Wohnung kaufen und vermieten: Ihr Leitfaden zur Kapitalanlage

Mit einem Wohnungskauf als Kapitalanlage in die Zukunft investieren – macht das Sinn? Die Antwort ist ein klares Ja, wenn man die richtigen Entscheidungen trifft. Das Erfolgsrezept, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten, heißt: Kluge Objektauswahl und kompetente Verwaltung der Immobilie.

Wohnung kaufen und vermieten: Die Vorteile einer solchen Geldanlage

Vor allem in den Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum konstant hoch. Für Eigentümer bedeutet das keine Leerstände und konstante Mieteinnahmen. Gerade in wirtschaftsstarken Regionen kann die Investition in eine Eigentumswohnung lukrativ sein. Wer eine Wohnung kauft und vermietet, profitiert von einer doppelten Rendite – Mieteinnahmen und in der Regel auch Wertsteigerung. Ein weiterer Pluspunkt: Immobilien gelten als relativ inflationssichere Geldanlagen, da ihr Sachwert im Vergleich zu rein monetären Anlagen stabiler angesehen wird. Der Grund dafür ist, dass der Wert einer bspw. Wohnung nicht direkt von der Kaufkraft des Geldes abhängt und im Laufe der Zeit steigen kann, insbesondere in Zeiten hoher Inflation.

Schließlich sorgen Sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung fürs Alter vor. Sie bauen sich ein solides Vermögenspolster auf, das Ihnen im Ruhestand zusätzliche finanzielle Sicherheit bietet. Die regelmäßigen Mieteinnahmen sind eine wertvolle Ergänzung zu Ihrer Altersvorsorge. Zudem haben Sie die Option, die Immobilie bei Bedarf zu verkaufen oder selbst darin altersgerecht zu wohnen. Kurzum, der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist nicht nur eine Investition in Stein und Beton, sondern auch eine Investition in Ihre finanzielle Zukunft und Unabhängigkeit.

Bevor Sie in eine Wohnung als Kapitalanlage investieren, bedenken Sie auch die Risiken

Obwohl eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eine langfristige Angelegenheit ist, kann sich diese Investition im Laufe der Jahre auszahlen. Die Immobilienpreise schwanken, aber historisch gesehen steigen sie langfristig. Dennoch sollte man sich darüber im Klaren sein, dass der Immobilienkauf auch Risiken birgt.

• Der Immobilienmarkt ist dynamisch und unterliegt einem ständigen Wandel. Ein heute attraktiver Standort kann morgen schon an Wert verlieren. Unser Rat: Analysieren Sie Standorte und langfristige Trends und bleiben Sie flexibel.
• Der Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs. Planen Sie versteckte Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklergebühren mit ein. Auch laufende Kosten wie Instandhaltung sollten nicht unterschätzt werden. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben ist immer eine gute Idee, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten.
• Das deutsche Mietrecht ist besonders mieterfreundlich. Als Vermieter einer Eigentumswohnung sollten Sie sich genau über Ihre Rechte und Pflichten informieren. Ein erfahrener Jurist kann dabei sehr hilfreich sein.
• Eine Immobilie ist keine schnelle Geldquelle, sondern eine langfristige Investition. Achten Sie darauf, nicht Ihr gesamtes Kapital zu binden und genügend finanziellen Spielraum zu haben. Denn der Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage geht in der Regel mit einer Finanzierung einher, die eine monatliche Zahlungsverpflichtung bedeutet. Dies kann Ihr Haushaltsbudget belasten, besonders bei unvorhergesehenen Ausgaben oder schwankenden Mieteinnahmen.

Experteninterview zum Thema Immobilie kaufen und vermieten

Wie finde ich eine passende Wohnung für die Vermietung? 9 Expertentipps

1. Lage, Lage, Lage: Sie ist das A und O bei der Auswahl einer Immobilie. Wenn möglich, suchen Sie nach einer Wohnung in Gebieten mit hoher Nachfrage wie Großstädte oder Universitätsstädte. Achten Sie auf die Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nähe zu Bildungseinrichtungen und Arbeitsplätzen. Eine gute Lage ist nicht nur ein Garant für die Vermietbarkeit, sondern auch eine entscheidende Voraussetzung für die Wertsteigerung der Wohnung.
2. Zielgruppe festlegen: An wen möchten Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten? Studenten? Familien? Berufstätige? Jede Zielgruppe hat unterschiedliche Bedürfnisse und Präferenzen. In Universitätsnähe ist es durchaus sinnvoll, eine Studentenwohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Größere Familienwohnungen hingegen sind besonders attraktiv, wenn sie eine Nähe zu Kindergärten, Schulen und Spielplätzen aufweisen. Für Berufstätige sind Wohnungen in der Nähe von Geschäftszentren oder mit guter Anbindung an den ÖPNV interessant.
3. Größe und Grundriss beachten: Sowohl die Quadratmeterzahl als auch der Schnitt der Wohnung sollten entsprechend zur Zielgruppe passen. Kleinere Objekte wie bspw. offene Studio-Apartments sind eher bei Singles und Studenten beliebt. Währenddessen wird sich eine Familie vielmehr für einen Grundriss entscheiden, der wenig Durchgangszimmer aufweist und separate Zimmer zur Schaffung von ausreichend Privatsphäre hat.
4. Ausstattung und Barrierefreiheit berücksichtigen: Elemente wie ein Balkon, eine schöne Einbauküche oder ein modernes Bad machen die Immobilie für Mieter attraktiver. Darüber hinaus sprechen barrierefreie oder barrierearme Wohnungen, die z. B. über einen Fahrstuhl oder einen ebenerdigen Zugang erreichbar sind, eine noch breitere Mieterschaft an.
5. Das Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen: Vergleichen Sie den Kaufpreis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Der Preis sollte der Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie entsprechen.
6. Einnahmen und Ausgaben kalkulieren: Eine solide Rentabilitätsrechnung hilft Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen. Beziehen Sie in Ihre Kalkulation den Kaufpreis der Eigentumswohnung, eventuelle Renovierungskosten, laufende Betriebskosten, die zu erwartende Miete und die örtliche Mietsituation ein.

7. Zustand der Wohnung bewerten und Sanierungsbedarf erkennen: Wie alt ist das Gebäude? Besteht Renovierungsbedarf? Eine neuere Wohnung mag zwar teurer sein, kann aber langfristig geringere Instandhaltungskosten bedeuten. Beurteilen Sie den Sanierungsbedarf realistisch. Umfassende Maßnahmen wie eine Badsanierung können nämlich ganz schön ins Geld gehen.
8. Energieeffizienz ermitteln: Eine hohe Energieeffizienzklasse senkt die Betriebskosten und ist für Mieter attraktiv. Zudem sind energieeffiziente Immobilien oft zukunftssicherer im Hinblick auf neue Umweltvorschriften. Features wie eine nachhaltige Fassadendämmung oder umweltfreundliche Heizsysteme machen die Wohnung zum Vermieten noch interessanter und sparen langfristig Kosten.
9. Gesetze und Vorschriften beachten: Dazu gehören Mietpreisbremse, mögliche Mietobergrenzen und spezielle Vorschriften für Altbauwohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden.

Wohnung zum Vermieten kaufen: Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Eine klassische Baufinanzierung ist eine der gängigsten Methoden, um den Kauf einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Sie erhalten ein Darlehen von einem Finanzinstitut (meist ein Annuitätendarlehen), das speziell für den Kauf oder Bau von Immobilien gedacht ist, und zahlen es über eine bestimmte Zeit mit Zinsen zurück. Die Konditionen der Baufinanzierung wie Zinssatz, Laufzeit und Tilgungsmodalitäten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Generell gilt aber: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser die Kreditkonditionen. Vergleichen Sie verschiedene Angebote und machen Sie Gebrauch von den Vorteilen einer unabhängigen Baufinanzierungsberatung. Diese hilft Ihnen, eine Finanzierung zu wählen, die zu Ihrer persönlichen Lebenssituation und zu den Zielen passt, die Sie haben, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten.

Wohnung kaufen und vermieten ohne Eigenkapital – geht das?

Ja, es ist theoretisch möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten. In der Praxis wollen kreditgebende Banken meistens sehen, dass Sie – wie es der Name Kapitalanlage ahnen lässt – Kapital haben und nicht alles finanzieren müssen. Generell sollten Sie sich bei einem Immobilienerwerb ohne Eigenkapital des höheren Risikos und der strengeren Kreditbedingungen bewusst sein. Bei geringem oder gar fehlendem Eigenkapital verlangen die Kreditinstitute höhere Zinsen und strengere Rückzahlungsbedingungen. Hier ist Expertenrat wichtig, fragen Sie also Ihren Baufinanzierungsberater, ob es für Sie auch ohne Eigenkapital eine Option wäre, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten.

Steuervorteile und Abschreibungen: Ein Plus, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten

Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeit, diverse Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich geltend zu machen. Dazu gehören die Abschreibung für Abnutzung (AfA), mit der Sie den Wertverlust Ihrer Immobilie über die Jahre hinweg von der Steuer absetzen sowie Werbungskosten, also Kosten für Renovierungen, Instandhaltung und sogar die Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen.

Die lineare AfA beträgt in der Regel 2 % jährlich über 50 Jahre für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden. Bei einem Kaufpreis der Wohnung (ohne Grundstücksanteil) von 350.000 € können Sie also jährlich 7.000 € abschreiben. Diese Abschreibung reduziert Ihren steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung, was Ihre Steuerlast mindert. Auch hier empfehlen wir, einen Experten zu konsultieren – holen Sie sich einen guten Steuerberater mit ins Boot.

Wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Damit sich die Investition in eine Eigentumswohnung zum Vermieten lohnt, muss das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie stimmen.

Eine Rendite von 2-3 % sollte als Mindestziel angestrebt werden, um die Investition langfristig rentabel zu gestalten und gleichzeitig einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben. Auch hier spielt die Lage der Wohnung, die Sie kaufen und vermieten wollen, eine Rolle. Während eine Netto-Mietrendite von 2,5 % in Stadtzentren als gut gilt, sind in Randgebieten höher Renditen von 4-5 % erwartbar. Am besten vergleichen Sie die Rendite mit anderen Anlageformen, um die Attraktivität des Kaufs einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage für Sie persönlich zu bewerten.

Ihre Rechte und Pflichten, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, dann sollten Sie sich unbedingt mit den Grundlagen des Mietrechts bekannt machen:

• Mietpreisbremse: Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe.

• Mieterhöhungen: Regeln und Grenzen für die Erhöhung von Mieten.

• Kündigungsschutz: Bedingungen, unter denen Mietverhältnisse beendet werden können.
• Pflichten als Vermieter: Verwaltung und Instandhaltung der Wohnung, Gewährleistung der Mietsicherheit.

Außerdem lohnt es sich, folgende Gesetze und Vorschriften zu kennen:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Besonders die Abschnitte zum Mietrecht sind hier relevant. Sie regeln die Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Dieses Gesetz definiert die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, insbesondere in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung der Wohnanlage.
• Baurecht und lokale Bauvorschriften: Wichtig für Umbauten, Sanierungen oder Erweiterungen Ihrer Immobilie.
• Energieeinsparverordnung (EnEV): Setzt Standards für Energieeffizienz und ist relevant für Sanierungen und Neubauten.

Welche Versicherung brauche ich als Vermieter einer Eigentumswohnung?

Als Vermieter sollten Sie sich unbedingt absichern. Dabei gibt es einige Versicherungen, für die die gesamte Wohneigentümergemeinschaft (WEG) verantwortlich ist, aber auch solche, die Sie individuell abschließen.

Eine der essenziellen Versicherungen für Vermieter einer Eigentumswohnung ist die Wohngebäudeversicherung. Um deren Abschluss müssen Sie sich beim Kauf einer Wohnung nicht kümmern, denn hierfür ist die gesamte WEG verantwortlich. Es gibt demnach eine Police, die Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und weitere Risiken am gesamten Gebäude abdeckt – sprich dem Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus oder Fassade sowie Ihrer einzelnen Eigentumswohnung. Ebenso von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wird die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie deckt Schäden und folglich Schadenersatzansprüche ab, die Dritte auf dem Gemeinschaftseigentum der Immobilie erleiden. Also, wenn beispielsweise ein Ziegel vom Hausdach auf einen Passanten fällt oder ein Mieter im Treppenhaus aufgrund einer defekten Stufe stürzt.

Zusätzlich können Sie sich mit einer Haftpflichtversicherung für Vermieter gegen Schadensersatzansprüche Dritter schützen, falls jemand innerhalb Ihrer vermieteten Eigentumswohnung Schaden erleidet und Sie daran Schuld haben. Eine Rechtsschutzversicherung hilft bei rechtlichen Auseinandersetzungen, indem sie im Rechtsstreit die Kosten von Gericht und Anwalt übernimmt, z. B.>wenn Sie wegen Mietrückständen klagen müssen. Die Mietausfallversicherung greift, wenn ein Mieter langfristig nicht zahlen kann, etwa aufgrund einer Insolvenz.

Wie verwalte ich meine vermietete Immobilie?

Zur Immobilienverwaltung gehören Aufgaben wie Mieterkommunikation bei Anfragen oder Problemen, Instandhaltung und Reparaturen in der Wohnung. Dazu kommt das ganze finanzielle Management, also die Mieteinnahme, die Überwachung der Betriebskosten und die korrekte Abrechnung der Nebenkosten.

Wenn Sie sich für die Selbstverwaltung entscheiden, haben Sie direkten Kontakt zu den Mietern Ihrer Wohnung. So können Sie schnell kommunizieren und selbst Entscheidungen treffen. Allerdings erfordert die Selbstverwaltung auch Ihre Zeit, gewisses Know-how zu rechtlichen Rahmenbedingungen und Fähigkeiten im Umgang mit verschiedenen Situationen. Bei der selbstständigen Verwaltung der Eigentumswohnung müssen Sie schließlich nicht nur bereit sein, auf Notfälle zu reagieren, z. B. wenn in der Nacht die Heizung ausfällt, sondern u. a. auch die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten wollen, aber keine Zeit für die Verwaltung aufbringen können oder wollen, kann Ihnen eine professionelle Hausverwaltung viel Arbeit abnehmen. Sie kümmert sich um die Mieterbetreuung, Instandhaltung, Abrechnungen und rechtliche Angelegenheiten.