Wohnungskredit: Wie Sie eine Eigentumswohnung finanzieren

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Dann zählt in erster Linie das Budget. Wie hoch ist Ihr Kreditrahmen – und passt die Wohnungsfinanzierung zu Ihrem Leben?

Das Budget: Was ist beim Finanzieren einer Wohnung realistisch?

Ob sich der Kauf einer eigenen Wohnung langfristig lohnt und ob Sie sich Ihre Traumwohnung leisten können, entscheidet vor allem Ihre Finanzierung. Die zentrale Faustregel: Sie sollten mindestens 20 bis 25 % Eigenkapital mitbringen – idealerweise so viel, dass Sie davon auch die Kaufnebenkosten decken können. Insgesamt liegen die Nebenkosten meist bei 10 bis 12 % des Kaufpreises.

Für die monatliche Belastung gilt: Nicht mehr als 30 bis 35 % Ihres Nettoeinkommens sollten für Zins und Tilgung aufgewendet werden. Bei einem Haushaltsnetto von 3.500 € sind rund 1.100–1.200 € Monatsrate finanzierbar – je nach Lebenssituation, Rücklagen und sonstigen Verpflichtungen.

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Wohnungskredit: Finanzierungsmodelle im Vergleich

Die passende Finanzierung kann so individuell sein wie Ihr Wohnwunsch. Neben der Höhe des Darlehens und der monatlichen Belastung entscheidet vor allem die Wahl des richtigen Kreditmodells über langfristige Planungssicherheit. Nachfolgend haben wir die gängigsten Varianten für Sie aufgeführt, die für eine Wohnungsfinanzierung sinnvoll sind:

Annuitätendarlehen – der Klassiker beim Wohnungskredit

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Form der Immobilienfinanzierung. Hier zahlen Sie über die gesamte Zinsbindungsdauer eine konstante Monatsrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Durch den sinkenden Zinsanteil steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate – das Darlehen wird dadurch planbar und stetig getilgt.

• Laufzeit flexibel wählbar: meist 10, 15 oder 20 Jahre
• Empfohlene Anfangstilgung: mindestens 2 %, bei niedrigen Zinsen auch mehr
• Gut geeignet für Käufer, die auf Kalkulationssicherheit Wert legen

Volltilgerdarlehen – schuldenfrei mit Plan

Wenn Sie das Darlehen über die komplette Zinsbindungsdauer vollständig tilgen möchten, ist ein Volltilgerdarlehen die bessere Variante. Dadurch haben Sie am Ende keine Restschuld, müssen aber mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen.

• Keine Verlängerungsverhandlungen oder Anschlussfinanzierung
• Zinsen oft günstiger als beim Annuitätendarlehen (Bonusrabatt)
• Nachteil: Keine Flexibilität (Sondertilgungen oder Ratenwechsel kaum möglich)

Bauspardarlehen & Förderprogramme beim Finanzieren einer Eigentumswohnung

Vor allem für Ersterwerber oder Familien mit langfristiger Planung kann ein Bauspardarlehen in Kombination mit staatlichen Förderprogrammen sinnvoll sein: Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) bietet bis zu 100.000 € Kredit für selbst genutztes Eigentum.

Auch die Wohn-Riester ist ein staatlich gefördertes Modell, das den Kauf oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum unterstützt. Dazu zählt beispielsweise auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und dort selbst einziehen. Anders als bei klassischen Riester-Renten fließt das Geld nicht in einen Rentenfonds, sondern direkt in Ihre Immobilie – etwa zur Tilgung eines Darlehens.

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

Nur wenige Banken bieten überhaupt eine Vollfinanzierungen an und meist nur, wenn die Voraussetzungen wirklich sehr gut sind. Dennoch ist die Finanzierung ganz ohne Eigenkapital (100 %- oder 110 %-Finanzierung) in Ausnahmefällen möglich, z. B. bei:

• sehr hohem Einkommen
• herausragender Bonität
• besonders werthaltigem Objekt in Toplage

Wohnungskredit vergleichen: Was macht wirklich den Unterschied?

Entscheidend sind die Details im Vertrag, die Ihre Flexibilität und Planungssicherheit bestimmen. Wenn Sie Angebote vergleichen, sollten Sie mehr als nur den Nominalzins beachten.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz garantiert gilt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In Phasen niedriger Zinsen lohnt sich eine lange Bindung – so sichern Sie sich langfristig günstige Raten. Bei leicht sinkenden Zinsen kann eine kürzere Bindung günstiger sein, aber Sie tragen das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.

Faustregel:

• 10 Jahre → mehr Flexibilität, aber Anschlussrisiko
• 15 Jahre → mehr Sicherheit, ideal bei Zinsanstieg

Der Effektivzins ist der ehrliche Vergleichswert. Anders als der reine Sollzins berücksichtigt dieser auch alle Nebenkosten des Kredits – z. B. Bearbeitungsgebühren, Tilgungssatz, Zinsbindung. Nur er zeigt, was Sie pro Jahr tatsächlich zahlen. Tipp: Schon 0,3 % Unterschied im Effektivzins sparen bei 250.000 € Kredit und 15 Jahren Laufzeit über 6.000 € Zinskosten.

Achten Sie darauf, ob Ihr Vertrag kostenlose Sondertilgungen erlaubt – z. B. 5 % oder 10 % jährlich. So können Sie außerplanmäßige Rückzahlungen leisten, etwa nach einer Gehaltserhöhung oder Erbschaft. Ebenso sollte ein Tilgungssatzwechsel jederzeit möglich sein, damit Sie Ihre monatliche Rate nach oben oder unten anpassen können, ohne den Vertrag neu zu verhandeln.

Nebenkosten & versteckte Aufschläge beim Wohnungskauf

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zählt nicht nur der ausgeschriebene Preis, da sich die Kaufnebenkosten schnell auf 10–12 % des Kaufpreises summieren können. Entscheidend ist, was Sie am Ende tatsächlich zahlen müssen. Folgende Posten sind relevant:

• Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Hinzu kommen Notarkosten (ca. 1,5 %) und Gebühren für den Grundbucheintrag (rund 0,5 %). Diese Posten sind gesetzlich vorgeschrieben und direkt bei Kaufabwicklung zu zahlen.
• In vielen Fällen wird die Wohnung über einen Makler verkauft. Bei der Maklerprovision gilt oft eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer zu je 3,57 % (inkl. MwSt.).
• Als Käufer einer Eigentumswohnung werden Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier fallen monatliche Beiträge zum Hausgeld an (Instandhaltung, Verwaltung, Betriebskosten). Typisch sind 2–4 € pro m² Wohnfläche.

Nicht zu vergessen sind natürlich auch persönliche Nebenkosten, also für Heizung, Wasser, Strom, Müllentsorgung oder Versicherungen. Diese belaufen sich je nach Wohnungsgröße und Zustand auf 200–400 € monatlich. Besonders bei älteren Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz können die laufenden Kosten höher ausfallen.

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung vermieten? Dann sollten Sie unbedingt unseren Artikel Wohnung kaufen und vermieten: Ihr Leitfaden zur Kapitalanlage lesen.

Besonderheiten bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen

Banken bewerten Eigentumswohnungen nach einem kombinierten Verfahren: Neben Größe, Ausstattung und Lage zählt vor allem der Zustand des Gebäudes. Altbauten ohne Sanierung oder energetisch schlechte Objekte werden oft als risikobehafteter eingestuft, was sich negativ auf die Finanzierungssumme oder die Konditionen auswirkt.

Denken Sie auch an die Teilungserklärung, durch die für jede Wohneinheit ein eigener Grundbucheintrag möglich ist. Nur so kann die Wohnung als Sicherheit für einen Immobilienkredit dienen. Dieses Dokument kann direkten Einfluss auf Ihre Finanzierung haben. Hier sind zum Beispiel Sondernutzungsrechte (Gartenanteil, Stellplatz o. Ä.) klar geregelt, damit die Bank sie in die Bewertung einbeziehen kann. Auch Pflichten zur anteiligen Sanierung können relevant werden, etwa bei Fassaden oder Dach, da sie Ihr langfristiges finanzielles Risiko erhöhen.

Tipp: Je größer die Rücklagen der WEG, desto besser steht es um Ihre Kreditwürdigkeit. Lassen Sie sich daher vor dem Kauf die aktuellen Rücklagenstände und Instandhaltungspläne schriftlich vorlegen.

So sichern Sie sich Ihre Eigentumswohnung Schritt für Schritt

Der Weg zur Eigentumswohnung erfordert klare Planung und eine saubere Abwicklung – besonders bei der Finanzierung. Mit dieser Schritt-für-Schritt-Checkliste behalten Sie den Überblick:

• Budget & Kreditrahmen klären – wie viel Wohnung können Sie sich realistisch leisten?
• Objekt finden & Unterlagen anfordern – Exposé, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
• Finanzierung – Konditionen vergleichen und Finanzierungszusage einholen
• Notarvertrag vorbereiten – mit Unterstützung prüfen lassen, z. B. durch Bauherrenberater
• Eintragung ins Grundbuch – sobald alle Bedingungen erfüllt sind
• Übergabe & Start der monatlichen Raten – Sie erhalten den Schlüssel, während die Finanzierung beginnt

Häufig gestellte Fragen

Wann wird ein genehmigter Wohnungskredit ausgezahlt?

Sobald alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, also meist nach Vorlage des unterschriebenen Kaufvertrags und der Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Was braucht man für einen Wohnungskredit?

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller die Kreditentscheidung. Für einen Wohnungskredit benötigen Sie in der Regel:

• Einkommensnachweise der letzten Monate
• Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge)
• eine Selbstauskunft zur finanziellen Situation
• Objektunterlagen wie Grundriss oder Teilungserklärung
• Positive Schufa-Auskunft

Wie finanziere ich meine erste Wohnung?

Für die erste Eigentumswohnung empfiehlt sich ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und monatlich gleichbleibender Rate. Wichtig ist ein realistisches Budget und idealerweise Eigenkapital von mindestens 20 %. Zusätzlich können Sie von Fördermitteln wie dem KfW-Wohneigentumsprogramm oder Wohn-Riester profitieren, um Zinsen zu sparen oder Eigenkapital zu ersetzen.