Der Weg zum eigenen Traumhaus beginnt oft auf einem leeren Grundstück. Bevor Sie mit dem Bauen starten können, benötigen Sie Sicherheit darüber, dass Ihr Bauvorhaben auch genehmigt wird.Hier kommt unter anderem der Bebauungsplan ins Spiel. Dieses amtliche Dokument legt fest, wie die Flächen innerhalb einer Gemeinde oder Stadt genutzt werden dürfen und welche Bauvorschriften gelten.
Warum ist ein Bebauungsplan wichtig?
Ein Bebauungsplan (kurz auch B-Plan genannt) legt fest, wie die Flächen innerhalb einer Gemeinde genutzt werden dürfen, um eine harmonische und funktionale Stadtstruktur zu gewährleisten. Er bestimmt, wo Baugebiete, Verkehrsflächen, Grünanlagen und andere Einrichtungen entstehen können. Dadurch wird verhindert, dass zum Beispiel ein Wohnblock direkt neben einem lauten Industriegebiet gebaut wird. Die Festsetzungen bieten Rechtssicherheit für Bauherren, Anwohner und Investoren, da klar geregelt ist, welche Bauvorhaben zulässig sind und welche nicht.
- Ästhetische Gestaltung: Vorgaben zu Bauhöhen, Baustilen, Abstandsflächen und Grünflächen tragen zur optischen Attraktivität des Stadtbildes bei.
- Infrastruktur: Die Berücksichtigung notwendiger Infrastruktur wie Straßen, Versorgungsleitungen, Schulen und Kitas stellt sicher, dass neue Wohn- und Gewerbegebiete gut erschlossen sind.
- Nachhaltige Siedlungsentwicklung: Der Plan legt fest, wo und in welchem Umfang Wohngebiete entstehen sollen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken.
Inhalt von Bebauungsplänen: Festsetzungen für Bauherren
In einem Bebauungsplan sind viele wichtige Informationen und Festsetzungen enthalten, die für die zukünftige Nutzung und Bebauung eines bestimmten Gebiets entscheidend sind. Diese Festsetzungen sind rechtlich bindend und müssen von allen Bauherren und Grundstückseigentümern beachtet werden. Der § 9 BauGB bestimmt über Art und Maß der baulichen Vorhaben. Hier sind einige der wichtigsten Punkte:
- Art der baulichen Nutzung: Bestimmt, welche Gebäudetypen und Nutzungen in einem Gebiet zulässig sind (z. B. Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete)
- Maß der baulichen Nutzung: Legt die Bebauungsintensität eines Grundstücks fest (z. B. Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, maximale Gebäudehöhe)
- Bauweise und bebaubare Grundstücksfläche: Vorschriften zur Bauweise (offen oder geschlossen) und den bebaubaren Teilen des Grundstücks (Baulinien, Baugrenzen, Bebauungstiefen)
- Verkehrsflächen: Planung und Erschließung von Straßen, Wegen, Plätzen und Parkflächen im Gebiet
- Grünflächen und Freiflächen: Regelungen zu öffentlichen und privaten Grünflächen, Spielplätzen und Parkanlagen
- Stellplätze und Garagen: Vorgaben zur Anzahl und Anordnung von Stellplätzen und Garagen
- Umweltschutzmaßnahmen: Maßnahmen wie Lärmschutzwälle, Grünflächenschutz und neue Anpflanzungen
Beispiel: Nutzungsschablone erleichtert die Planung eines Familienhauses
Das Ehepaar Pia und Leonard Kunert möchte ein Familienhaus bauen und hat ein Grundstück in einem neuen westfälischem Baugebiet erworben. Die Nutzungsschablone im Bebauungsplan zeigt ihnen auf einen Blick, dass ihr Grundstück in einem reinen Wohngebiet liegt und welche Bauhöhen und Abstandsflächen eingehalten werden müssen. Zudem erkennen Pia und Leonard, dass in der Nähe eine Grundschule und mehrere Spielplätze geplant sind – besonders attraktiv für Familien.
Arten von Bebauungsplänen
Bebauungsplan ist nicht gleich Bebauungsplan. Je nach inhaltlichem Umfang und Anforderungen unterscheidet man in drei verschiedene Arten.
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Bebauungsplan Art |
Beschreibung |
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Einfacher Bebauungsplan |
Enthält wenige Festsetzungen und lässt viele Details offen, die durch andere Vorschriften oder im Genehmigungsverfahren geklärt werden müssen. Meist regelt er nur grundlegende Aspekte wie die Art der baulichen Nutzung und die Bauweise. |
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Qualifizierter Bebauungsplan |
Ist detaillierter und enthält umfangreichere Festsetzungen. Er legt genau fest, wie die Flächen genutzt werden dürfen, einschließlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen. |
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan |
Wird speziell für ein bestimmtes Bauvorhaben erstellt und ist eng an ein konkretes Projekt gebunden. Er wird oft durch einen städtebaulichen Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Bauherren ergänzt. |
Bestandsbauten und Bestandsschutz: Was ist zu beachten?
Wenn Sie ein Grundstück mit bestehenden Gebäuden erwerben, sollten Sie prüfen, ob diese mit den aktuellen Vorgaben des Bebauungsplans übereinstimmen. Gebäude, die vor der Festsetzung des Bebauungsplans errichtet wurden, können unter den sogenannten Bestandsschutz fallen. Dieser schützt die Immobilie in ihrem bestehenden Zustand, auch wenn sie den aktuellen Vorschriften nicht vollständig entsprechen.
Bei geplanten Sanierungen des Altbaus oder baulichen Erweiterungen müssen jedoch die aktuellen Regelungen beachtet werden. So kann es erforderlich sein, dass bestimmte Anpassungen vorgenommen werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Bebauungsplan anfordern – Wie Sie Einsicht erhalten
Wenn Sie einen Bebauungsplan einsehen oder anfordern möchten, gibt es mehrere Anlaufstellen:
- Der erste Weg führt Sie meist zum Rathaus oder der Gemeindeverwaltung. Dort können Sie sich direkt an das Bauamt oder die Abteilung für Stadtplanung wenden. Viele Gemeinden haben die Bebauungspläne vor Ort, sodass Sie diese dort einsehen oder Kopien anfordern können.
- Bebauungspläne werden auch immer häufiger direkt online auf den offiziellen Webseiten von Gemeinden angeboten. So können Sie bequem von zu Hause aus Einsicht nehmen.
- Wenn Ihre Gemeinde keine eigenen Bebauungspläne führt, kann das Bauamt des Landkreises weiterhelfen. Dort werden die Pläne ebenfalls archiviert und sind einsehbar.
Wenn generell kein Bebauungsplan für Ihre Gemeinde vorliegt, können Sie als Alternative auch einen Auszug aus dem Flächennutzungsplan erhalten.
Bebauungsplan: Zeichenerklärung und Nutzungsschablone
Die Zeichenerklärung erläutert die verwendeten Symbole, Linien und Farben, die auf den Plänen zu sehen sind. Sie hilft dabei, zu verstehen, welche Festsetzungen für das jeweilige Gebiet gelten. Das können zum Beispiel sein:
- Baulinien und Baugrenzen: Linien, die anzeigen, wo gebaut werden darf und wo nicht
- Grünflächen: Symbole und Schraffuren, die Grünflächen oder Pflanzgebiete markieren
- Verkehrsflächen: Linien und Symbole für Straßen, Wege und Parkplätze
- Gebäudemaße: Angaben zur maximalen Höhe und Geschossanzahl von Gebäuden
Die Nutzungsschablone ist ein weiteres Hilfsmittel im Bebauungsplan, das die zulässigen Nutzungen eines Gebiets grafisch darstellt. Sie zeigt auf einen Blick, welche Nutzungen in den verschiedenen Bereichen des Plangebiets erlaubt sind. Die Schablone kann Farbcodierungen oder Symbole enthalten. Die verschiedenen Farben stehen für unterschiedliche Nutzungen. Zusätzliche Symbole können besondere Nutzungen oder Einschränkungen wie Spielplätze oder Lärmschutzmaßnahmen markieren.
Bauliche Nutzung:
W = Wohnbaufläche, WS = Kleinsiedlungsgebiet, WR = Reines Wohngebiet, WA = Allgemeines Wohngebiet, WB = Besonderes Wohngebiet
M = Gemischte Baufläche, MD = Dorfgebiet, MDW = Dörfliches Wohngebiet, MI = Mischgebiet, MU = Urbanes Gebiet, MK = Kerngebiet
G = Gewerbliche Baufläche, GE = Gewerbegebiet, G I = Industriegebiet
S = Sonderbaufläche, SO Woch = Sondergebiet zur Erholung
Grundflächenzahl & Geschossflächenzahl:
Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) regeln das Verhältnis von bebauter Fläche zur Grundstücksgröße.
- GRZ von 0,4: Bei einem 800 m² Grundstück dürfen 320 m² bebaut werden (0,4 * 800 = 320)
- GFZ von 0,5: Bei einem 1000 m² Grundstück darf die addierte Geschossfläche 500 m² betragen (0,5 * 1000 = 500)
Haustyp:
E = Einzelhaus, D = Doppelhaus, ED = Einzel- und Doppelhaus, H = Hausgruppe
Bauweise:
g = geschlossene Bauweise, o = offene Bauweise
Dachformen:
SD = Satteldach, WD = Walmdach, FD = Flachdach, PD = Pultdach, vPD = versetztes Pultdach, KWD = Krüppelwalmdach, ZD = Zeltdach, TD = Tonnendach, MD = Mansardendach
Maximale Gebäudehöhe:
TH = Traufhöhe, FH = Fristhöhe, OK = Oberkante
Eine komplette Sammlung aller Kürzel, Zeichen und Bedeutungen ist in der Planzeichenverordnung – PlanZV enthalten.
Besonderheiten und Ausnahmen: Bauen ohne Bebauungsplan
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, möchten Sie auch die Gewissheit, dass darauf gebaut werden kann. Besonders in historischen Stadtzentren und Regionen, in denen die Bevölkerung eher ab- als zunimmt, gibt es oft keinen Bebauungsplan. Wie können Sie dennoch bauen?
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Bereich |
Spezifizierung |
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Bauen im Innenbereich
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Wenn Ihr Baugrundstück im sogenannten Innenbereich liegt, also innerhalb eines bereits bebauten Ortsteils, greift § 34 BauGB. Das bedeutet, Ihr geplantes Haus muss zur Umgebung passen, also in Größe, Höhe und Nutzung den bestehenden Häusern ähneln. Zudem muss Ihr Grundstück an das öffentliche Straßennetz sowie an die Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen sein. |
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Bauen im Außenbereich |
Befindet sich Ihr Baugrundstück im Außenbereich, also außerhalb der bebauten Ortsteile, wird es etwas schwieriger. Generell sind nach § 35 BauGB bestimmte Bauvorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien grundsätzlich zulässig. Wohnhäuser und andere Bauprojekte sind hier jedoch nur in Ausnahmefällen möglich und dürfen keine öffentlichen Belange beeinträchtigen. Zudem muss die Erschließung gesichert sein. |
Beispiel: Bau im Innenbereich ohne Bebauungsplan
Erik Martinez ist Single und plant, ein kleines Häuschen in einem bereits bebauten Ortsteil in Schleswig-Holstein zu errichten. Da es keinen spezifischen Bebauungsplan für diesen Bereich gibt, greift § 34 BauGB. Dies bedeutet, dass das neue Haus sich an die umgebende Bebauung anpassen muss. Erik orientiert sich an den vorhandenen Gebäuden in der Nachbarschaft, sowohl in Bezug auf Höhe als auch auf Baustil. Dank dieser Regelung kann er sein Bauvorhaben umsetzen, ohne dass ein detaillierter Bebauungsplan erforderlich ist.
Beispiel: Schwieriger Bau im Außenbereich
Familie Schröder-Listig aus Bayern möchte ein Haus auf einem Grundstück im Außenbereich bauen. Nach § 35 BauGB sind solche Vorhaben nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Familie muss nachweisen, dass ihr Bauvorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Sie beauftragen ein Gutachten und bekommen schließlich die Genehmigung, weil ihr Haus in der Nähe bestehender Infrastruktur liegt und keine naturschutzrechtlichen Probleme aufwirft.
Zuständigkeit und Grundlagen der Bauleitplanung
Die Bauleitplanung ist ein zentraler Bestandteil der Stadt- und Raumplanung in Deutschland und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung. Sie erfolgt in einem zweistufigen Verfahren, das aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan besteht:
- Der Flächennutzungsplan, auch als vorbereitender Bauleitplan bekannt, stellt die beabsichtigte Nutzung der Flächen in einer Gemeinde für die nächsten 10 bis 15 Jahre dar. Er zeigt auf, welche Flächen für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Verkehr, Grünflächen und andere Nutzungen vorgesehen sind und dient als Richtschnur für die nachfolgenden Bebauungspläne bzw. die Zulassung von Bauvorhaben.
- Der Bebauungsplan, auch als verbindlicher Bauleitplan bezeichnet, konkretisiert die im Flächennutzungsplan dargestellten Planungen. Er enthält detaillierte Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die Grundstücksgrößen, Verkehrsflächen und Grünanlagen. Für Grundstückseigentümer und Bauherren ist der Bebauungsplan rechtlich bindend.
Die rechtliche Grundlage für die Bauleitplanung bilden das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das BauGB regelt die Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie die Anforderungen an die städtebauliche Entwicklung und Ordnung.
Wichtige Bestandteile des BauGB:
- § 1 BauGB: Ziele und Grundsätze der Bauleitplanung, einschließlich der Zuständigkeit der Planungsbehörden
- §§ 2-4 BauGB: Verfahren zur Aufstellung der Bauleitpläne
- § 8 BauGB: Verbindlichkeit und Rangordnung der Bauleitpläne
- § 9 BauGB: Inhalte des Bebauungsplans
Die BauNVO regelt die Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken. Sie ergänzt das Baugesetzbuch und bietet detaillierte Vorgaben, die in Bebauungsplänen angewendet werden.
Hauptinhalte der BauNVO
- Art der baulichen Nutzung: Wohngebiete (WA), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI)
- Intensität der Bebauung: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ)
- Zulässige Bauweise: Baugrenzen und Baulinien, offene oder geschlossene Bauweise
- Zusätzliche Regelungen zu Stellplätzen, Garagen, Grünflächen und anderen Details der Grundstücksnutzung.
Der Prozess des Bauleitplanverfahrens – Was für Sie als Privatperson interessant ist
Wenn Sie ein Eigenheim bauen möchten, ist es wichtig zu verstehen, wie Bebauungspläne erstellt werden und welche Rolle Sie als Bürger dabei spielen können. Hier sind die wichtigsten Schritte im Bauleitplanverfahren, die für Sie relevant sind:
- Aufstellungsbeschluss: Der erste Schritt ist der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen. Dies kann durch die Gemeinde oder durch Anregungen von Bürgern erfolgen.
- Beteiligung der Öffentlichkeit: Sie haben die Möglichkeit, während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans Ihre Meinung zu äußern und Anregungen zu geben. Dies ist Ihre Chance, Einfluss auf die Planung in Ihrer Gemeinde zu nehmen und sicherzustellen, dass Ihre Interessen berücksichtigt werden.
- Satzungsbeschluss: Nachdem alle Stellungnahmen geprüft und der Plan gegebenenfalls angepasst wurde, beschließt die Gemeinde den finalen Bebauungsplan. Dieser wird rechtsverbindlich und bestimmt die Rahmenbedingungen für Ihr Bauvorhaben.
Durch das Verständnis dieses Prozesses und Ihre aktive Teilnahme können Sie sicherstellen, dass Ihre Baupläne im Einklang mit den kommunalen Vorschriften stehen und Ihre Interessen als zukünftiger Eigenheimbesitzer gewahrt werden.
An wen Sie sich für Beratung und Unterstützung zum Thema Bebauungsplan wenden können
Wenn Sie Fragen zum Bebauungsplan oder zum Umgang mit Bestandsbauten haben, stehen Ihnen verschiedene Experten zur Seite:
- Architekten (helfen Ihnen bei der Planung und Umsetzung Ihres Bauvorhabens unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften)
- Bauanwälte (bieten rechtliche Beratung zu möglichen Konflikten mit dem Bebauungsplan und unterstützen bei der Klärung von Bestandsschutzfragen)
- Bausachverständige (können den Zustand bestehender Gebäude bewerten und Empfehlungen für notwendige Anpassungen geben)
- Stadtplanungsämter (geben Auskunft zu den Bebauungsplänen und den erforderlichen Genehmigungen)
Unser Fazit zu Bebauungsplänen
Ein Bebauungsplan ist ein wichtiges Dokument für alle, die ein Grundstück bebauen möchten. Er gibt Auskunft darüber, welche Bauvorhaben zulässig sind und welche Anforderungen erfüllt werden müssen. Für sie als Privatpersonen ist es durchaus entscheidend, sich über die entsprechenden Vorschriften zu informieren und die Möglichkeiten zur Einsichtnahme zu nutzen, um rechtssicher zu bauen und böse Überraschungen zu vermeiden. Mit dem Wissen über die verschiedenen Arten von Bebauungsplänen und die relevanten Festsetzungen können zukünftige Sie als zukünftiger Bauherr Ihr Projekt gezielt und erfolgreich planen.
