Erfolgreiche Preisverhandlung beim Hauskauf: Expertentipps für Sie als Kaufinteressent

Sollte man beim Kauf einer Immobilie überhaupt verhandeln? Schließlich ist man nicht auf dem Flohmarkt – es geht um sechsstellige Summen, manchmal gar mehr. Und gerade deswegen lautet die Antwort: Ja, Preisverhandlungen beim Hauskauf sind immer legitim und für jeden Käufer ein kluger Schachzug. Man muss nur wissen, wie man es richtig anpackt.

Das Geheimrezept? Gute Vorbereitung und eine clevere Verhandlungsstrategie. Hier verraten wir Ihnen, wie Sie beim Hauskauf den Preis drücken und das bestmögliche Preis-Leistungs-Verhältnis bekommen.

Immobilienpreis verhandeln: Vorbereitung in 5 Schritten

Bevor Sie in die Preisverhandlung einsteigen, sollten Sie sich gut darauf vorbereiten. Damit legen Sie das Fundament für den Verhandlungserfolg. Außerdem gehen Sie so sicherer ins Gespräch und bewahren auch in hitzigen Diskussionen einen kühlen Kopf. Mit diesen fünf Schritten bereiten Sie sich auf die Immobilienpreis-Verhandlung vor:

Schritt 1: Tatsächlichen Wert der Immobilie herausfinden

Der erste und vielleicht wichtigste Schritt bei der Vorbereitung ist die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts. Analysieren Sie den Markt und gehen Sie dabei wie folgt vor:

• Schauen Sie sich vergleichbare Immobilien in der Umgebung an und vergleichen Sie deren Verkaufspreise. Berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr. Online-Portale, lokale Immobilienmakler oder professionelle Gutachter leisten Ihnen bei dieser Einschätzung wertvolle Dienste.
• Informieren Sie sich über den Bodenrichtwert in Ihrer Region. Dieser gibt Auskunft über den durchschnittlichen Lagewert des Bodens und wird häufig als Grundlage für die Bewertung von Grundstücken herangezogen.
• Wie hoch sind die Grundstückspreise vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung? Daraus ergeben sich zusätzliche Anhaltspunkte für den Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht.

Schritt 2: Als Käufer finanzielle Obergrenze festlegen und Kaufnebenkosten nicht vergessen

Wie viel können und wollen Sie maximal für Ihr Traumhaus ausgeben und wie hoch ist Ihr angestrebter Hauskredit? Vergessen Sie nicht die Nebenkosten beim Immobilienerwerb wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision. Dieser Betrag ist Ihre Obergrenze, die Sie unter keinen Umständen überschreiten sollten. Denken Sie daran, wenn Sie merken, dass Sie sich emotional zu einem Angebot hinreißen lassen, welches über Ihren Verhältnissen liegt.

Schritt 3: Infos rund um den Hausverkauf sammeln

Je mehr Sie über das Objekt und den Verkäufer wissen, desto besser. Informationen wie die Angebotsdauer sowie die Anzahl der Besichtigungen und Interessenten geben Ihnen eine Vorstellung vom Verhandlungsspielraum beim Hauskauf. Ist die Nachfrage groß, sind Preisnachlässe eher unwahrscheinlich.

Finden Sie außerdem heraus, warum der Eigentümer verkauft. Wegen eines Umzugs, einer Scheidung oder aus finanziellen Gründen? Solche Informationen können Ihnen bei den Verhandlungen einen Vorteil verschaffen. So können Sie bspw. mit einem schnellen Angebot punkten, wenn der Verkäufer unter Zeitdruck steht.

Aber Vorsicht, nicht zu viel „recherchieren“! Man sollte eine professionelle Distanz wahren und die Privatsphäre des Immobilienverkäufers respektieren. Fragen Sie höflich nach den Gründen für den Verkauf und seien Sie aufmerksam gegenüber den Informationen, die der Verkäufer von sich aus preisgibt. Gegebenenfalls kann auch der Makler, wenn einer im Spiel ist, Hintergründe liefern, ohne dass Sie direkt beim Verkäufer nachhaken müssen. Hier gilt es allerdings auch feinfühlig vorzugehen, denn schließlich könnte sich das auch negativ beim Makler auswirken.

Schritt 4: Infos über die Immobilie sammeln als Basis Ihrer Verhandlungsstrategie

Informieren Sie sich bereits vor und während der Hausbesichtigung über den Zustand und die Geschichte des Hauses. Wurden in der Vergangenheit größere Renovierungen durchgeführt oder steht vielleicht eine energetische Sanierung an? Wie alt ist die Heizungsanlage? Verfügt das Haus über eine gute Fassadendämmung? Gibt es versteckte Mängel, die erst auf den zweiten Blick auffallen? Eine gründliche Begutachtung der Bausubstanz und eventuell eine professionelle Begehung mit einem Gutachter können hier Aufschluss geben.

Behalten Sie unbedingt die aktuelle Marktsituation im Auge. Wie sieht die demographische Entwicklung aus? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Region? Gibt es wirtschaftliche oder infrastrukturelle Veränderungen, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten? Diese Faktoren können Ihre Verhandlungsmöglichkeiten beeinflussen. Ganz zu schweigen von der grundsätzlichen Entscheidung, ob es Sinn macht, hier ein Haus zu kaufen.

Marco Hoffmann, Vorstand von Real EstatePilot spricht über die Marktanalyse bei Immobilien. Der Experte verrät, worauf man beim Standort, insbesondere in weniger teuren Städten, achten sollte.

Schritt 5: Liste mit Argumenten für die Verhandlung erstellen

Eine Liste mit schlagkräftigen Argumenten für eine Preissenkung ist Ihr Ass im Ärmel. Dazu gehören Punkte wie Renovierungsbedarf, anstehende Reparaturen oder eine weniger attraktive Lage. Seien Sie jedoch realistisch und fair – übertriebene Mängelrügen können den Verkäufer kränken und die Verhandlungen zum Scheitern bringen. Ihre Argumente sollten stichhaltig und nachvollziehbar sein.

Wer diese Punkte ausarbeitet, geht stark und selbstbewusst in die Preisverhandlung für den Hauskauf. Sie wissen, was die Immobilie wert ist, kennen Ihre finanziellen Grenzen, sind über den Verkäufer und die Immobilie gut informiert und haben eine klare Argumentationslinie, mit der Sie den Kaufpreis aushandeln können, den Sie für gerechtfertigt halten.

Mit Muster-Checkliste Verhandlungsspielraum herausfinden

Auf welche Mängel kann man bei der Preisverhandlung hinweisen, gerade dann, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten? Wir haben für Sie eine Checkliste mit möglichen Argumenten für einen Preisnachlass zusammengestellt. Diese macht das Verhandeln beim Hauskauf etwas einfacher.

• veraltete Heizung
• schlechte Dämmung
• Schäden an der Bausubstanz (Risse im Mauerwerk, Setzungen im Fundament etc.)
• nur einfach verglaste Fenster
• schlechte Energieeffizienzklasse beim Haus (Energieausweis im roten Bereich)
• Bleirohre bzw. veraltete Rohre
• Altlasten im Boden oder auf dem Grundstück
• Feuchtigkeit und Schimmelbildung
• veraltete Stromleitungen
• unzureichende Elektroinstallationen (zu wenige Steckdosen, alte Sicherungskästen)
• keine bzw. schlechte Infrastruktur (fehlende Kindergärten und Schulen in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc. weit weg usw.)
• sozialer Brennpunkt in der Nähe
• Lärmbelästigung durch Verkehr, Gewerbe oder Nachbarn
• kein PKW-Stellplatz
• fehlender Garten
• kein Balkon
• veraltete Ausstattung
• alte oder defekte Haustechnik (Lüftung, Klimaanlage)
• ungünstige Raumaufteilung oder nicht nutzbare Flächen
• mangelhafte Wasserqualität oder Wasserdruck
• schlechter allgemeiner Erhaltungszustand des Gebäudes
• hoher Sanierungsbedarf bei Außenanlagen (Zufahrt, Wege, Terrasse)
• fehlende Barrierefreiheit , die für Sie erforderlich ist
• historische Bausubstanz, die besondere Auflagen und damit verbundene Kosten mit sich bringt
• Einschränkungen durch Denkmalschutz oder Bebauungspläne
• nicht genehmigte An- oder Umbauten , die nachträglich legalisiert werden müssen

Beim Hauskauf Verhandlungsspielraum taktisch für Preisnachlass nutzen

Feilschen fällt vielen schwer, aber in diesem Fall sollte man über seinen Schatten springen. Schließlich handelt es sich um enorm hohe Summen und es ist Ihr Recht, den bestmöglichen Deal zu erzielen. Ein Hauskauf ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben, und es ist klug, alle Möglichkeiten zur Kostenreduktion zu nutzen. Mit der richtigen Taktik können Sie den Verhandlungsprozess zu Ihrem Vorteil gestalten.

Die Eröffnung des Angebots

Beginnen Sie die Verhandlung mit einem Angebot, das unter Ihrem maximalen Budget liegt, aber noch realistisch genug ist, um den Verkäufer nicht zu beleidigen. Dies gibt Ihnen Spielraum, um im Laufe der Verhandlung nach oben zu gehen. Begründen Sie Ihre Entscheidung mit den zuvor gesammelten Daten und Fakten.

Preis verhandeln – So geht richtig Feilschen

Erfolgreich verhandeln ist ein Prozess des Gebens und Nehmens. Zeigen Sie sich offen für Gegenangebote und seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen. Dabei ist es wichtig, Ihr finanzielles Limit nicht aus den Augen zu verlieren. Machen Sie deutlich, dass Ihr Angebot fair und marktgerecht ist, belegen Sie dies mit Ihren Recherchen und Argumenten.

Mängel und Schwachstellen benennen – konstruktiv und sachlich

Wenn Sie Mängel oder Schwachstellen am Haus entdeckt haben, die Sie in der Preisverhandlung ansprechen möchten, dann tun Sie das auf eine konstruktive und respektvolle Weise. Anstatt den Zustand der Immobilie zu kritisieren, weisen Sie sachlich auf, wie diese Mängel den Wert beeinflussen. Bereiten Sie im Vorfeld Antworten auf mögliche Gegenargumente vor. 

Umgang mit Gegenargumenten und Einwänden

In jeder Verhandlung werden Sie auf Einwände stoßen. Bleiben Sie ruhig, hören Sie aufmerksam zu, verstehen Sie die Bedenken des Verkäufers und bringen Sie wohlüberlegte Antworten. Wenn Sie Einwände angemessen entkräften können, stärkt das Ihre Verhandlungsposition. Nutzen Sie die Informationen und Argumente, die Sie in Ihrer Vorbereitungsphase gesammelt haben, um Ihre Position zu untermauern. Bleiben Sie dabei stets höflich, um die Verhandlungen nicht zu gefährden. 

Fingerspitzengefühl zeigen und Verhandlungsgeschick beweisen

Ein erfolgreiches Verhandlungsergebnis hängt nicht nur von Zahlen und Fakten ab, sondern auch von der Art und Weise, wie Sie kommunizieren. Treten Sie professionell auf, auch wenn die Gespräche intensiv werden. Setzen Sie auf eine klare, ruhige Kommunikation Ihrer eigenen Interessen, aber zeigen Sie dennoch Flexibilität. Die Bereitschaft, bei bestimmten Bedingungen flexibel zu sein (z.  B. dem Übernahmedatum), kann den Verkäufer positiv stimmen.

Das letzte Angebot

Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Verhandlungen stagnieren, können Sie ein letztes Angebot abgeben. Dieses sollte Ihre absolute Grenze widerspiegeln und klar als solches kommuniziert werden. Ein "Take-it-or-leave-it"-Angebot kann den Abschluss beschleunigen, birgt aber das Risiko, dass der Verkäufer ablehnt.

Wer bekommt die Immobilie bei mehreren Interessenten?

In einem umkämpften Immobilienmarkt kann es vorkommen, dass mehrere Interessenten gleichzeitig an einer Immobilie interessiert sind. In solchen Fällen entscheidet nicht immer das höchste Gebot, sondern auch andere Faktoren spielen eine wichtige Rolle bei der Bewerbung für den Kauf. Als Kaufinteressent sollten Sie diese Aspekte berücksichtigen, um Ihre Chancen auf den Zuschlag zu erhöhen

• Der Verkäufer wird oft dem Interessenten den Vorzug geben, der eine solide Baufinanzierung nachweisen kann und bereit ist, den Preis schnell und ohne größere Verhandlungen zu akzeptieren. Stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzierung bereits steht und Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorlegen können.
• Immobilienverkäufer bevorzugen häufig Käufer, die flexibel beim Übernahmetermin sind und ihre Wünsche berücksichtigen. Wenn Sie beispielsweise bereit sind, dem Verkäufer eine längere Übergangsfrist zu gewähren, könnte dies ein entscheidender Vorteil sein.
• In einigen Fällen spielt auch die emotionale Verbindung des Verkäufers zur Immobilie eine Rolle. Sympathie und ein gutes Gefühl beim persönlichen Gespräch können durchaus den Ausschlag geben. Seien Sie daher authentisch und zeigen Sie Ihr Interesse an der Immobilie nicht nur als Investition, sondern als zukünftiges Zuhause.
• Schnelles Handeln kann ebenfalls entscheidend sein. Wenn Sie dem Verkäufer signalisieren, dass Sie bereit sind, die Immobilie zügig zu erwerben und die Formalitäten schnell abzuschließen, kann dies Ihre Chancen erhöhen.
• Eine gute Vorbereitung und ein klares, transparentes Vorgehen schaffen Vertrauen. Bereiten Sie alle notwendigen Unterlagen vor und gehen Sie gut vorbereitet in die Preisverhandlungen. Ein interessierter und informierter Käufer wird oft bevorzugt.

Nach der Preisverhandlung beim Hauskauf

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine Verhandlung ausgehen kann: Entweder der Verkäufer akzeptiert Ihr Angebot für den Kaufpreis oder er lehnt es ab. Wenn Sie eine Zusage erhalten, ist es wichtig, schnell zu handeln. Bestätigen Sie die Vereinbarungen schriftlich und beginnen Sie mit den Vorbereitungen für den Kaufabschluss. Mit einer Auflassungsvormerkung reservieren Sie die Immobilie quasi. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen und garantiert, dass das Haus Ihnen zugesprochen bleibt, auch wenn andere Interessenten kommen sollten, die eventuell mehr bieten.

Bei einer Ablehnung sollten Sie Ihre Optionen abwägen. Ist es sinnvoll, ein neues Angebot zu machen, weil es Ihre Traumimmobilie ist oder ist es an der Zeit, sich von der Immobilie zu verabschieden und weiter zu suchen? Wie auch immer Sie sich entscheiden, bleiben Sie stets freundlich und höflich – es könnte sein, dass der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal auf Sie zukommt.