Immobilie im Ausland kaufen

Eine charmante Finca in Andalusien, eine kleine Ferienwohnung in der Toskana oder ein Apartment in einer aufstrebenden Metropole Asiens – der Kauf einer Immobilie im Ausland ist für viele eine verlockende Idee.Gründe, in eine Immobilie im Ausland zu investieren, gibt es genug: Sei es die Aussicht auf ein zweites Zuhause in einem Urlaubsparadies, auf einen dauerhaften Wohnsitz im Ruhestand oder auf eine strategische Geldanlage. Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihren Traum vom Haus im Ausland sicher und erfolgreich verwirklichen können.

Haus im Ausland kaufen: Für wen lohnt sich der Erwerb?

Sie fragen sich, ob Sie es wagen sollen, ein Haus im Ausland zu kaufen? Nun, wenn es Sie immer wieder an die kroatische Küste zieht und Sie jeden Sommer nur schweren Herzens wieder heimfliegen, dann wäre eine Ferienwohnung in Istrien oder Dubrovnik eine Überlegung wert. Netter Nebeneffekt: So ein Feriendomizil bietet nicht nur unabhängige und individuelle Erholung, sondern kann auch als langfristige Investition dienen.

Außerdem lassen sich mit einer Immobilie im Ausland zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Wer ein zusätzliches Einkommen generieren möchte, kann eine Ferienwohnung kaufen und vermieten. So können Sie die Immobilie selbst nutzen, wenn Sie auf Reisen sind, und den Rest der Saison vermieten. Besonders lukrativ ist eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in einem belebten Urlaubsort, denn dort ist die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften hoch und konstant.

Schließlich gibt es noch die Möglichkeit, den Ruhestand im Ausland zu verbringen. Viele Menschen träumen davon, ihren Lebensabend in einem Land mit mildem Klima, niedrigen Lebenshaltungskosten und hoher Lebensqualität zu gestalten. Ein eigenes Haus im Ausland kann diesen Übergang erleichtern und Ihnen die Möglichkeit geben, sich an die Kultur und das Alltagsleben Ihres neuen Heimatlandes jetzt schon zu gewöhnen.

Immobilienkauf im Ausland? Expertentipps zur Planung

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus im sonnigen Spanien oder der schicken Eigentumswohnung im luxuriösen Dubai machen, werfen Sie einen Blick auf unsere Checkliste. Ihnen steht ein kostspieliges Unterfangen bevor, das gut vorbereitet sein will. Die Liste zeigt Ihnen die wichtigsten Schritte, die Sie bei der Planung beachten sollten.

Lage, Lage, Lage – gilt auch bei Auslandsimmobilien

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen wollen, sollten Sie zunächst den Immobilienmarkt im jeweiligen Land studieren. Schließlich möchten Sie zur richtigen Zeit am richtigen Ort investieren. Deshalb ist es wichtig, die aktuellen Trends und Preisschwankungen im Zielland zu beobachten und die wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen im Auge zu behalten.

Bei der Standortwahl stellen sich grundsätzlich die gleichen Fragen wie in Deutschland. Welche Region passt am besten zu meinen Bedürfnissen? Was ist mir wichtig? Die Nähe zu Schulen, Krankenhäusern und Einkaufsmöglichkeiten? Oder lege ich mehr Wert auf Sicherheit und eine ruhige Umgebung? Vielleicht sind aber auch ein mildes Klima und ein reichhaltiges kulturelles Angebot entscheidende Kriterien.

Gerade bei Auslandsinvestitionen sollte man auf die wirtschaftliche Stabilität der Region achten. Manche Orte boomen aufgrund neuer Entwicklungen oder wirtschaftlicher Impulse, während andere stagnieren. Wirtschaftlich stabile und wachsende Regionen sind sichere Geldanlagen, aber um diese zu ermitteln, sollte man am besten einen lokalen Immobilienmakler hinzuziehen.

Wo sind Immobilien am günstigsten in Europa?

Wo sollte man jetzt zuschlagen und ein Ferienhaus kaufen oder in eine Eigentumswohnung investieren? Was Europa betrifft, so sind derzeit einige der günstigsten Immobilienmärkte in Bulgarien, Polen und Portugal zu finden. In diesen Ländern sind die Immobilienpreise im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ niedrig, bieten aber dennoch eine gute Rendite auf Investitionen.

Sofia, Burgas oder Nessebar in Bulgarien sind aufgrund der günstigen Einstiegspreise und des Wertsteigerungspotenzials eine gute Wahl.

Warschau, Krakau und Gdańsk in Polen sind starke touristische Anziehungspunkte und verfügen über einen stabilen Immobilienmarkt mit weiterem Wachstumspotenzial. Die Immobilienpreise in diesen Städten gehören zwar nicht zu den günstigsten in Europa, sind aber im Vergleich zu westeuropäischen Metropolen wie Paris und London relativ erschwinglich.

Lissabon ist ein Hotspot und daher nicht die billigste Stadt in Portugal, aber es gibt mehrere Regionen, in denen Immobilien noch relativ günstig sind. Dazu gehören beispielsweise der Alentejo mit Städten wie Évora und Beja oder die Zentralregion mit Coimbra oder Castelo Branco. Die portugiesischen Inselgruppen wie Madeira und die Azoren sind bei Touristen sehr beliebt und dementsprechend teuer, aber in weniger erschlossenen Gebieten kann man durchaus noch erschwingliche Immobilien finden.

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Spanien?

Werfen wir einen Blick auf Spanien, eines der beliebtesten Reiseziele deutscher Urlauber. Das angenehme Klima, die schönen Strände, die lebendige Kultur und die hervorragende Gastronomie verlocken dazu, gerade hier eine Ferienimmobilie zu kaufen. Doch lohnt sich das?

Spanien ist nach wie vor attraktiv, vor allem in Städten wie Madrid, aber auch in Küstenregionen wie der Costa del Sol. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren in vielen Teilen Spaniens erholt, steigen aber in den beliebten Urlaubsregionen weiter an. Es kommt also darauf an, wo genau Sie Ihre Ferienwohnung kaufen möchten.

In Großstädten wie Barcelona und Madrid liegen die Preise aufgrund der hohen Nachfrage von nationalen und internationalen Käufern tendenziell über dem Landesdurchschnitt. Auch auf den Balearen, insbesondere auf Mallorca und Ibiza, sind die Immobilienpreise besonders hoch.

In touristisch weniger erschlossenen Regionen wie Nordspanien (z. B. Galicien, Asturien) sind die Preise niedriger. Diese Regionen können für Fans des authentischen Spaniens besonders interessant sein. Wer unbedingt in einer Küstenregion kaufen möchte, sollte sich etwas weiter im Landesinneren umsehen. Hier lassen sich noch erschwingliche Immobilien finden.

Spannende Insights vom Experten: Was es beim Kauf und der Finanzierung von Immobilien im Ausland zu beachten gilt, erfahren Sie in unserem ausführlichen Video mit dem Finanzierungsspezialisten Daniel Garcia von DVS Intermedia.

Ferienwohnung im Ausland kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage klingt zunächst nicht schlecht. Man hat regelmäßige Einnahmen und kann zudem jederzeit selbst Urlaub machen, ohne sich um eine Unterkunft kümmern zu müssen. Ob sich eine Ferienwohnung im Ausland als Investition lohnt, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab:

• Standort
• Anschaffungs- und Betriebskosten + Kosten für Instandhaltung
• durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung + potenzielle Einnahmen
• langfristige Wertsteigerung

Höhere Mieteinnahmen garantieren beliebte und stark frequentierte Tourismusziele wie Küstenregionen, Berge oder historische Städte. Auch die Dauer der Hochsaison wirkt sich auf die Einnahmen aus. Allerdings sind Immobilien in beliebten Lagen natürlich auch teuer. Und damit ist nicht nur der Kaufpreis gemeint. Auch Nebenkosten wie Notargebühren, Steuern, laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten müssen einkalkuliert werden. Wenn Sie nicht vor Ort wohnen, brauchen Sie einen Verwaltungsservice, der sich um die Ferienwohnung und die Gäste kümmert. All diese Kosten müssen Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen.

Wie hoch werden Ihre Einnahmen aus der Vermietung sein? Schauen Sie sich die durchschnittlichen Mietpreise in der Region an und schätzen Sie, wie oft Sie Ihre Immobilie vermieten können. Die Auslastung der Ferienwohnung hängt größtenteils von der Beliebtheit der Region in den verschiedenen Jahreszeiten ab sowie von der Qualität Ihrer Immobilie.

Analysieren Sie bei Ihrer Entscheidung auch, ob die Ferienwohnung oder das Ferienhaus im Ausland im Laufe der Zeit an Wert gewinnen könnte. Wenn Sie eines Tages kein Interesse mehr an der Vermietung haben, können Sie es dank der Wertsteigerung gewinnbringend verkaufen.

Immobilie im Ausland finanzieren: Das müssen Sie beachten

Der Entschluss steht fest: Sie wollen ein Haus im Ausland kaufen. Nun gilt es noch zu klären, wie sich eine Immobilie in Spanien, Portugal oder Griechenland finanzieren lässt, wenn man in Deutschland lebt und arbeitet. Welche deutsche Bank finanziert Immobilien im Ausland? Oder sollte man das Ferienhaus vor Ort finanzieren?

Deutsche Banken sind grundsätzlich bereit, Immobilien im Ausland zu finanzieren, allerdings oft unter der Voraussetzung, dass Kreditnehmer bereits eine Immobilie in Deutschland besitzen, die vollständig abbezahlt ist. Sie dient dann als zusätzliche Sicherheit. Die Finanzierung über deutsche Banken ist natürlich bequemer, da es keine Sprachbarrieren gibt und man auf bekannte Vertragsbedingungen und -konditionen bauen kann.

Eine Alternative ist die direkte Finanzierung über Banken im Zielland. Dies kann unter Umständen einfacher sein, da diese Banken mit den lokalen Gegebenheiten und rechtlichen Bestimmungen vertraut sind. Allerdings sind die Kreditbedingungen und Zinssätze oft anders als in Deutschland, und es kann sein, dass nur ein Teil des Kaufpreises finanziert wird. Generell empfiehlt es sich, einen hohen Anteil an Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, um die Kreditkosten niedrig zu halten und bessere Konditionen zu bekommen.

Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, dann überprüfen Sie, ob dieser auch für den Kauf von Immobilien im Ausland verwendet werden kann und welche Bedingungen dabei gelten. Oft werden Vorfinanzierungskredite genutzt, um die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages zu überbrücken. Am besten fragen Sie Ihren Baufinanzierungsberater, wie Sie in Ihrem Fall am sinnvollsten vorgehen.

Finanzierungsrechner

Mit unserem Online-Rechner ermitteln Sie im Handumdrehen den Finanzierungsbedarf für Ihren angestrebten Immobilienerwerb im Ausland.

Übrigens gehen wir bei der Berechnung von einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % aus. Dieser fällt je nach Land unterschiedlich aus. Es gibt nur wenige Länder, die eine solche Steuer nicht erheben, darunter bspw. Malta und Dubai.

Hauskauf im Ausland: Rechtslage und Steuern

In manchen Ländern ist der Immobilienerwerb an bestimmte Voraussetzungen gebunden oder es gibt Einschränkungen bezüglich der Vermietung.

Beispiel Schweiz und auch Dänemark: Der Kauf von Immobilien ist für Nicht-Residenten nur unter strengen Bedingungen möglich, oft verbunden mit einer Beschränkung der Nutzung und der Vermietungsmöglichkeiten. Dies kann die Finanzierung entsprechend erschweren, da Banken möglicherweise zusätzliche Sicherheiten fordern. Informieren Sie sich also rechtzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen im Zielland.

Zudem kann es auch steuerliche Unterschiede bei der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer geben. So ist zum Beispiel in Frankreich der Immobilienkauf an sich relativ unkompliziert. Aber die Steuerlasten und die Kosten für die Übertragung von Immobilien (wie die „notaire“-Gebühren) sind hoch. Außerdem gibt es in manchen Gegenden Vorschriften zur Vermietung von Ferienwohnungen, die eine Registrierung und eventuell die Zahlung von zusätzlichen Steuern erfordern.

Informieren Sie sich auch über das Thema Doppelbesteuerung. Wenn zwischen Deutschland und dem Land, in dem Sie Ihre Immobilie kaufen möchten, ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, können Sie vermeiden, dass Ihre Einkünfte sowohl im Ausland als auch in Deutschland besteuert werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland behalten und die ausländische Immobilie als Ferienwohnung oder zur Vermietung nutzen möchten. Am besten wenden Sie sich an einen Steuerberater, der Erfahrung mit grenzüberschreitenden Steuerfragen hat.