Unterschiede: Was Sie wissen müssen

Neben Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Eintragungsgebühren sollten Sie auch laufende Steuern im Blick behalten. Diese unterscheiden sich teils erheblich von deutschen Standards.

Typische Belastungen sind:

• Vermögenssteuer (z. B. in Spanien ab bestimmten Freibeträgen)
• Erbschaftssteuer, wenn Sie irgendwann die Immobilie vererben wollen (z. B. in Frankreich oft höher als in Deutschland)
• Touristensteuer bei Vermietung (z. B. in Portugal, Kroatien, Italien)
• Steuer auf Mieteinnahmen (oft pauschal 15–25 %, z. B. Spanien: 19 % für EU-Bürger)

Außerdem müssen Sie prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land besteht. In vielen Fällen werden ausländische Mieteinnahmen im Kaufland besteuert, können aber auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Lassen Sie sich am besten von einem Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Steuerrecht beraten.

Ferienwohnung im Ausland kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage klingt zunächst nicht schlecht. Man hat regelmäßige Einnahmen und kann zudem jederzeit selbst Urlaub machen, ohne sich um eine Unterkunft kümmern zu müssen. Ob sich eine Ferienwohnung im Ausland als Investition lohnt, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab:

• Lage und Saisonlänge: In klassischen Tourismusregionen mit langer Hochsaison (z. B. Kanaren, Algarve, Adria) sind Mieteinnahmen realistischer und kalkulierbarer.
• Zielgruppe und Ausstattung: Hochwertig ausgestattete Unterkünfte in guter Lage lassen sich zu höheren Preisen vermieten – besonders mit Pool, Meerblick oder Familienausstattung.
• Marktpreise: Informieren Sie sich über die durchschnittlichen Tages- oder Wochenmieten in der Region auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder lokalen Agenturen.

Zur realistischen Kalkulation gehören aber auch folgende Kostenfaktoren:

• Verwaltungskosten (Agentur, Schlüsselservice, Reinigung): je nach Region 20–30 % vom Umsatz
• Laufende Nebenkosten: Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Grundsteuer
• Instandhaltung und Möblierung: Ferienimmobilien nutzen sich schneller ab
• Leerstand und Buchungslücken: vor allem außerhalb der Saison
• Steuern: Mieteinnahmen müssen im Kauf-Land versteuert werden (oft 15–25 %), teilweise auch in Deutschland (bei Progressionsvorbehalt)

Zu bedenken sind auch rechtliche Besonderheiten bei der Vermietung:

• Registrierungspflicht (z. B. Spanien, Portugal, Kroatien)
• Maximale Vermietungstage pro Jahr (z. B. in städtischen Regionen)
• Touristenabgaben / Kurtaxe
• In manchen Gegenden ist die Kurzzeitvermietung ganz verboten (z.B. Barcelona in bestimmten Zonen).

Analysieren Sie bei Ihrer Entscheidung auch, ob die Ferienwohnung oder das Ferienhaus im Ausland im Laufe der Zeit an Wert gewinnen könnte. Wenn Sie eines Tages kein Interesse mehr an der Vermietung haben, können Sie es dank der Wertsteigerung gewinnbringend verkaufen.