Wer das Zinsrisiko bei der Baufinanzierung senken will, kann sich bei der anschließenden Finanzierung für ein sogenanntes „Forward-Darlehen“ entscheiden.
Kreditnehmende, die sich ihren Traum vom Eigenheim mit einer Baufinanzierung erfüllen, müssen einiges im Hinterkopf behalten. So zum Beispiel das Ende der Zinsbindung – denn zu diesem Zeitpunkt ist es möglich, dass noch ein Restschuldbetrag offen bleibt. Wer seiner Bank weiterhin Geld schuldet, denkt meist über eine Anschlussfinanzierung nach. Diese aber geht mit einem gewissen Zinsrisiko einher. Um das Risiko zu senken und sich einen spezifischen Zinssatz zu sichern, kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Bereits im Begriff „Forward-Darlehen“ steckt die Erklärung der besonderen Kreditform: Das Darlehen wird im Voraus (also forward) abgeschlossen; bis zu einigen Jahren vor Ablauf des ersten Kredits. Es handelt sich um ein Annuitätendarlehen, das vor allem bei Baukrediten eine Rolle spielt und dazu dient, das bisherige Darlehen umzuschulden.
Mit der Hilfe eines Forward-Darlehens können Kreditnehmende vor allem Planungssicherheit erlangen. Sie wissen mitunter Jahre oder Monate im Voraus, welche weiteren finanziellen Kosten auf sie zukommen werden, wenn die Zinsbindung des aktuellen Darlehens ausläuft.
Forward-Darlehen ab wann sinnvoll?
Einige kreditgebende Banken bieten eine solche Option bis zu 60 Monate im Voraus an, damit Kreditnehmende sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, sofern es ein Forward-Darlehen mit langem Forward-Zeitraum werden soll. Bei den meisten Banken handelt es sich jedoch um 36 Monate Vorlaufzeit. Da die Zinsentwicklung variiert, lohnt es sich oft noch, einige weitere Monate abzuwarten und sich dann je nach Entwicklung zu entscheiden.
Aber: Wenn die Zinsen mit Sicherheit steigen werden, lohnt sich ein Hinauszögern nicht, um sich rechtzeitig vor höheren Kosten zu schützen und von einer bestehenden Niedrigzinsphase zu profitieren. Ob diese Option sinnvoll ist, sollten Kreditinteressentinnen und -interessenten gut abwägen und bei Bedarf eine professionelle Beratung in Anspruch nehmen.
Vorteile des Forward-Darlehens für die Immobilie
Vor dem Abschluss eines Forward-Kredites ist es wichtig, Vor- und Nachteile abzuwägen und sich so über Chancen und Risiken des Modells bewusst zu werden.
- Niedriges Zinsniveau kann genutzt werden: Sofern vorauszusehen ist, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten oder Jahren deutlich ansteigen wird, können Kreditnehmende sich jetzt noch einen Vorteil durch das verhältnismäßig niedrige Zinsniveau sichern. Steigende Zinsen haben keinen großen Einfluss.
- Kreditnehmende erhalten Planungssicherheit: Die monatlichen Fixkosten bei einer Baufinanzierung fallen bei der allgemeinen Budgetplanung für Lebenshaltungskosten und weitere Ausgaben ins Gewicht. Mit der Hilfe eines Forward-Darlehens erhalten Kreditnehmende Planungssicherheit.
- Das Darlehen kann Jahre im Voraus abgeschlossen werden: Bereits bei Abschluss der ersten Baufinanzierung ist häufig vorauszusehen, dass eine Anschlussfinanzierung fällig werden wird, wenn Vertrag und Zinsbindungsfrist auslaufen. Wer schon mehrere Monate bis Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen abschließt, profitiert und muss sich nicht kurzfristig um eine Alternative kümmern.
Nachteile des Forward-Darlehens
Obwohl ein Forward Darlehen zunächst verlockend klingt, hat es – wie alle anderen Finanzierungsmodelle auch – einige Nachteile. Hierzu zählen allen voran folgende Tücken, die lauern:
- Frühzeitige Entscheidung für eine Bank: Möglicherweise profitieren Darlehensnehmende bei konkurrierenden Banken und Kreditgebenden von attraktiveren Angeboten bei einer anschließenden Finanzierung. Doch bei Abschluss eines Forward-Darlehens legen Sie sich frühzeitig auf einen Anbieter fest, was später weniger Flexibilität bedeutet.
- Zinsaufschlag bis zur Auszahlung: Ein entscheidender Nachteil ist, dass Banken für den Zeitraum zwischen dem Darlehensabschluss und der eigentlichen Auszahlung einen Forward-Aufschlag auf den aktuell gültigen Zinssatz berechnen. Die Höhe der Aufschlaggebühr richtet sich prozentual zu dem vom Kunden gesicherten Zinssatz (meist 0,01 bis 0,05 Prozent) und wird pro Monat bis zur Auszahlung gezahlt.
- Verpflichtung zur Abnahme: Das Zinsniveau ist zwischenzeitlich wieder gesunken, aber nun ist es Zeit für das Forward-Darlehen? Eine Zinsänderung ist nicht möglich, auch wenn das aktuelle Marktzinsniveau deutlich attraktiver für Sie wäre.
Günstigen Zinssatz für Immobilie sichern: Wie bekomme ich ein Forward-Darlehen?
Der Ablauf für die Beantragung eines Forward-Darlehens hängt unter anderem davon ab, ob Sie sich für Ihre jetzige Bank entscheiden, die auch Ihre erste Finanzierung begleitet hat – oder ob Sie das Angebot einer anderen Bank beanspruchen. Unsere Schritt-für-Schritt-Empfehlung:
- Angebote miteinander vergleichen
Um einen teuren Fehler zu vermeiden, ist es zunächst wichtig, verschiedene Kreditangebote online miteinander zu vergleichen. Wer unsicher ist, entscheidet sich für eine Beratung. Baufinanzierungsexpertinnen und -experten sind hierauf spezialisiert.
Das individuelle Budget sollte Berücksichtigung finden, um den Restschuldbetrag stressfrei begleichen zu können. Deshalb empfiehlt sich eine Haushaltsrechnung, die monatliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. - Antrag stellen und Unterlagen einreichen
Wer ein passendes Forward-Darlehen gefunden hat, beginnt mit dem Kreditantrag und reicht anschließend die geforderten Unterlagen ein. Sollten Sie sich für einen Vertragsabschluss bei ihrer jetzigen Bank entscheiden, ist es in der Regel nicht notwendig, Unterlagen erneut einzureichen. Alle anderen Banken bestehen jedoch mindestens auf einen Einkommens- und Identitätsnachweis und werden zumeist weitere, für die Bearbeitung des Darlehens notwendige, Unterlagen anfordern. - Überprüfung abwarten – und Vertrag unterschreiben
Im letzten Schritt wird die Bank Ihren Antrag genehmigen oder unter Umständen auch ablehnen. Sobald alle Unterlagen überprüft worden sind und eine Zusage vorliegt, werden Sie den Darlehensvertrag nur noch unterschreiben, damit dieser gültig wird.
Forward-Darlehen Zinsen: Lohnt sich ein Forward-Kredit aktuell noch?
Angesichts steigender Zinskosten können auch Expertinnen und Experten nicht genau sagen, ob und wann sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, denn die Meinungen sind geteilt. Sofern die Notenbanken das Zinsniveau weiter anheben und Kreditnehmende, die schon bald einen Anschlusskredit benötigen, sich für ein Forward-Darlehen entscheiden, kann nicht prognostiziert werden, ob es sich tatsächlich um einen Vorteil handelt – denn die Zinsen könnten aufgrund der dynamischen Entwicklung auch sinken.
Verbraucherinnen und Verbraucher sollten vor der Aufnahme eines Kredits deshalb grundsätzlich abwägen, welche Variante realistisch und bezahlbar ist und wie es um die Forward-Darlehen Konditionen steht, um sich vor einer Überschuldung zu schützen. Baufinanzierungsexperten helfen weiter und beraten bei Unsicherheiten.
Fazit: Forward-Darlehen bietet Planungssicherheit bei Anschlussfinanzierung
Ein Forward-Darlehen, das schon Monate bis Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung eines Baukredits abgeschlossen wird, bietet Kreditnehmenden eine große Planungssicherheit. So müssen Sie sich nicht erst nach Optionen umschauen, wenn Sie es eilig haben.
Trotzdem sollten auch die Nachteile bedacht werden: Ein Forward-Darlehen bietet kaum Flexibilität und bindet Kreditnehmende an einen bestimmten Zinssatz. Sinken die Zinsen anschließend, kann der Vertrag nicht mehr geändert werden.
Häufig gestellte Fragen zum Forward-Darlehen
Wann sollte ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Es lohnt sich, sich frühzeitig zu informieren, ob ein Forward-Darlehen eine realistische Finanzierungsoption ist. Ist ein steigendes Zinsniveau vorauszusehen, kann eine frühzeitige Zinsfestschreibung Sinn ergeben, um kein Zinsrisiko einzugehen.
Gibt es Alternativen zum Forward-Darlehen?
Wer die Entwicklung der Zinsen nicht im Voraus einschätzen möchte oder kann, entscheidet sich häufig für einen Anschlusskredit in Form eines Annuitätendarlehens. Die Festschreibung des Sollzinssatzes erfolgt dann nicht Jahre im Voraus, sondern berücksichtigt das aktuelle Zinsniveau. Alternativ bietet sich ein variables Darlehen oder ein Bausparvertrag an.
Kann ich mein Forward-Darlehen vorzeitig abbezahlen?
Wer Zinskosten sparen will und über genug Eigenkapital verfügt, etwa durch eine Erbschaft, kann ein Forward-Darlehen auch vorzeitig abbezahlen. Kosten fallen trotzdem an: Banken berechnen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die variieren kann.
Kann ich mein Forward-Darlehen stornieren oder ändern?
Eine Kündigung oder Stornierung des Forward-Darlehens ist nur innerhalb der ersten 14 Tage nach Abschluss des Vertrages kostenfrei möglich. Danach gilt: Wer keinen Schadensersatz zahlen will, muss eine 10-Jahres-Frist abwarten und kann dann gemäß § 489 BGB sein Sonderkündigungsrecht beanspruchen.
Wie wird der Forward-Aufschlag berechnet?
Üblicherweise können Kreditnehmende mit einem Zinsaufschlag rechnen, der sich zwischen 0,01 und 0,05 Prozent bewegt. Wie dieser berechnet wird, hängt maßgeblich mit der Vorlaufzeit und auch mit dem aktuellen Marktzinsniveau zusammen. Mit einer längeren Vorlaufzeit erhöhen sich die Aufschlagskosten tendenziell.
Forward-Darlehen: Ab wann ohne Aufschlag?
Grundsätzlich gewährend Banken für die ersten Monate üblicherweise einen Aufschub. Somit wird ein Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen erst nach etwa 6 bis 12 Monaten fällig.
Forward-Darlehen: Wie lange im Voraus?
Die meisten Banken werden ein Forward-Darlehen bis zu 36 Monate im Voraus anbieten. Es gibt auch Banken, die eine Vorlaufzeit von über 60 Monaten anbieten.
