Der Traum vom eigenen Haus hält oft mehr Stolpersteine bereit, als man denkt. Einige Fehler beim Hauskauf zeigen sich erst später und sind ganz schön teuer. Vom ersten Rundgang durch die Immobilie bis zum Notartermin gibt es viele Momente, in denen unnötige Fehler passieren. Doch keine Sorge: Wenn Sie sich gut vorbereiten und typische Fallstricke kennen, können Sie viel vermeiden.
Fehler beim Hauskauf im Schnelldurchlauf
- Achten Sie darauf, dass das Haus auch in den kommenden Jahren zu Ihrem Leben passt – vom Platzangebot bis zur Lage.
- Holen Sie sich unbedingt die verbindliche Zusage von der Bank, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Sonst könnte das Projekt Eigenheim schnell ins Wanken geraten.
- Stellen Sie beim Kauf eines Neubaus sicher, dass der Bauträger seriös und finanziell stabil ist.
- Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital für den Kauf ein.
- Suchen Sie sich einen Berater, der wirklich in Ihrem Interesse handelt und Ihnen verschiedene Optionen aufzeigt – ohne versteckte Interessen.
Unser Experteninterview zu Fallstricken beim Hauskauf
Wie Sie sicherstellen, dass der Immobilienmakler Ihrer Wahl nicht heimlich dem Verkäufer zuspielt, was mit Ihrer Baufinanzierung geschieht, wenn der Verkäufer nach Vertragsunterzeichnung verstirbt und warum Sie Ihr Eigenkapital am besten nicht auf einmal für den Hauskauf investieren sollten, erfahren Sie im Experteninterview mit Sebastian Eiermann von VITIS Finanzkonzepte e. K.
Diese 5 Fehler beim Immobilienkauf müssen nicht sein
Wenn man auf potenzielle Fehler vorbereitet ist, sind sie relativ einfach zu umgehen. Wir stellen Ihnen die Top-5-Fehler beim Hauskauf vor und erklären Ihnen, wie Sie diese überwinden.
Fehler 1 – der Klassiker: Notartermin ohne Finanzierungszusage wahrnehmen
Klar, theoretisch können Sie auch ohne eine Finanzierungsbestätigung zum Notar. Tatsächlich besteht dann jedoch das Risiko, dass Sie den Kaufvertrag für das Objekt Ihrer Wünsche zwar unterschreiben, aber es sich am Ende gar nicht leisten können, weil Sie von Ihrer Bank eine Absage für die Finanzierung erhalten. Im schlimmsten Fall droht eine Rückabwicklung des Kaufvertrags, die nicht nur sehr unangenehm, sondern auch teuer werden kann. Notarkosten, Maklerprovision, Schadensersatz und mögliche Rücktrittsgebühren des Verkäufers summieren sich nämlich schnell – und das kann Sie mehrere tausend bis zehntausend Euro kosten.
Der Kardinalfehler schlechthin ist, ohne Bankzusage zum Notartermin zu gehen.
Schließen Sie den Kaufvertrag niemals ohne Bankzusage ab!
Planen Sie Ihren Ablauf beim Hauskauf am besten so, dass Ihnen die Finanzierung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags sicher ist. Eine verbindliche Finanzierungszusage erhalten Sie meist in 1 – 2 Wochen nach Antragstellung.
Zu viel Zeit sollte zwischen der Zusage und dem Notartermin allerdings nicht liegen. Denn: “Wenn [nach der Bankzusage] der Termin [beim Notar] dann nicht zustande kommt, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen – das kann etliche Tausend Euro kosten”, erklärt Sebastian Eiermann.
Daher gilt: Sobald die Bank die Finanzierung zugesagt hat, sollte der Notartermin nicht lange auf sich warten lassen. Je schneller alles unter Dach und Fach ist, desto geringer ist das Risiko für teure Verzögerungen. Wichtig ist dabei, alle benötigten Unterlagen frühzeitig zu organisieren – so lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden und der Weg für den Vertragsabschluss wird frei.
Wenn Sie die folgenden Unterlagen bereithalten, kann diesbezüglich nichts mehr schiefgehen:
- Finanzierungszusage
- Kaufvertragsentwurf
- Ausweis oder Pass
- Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Katasterauszug
- evtl: Nachweise über Lasten und Hypotheken
Fehler 2: Zustand der Immobilie unzureichend prüfen
Ein Hauskauf ist nichts, was man im Vorbeigehen abhaken sollte – erst recht keine Hausbesichtigung unter Zeitdruck. Wer nur einmal kurz durch die Räume läuft und dabei mögliche Baumängel oder Renovierungsstaus übersieht, riskiert eine böse Überraschung. Und die kommt spätestens, sobald die Finanzierung steht und jeder zusätzliche Euro schmerzt. Noch schlimmer: wenn die Immobilie am Ende doch nicht zur eigenen Lebenssituation oder Zukunftsplanung passt. Deshalb sollten Sie sich für die Besichtigung genug Zeit nehmen und sich die Immobilie am besten mehrmals ansehen – idealerweise mit einem Spezialisten.
Das sind Dinge, die sollten gut überlegt sein und dafür sollte man sich auch die Zeit nehmen.
Sie könnten ansonsten feststellen, dass Sie zusätzliche Kosten für z. B. unerwartete Reparaturen einplanen müssen, weil Genehmigungen fehlen oder die Flächenangaben im Exposé schlichtweg falsch sind.
Apropos Exposé... Dieses ist kein Garant für die Realität. Wohnflächenangaben? Oft fehlerhaft. Genehmigungen für Dachausbauten, Kellerumbauten oder Wintergärten? Häufig Fehlanzeige. Solche Details können den Wert der Immobilie massiv beeinflussen – oder Ihnen zumindest im Nachhinein die Laune verderben. Möglicherweise müssen Sie teure Nachrüstungen oder gar Rückbauarbeiten in Kauf nehmen oder sich mit der Frage auseinandersetzen, ob die Immobilie überhaupt Ihren langfristigen Bedürfnissen entspricht.
Deshalb: Nehmen Sie sich die Zeit, genau hinzusehen und kritisch zu prüfen. Andernfalls drohen später nicht nur hohe Kosten, sondern auch eine mögliche Unzufriedenheit mit Ihrem neuen Zuhause.
Nehmen Sie zur Besichtigung direkt einen Berater mit
Ein unabhängiger Gutachter weiß genau, worauf er bei einer Besichtigung achten muss. Er kann sofort Baumängel erkennen und Sie ganz genau dazu beraten, inwiefern die besichtigte Immobilie zu Ihnen passt, ob der Kaufpreis wirklich gerechtfertigt ist und welche Investitionen eventuell in Zukunft noch auf Sie zukommen.
Fehler 3: Vermittler mit Hintergedanken beauftragen
Ein unabhängiger Vermittler ist beim Hauskauf Gold wert. Er oder sie stellt sicher, dass das Geschäft in Ihrem Interesse liegt und Sie wirklich genau das Richtige für sich finden. Doch wie können Sie herausfinden, dass ein Vermittler tatsächlich unabhängig ist?
Es ist wichtig, darauf zu achten, wer den Vermittler bezahlt. Gibt es eine Unternehmensgebundenheit, eine Bankgebundenheit?
Und nicht nur das. Es gibt noch weitere Anhaltspunkte, die Ihnen starke Hinweise geben. Hinter diese Punkte sollten Sie bei der Wahl Ihres Baufinanzierungsvermittlers einen Haken setzen:
- Bietet mehrere Finanzierungsoptionen von verschiedenen Anbietern
- Arbeitet nicht exklusiv mit einer einzigen Bank zusammen
- Gibt unvoreingenommene Empfehlungen
- Bietet eine transparente und objektive Beratung
Zudem ist es wichtig, dass auch in der Finanzierungsberatung eine gewisse Terminstrecke gegeben ist. Innerhalb dieser Terminstrecke sollten mehrere Gespräche stattfinden und genügend Bedenkzeit eingeplant werden, sodass wirklich Zeit für Vergleiche bleibt.
Fehler 4: Schlecht über Bauträger informiert
Wenn es um eine so große Investition wie ein eigenes Haus oder eine Sanierung bzw. Modernisierung geht, sollten Käufer die Bauträger ganz genau unter die Lupe nehmen.
Das Schlimmste ist, während einer Bauphase die Insolvenz eines Bauträgers zu erleben, denn dann ist in der Regel sehr, sehr viel Geld weg und das Objekt ist nicht fertig.
Stellen Sie sich während der Anbietersuche folgende Fragen:
| Hauptfrage | Teilaspekte |
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Wer ist der Bauträger? |
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Welchen Ruf hat das Unternehmen? |
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Ist der Bauträger wirtschaftlich stabil? |
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| Welche Bauqualität bietet die Firma? |
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Wie sind die Verträge gestaltet? |
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Wie gut ist der Kundenservice? |
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Falls Sie sich für den Kauf eines Fertighauses entscheiden, sollten Sie sich unbedingt unseren großen Fertighausanbieter-Vergleich anschauen.
Fehler 5: Versteckte Kosten werden übersehen
Grundsätzlich sind alle Kosten in den jeweiligen Verträgen offengelegt. Die Frage ist nur, ob die Kostenpunkte wirklich verstanden und auch als solche erkannt werden oder ob sie untergehen und als negative Überraschungen später wieder auftauchen.
Die Kaufnebenkosten (wie bspw. Notarkosten, Makler, Grunderwerbsteuer etc.) haben die meisten Immobilienkäufer auf dem Schirm. Es gibt aber auch Posten, die einem vielleicht nicht sofort auffallen.
Wenn sich eine Kaufpreiszahlung oder Modernisierungszahlungen verzögern, dann werden Zinsen fällig auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag. [...] Das sind sogenannte Bereitstellungszinsen und die können erheblich ins Gewicht fallen.
Um unerwartete Kosten wie bspw. Bereitstellungszinsen zu vermeiden, sollten Sie jeden Kostenpunkt im Kaufvertrag und der Finanzierung detailliert prüfen. Eine unabhängige Baufinanzierungsberatung durch einen erfahrenen Experten bzw. durch eine erfahrene Expertin lohnt sich an dieser Stelle definitiv.
