Die Bauherrengemeinschaft

In der Gruppe geht vieles einfacher. Aufgaben und Verantwortlichkeiten können nach Talenten und Interessen verteilt werden. Niemand bleibt mit schwierigen Entscheidungen allein und auch das Baurisiko trägt sich leichter auf vielen Schultern. Andererseits müssen die einzelnen Mitglieder oft mit Kompromissen beim Hausbau leben und was, wenn es zu einem Streit in der Baugruppe kommt? Überwiegen die Vor- oder Nachteile?

Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Ganz einfach gesagt, ist eine Bauherrengemeinschaft ein Zusammenschluss von Personen oder Familien, die gemeinsam ein Bauprojekt realisieren. Die Mitglieder planen das Projekt gemeinsam, treffen alle wichtigen Entscheidungen zusammen und finanzieren das Vorhaben anteilig. So kann kostengünstiger, individueller und oft auch nachhaltiger gebaut werden.

Ein weiteres Merkmal einer Bauherrengemeinschaft ist die geteilte Verantwortung von organisatorischen Aufgaben und Risiken. So wird die individuelle Belastung reduziert und der Bauprozess wird effizienter. Die Mitglieder profitieren von der Möglichkeit, ihre Wünsche und Vorstellungen in die Planung einzubringen. Das Resultat ist eine Immobilie, die mit maßgeschneiderten Lösungen trumpft und besser auf die Bewohner abgestimmt ist als ein standardisiertes Bauprojekt.

Bevor die Baugruppe entsteht: Von Interessen- zu Planungsgemeinschaften

Meist wird nicht sofort damit begonnen den Spaten in die Hand zu nehmen. Zunächst müssen natürlich erst einmal Mitglieder gefunden werden, die sich für das Bauen in einer Baugemeinschaft interessieren. Auch wenn schon Personen feststehen, sollte überlegt werden noch andere Bauwillige in die Interessengemeinschaft einzubeziehen.

Wenn die Gruppe dann final steht, wird sie zur Planungsgemeinschaft und das Vorgehen wird konkreter. Es geht um die Zuteilung der Wohneinheiten im Gebäude, juristische Feinheiten, Regelungen zur Vermietung und eventuelle Gemeinschaftsräume. Erst, wenn alle Einzelheiten geklärt sind und jeder einzelne Bauherr den Plänen zustimmt, kommt es zur Vorbereitung des Gesellschaftsvertrags und das Vorhaben wird verbindlich.

Mögliche Rechtsform – Gründung einer Bauherrengemeinschaft als GbR

Im Regelfall erfolgt die Gründung einer Bauherrengemeinschaft als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), da sich diese Rechtsform als besonders vorteilhaft erwiesen hat. Jeder an der Baugemeinschaft beteiligte Bauherr wird erst durch das einzubringende Eigenkapital zum Gesellschafter und Mitglied der Bauherrengemeinschaft. Ob die fertige Immobilie anschließend selbst bewohnt, gewerblich genutzt oder an Dritte vermietet wird, spielt hierbei keine Rolle.

Für die Gründung einer Bauherrengemeinschaft mit zwei oder mehr Mitgliedern wird ein entsprechender Gesellschaftsvertrag aufgesetzt. Dieser Vertrag ist das zentrale Dokument und definiert die Rechte und Pflichten sämtlicher Mitglieder. Sie müssen festlegen, wie Gewinne und Verluste verteilt werden, sowohl während der Bauphase als auch nach der Fertigstellung und Nutzung der Immobilie.

In einer GbR haften die Gesellschafter gesamtschuldnerisch. Dies bedeutet, dass jeder Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit seinem gesamten Vermögen haftet. Der Vertrag regelt die Höhe der Kapitaleinlagen jedes Mitglieds sowie die Modalitäten der Einzahlung. Es müssen ebenfalls Regelungen getroffen werden, wie der eventuelle Austritt von Mitgliedern und der Eintritt neuer Mitglieder gehandhabt wird.

Die gesamte GbR benötigt eine klare Struktur für die Verwaltung und Organisation des Bauprojekts. Dies umfasst die Ernennung eines Projektleiters, der die täglichen Aufgaben und die Koordination übernimmt.

Formen der privaten Baugemeinschaft – frei vs. betreut

Vor der Gründung wird zunächst entschieden, wie die private Baugemeinschaft organisiert sein soll. Je nach den Bedürfnissen und Zielen der Mitglieder gibt es zwei gängige Formen:

Freie Bauherrengemeinschaft (selbstorganisierte Baugemeinschaft): Die Mitglieder übernehmen eigenständig die Planung und Organisation des Bauprojekts. Diese Form bietet maximale Flexibilität und die Möglichkeit, alle Entscheidungen gemeinsam zu treffen. Allerdings erfordert sie ein hohes Maß an Engagement und Organisationstalent.

Betreute Baugemeinschaft (professionell begleitete Baugemeinschaft): In dieser Form arbeitet die Gemeinschaft mit einem professionellen Berater oder Projektentwickler zusammen. Dieser unterstützt bei der Planung, Finanzierung durch mehrere Personen, Durchführung des Projekts und reduziert den organisatorischen Aufwand für die Mitglieder.

Wer darf eine Bauherrengemeinschaft gründen bzw. Mitglied werden?

Grundsätzlich kann jede volljährige Person gemeinsam mit anderen Bauwilligen eine Bauherrengemeinschaft gründen. Ob es sich bei den Mitgliedern um Fremde, Freunde, Mitglieder der eigenen Familie oder den Ehepartner handelt, spielt dabei keine Rolle. So kann eine private Bauherrengemeinschaft beispielsweise gemeinsam ein Doppelhaus bauen und nach Bauabschluss je eine Doppelhaushälfte bewohnen. Möchte ein Ehepaar eine Baugemeinschaft gründen, müssen jedoch ebenfalls beide Ehepartner den Vertrag unterzeichnen. Dies bedeutet unter anderem, dass auch beide Eheleute zu gleichen Teilen mit ihrem jeweiligen Vermögen haften.

Die Vorteile einer Bauherrengemeinschaft fürs Haus

Bauwillige, die zusammen an einem Strang ziehen und sich in jeder Phase unterstützen und helfen: Vom Erwerb des Grundstücks bis zum gemeinsamen Einzug. Neben des Vorteils der grundsätzlichen Zusammenarbeit gibt es noch weiter Pluspunkte für die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft.

• Mit Kostenersparnis und finanziellen Vorteilen günstiger in die eigenen vier Wände
  Mengenrabatt gibt es auch beim Bau. Wer Materialien in größerem Umfang kauft, zahlt wesentlich weniger. Und obwohl der Arbeitsaufwand auf den ersten Blick höher erscheint, wenn gleich mehrere Wohneinheiten (bspw. im Zuge eines Mehrgenerationenhauses) errichtet werden, reduzieren sich hier die Kosten – besonders für Notar, Architekten, Handwerker und den Transport von Baumaschinen und -materialien. Zusätzlich kann mit einem größeren Maß an Eigenleistungen gerechnet werden, was ebenfalls zu einem erheblichen Einsparpotenzial führt. Alles in allem kann mit einer Ersparnis von 20 % gegenüber allein agierenden Bauherren erzielt werden.
• Minimierung des finanziellen Risikos und gemeinschaftliche Haftung
  Auf dem Weg zum fertigen Haus läuft in der Regel nicht alles wie geplant. Wer das Bauherrenrisiko und finanzielle Konsequenzen von Unvorhersehbarem in der Gruppe stemmen kann, geht dem Vorhaben meist gelassener entgegen, da in einer Baugemeinschaft sämtliche Mitglieder auch mit ihrem Privatvermögen, jedoch gesamtschuldnerisch gegenüber Dritten haften, verteilt sich die Verpflichtung und Verbindlichkeit gleichmäßig auf alle Mitglieder. Dadurch minimiert sich die mögliche Gesamtschuld und somit der Anteil für den Einzelnen je nach Anzahl der Mitglieder. Diese Aufteilung des Risikos kann die Entscheidung für den Hausbau erleichtern.
• Finanzielle Zuschüsse und Förderungen
  Ein weiterer Vorteil bei der Gründung einer Bauherrengemeinschaft ist die Finanzierung, die in diesem Fall reichlich Unterstützung durch Bund und Länder erfährt. Denn für Bauherrengemeinschaften gibt es die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel- und Programme zu beantragen bzw. in Anspruch zu nehmen. So bietet beispielsweise die KfW-Bank entsprechende Förderprogramme an. Auch die einzelnen Bundesländer können gegebenenfalls individuelle Fördermittel zur Verfügung stellen und/oder weitere Förderprogramme für Baumaßnahmen Vor allem ökologische, nachhaltige Bauvorhaben werden häufig finanziell gefördert und schonen neben der Umwelt das Budget der Bauherrengemeinschaften.

Risiken und Nachteile einer Bauherrengemeinschaft

Neben den zahlreichen Vorteilen bringt eine Bauherrengemeinschaft ebenfalls Nachteile und Risiken mit sich:

• Eingeschränktes Finanzierungsangebot
  Ein oft übersehener Nachteil ist, dass Bauherrengemeinschaften nicht von allen Kreditgebern finanziert werden. Die Suche nach einem passenden Finanzierungspartner, der eine Bauherrengemeinschaft als Darlehensnehmer und/oder Eigentümer des Beleihungsobjektes akzeptiert, ist unter Umständen zeitintensiv und nicht ganz so leicht. Hinzu kommt, dass hier oft erhöhte Anforderungen gestellt werden, wie z. B. mehr Eigenkapital. Informieren Sie sich also vor der Gründung unbedingt im Zuge einer Baufinanzierungsberatung. Denn je nach Konstellation kann es sinnvoll sein, die Bauherrengemeinschaft erst nach erfolgreicher Finanzierung, beispielsweise für die Verwaltung der Mieteinnahmen, zu gründen.
  

• Gemeinschaftliche Haftung
  Die Mitglieder einer Baugemeinschaft haften einerseits gemeinschaftlich, das heißt, gesamtschuldnerisch für die Verpflichtungen gegenüber Dritten. Sollte ein Mitglied der Bauherrengemeinschaft seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, müssen die anderen Mitglieder für die Zahlungen aufkommen. Andererseits haftet auch jeder Einzelne mit seinem Privatvermögen – es sei denn, es wurde zu Beginn vertraglich eine beschränkte Haftung vereinbart.
• Größerer Zeitaufwand für gemeinschaftlich zu treffende Entscheidungen
  Ob konkrete Ideen, deren Planung und Umsetzung oder Entscheidungsfindungen: Je mehr Bauherren an der Realisierung eines Bauvorhabens beteiligt sind, desto komplexer und zeitaufwändiger ist jeder einzelne Schritt.
• Höheres Risiko für das Auftreten von Konflikten und Meinungsverschiedenheiten
  Nicht immer sind sämtliche am Bauprojekt Beteiligten einer Meinung. Hier ist neben einer klaren Absprache jede Menge diplomatisches Geschick gefragt, um größere Probleme bei der Entscheidungsfindung zu vermeiden.
• Vermehrte Kosten für anwaltliche und steuerrechtliche Hilfe
  Um eine Bauherrengemeinschaft zu gründen, die in jeder Hinsicht auf sicheren Füßen steht, sollte vor allem ein im Baurecht erfahrener Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Dieser steht der Vereinigung nicht nur beratend bei der Vertragsausarbeitung zur Seite, sondern prüft Verträge mit Dritten wie beispielsweise Baufirmen, Architekten und weiteren Dienstleistern. Darüber hinaus vertritt ein Rechtsanwalt die Baugemeinschaft auch bei rechtlichen Ansprüchen und den Belangen gegenüber verschiedenen Behörden. Selbst bei Konflikten innerhalb der Baugemeinschaft kann der Anwalt diese beratend unterstützen. Für sämtliche steuerlichen Belange sollte bereits vor der Gründung ein Steuerberater zurate gezogen und beauftragt werden.

Unser Fazit zu Baugemeinschaften

Eine Bauherrengemeinschaft, ob frei oder betreut organisiert, bietet viele Vorteile gegenüber dem traditionellen Hausbau. Die geteilte Verantwortung und das kollektive Baurisiko machen den Bauprozess stressreduzierter und finanziell attraktiver. Mitglieder profitieren von individuellen Gestaltungsmöglichkeiten und nachhaltigen Bauweisen. Die gemeinschaftliche Planung führt zu einer starken sozialen Bindung und ermöglicht Einsparungen bei den Baukosten. Öffentliche Fördermittel bieten zusätzlichen finanziellen Anreiz.

Herausforderungen wie notwendige Kompromisse, erhöhter Zeitaufwand und potenzielle Konflikte erfordern diplomatisches Geschick und klare Kommunikation. Dennoch überwiegen die Vorteile deutlich. Wer bereit ist, in einer Gemeinschaft zu arbeiten und gelegentlich Kompromisse einzugehen, findet in einer Baugruppe eine zukunftsorientierte und attraktive Bauweise.