Reihenhaus kaufen: Vor- und Nachteile des kompakten Eigenheims

In Zeiten steigender Grundstückspreise und wachsender Städte ist das Reihenhaus gefragter denn je. Reihenhäuser bieten viel Platz auf vergleichsweise kleinem Grund und das zu einem oft günstigeren Preis als freistehende Häuser. Besonders Familien finden hier eine gute Mischung aus Eigenheim mit Garten und bezahlbarer Lage.

Was zeichnet ein Reihenhaus aus?

Reihenhäuser sind Einfamilienhäuser, die in einer geschlossenen Bauweise direkt aneinandergrenzen. Es gibt also keinen Abstand zur Seite. Mindestens drei Häuser bilden dabei eine Reihe. Jedes Haus hat seinen eigenen Eingang, meist ein kleines Grundstück und ist vollständig vom Nachbarhaus getrennt – auch wenn die Seitenwände direkt aneinander liegen.

In der Mitte der Reihe befinden sich Reihenmittelhäuser. Dadurch, dass sie zwischen zwei Nachbarhäusern liegen, sind sie besonders energieeffizient. Dafür haben sie aber weniger Tageslicht und Privatsphäre.

Reihenendhäuser bilden den Abschluss der Häuserzeile und haben damit nur auf einer Seite einen direkten Nachbarn. Dadurch ist es meist heller und leiser. Außerdem hat man in einem Reihenendhaus meistens ein größeres Grundstück mit seitlichem Zugang. Diese Vorteile spiegeln sich natürlich auch im Preis wider: Endhäuser sind deutlich teurer als Mittelhäuser.

So sieht ein typisches Reihenhaus aus

Ein klassisches Reihenhaus hat meist 2 bis 3 Etagen, oft mit ausgebautem Dachgeschoss, sowie einen kleinen Garten auf der Rückseite. Die Grundstücke sind schmal, dafür geht die Bebauung in die Tiefe und Höhe.

Typischer Reihenhaus-Grundriss:

• Erdgeschoss: Küche, Gäste-WC, Wohn-Essbereich mit Zugang zur Terrasse und Garten
• Obergeschoss: 2–3 Schlafzimmer, Badezimmer
• Dachgeschoss (falls ausgebaut): zusätzliches Zimmer (z. B. Büro, Gäste- oder Kinderzimmer), oft mit Dachschrägen

Die Wohnfläche liegt meist zwischen 90 und 140 m², die Grundstücksgröße zwischen 150 und 300 m². Bei modernen Neubauten gehören oft ein Stellplatz oder eine Garage dazu, teils auch Gemeinschaftsflächen wie ein Spielplatz oder Innenhof, die von der Hausgemeinschaft gepflegt werden.

Reihenhaus: Vor- und Nachteile

Was kostet ein Reihenhaus?

Sie möchten ein Haus kaufen, aber ein freistehendes Objekt können Sie sich nicht leisten? Dann wäre ein Reihenhaus eine Überlegung wert. Sowohl die Investition als auch die laufenden Kosten sind überschaubarer. Gerade in gefragten Lagen ist das Reihenhaus deshalb eine beliebte Alternative. Ansonsten hängt der Preis von Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr ab.

Reihenhaus-Kaufpreise im Vergleich

In ländlichen Regionen starten einfache Reihenhäuser teils bei unter 250.000 €, während in stadtnahen oder urbanen Lagen schon mal 400.000 bis 600.000 € erreicht werden (bei Neubauten oft sogar noch mehr). Ein Reihenendhaus ist dabei etwas teurer als ein Mittelhaus, da es nur einen direkten Nachbarn hat, oft heller ist und einen größeren Gartenanteil hat.

Preisbeispiel (Stand 2024):

• Reihenmittelhaus (Bestand, 120 m², Stadtrand Köln): ca. 420.000 €
• Reihenendhaus (Neubau, 130 m², Umland von München): ca. 680.000 €

Nebenkosten und laufende Ausgaben bei Reihenhäusern

Neben dem Kaufpreis fallen wie auch bei allen Immobilien weitere Kosten an:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten, Grundbuch, ggf. Makler
• Hausgeld oder Rücklagen: insbesondere bei Reihenhäusern in einer Eigentümergemeinschaft (WEG)
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherungen, ggf. Heizungserneuerung, Dachsanierung etc.

Doppelhaus oder Reihenhaus – was lohnt sich mehr?

Eine Alternative zum Reihenhaus kann auch das Doppelhaus darstellen, genauer gesagt eine Doppelhaushälfte. Beide Wohnformen bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und richten sich häufig an ähnliche Zielgruppen. Doch worin unterscheiden sie sich konkret? Und für wen lohnt sich was?

Während Reihenhäuser oft Teil einer größeren Anlage mit mehreren aneinandergereihten Wohneinheiten sind, besteht ein Doppelhaus aus genau zwei Haushälften, die Wand an Wand gebaut sind. Beide Varianten nutzen die Grundstücksfläche effizient, haben ein eigenes kleines Gartenstück und punkten durch geringere Bau- und Heizkosten im Vergleich zum freistehenden Einfamilienhaus. Unterschiede zeigen sich vor allem bei Grundriss, Privatsphäre und Flexibilität. Ein genauer Vergleich hilft bei der Entscheidung.

Reihenhaus als Kapitalanlage – ja oder nein?

Vor allem in Städten oder gut angebundenen Randlagen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch – und damit auch die Vermietbarkeit. So kann ein Reihenhaus nicht nur Zuhause, sondern auch lohnende Geldanlage sein.

Besonders in Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt erzielen Reihenhäuser stabile Mieten. Je nach Lage, Zustand und Ausstattung sind Bruttomietrenditen von rund 3–4 % realistisch – in wachsenden Regionen mit hoher Nachfrage auch mehr. Zwar liegt die Rendite etwas unter der von Eigentumswohnungen, dafür profitieren Vermieter oft von solideren Mietverhältnissen, weniger Fluktuation und kaum Verwaltungsaufwand.

Passende Zielgruppen für die Vermietung von Reihenhäusern sind:

• Junge Familien mit Platzbedarf und begrenztem Budget
• Best Ager, die vom großen Einfamilienhaus ins kleinere Eigenheim wechseln
• Arbeitnehmerpaare mit Homeoffice-Anspruch
• Pendler, die im Grünen wohnen wollen, aber schnell in die Stadt müssen

Reihenhaus vom Bauträger kaufen: Ablauf und Stolperfallen

Reihenhäuser werden in der Regel schlüsselfertig von Bauträgern angeboten, oft als Teil größerer Wohnquartiere. Für Käufer bedeutet das: weniger Planungsaufwand, aber auch weniger Einfluss und Individualität. Fußbodenbeläge, Armaturen oder Wandfarben dürfen Sie noch meist wählen, solange sie rechtzeitig angegeben werden. Änderungen an Grundriss, Fassade und Dachform sind hingegen gar nicht möglich.

Der Kaufprozess beginnt meist mit der Reservierung einer bestimmten Einheit. Danach folgt die Vertragsunterzeichnung beim Notar – oft noch bevor das Haus gebaut ist. Die Bezahlung erfolgt in Etappen nach dem Bauträgervertragsrecht gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), also etwa nach Fertigstellung von Rohbau, Dach oder Innenausbau.

Rechtliches ums Reihenhaus

Gerade bei größeren Reihenhausanlagen können rechtliche Regelungen etwas komplexer sein. Wenn Sie also ein Reihenhaus kaufen möchten, dann beachten Sie folgende Aspekte:

• Teilungserklärung (liegt meist dem Kaufvertrag vor): Wenn das Reihenhaus Teil einer Wohnungseigentumsanlage ist, legt die Teilungserklärung fest, welche Flächen Ihnen allein gehören (Sondereigentum, z. B. Haus, Garten) und welche Sie mit anderen gemeinsam nutzen (Gemeinschaftseigentum, z. B. Zuwegungen, Müllplätze, Versorgungsräume). Wichtig für Sie: Änderungen an gemeinschaftlichen Flächen sind meist nur mit Zustimmung der Miteigentümer möglich, auch wenn es „nur“ um eine neue Hecke oder ein Carport geht.
• WEG-Regelungen (Wohnungseigentumsgesetz, meist im Kaufvertrag/Teilungserklärung): Wenn das Haus nach WEG-Recht verwaltet wird, sind bestimmte Maßnahmen mit anderen Eigentümern abzustimmen, also Umbauten, Dachaufbauten oder neue Fenster. Auch die jährlichen Kosten (Hausgeld) für Pflege und Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen werden hier geregelt. Gerade bei Reihenhäusern mit WEG-Verwaltung ist das ein häufiger Stolperstein, weil viele Käufer davon ausgehen, dass sie über alles allein bestimmen können – das ist nicht immer der Fall.
• Baulasten und Dienstbarkeiten (finden sich im Baulastenverzeichnis und Grundbuch): Oft verlaufen Zufahrten, Gehwege oder Versorgungsleitungen über mehrere Grundstücke, weil die Häuser eng aneinandergereiht stehen. In solchen Fällen regeln Baulasten (öffentlich-rechtlich) und Grunddienstbarkeiten (zivilrechtlich), wer was nutzen, dulden oder erhalten muss. Das kann bedeuten: Ein Weg vor Ihrem Haus gehört Ihnen, aber Sie müssen ihn dauerhaft für die Nachbarn freihalten oder dürfen eine Leitung nicht entfernen, obwohl sie auf Ihrem Grundstück verläuft.

Unser Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf die Teilungserklärung, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie ggf. einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zeigen. Unklarheiten klären Sie am besten mit einem Notar oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht.

Reihenhaus sanieren modernisieren, aufstocken: Was ist bei dieser Art von Immobilie erlaubt?

Ob Dachausbau, Fassadenmodernisierung oder eine neue Raumaufteilung: Wer ein altes Reihenhaus renovieren möchte, sollte vor dem Start genau wissen, was erlaubt ist und was nicht. Denn gerade bei Reihenhäusern gelten besondere Vorgaben.

Grundsätzlich dürfen Sie alle baulichen Maßnahmen durchführen, die sich auf Ihr Sondereigentum beziehen, also innerhalb der eigenen vier Wände. Dazu gehören z. B.:

• Innenwände versetzen oder entfernen (keine tragenden Wände),
• Bäder und Küche modernisieren,
• Bodenbeläge und Fenster austauschen (ggf. genehmigungspflichtig, siehe unten).

Besonders ältere Reihenhäuser aus den 60er- bis 80er-Jahren bieten viel Potenzial. Hier kann so einiges modernisiert werden – von der energetischen Sanierung (Fördermittel beachten!) über die barrierefreie Raumaufteilung bis hin zur Photovoltaikanlage.

Anders sieht es bei Maßnahmen aus, die das äußere Erscheinungsbild oder statische Elemente betreffen. Hier greifen je nach Eigentumsform und Nachbarschaftsregelung Vorgaben, z. B. durch eine Teilungserklärung oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Meist ist ein einheitliches Erscheinungsbild vorgeschrieben. Das betrifft:

• Farbe und Material der Fassade,
• Fensterformate und -rahmen,
• Dachziegel oder Gauben.

Bevor Sie die Fassade Ihres Reihenhauses streichen, dämmen oder neugestalten, sollten Sie daher immer einen Blick in die Teilungserklärung, die Gestaltungssatzung der Gemeinde oder ggf. in bestehende Vereinbarungen mit der WEG werfen.

Was den Dachausbau im Reihenhaus angeht, so ist dieser möglich, aber genehmigungspflichtig. Außerdem müssen Statik und die Brandwand zum Nachbarn beachtet werden. Fenster oder Gauben dürfen ggf. nur symmetrisch zur Nachbarbebauung eingebaut werden.

Reihenhaus aufstocken ist nur in Ausnahmefällen realistisch. Grund: Die Gebäude sind direkt aneinandergebaut, sodass Veränderungen am Dach nicht nur technisch, sondern auch rechtlich komplex sind. Nur wenn alle angrenzenden Eigentümer zustimmen, die statischen Voraussetzungen gegeben sind und die örtliche Bauordnung die zusätzliche Höhe erlaubt, kann eine Aufstockung überhaupt genehmigt werden.