Sollte man beim Kauf einer Immobilie überhaupt verhandeln? Schließlich ist man nicht auf dem Flohmarkt – es geht um sechsstellige Summen, manchmal gar mehr. Und gerade deswegen lautet die Antwort: Ja, Preisverhandlungen beim Hauskauf sind immer legitim und für jeden Käufer ein kluger Schachzug. Man muss nur wissen, wie man es richtig anpackt.
Preisverhandlung beim Hauskauf im Schnelldurchlauf
- Beim Hauskauf über den Preis zu verhandeln ist legitim und kann Ihnen mehrere tausend Euro einsparen.
- Eine gute Verhandlungsvorbereitung ist das A und O: Vergleichen Sie Immobilienpreise und Bodenrichtwert, recherchieren Sie Verkaufsgrund und Nachfrage, begutachten Sie die Immobilie objektiv.
- Die Verhandlungsstrategie: realistisch, sachlich und flexibel. Stützen Sie sich auf Ihre Argumente und treten Sie sicher, aber höflich auf.
Immobilienscout24 hat 500 Immobilienkäufer gefragt, ob sie über den Preis verhandelt haben. Der Großteil der Befragten (76,5 %) hat gefeilscht, mehr als die Hälfte (56,6 %) waren erfolgreich.
Wie viel ist 2025 verhandelbar?
- Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf in Normal- oder Randlagen: häufig 10–20 % Preisnachlass möglich
- Gefragte Innenstadtlagen, gepflegter Zustand: meist nur 3–7 % Rabatt.
- Neubauten: Preisnachlass seltener, aber Zugaben (Einbauküche, Carport, Smart-Home-Paket) oft verhandelbar, da Bauträger Absatzdruck haben.
Immobilienpreis verhandeln: Vorbereitung in 5 Schritten
Bevor Sie in die Preisverhandlung einsteigen, sollten Sie sich gut darauf vorbereiten. Damit legen Sie das Fundament für den Verhandlungserfolg. Außerdem gehen Sie so sicherer ins Gespräch und bewahren auch in hitzigen Diskussionen einen kühlen Kopf. Mit diesen fünf Schritten bereiten Sie sich auf die Immobilienpreis-Verhandlung vor:
Schritt 1: Tatsächlichen Wert der Immobilie herausfinden
Der erste und vielleicht wichtigste Schritt bei der Vorbereitung ist die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts. Analysieren Sie den Markt und gehen Sie dabei wie folgt vor:
- Schauen Sie sich vergleichbare Immobilien in der Umgebung an und vergleichen Sie deren tatsächliche Verkaufspreise. Berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr. Online-Portale, lokale Immobilienmakler oder professionelle Gutachter leisten Ihnen bei dieser Einschätzung wertvolle Dienste.
- Informieren Sie sich über den Bodenrichtwert in Ihrer Region. Dieser gibt Auskunft über den durchschnittlichen Lagewert des Bodens und wird häufig als Grundlage für die Bewertung von Grundstücken herangezogen.
- Wie hoch sind die Grundstückspreise vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung? Daraus ergeben sich zusätzliche Anhaltspunkte für den Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht.
Schritt 2: Als Käufer finanzielle Obergrenze festlegen und Kaufnebenkosten nicht vergessen
Wie viel können und wollen Sie maximal für Ihr Traumhaus ausgeben und wie hoch ist Ihr angestrebter Hauskredit? Vergessen Sie nicht die Nebenkosten beim Immobilienerwerb wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision. Beachten Sie auch eventueller Modernisierungskosten. Dieser Betrag ist Ihre Obergrenze, die Sie unter keinen Umständen überschreiten sollten. Denken Sie daran, wenn Sie merken, dass Sie sich emotional zu einem Angebot hinreißen lassen, welches über Ihren Verhältnissen liegt.
Schritt 3: Infos rund um den Hausverkauf sammeln
Je mehr Sie über das Objekt und den Verkäufer wissen, desto besser. Informationen wie die Angebotsdauer sowie die Anzahl der Besichtigungen und Interessenten geben Ihnen eine Vorstellung vom Verhandlungsspielraum beim Hauskauf. Ist die Nachfrage groß, sind Preisnachlässe eher unwahrscheinlich.
Finden Sie außerdem heraus, warum der Eigentümer verkauft. Wegen eines Umzugs, einer Scheidung oder aus finanziellen Gründen? Solche Informationen können Ihnen bei den Verhandlungen einen Vorteil verschaffen. So können Sie bspw. mit einem schnellen Angebot punkten, wenn der Verkäufer unter Zeitdruck steht.
Aber Vorsicht, nicht zu viel „recherchieren“! Man sollte eine professionelle Distanz wahren und die Privatsphäre des Immobilienverkäufers respektieren. Gegebenenfalls kann auch der Makler, wenn einer im Spiel ist, Hintergründe liefern, ohne dass Sie direkt beim Verkäufer nachhaken müssen.
Schritt 4: Infos über die Immobilie sammeln als Basis Ihrer Verhandlungsstrategie
Informieren Sie sich bereits vor und während der Hausbesichtigung über den Zustand und die Geschichte des Hauses.
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Verfügt das Haus über eine gute Fassadendämmung?
- Sind die Fenster energieeffizient?
- Wurden in der Vergangenheit größere Renovierungen durchgeführt oder steht vielleicht eine energetische Sanierung an? Käufer können Sanierungskosten oft 1:1 als Argument für Preisnachlass einbringen, da Banken diese Aufwendungen bei Kreditvergabe inzwischen strenger bewerten.
- Gibt es Mängel, die erst auf den zweiten Blick auffallen? Eine gründliche Begutachtung der Bausubstanz und eventuell eine professionelle Begehung mit einem Gutachter können hier Aufschluss geben.
Behalten Sie unbedingt die aktuelle Marktsituation im Auge:
- Wie sieht die demographische Entwicklung aus?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Region?
- Gibt es wirtschaftliche oder infrastrukturelle Veränderungen, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken könnten?
Diese Faktoren können Ihre Verhandlungsmöglichkeiten beeinflussen. Ganz zu schweigen von der grundsätzlichen Entscheidung, ob es Sinn macht, hier ein Haus zu kaufen.
Marco Hoffmann, Vorstand von Real EstatePilot spricht über die Marktanalyse bei Immobilien. Der Experte verrät, worauf man beim Standort, insbesondere in weniger teuren Städten, achten sollte.
Schritt 5: Liste mit Argumenten für die Verhandlung erstellen
Eine Liste mit schlagkräftigen Argumenten für eine Preissenkung ist Ihr Ass im Ärmel. Dazu gehören Punkte wie Renovierungsbedarf, anstehende Reparaturen, eine schlechte Energieeffizienzklasse oder eine weniger attraktive Lage. Seien Sie jedoch realistisch und fair – übertriebene Mängelrügen können den Verkäufer kränken und die Verhandlungen zum Scheitern bringen. Ihre Argumente sollten stichhaltig und nachvollziehbar sein.
Wer diese Punkte ausarbeitet, geht stark und selbstbewusst in die Preisverhandlung für den Hauskauf. Sie wissen, was die Immobilie wert ist, kennen Ihre finanziellen Grenzen, sind über den Verkäufer und die Immobilie gut informiert und haben eine klare Argumentationslinie, mit der Sie den Kaufpreis aushandeln können, den Sie für gerechtfertigt halten.
Sonderfaktor 2025: Energieeffizienz & Sanierungspflichten
Die Umsetzung der EU-Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie ist in vollem Gange. Das heißt: Altbauten mit sehr schlechten Energieklassen müssen oft binnen 10 Jahren auf Mindeststandard gebracht werden. Viele Käufer setzen diese Pflicht als Verhandlungspunkt an.
Unser Tipp: Holen Sie eine Sanierungskostenschätzung und legen Sie diese bei der Preisverhandlung vor. Je genauer die Dokumentation, desto wirksamer als Preisargument und für die Finanzierung.
Mit Muster-Checkliste Verhandlungsspielraum herausfinden
Auf welche Mängel kann man bei der Preisverhandlung hinweisen, gerade dann, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten? Wir haben für Sie eine Checkliste mit möglichen Argumenten für einen Preisnachlass zusammengestellt. Diese macht das Verhandeln beim Hauskauf etwas einfacher.
- veraltete Heizung
- schlechte Dämmung
- Schäden an der Bausubstanz (Risse im Mauerwerk, Setzungen im Fundament etc.)
- nur einfach verglaste Fenster
- schlechte Energieeffizienzklasse beim Haus (Energieausweis im roten Bereich)
- Bleirohre bzw. veraltete Rohre
- Altlasten im Boden oder auf dem Grundstück
- Feuchtigkeit und Schimmelbildung
- veraltete Stromleitungen
- unzureichende Elektroinstallationen (zu wenige Steckdosen, alte Sicherungskästen)
- keine bzw. schlechte Infrastruktur (fehlende Kindergärten und Schulen in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc. weit weg usw.)
- sozialer Brennpunkt in der Nähe
- Lärmbelästigung durch Verkehr, Gewerbe oder Nachbarn
- kein PKW-Stellplatz
- fehlender Garten
- kein Balkon
- veraltete Ausstattung
- alte oder defekte Haustechnik (Lüftung, Klimaanlage)
- ungünstige Raumaufteilung oder nicht nutzbare Flächen
- mangelhafte Wasserqualität oder Wasserdruck
- schlechter allgemeiner Erhaltungszustand des Gebäudes
- hoher Sanierungsbedarf bei Außenanlagen (Zufahrt, Wege, Terrasse)
- fehlende Barrierefreiheit , die für Sie erforderlich ist
- Einschränkungen durch Denkmalschutz oder Bebauungspläne
- nicht genehmigte An- oder Umbauten, die nachträglich legalisiert werden müssen
Beim Hauskauf Verhandlungsspielraum taktisch für Preisnachlass nutzen
Feilschen fällt vielen schwer, aber in diesem Fall sollte man über seinen Schatten springen. Schließlich handelt es sich um enorm hohe Summen und es ist Ihr Recht, den bestmöglichen Deal zu erzielen. Ein Hauskauf ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben, und es ist klug, alle Möglichkeiten zur Kostenreduktion zu nutzen. Mit der richtigen Taktik können Sie den Verhandlungsprozess zu Ihrem Vorteil gestalten.
Die Eröffnung des Angebots
Beginnen Sie die Verhandlung mit 5–15 % unter dem Zielpreis, je nach Marktlage. Dies gibt Ihnen Spielraum, um im Laufe der Verhandlung nach oben zu gehen. Begründen Sie Ihre Entscheidung mit den zuvor gesammelten Daten und Fakten.
Preis verhandeln – So geht richtig Feilschen
Erfolgreich verhandeln ist ein Prozess des Gebens und Nehmens. Zeigen Sie sich offen für Gegenangebote und seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen. Dabei ist es wichtig, Ihr finanzielles Limit nicht aus den Augen zu verlieren.
Mängel und Schwachstellen benennen – konstruktiv und sachlich
Wenn Sie Mängel oder Schwachstellen am Haus entdeckt haben, die Sie in der Preisverhandlung ansprechen möchten, dann tun Sie das auf eine konstruktive und respektvolle Weise. Bereiten Sie im Vorfeld Antworten auf mögliche Gegenargumente vor.
Umgang mit Gegenargumenten und Einwänden
In jeder Verhandlung werden Sie auf Einwände stoßen. Bleiben Sie ruhig, hören Sie aufmerksam zu, verstehen Sie die Bedenken des Verkäufers und bringen Sie wohlüberlegte Antworten. Wenn Sie Einwände angemessen entkräften können, stärkt das Ihre Verhandlungsposition.
Fingerspitzengefühl zeigen und Verhandlungsgeschick beweisen
Ein erfolgreiches Verhandlungsergebnis hängt nicht nur von Zahlen und Fakten ab, sondern auch von der Art und Weise, wie Sie kommunizieren. Treten Sie professionell auf, auch wenn die Gespräche intensiv werden.
Das letzte Angebot
Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Verhandlungen stagnieren, können Sie ein letztes Angebot abgeben. Dieses sollte Ihre absolute Grenze widerspiegeln und klar als solches kommuniziert werden. Ein "Take-it-or-leave-it"-Angebot kann den Abschluss beschleunigen, birgt aber das Risiko, dass der Verkäufer ablehnt.
Wer bekommt die Immobilie bei mehreren Interessenten?
In einem umkämpften Immobilienmarkt kann es vorkommen, dass mehrere Interessenten gleichzeitig an einer Immobilie interessiert sind. In solchen Fällen entscheidet nicht immer das höchste Gebot, sondern auch andere Faktoren spielen eine wichtige Rolle bei der Bewerbung für den Kauf. Als Kaufinteressent sollten Sie diese Aspekte berücksichtigen, um Ihre Chancen auf den Zuschlag zu erhöhen
- Der Verkäufer wird oft dem Interessenten den Vorzug geben, der eine solide Baufinanzierung nachweisen kann und bereit ist, den Preis schnell und ohne größere Verhandlungen zu akzeptieren.
- Immobilienverkäufer bevorzugen häufig Käufer, die flexibel beim Übernahmetermin sind und ihre Wünsche berücksichtigen. Wenn Sie beispielsweise bereit sind, dem Verkäufer eine längere Übergangsfrist zu gewähren, könnte dies ein entscheidender Vorteil sein.
- In einigen Fällen spielt auch die emotionale Verbindung des Verkäufers zur Immobilie eine Rolle. Sympathie und ein gutes Gefühl beim persönlichen Gespräch können durchaus den Ausschlag geben.
- Schnelles Handeln kann ebenfalls entscheidend sein. Wenn Sie dem Verkäufer signalisieren, dass Sie bereit sind, die Immobilie zügig zu erwerben und die Formalitäten schnell abzuschließen, kann dies Ihre Chancen erhöhen.
- Eine gute Vorbereitung und ein klares, transparentes Vorgehen schaffen Vertrauen. Bereiten Sie alle notwendigen Unterlagen vor und gehen Sie gut vorbereitet in die Preisverhandlungen.
Preisverhandlung beim Hauskauf: Unser Fazit für 2025
Die aktuellen Rahmenbedingungen bieten Immobilienkäufern bessere Chancen für erfolgreiche Preisverhandlungen als noch in den Boomjahren vor 2022. Hauptgründe dafür sind die gestiegenen Bauzinsen, neue gesetzliche Sanierungspflichten und in vielen Regionen eine nachlassende Nachfrage. Besonders bei älteren Häusern mit klarem Modernisierungsbedarf und in Märkten außerhalb der Großstadt-Hotspots können Käufer heute selbstbewusst mit relevanten Argumenten auftreten und hohe Nachlässe erzielen.
Wer gut vorbereitet ist und aktuelle Vergleichspreise sowie fundierte Kostenschätzungen für notwendige Sanierungen vorlegt, kann den Verhandlungsspielraum gezielt ausnutzen. Banken berücksichtigen inzwischen bei der Finanzierung die zu erwartenden Sanierungskosten sehr streng – das macht schriftliche Nachweise in der Preisverhandlung für Käufer enorm wertvoll.
Entscheidend ist, auf Augenhöhe und mit Sachlichkeit zu verhandeln: Klare Fakten, nachvollziehbare Argumente, die Bereitschaft zur Kompromissfindung und eine solide Finanzierungsbestätigung schaffen Vertrauen bei Verkäufern und erhöhen die Chance auf den gewünschten Abschluss. Wer alle wichtigen Unterlagen vorbereitet, sich in der regionalen Marktlage auskennt und geschickt auf die individuellen Rahmenbedingungen eingeht, kann 2025 wesentlich bessere Konditionen erzielen.
