Sollte man beim Kauf einer Immobilie überhaupt verhandeln? Schließlich ist man nicht auf dem Flohmarkt – es geht um sechsstellige Summen, manchmal gar mehr. Und gerade deswegen lautet die Antwort: Ja, Preisverhandlungen beim Hauskauf sind immer legitim und für jeden Käufer ein kluger Schachzug. Man muss nur wissen, wie man es richtig anpackt.
Das Geheimnis liegt in einer guten Vorbereitung und einer darauf abgestimmten Verhandlungsstrategie. Im Folgenden verraten wir Ihnen die besten Methoden, um beim Hauskauf den Preis zu drücken und das bestmögliche Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.
Immobilienpreis verhandeln: Vorbereitung in 5 Schritten
Bevor Sie in die Preisverhandlung einsteigen, sollten Sie sich intensiv darauf vorbereiten. Damit legen Sie das Fundament für den Verhandlungserfolg und bekommen die nötige Sicherheit, um auch in hitzigen Diskussionen einen kühlen Kopf zu bewahren. Mit diesen fünf Schritten gehen Sie gut vorbereitet in die Immobilienpreis-Verhandlung:
Schritt 1: Tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln
Der erste und vielleicht wichtigste Schritt bei der Vorbereitung ist die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts. Analysieren Sie den Markt und gehen Sie dabei wie folgt vor:
- Schauen Sie sich vergleichbare Immobilien in der Umgebung an und vergleichen Sie deren Verkaufspreise. Berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr. Online-Portale, lokale Immobilienmakler oder professionelle Gutachter können Ihnen bei dieser Einschätzung wertvolle Dienste leisten.
- Informieren Sie sich über den Bodenrichtwert in Ihrer Region. Dieser gibt Auskunft über den durchschnittlichen Lagewert des Bodens und wird häufig als Grundlage für die Bewertung von Grundstücken herangezogen.
- Wie hoch sind die Grundstückspreise vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung? Daraus ergeben sich zusätzliche Anhaltspunkte für den Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht.
Schritt 2: Finanzielle Obergrenze festlegen
Wie viel können und wollen Sie maximal für Ihr Traumhaus ausgeben? Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision. Dieser Betrag ist Ihre Obergrenze, die Sie unter keinen Umständen überschreiten sollten. Denken Sie daran, wenn Sie merken, dass Sie sich emotional zu einem Angebot hinreißen lassen, welches über Ihren Verhältnissen liegt.
Schritt 3: Infos rund um den Verkauf sammeln
Je mehr Sie über das Objekt und den Verkäufer wissen, desto besser. Informationen wie die Angebotsdauer sowie die Anzahl der Besichtigungen und Interessenten geben Ihnen eine Vorstellung vom Verhandlungsspielraum beim Hauskauf. Ist die Nachfrage groß, sind Preisnachlässe eher unwahrscheinlich.
Finden Sie außerdem heraus, warum der Eigentümer verkauft. Wegen eines Umzugs, einer Scheidung oder aus finanziellen Gründen? Solche Informationen können Ihnen bei den Verhandlungen einen Vorteil verschaffen. Aber Vorsicht, nicht zu viel „recherchieren“! Man sollte eine professionelle Distanz wahren und die Privatsphäre des Verkäufers respektieren. Fragen Sie höflich nach den Gründen für den Verkauf und seien Sie aufmerksam gegenüber den Informationen, die der Verkäufer von sich aus preisgibt. Gegebenenfalls kann auch der Makler, wenn einer im Spiel ist, Hintergründe liefern, ohne dass Sie direkt beim Verkäufer nachhaken müssen. Hier gilt es allerdings auch feinfühlig vorzugehen, denn schließlich könnte sich das auch negativ beim Makler auswirken.
Schritt 4: Infos über die Immobilie sammeln
Informieren Sie sich bereits vor und während der Hausbesichtigung über den Zustand und die Geschichte des Hauses. Wurden in der Vergangenheit größere Renovierungen durchgeführt oder steht vielleicht eine energetische Sanierung an? Wie alt ist die Heizungsanlage? Verfügt das Haus über eine gute Fassadendämmung? Gibt es versteckte Mängel, die erst auf den zweiten Blick auffallen? Eine gründliche Begutachtung der Bausubstanz und eventuell eine professionelle Begehung mit einem Gutachter können hier Aufschluss geben.
Darüber hinaus sollten Sie die aktuelle Marktsituation im Auge behalten. Wie entwickeln sich die Bauzinsen und die Immobilienpreise in der Region? Gibt es wirtschaftliche oder infrastrukturelle Veränderungen, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten? Diese Faktoren können sowohl Ihre Verhandlungsmöglichkeiten als auch die grundsätzliche Entscheidung beeinflussen, ob es momentan sinnvoll ist, hier ein Haus zu kaufen.
Schritt 5: Checkliste mit Argumenten für die Verhandlung erstellen
Eine gut durchdachte Liste mit Argumenten für eine Preissenkung ist Ihr Ass im Ärmel. Dazu gehören Aspekte wie Renovierungsbedarf, anstehende Reparaturen oder eine weniger attraktive Lage. Seien Sie jedoch realistisch und fair – übertriebene Mängelrügen können die Verhandlungen zum Scheitern bringen. Ihre Argumente sollten stichhaltig und nachvollziehbar sein.
Wer diese Punkte sorgfältig ausarbeitet, geht stark und selbstbewusst in die Preisverhandlung. Sie wissen, was die Immobilie wert ist, kennen Ihre finanziellen Grenzen, sind über den Verkäufer und die Immobilie gut informiert und haben eine klare Argumentationslinie, mit der Sie den Preis aushandeln können, den Sie für gerechtfertigt halten.
Preisverhandlung beim Hauskauf: Muster-Checkliste für Verhandlungsargumente
Auf welche Mängel kann man bei der Preisverhandlung hinweisen? Wir haben für Sie eine Checkliste mit möglichen Argumenten zusammengestellt:
- veraltete Heizung
- schlechte Dämmung
- Schäden an der Bausubstanz (Risse im Mauerwerk, Setzungen im Fundament etc.)
- nur einfach verglaste Fenster
- schlechte Energieeffizienzklasse beim Haus (Energieausweis im roten Bereich)
- Bleirohre bzw. veraltete Rohre
- Altlasten im Boden oder auf dem Grundstück
- Feuchtigkeit und Schimmelbildung
- veraltete Stromleitungen
- unzureichende Elektroinstallationen (zu wenige Steckdosen, veraltete Sicherungskästen)
- keine bzw. schlechte Infrastruktur (keine Kindergärten und Schulen in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc. weit weg usw.)
- sozialer Brennpunkt in der Nähe
- Lärmbelästigung durch Verkehr, Gewerbe oder Nachbarn
- kein PKW-Stellplatz
- fehlender Garten
- kein Balkon
- veraltete Ausstattung
- alte oder defekte Haustechnik (Lüftung, Klimaanlage)
- ungünstige Raumaufteilung oder nicht nutzbare Flächen
- mangelhafte Wasserqualität oder Wasserdruck
- schlechter allgemeiner Erhaltungszustand des Gebäudes
- hoher Sanierungsbedarf bei Außenanlagen (Zufahrt, Wege, Terrasse)
- fehlende Barrierefreiheit , die für Sie erforderlich ist
- historische Bausubstanz, die besondere Auflagen und damit verbundene Kosten mit sich bringt
- Einschränkungen durch Denkmalschutz oder Bebauungspläne
- nicht genehmigte An- oder Umbauten , die nachträglich legalisiert werden müssen
Wieviel Prozent kann man beim Hauskauf verhandeln?
Wieviel Prozent genau verhandelt werden können, hängt von der aktuellen Marktlage, der Nachfrage nach der Immobilie und der Verkaufsmotivation des Eigentümers ab. Generell sind Verhandlungsspielräume zwischen 5 und 15 % realistisch. Ist die Nachfrage nach der Immobilie sehr groß, werden wohl nicht mehr als 5 % Nachlass rausspringen. Bei wenigen Interessenten sind 10 bis 15 %, in Einzelfällen sogar bis zu 20 % möglich.
Geringer sind die Verhandlungsspielräume in der Regel bei Neubauten, da diese oft zu festen Preisen angeboten werden. Trotzdem kann es sich auch hier lohnen, über Zusatzleistungen oder Ausstattungsdetails zu verhandeln, um das Preis-Leistungs-Verhältnis zu verbessern.
Beim Hauskauf Verhandlungsspielraum taktisch nutzen
Feilschen fällt vielen schwer, aber in diesem Fall sollte man über seinen Schatten springen. Schließlich handelt es sich um enorm hohe Summen und es ist Ihr Recht, den bestmöglichen Deal zu erzielen. Ein Hauskauf ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben, und es ist klug, alle Möglichkeiten zur Kostenreduktion zu nutzen. Mit der richtigen Taktik können Sie den Verhandlungsprozess zu Ihrem Vorteil gestalten.
Die Eröffnung des Angebots
Beginnen Sie die Verhandlung mit einem Angebot, das unter Ihrem maximalen Budget liegt, aber noch realistisch genug ist, um den Verkäufer nicht zu beleidigen. Dies gibt Ihnen Spielraum, um im Laufe der Verhandlung nach oben zu gehen. Seien Sie bereit, Ihre Entscheidung mit den zuvor gesammelten Daten und Fakten zu begründen.
So geht richtig Feilschen
Verhandeln ist ein Prozess des Gebens und Nehmens. Zeigen Sie sich offen für Gegenangebote und seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen. Dabei ist es wichtig, Ihre finanzielle Obergrenze nicht aus den Augen zu verlieren. Machen Sie deutlich, dass Ihr Angebot fair und marktgerecht ist, belegen Sie dies mit Ihren Recherchen und Argumenten.
Mängel und Schwachstellen benennen – konstruktiv und sachlich
Wenn Sie Mängel oder Schwachstellen am Haus entdeckt haben, die Sie in der Preisverhandlung ansprechen möchten, dann tun Sie das auf eine konstruktive und respektvolle Weise. Anstatt zu kritisieren, weisen Sie sachlich auf, wie diese Mängel den Wert der Immobilie beeinflussen. Seien Sie darauf vorbereitet, dass der Verkäufer Gegenargumente bringt, und haben Sie entsprechende Antworten parat.
Umgang mit Gegenargumenten und Einwänden
In jeder Verhandlung werden Sie auf Einwände stoßen. Bleiben Sie ruhig, hören Sie aufmerksam zu, verstehen Sie die Bedenken des Verkäufers und bringen Sie wohlüberlegte Antworten. Wenn Sie auf Einwände vorbereitet sind und diese entkräften können, stärkt das Ihre Verhandlungsposition. Nutzen Sie die Informationen und Argumente, die Sie in Ihrer Vorbereitungsphase gesammelt haben, um Ihre Position zu untermauern und die Einwände zu entkräften. Bleiben Sie dabei stets höflich, um die Verhandlungen nicht zu gefährden.
Fingerspitzengefühl zeigen
Ein erfolgreiches Verhandlungsergebnis hängt nicht nur von Zahlen und Fakten ab, sondern außerdem von der Art und Weise, wie Sie kommunizieren. Treten Sie professionell auf, auch wenn die Gespräche intensiv werden. Setzen Sie auf eine klare, ruhige Kommunikation Ihrer eigenen Interessen, aber zeigen Sie dennoch Flexibilität. Die Bereitschaft, bei bestimmten Bedingungen flexibel zu sein (z. B. dem Übernahmedatum), kann den Verkäufer positiv stimmen.
Das letzte Angebot
Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Verhandlungen stagnieren, können Sie ein letztes Angebot abgeben. Dieses sollte Ihre absolute Obergrenze widerspiegeln und klar als solches kommuniziert werden. Ein "Take-it-or-leave-it"-Angebot kann den Abschluss beschleunigen, birgt aber das Risiko, dass der Verkäufer ablehnt.
Nach der Preisverhandlung
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine Verhandlung ausgehen kann: Entweder der Verkäufer akzeptiert Ihr Angebot oder er lehnt es ab. Wenn Sie eine Zusage erhalten, ist es wichtig, schnell zu handeln. Bestätigen Sie die Vereinbarungen schriftlich und beginnen Sie mit den Vorbereitungen für den Kaufabschluss. Bei einer Ablehnung sollten Sie Ihre Optionen abwägen. Ist es sinnvoll, ein neues Angebot zu machen oder ist es an der Zeit, sich von der Immobilie zu verabschieden und weiter zu suchen? Wie auch immer Sie sich entscheiden, bleiben Sie stets freundlich und höflich – es könnte sein, dass der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal auf Sie zukommt.
