Stellen Sie sich vor, Sie blicken auf ein Stück Land und wissen: "Das gehört jetzt alles mir." Der eigene Grund und Boden ist für viele ein lang gehegter Traum und der erste Schritt zum eigenen Einfamilienhaus. Falls Sie über ein Angebot von einem Privatverkäufer stolpern oder aktiv danach suchen, versprechen Sie sich sicherlich einen unkomplizierteren Ablauf und Kosteneinsparungen durch die Abwesenheit eines Maklers. Aber ist die Sache wirklich so einfach?
Mit der richtigen Herangehensweise, der erforderlichen Sorgfalt und einer guten Portion Selbstbewusstsein kann genau das die richtige Entscheidung sein. Erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen und worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein Grundstück kaufen von privat.
Was für einen privaten Grundstückskauf spricht
Der Kauf eines Grundstücks von privat, d. h. direkt vom Eigentümer ohne Beteiligung eines Immobilienmaklers, lockt besonders mit einem Vorteil: die Maklergebühren fallen weg. Durch das Fehlen des Vermittlers gestaltet sich die Kommunikation und die Kaufabwicklung unmittelbar und persönlicher. Da wird auch gerne über den 100-jährigen Baum im Garten geschwärmt, oder dass der Nachbar zwei Häuser weiter bei der Einzäunung geholfen hat. Meist eröffnen sich durch eine solche direkte Kommunikation tiefe Einblicke in die Historie und die speziellen Merkmale des Grundstücks.
Aber auch finanziell kann die Abwesenheit eines Maklers für Käufer von Vorteil sein. Schließlich werden Preisverhandlungen auf Augenhöhe durchgeführt und einige private Verkäufer sind durch das Einsparen von Maklerkosten und gegenseitiger Sympathie durchaus zu attraktiveren Konditionen bereit. Aber nicht nur das. Durch die kurzen Kommunikationswege lassen sich spontane individuelle Vereinbarungen treffen wie z. B. spezielle Zahlungsmodalitäten oder Nutzungsvereinbarungen bis zum endgültigen Übergabedatum.
Wie kann man Fallstricke beim Kauf vermeiden?
Obwohl viel für einen Privatkauf spricht, sollten potenzielle Käufer trotzdem vorsichtig sein. Denn natürlich gibt es auch gewisse Herausforderungen, die auftreten können, wenn Sie ein Baugrundstück kaufen von privat und eine Bebauung anstreben.
Ohne einen Makler fehlt manchmal der Vergleichsmaßstab. Deshalb sollten Sie sich intensiv mit der aktuellen Marktsituation auseinandersetzen. Sie tragen zudem die Hauptverantwortung für die Überprüfung aller wichtigen Details und dürfen nichts übersehen. Ansonsten können z. B. unklare Grundstücksgrenzen, unvorteilhafte Hanglage oder versteckte Mängel schnell die Euphorie trüben. Holen Sie Gutachten ein, sprechen Sie mit Nachbarn und nutzen Sie Expertenwissen, um solchen Problemen aus dem Weg zu gehen.
Ohne Makler zur Immobilie
Natürlich gibt es keine starren Regeln, wo genau provisionsfreie Grundstücke am häufigsten privat verkauft werden. Man kann aber schon erkennen, dass in ländlichen Gegenden häufiger als in städtischen ein Privatverkauf vorkommt. Nicht nur, weil dort weniger Makler aktiv sind und kleinere Gemeinden manchmal Flächen zu Bauland erschließen, sondern auch, da Grundstücke oft innerhalb des Bekanntenkreises in vertraute Hände weitergegeben werden.
Kleinere Parzellen, die entweder komplexer zu bebauen sind oder bei denen es sich um Grundstücke mit speziellen Nutzungszwecken handelt (wie Freizeitgrundstücke), neigen ebenso eher zu privaten Verkäufen.
Weitere Möglichkeiten, Privatgrundstücke zu finden, die zum Verkauf stehen:
- Online-Immobilienportale: Websites wie ImmobilienScout24, Immowelt, Kleinanzeigen oder Immonet bieten eine große Auswahl an Immobilien- und Grundstücksangeboten. Nicht nur von Maklern, sondern auch von privaten Verkäufern, die dort inserieren.
- Lokale Zeitungen: Viele Hausverkäufer schalten Immobilienanzeigen in den lokalen oder regionalen Zeitungen. Insbesondere in kleineren Städten oder ländlichen Gebieten kann dies eine gute Quelle für private Angebote sein.
- Aushänge zur Grundstückssuche: In Deutschland ist es vielerorts üblich, dass private Verkäufer Anzeigen oder Aushänge in Supermärkten, an schwarzen Brettern in Gemeindezentren oder anderen öffentlichen Orten platzieren. Die haben meistens keine genaue Objektbeschreibung, sind aber trotzdem attraktiv.
- Netzwerk nutzen: Informieren Sie Freunde, Familie und Kollegen über Ihr Interesse am Kauf eines Grundstücks. Persönliche Empfehlungen oder Hinweise können oft zu interessanten Angeboten führen.
- Direktansprache: Wenn Sie ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Region im Auge haben, können Sie auch die Eigentümer direkt ansprechen, ob sie an einem Verkauf interessiert sind. Wenn Sie nicht wissen, wer das ist, erfahren Sie hier, wie Sie den Grundstückseigentümer finden.
- Bauern und Landwirte: Gerade in ländlichen Gebieten kann es hilfreich sein, direkt Bauern oder Landwirte zu kontaktieren. Oftmals verfügen sie über größere Landflächen, die sich vielleicht landwirtschaftlich nicht mehr lohnen. Eventuell sind sie daran interessiert, Teilflächen zu verkaufen. Allerdings sollten Sie im Vorfeld klären, ob das passende Grundstück zu Bauland umgeschrieben werden kann.
- Gemeinden: Einige Gemeinden verkaufen gelegentlich Baugrundstücke. Es kann sich daher lohnen, bei der Gemeindeverwaltung nach freien Grundstücken zu fragen.
- Banken und Zwangsversteigerungen: In manchen Fällen können Banken Grundstücke besitzen, die sie verkaufen möchten, beispielsweise aus zurückgenommenen Krediten. Zudem finden regelmäßig Zwangsversteigerungen statt, bei denen Grundstücke unter Umständen günstiger erworben werden können. Informationen dazu erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht oder spezialisierten Webseiten.
Woran erkennt man, ob der Verkauf des Privatgrundstücks seriös ist?
Stellen Sie sich vor, Sie stoßen auf ein Angebot, das zu gut klingt, um wahr zu sein. Der Preis ist verlockend und die Bilder zeigen genau das Grundstück Ihrer Träume. Aber wie stellen Sie sicher, dass alles mit rechten Dingen zugeht? Ein faires und seriöses Angebot zu erkennen, erfordert eine Kombination aus Recherche, gesundem Menschenverstand und manchmal auch fachkundiger Beratung.
Werfen Sie als allererstes einen Blick auf vergleichbare Grundstücke in der Gegend und prüfen Sie deren Preise. Dies gibt Ihnen einen guten Anhaltspunkt, ob das Angebot realistisch ist. Wenn ein Angebot zu gut klingt, um wahr zu sein, dann ist es das oft auch. Ein Preis, der weit unter dem Marktwert liegt, sollte Sie stutzig machen.
Sobald Sie Kontakt mit dem privaten Verkäufer des Grundstücks aufnehmen, achten Sie auf Transparenz. Ein seriöser Verkäufer ist dazu bereit, alle Ihre Fragen zu beantworten, relevante Dokumente bereitzustellen und natürlich Sie das Grundstück besichtigen zu lassen.
Bemerken Sie jedoch, dass der Verkäufer zunehmend ungeduldig wird und den Verkauf beschleunigen möchte, seien Sie vorsichtig und lassen sich auf keinen Fall hetzen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie benötigen, um das Angebot gründlich zu prüfen und den Grundstückskauf von privat zu überdenken. Vorsicht gilt auch bei Verkäufern, die eine hohe Anzahlung verlangen, bevor überhaupt irgendwelche Vertragsdetails geklärt sind. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. Wenn etwas nicht stimmt oder zu kompliziert erscheint, nehmen Sie Abstand. Beziehen Sie bei Bedarf einen Immobiliengutachter oder einen Notar hinzu, um den Wert des Grundstücks zu bestimmen bzw. den Kaufvertrag zu überprüfen.
Baugrundstück kaufen: So läuft es ab
Der erste Kontakt mit dem Verkäufer
Wenn Sie auf ein interessantes Grundstücksangebot von einer Privatperson stoßen, sollten Sie nicht zögern, direkt Kontakt aufzunehmen. Dies bietet Ihnen die Möglichkeit, erste Fragen zu den Besonderheiten des Baugrundstücks zu stellen. Außerdem verschafft es Ihnen einen ersten persönlichen Eindruck vom Verkäufer, der oft genauso entscheidend ist wie die harten Fakten.
Die Grundstücksbesichtigung vor Ort
Die Besichtigung ist nicht nur wichtig, um ein eigenes Bild vom Grundstück – u. a. dem Zustand, der Größe, Bebauungsmöglichkeiten, Bodenbeschaffenheit und etwaigen Mängeln oder Einschränkungen – zu bekommen, sondern gibt Ihnen auch die Chance, die Umgebung zu erkunden. Wie ist die Infrastruktur drumherum? Welche Nachbarn leben dort? Vielleicht ergibt sich sogar die Gelegenheit, mit diesen zu sprechen und mehr über die Gegend und mögliche zukünftige Entwicklungen zu erfahren.
Die rechtliche Prüfung
Bevor Sie ein Grundstück von privat kaufen, achten Sie darauf, dass es sich tatsächlich um Bauland handelt, denn eine Umwandlung kann teilweise schwierig sein. Werfen Sie zudem unbedingt einen Blick ins Grundbuch. So können Sie nicht nur sicherstellen, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist, sondern auch, ob es Belastungen (z. B. Hypotheken oder bestehende Wegerechte) gibt. Ein Notar oder ein spezialisierter Rechtsanwalt kann Sie hierbei unterstützen.
Die Preisverhandlung
Nachdem alle Fakten auf dem Tisch liegen, beginnt die Phase der Preisverhandlung. Hierbei sollte man stets realistisch bleiben und den fairen Marktpreis im Blick haben. Dennoch: Beim Privatkauf besteht oft mehr Verhandlungsspielraum als bei kommerziellen Anbietern.
Der Kaufvertragsentwurf
Sobald man sich preislich einig ist, wird ein Kaufvertragsentwurf vom Notar erstellt. Dieser enthält alle relevanten Details des Grundstücksverkaufs und stellt sicher, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Auch der Zahlungsvorgang sollte klar geregelt sein. Oft wird für Bauplätze eine Anzahlung vereinbart, und der Restbetrag wird fällig, wenn alle formalen Anforderungen erfüllt sind.
In manchen Fällen wird zuvor ein Kaufvorvertrag geschlossen, der die Bedingungen und den Zeitpunkt für den Hauptvertrag festlegt. Zwar ist dieser Schritt nicht zwingend erforderlich, kann aber in komplexeren Fällen sinnvoll sein.
Die Finanzierung
Abgesehen vom Kaufpreis fallen oft zusätzliche Nebenkosten an wie z. B. die Grunderwerbsteuer. Wenn Sie das alles nicht aus eigenen Mitteln bezahlen können, sollten Sie sich frühzeitig um eine passende Baufinanzierung kümmern. Wir bei WOHNEN UND FINANZIEREN wissen aus jahrelanger Erfahrung, wie wichtig eine solide Finanzierungsgrundlage ist. Um finanziellen Fehlentscheidungen vorzubeugen, nehmen Sie am besten eine Baufinanzierungsberatung mit einem erfahrenen Experten in Anspruch. Bei uns ist diese Beratung garantiert kostenfrei und völlig unverbindlich.
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Der Kaufabschluss
Der finale Schritt ist der Gang zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Erst nach der Unterschrift und der Zahlung des Kaufpreises wird das Grundstück offiziell in Ihr Eigentum übertragen. Dann beginnt oft die eigentliche Arbeit. Von der Erschließung der Grundstücksfläche über Bauanträge bis hin zur Umsetzung von Bauvorhaben – es gilt, den Erwerb in die Tat umzusetzen.
Provisionsfrei ein Grundstück kaufen von privat: Unser Fazit
Ein Grundstück von privat zu erwerben, eröffnet Käufern zahlreiche Möglichkeiten. Sowohl in finanzieller Hinsicht durch das Einsparen von Maklergebühren als auch durch direkte, oft flexiblere Verhandlungen mit dem Verkäufer. Doch diese Freiheiten kommen nicht ohne ihre eigenen Herausforderungen. Denn von der rechtlichen Überprüfung über die Bewertung des Marktwerts bis hin zur Untersuchung der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks sind verschiedene Schritte notwendig, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Mit der richtigen Vorbereitung, Expertise und einem gewissen Verständnis des Immobilienmarktes können Käufer jedoch erheblichen Nutzen aus solchen Gelegenheiten ziehen. Denn ja, oftmals verbergen sich hinter privaten Angeboten für Grundstücke in Deutschland wahre Schätze, die mit einer persönlichen Geschichte oder besonderen Charakteristika verbunden sind und nicht breit beworben werden.
