Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten eine wichtige finanzielle Entscheidung dar, die im Regelfall die individuelle Wohnsituation maßgeblich verändert. Ergänzend dazu gibt es in diesem Zusammenhang wesentliche steuerliche Fragen, die aufgrund der hohen Investition ein entscheidender Einflussfaktor auf Immobilientransaktionen sein können. Werfen wir einen Blick auf die steuerlichen Vorteile, die Immobilienkäufer nutzen können und schauen uns an, wie sich eine Immobilie steuerlich absetzen lässt.
Den Hauskauf von der Steuer absetzen: Wichtige Begriffe
Der Hauskauf ist steuerlich absetzbar, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zur Vermietung erwerben. In dieser Konstellation können Sie die Anschaffungskosten einschließlich der Nebenkosten steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (auch als AfA bezeichnet) geltend machen. Erwerben Sie eine Immobilie zur Selbstnutzung, sind die Optionen für einer Steuerreduzierung sehr begrenzt.
Wichtige Fachtermini
Anschaffungskosten:
Als Anschaffungskosten bezeichnet man den Kaufpreis der Immobilie sowie alle damit verbundenen Nebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten können über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden, was bedeutet, dass sie über einen festgelegten Zeitraum, jährlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und Nebenkosten von 50.000 € (10 % des Kaufpreises) können jährlich 16.500 € (3 % von 550.000 €) als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die neue AfA-Regelung für Neubauten gilt.
Herstellungskosten:
So wird die Summe aller der Kosten bezeichnet, die durch den Bau oder die wesentliche Verbesserung einer Immobilie entstehen wie also bspw. Baukosten oder Kosten für Modernisierungen, die den Wohnstandard verbessern. Herstellungskosten werden ebenfalls über die AfA abgeschrieben.
Beispiel: Bei Modernisierungskosten von 100.000 € werden jährlich 3.000 € (3 % von 100.000 €) als Werbungskosten abgesetzt.
Renovierungsarbeiten:
Hierunter fallen jene Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie bewahren. Sie sind sofortig absetzbar als Werbungskosten, sofern die Ausgaben für die Renovierung 15 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Modernisierungen hingegen werden als Herstellungskosten behandelt und abgeschrieben.
Beispiel: Bei Renovierungskosten von 15.000 € (unter 15 % des Kaufpreises von 500.000 €) können diese sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.
Kurzer Exkurs zur Abschreibung – Absetzung für Abnutzung in der Steuererklärung angeben
Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) ist es Ihnen möglich, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Dies ist insbesondere für Vermieter, gewerbliche Immobiliennutzer und Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien, die Sanierungsmaßnahmen durchführen, relevant. Für unbebaute Grundstücke beziehungsweise selbstgenutzte Immobilien lässt sich diese Methode nicht nutzen. Für Gebäude mit Denkmalschutz gibt es im Übrigen spezielle AfA-Regelungen und erhöhte Abschreibungssätze, die Sie beachten sollten.
Geregelt ist die Absetzung für Abnutzung im Einkommenssteuergesetz (EStG). Dabei gibt es verschiedene Methoden der Berechnung und festgelegte Abschreibungssätze je nach der Nutzungsdauer der Immobilie.
Abschreibungssätze:
- Wohngebäude: Die AfA für Neubauten beträgt seit diesem Jahr (2024) 3 % der Anschaffungskosten pro Jahr, basierend auf einer Nutzungsdauer von 33 Jahren. Für Gebäude, die vor 2024 errichtet wurden, beträgt die AfA üblicherweise 2 % der Anschaffungskosten pro Jahr, basierend auf einer Nutzungsdauer von 50 Jahren
- Andere Gebäudearten: Für bestimmte Gebäudearten, wie z. B. gewerbliche Immobilien, können höhere Abschreibungssätze gelten, die 3 % pro Jahr erreichen können
- Denkmalgeschützte Gebäude: Hier gelten spezielle Regelungen mit erhöhten Abschreibungssätzen. Denkmalabschreibungen können bis zu 9 % der Sanierungskosten über zehn Jahre betragen
Degressive Abschreibung (AfA)
Im März 2024 wurde die degressive Abschreibung für Wohngebäude verabschiedet. Die degressive AfA ermöglicht es, jährlich 5 % der Investitionskosten abzuschreiben (anstatt 2 % bzw. 3 % bei der linearen AfA). So sind in den Anfangsjahren, nach dem Erwerb oder Bau einer Immobilie, höhere steuerliche Absetzungen möglich, was die Liquidität verbessert und die Steuerlast frühzeitig reduziert.
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss neu gebaut oder im Jahr der Fertigstellung erworben worden sein
- Die Abschreibung gilt für Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
- Die Immobilie muss vermietet oder betrieblich genutzt werden. Selbstgenutzte Immobilien sind von dieser Regelung ausgeschlossen
Besondere Regelungen für Eigennutzer von Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien sind die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Wollen Sie also z. B. Ihren Wohnungskauf steuerlich absetzen und die Wohnung selbst nutzen, haben Sie nur begrenzte Möglichkeiten. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten lassen sich steuerlich nur dahingehend absetzen, dass bis zu 20 % (max. 1.200 €) der Kosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden können. Bei Handwerkerleistungen im Eigenheim von angenommen 6.000 € können also 1.200 € der Kosten beim Finanzamt geltend gemacht werden (20 % von 6.000 €).
Steuern sparen beim Hauskauf – Selbstgenutzte Immobilie vs. Vermietung
Wie bereits erläutert, gibt es bedeutende Unterschiede der steuerlichen Optionen zwischen einem Vermieter und einem Selbstnutzer einer Immobilie. Im Folgenden stellen wir die zwei Varianten gegenüber.
Was steuerlich absetzbar ist, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen
Als Selbstnutzer lässt sich der Hauskauf in der Steuererklärung nur begrenzt zum eigenen Vorteil nutzen.
Eine Möglichkeit ist die Nutzung von staatlichen Förderungen, wie der Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester, die den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum unterstützen. Ihr Investment des Riester-Vertrags können Sie in die Finanzierung der Immobilie investieren, sodass Sie die Riester-Beiträge und die Zulagen steuerlich absetzen können. In dieser Konstellation können Sie bis zu 2.100 € per anno Steuern sparen.
Eine weitere Option sind die Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen, wobei höchstens 20 % der Aufwendungen bis zu maximal 1.200 € ansetzbar sind. Weiterhin können Sie davon profitieren, wenn Sie durch den Hauskauf ein eigenes Arbeitszimmer erhalten, welches zu Ihrer Berufsgruppe passt. Dient das Zimmer zum Beispiel einer Lehrerin für die Kontrolle von Arbeiten und der Vorbereitung des Unterrichts, lassen sich bis zu 1.250 € jährlich an Werbungskosten ansetzen. Sind Sie selbstständig und benötigen das Arbeitszimmer, sind die Kosten ohne Obergrenze in Abzug zu bringen. In diesem Fall dürfen Sie sämtliche Faktoren nach dem Hauskauf wie:
- die Gebäudeabschreibung
- Zinsen für Darlehen
- Energiekosten
- Grundsteuern
- Versicherungsgebühren
anteilig der Fläche des Arbeitszimmers berücksichtigen nach dem Hauskauf in der Steuererklärung berücksichtigen.
Als weitere Möglichkeit können Sie bei einem berufsbedingten Wohnortwechsel die damit verbundenen Aufwände steuerlich geltend machen. Achten Sie darauf, dass die Kosten nur bei einer deutlichen Verkürzung Ihres Arbeitsweges angerechnet werden können und besprechen Sie sich mit Ihrem Steuerberater.
Wie es bei Vermietung steuerlich aussieht
Für Vermieter eröffnen sich deutlich mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Ergänzend zu den oben genannten steuerlichen Aspekten, die bspw. bei einer Eigennutzung einer Wohnung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus ebenfalls geltend gemacht werden können, bieten sich folgenden Möglichkeiten:
Abschreibungen auf die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie mindern deutlich die Steuerlast. Für Gebäude beträgt die AfA in der Regel, wie bereits oben erwähnt, 2 % bzw. 3 % der Anschaffungskosten pro Jahr. Dabei kann nur der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden, nicht jedoch die Kosten für den Grund und Boden.
Kaufen Sie das aufstehende Gebäude gemeinsam mit dem Grundstück, müssen Sie eine Aufteilung des Kaufpreises vornehmen, sodass der Wert des Grundstücks abzuziehen ist. Der Wert wird im Regelfall mit dem Bodenrichtwert ermittelt, es sei denn, im Kaufvertrag ist der Grundstückswert separat ausgewiesen.
Gibt es keine bestehende Immobilie, da diese erst erbaut wird, gibt es keine Anschaffungskosten, sondern die sogenannten Herstellungskosten. Diese schreiben Sie ebenfalls über die AfA ab, sodass sämtliche Ausgaben für Materialien, Dienstleistungen wie Handwerker- und Architektenhonorare sowie Fahrt- und Anwaltskosten berücksichtigt werden können.
Ergänzend zu den verschiedenen Abschreibungskonstellationen können Sie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, über die Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Dazu zählen Kosten wie z. B. die Zinsen der Immobilienkredite, die Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch oder die Kosten für einen Makler.
Finanzierung des Immobilienkaufs: Steuerliche Aspekte
Die Art der Finanzierung spielt eine entscheidende Rolle bei den steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienkaufs, insbesondere wenn die Immobilie vermietet werden soll. Die Zinskosten eines Immobilienkredits sind dann nämlich als Werbungskosten absetzbar, wodurch sich Ihre Steuerlast (die Zinsen machen immerhin einen großen Teil der jährlichen Belastung aus) erheblich reduzieren kann.
Beispiel zur Absetzbarkeit der Zinsen
Nehmen Sie einen Hauskredit über 500.000 € zu einem Zinssatz von 4 % auf, fallen jährlich Zinskosten von 20.000 € an. Diese Zinskosten können Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
Auch durch die Berücksichtigung der folgenden 3 Aspekte können Sie als Immobilienkäufer nicht nur die Finanzierung optimal gestalten, sondern auch steuerliche Vorteile maximieren. Eine sorgfältige Planung und kompetente Baufinanzierungsberatung lohnen sich in jedem Fall, um die besten finanziellen und steuerlichen Ergebnisse zu erzielen, wenn Sie eine Immobilie kaufen.
1. Tilgungszuschüsse und Förderprogramme für den Immobilienkauf
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse, die nicht nur die Finanzierung erleichtern, sondern auch steuerliche Vorteile bieten. So können bspw. energetische Sanierungsmaßnahmen mit Krediten zu Zinssätzen zwischen 1 % und 2 % gefördert werden und es gibt Tilgungszuschüsse von bis zu 5 %.
Bei einer beispielhaften Sanierung mit einem KfW-Darlehen über 100.000 € zu einem Zinssatz von 1,5 % und einem Tilgungszuschuss von 5 %, erhalten Sie 5.000 € als Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die restlichen 95.000 € finanzieren Sie zu einem vergünstigten Zinssatz, was Ihre Zinskosten und damit Ihre Werbungskosten senkt.
2. Eigenkapital vs. Fremdfinanzierung beim Kauf
Eine höhere Eigenkapitalquote kann die Zinsbelastung reduzieren, doch steuerlich betrachtet sind Fremdfinanzierungen oft vorteilhafter, da die Zinskosten absetzbar sind. Es lohnt sich, die optimale Mischung aus Eigen- und Fremdkapital zu finden, um sowohl finanzielle als auch steuerliche Vorteile zu maximieren.
Wenn Sie statt 50 % nur 20 % Eigenkapital einsetzen und 80 % finanzieren, steigen Ihre Zinskosten, die Sie absetzen können. Bei einem höheren Finanzierungsanteil von 400.000 Euro zu 4 % Zinsen könnten Sie 16.000 € Zinsen als Werbungskosten absetzen.
3. Laufzeit und Zinsbindung beim Immobilienkauf
Langfristige Zinsbindungen bieten Sicherheit hinsichtlich der zukünftigen Zinskosten und ermöglichen es Ihnen, die steuerlichen Vorteile besser zu kalkulieren. So fallen bei einer beispielhaften Zinsbindung von 15 Jahren zu einem Zinssatz von 4 % auf einen Kreditbetrag von 500.000 € jährliche Zinskosten von 20.000 € an, die Sie über diesen Zeitraum als Werbungskosten absetzen können.
Hauskauf steuerlich absetzen: Besondere Regelungen
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5 % des Kaufpreises. Erwerben Sie eine Immobilie für 400.000 € und gilt eine Grunderwerbssteuer von 5 %, müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis die 20.000 € als Kaufnebenkosten bezahlen.
Beim Erwerb einer Immobilie durch eine Erbschaft oder Schenkung gelten besondere steuerliche Regelungen. Grundsätzlich ist eine Erbschaft einer Immobilie zu versteuern. Je nach dem Verwandtschaftsgrad fallen unterschiedliche Freibeträge an, sodass nur ein Überschreiten dieser Werte steuerlich betrachtet wird. Dabei gelten folgende Grenzwerte:
- Ehepartner: 500.000 €
- leibliche Kinder: 400.000 €
- Enkel ohne Eltern: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Eltern und Großeltern: 100.000 €
Auf die diese Grenzen überschreitende Immobilienwerte sind Steuern bei einer Erbschaft zu zahlen, die je nach Steuerklasse und Betrag variieren. Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 500.000 €, sind 400.000 € steuerfrei. Auf die verbleibenden 100.000 € wird die Erbschaftsteuer erhoben.
