Bevor es mit dem Hausbau losgehen darf, müssen eine Baugenehmigung und eine Baufreigabe vorliegen. Dafür stellen Sie einen Bauantrag beim Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde.
Bauantrag-Checkliste: Unterlagen für die Antragsstellung, Voraussetzungen & Genehmigungen
Ehe Sie sich um den Bauantrag kümmern, sollte eine Bauvoranfrage erfolgen. Diese ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber meist von Vorteil. Schließlich müssen Sie wissen, ob eine Bebauung des gewünschten Grundstücks überhaupt erlaubt ist.
Besonders empfehlenswert ist die Bauvoranfrage bei fehlendem Bebauungsplan oder im Außenbereich. Die Bearbeitungszeit der Anfrage beträgt bis zu drei Monate.
Wie Sie den Bauantrag stellen, was Sie dafür benötigen und wie das Genehmigungsverfahren abläuft, erfahren Sie in diesem Artikel.
Unser Bonus für Sie: Eine Checkliste für den Bauantrag, die Sie bequem downloaden können.
Kümmern Sie sich frühzeitig um den Bauantrag, da das Verfahren durch das Bauordnungsamt bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen kann. Um sicherzustellen, dass Ihr bauliches Vorhaben reibungslos verläuft, haben wir für Sie die wichtigsten Schritte und alle erforderlichen Unterlagen für den Bauantrag in einer Checkliste zusammengefasst.
Regionale Unterschiede beim Bauantrag stellen
Die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung können in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Die genauen rechtlichen Anforderungen sind in der jeweiligen Landesbauordnung sowie im Bebauungsplan der Gemeinde festgelegt. In einigen Fällen reicht es aus, die Gemeinde über geplante Anbauten zu informieren. An anderen Standorten braucht man einen Bauantrag, ehe man mit dem Bau beginnen kann.
Die Bauantragsformulare sehen je nach Bundesland unterschiedlich aus. Allerdings gibt es Elemente, die in den meisten Formularen gleich sind, unter anderem die detaillierte Beschreibung des geplanten Bauvorhabens, Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, statische Berechnungen und Angaben zu den verwendeten Baumaterialien. Neben dem eigentlichen Antragsformular sind in der Regel folgende Unterlagen (in dreifacher Ausführung) beim zuständigen Bauamt einzureichen:
- Lageplan
- Höhenplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Gutachten zur Statik
- Nachweise zur Sicherheit (Brandschutz, sowie Wärme- und Schallschutz)
- Angaben über Grundstücksentwässerung, Wasserversorgung und straßenmäßige Erschließung
- Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
- Kostenaufstellung des Bauprojekts
Je nach Bauvorhaben können fürs Beantragen weitere Unterlagen erforderlich sein, z. B. eine Abstandsflächenübernahmeerklärung, ein Abweichungsantrag, ein Freiflächengestaltungsplan usw.
Achten Sie darauf, dass die Bauantragsformulare sorgfältig und vollständig ausgefüllt sind, damit die Bearbeitung reibungslos von Statten geht. Wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Architekten oder Bauingenieur, der Sie dabei begleitet oder das Prozedere ganz übernimmt. Er muss den Antrag als bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser unterzeichnen.
Was kostet ein Bauantrag?
Die Kosten für den Bauantrag setzen sich in der Regel aus zwei Hauptposten zusammen: Dem Honorar für den Architekten und den Gebühren der Baubehörde.
- Der Architekt ist für die Erstellung der Unterlagen und die Einreichung des Bauantrags verantwortlich. Sein Honorar variiert je nach Projekt und Umfang der Leistungen, die er erbringen muss. Ein fester Richtwert lässt sich also nicht beziffern. Ganz grob können Sie mit Architektenkosten für den Bauantrag von 0,5 % der Gesamtbaukosten kalkulieren. Es lohnt sich, mehrere Angebote von Architekten einzuholen und die Leistungen und Preise zu vergleichen, um das beste Angebot für Ihr Bauvorhaben zu finden.
- Die Gebühren für den Bauantrag werden von der Baubehörde erhoben und decken die Kosten für die Bearbeitung des Antrags und die Erteilung der Baugenehmigung ab. Diese Gebühren unterscheiden sich je nach Bundesland und belaufen sich im Allgemeinen auf 0,5 bis 1,0 % der Baukosten.
- Normalerweise wird bei Bauvorhaben mit niedrigen Baukosten von Behörden ein Mindestbetrag gefordert, der typischerweise zwischen 100 und 200 € liegt.
Bauantrag selber stellen ohne Architekten – Einsparpotenzial oder schlechte Idee?
Generell dürfen Sie als Bauherr den Antrag selbst stellen. Wenn Sie sich gut mit den relevanten Bauvorschriften und -genehmigungen auskennen und Erfahrung im Umgang mit Behörden haben, steht dem nichts im Wege. Auf diese Weise können Sie die Kosten für einen Architekten oder Bauingenieur einsparen.
Wenn Sie jedoch keine Erfahrung mit Bauvorschriften haben, kann es schwierig sein, den Bauantrag korrekt und vollständig auszufüllen. Fehler bei der Beantragung können zu Verzögerungen bei der Genehmigung und möglicherweise zu zusätzlichen Kosten führen. Und: Der Antrag muss unbedingt von einem Bauvorlageberechtigten unterzeichnet sein. Als Bauvorlageberechtigte gelten Architekt oder Bauingenieure mit entsprechender staatlicher Anerkennung und Genehmigung. Ohne die Unterschrift eines Bauvorlageberechtigten wird der Bauantrag nicht akzeptiert und kann nicht bearbeitet werden.
Genehmigungsverfahren: Wie lange dauert ein Bauantrag?
Insbesondere beim Bau des eigenen Hauses ist eine schnelle Bearbeitung der Baugenehmigung wünschenswert, da bereits Zahlungen an den Bauträger fällig werden und gleichzeitig Kosten für das noch aktuelle Zuhause anfallen. Eine Verzögerung der Baugenehmigung kann also zu hohen finanziellen Belastungen führen.
Es gibt keine einheitlichen Vorschriften darüber, wie lange es dauert, bis eine Behörde über einen Bauantrag entschieden hat. In der Regel nimmt die Bearbeitung zwischen drei und vier Monaten in Anspruch, manchmal auch länger. Um die Bearbeitungsdauer zu verkürzen und den geplanten Baubeginn nicht zu gefährden, sorgen Sie dafür, dass alle erforderlichen Dokumente vollständig sind, um Rückfragen der Bauämter zu vermeiden. Denn diese können zu einer erheblichen Verzögerung der Baugenehmigung führen.
Ist ein Bauantrag nach 3 Monaten automatisch genehmigt?
Normalerweise erwartet man eine Entscheidung innerhalb von drei Monaten, aber das Baugenehmigungsverfahren kann theoretisch bis zu sechs Monaten dauern. Um das Verfahren zu beschleunigen, gibt es die Option des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens. Dieses sieht Fristen von ein bis und drei Monaten vor.
In einigen Bundesländern ist es so, dass die vereinfachte Baugenehmigung automatisch als erteilt gilt, wenn innerhalb von drei Monaten keine Entscheidung getroffen wird. Allerdings sind die Fristen und Verfahren innerhalb der Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. Informieren Sie sich deswegen über das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren innerhalb Ihres Bundeslandes.
Bauantrag im vereinfachten Verfahren: Das müssen Sie
Das vereinfachte Verfahren soll lange Bearbeitungszeiten vermeiden, indem nicht alle Punkte des Bauantrags geprüft werden müssen. In der Regel wird das vereinfachte Verfahren für alle Bauvorhaben gestattet, die keinen Sonderbau darstellen, wie z. B. Schulen, Garagenanlagen, Krankenhäuser oder Hochhäuser.
Das schnellere und unkompliziertere Baugenehmigungsverfahren basiert auf §§ 29-35 des Baugesetzbuchs (BauGB). Sie regeln die Voraussetzungen und Verfahrensabläufe. Wenn alles passt und Ihr Bauvorhaben die geltenden Vorschriften und Verordnungen beim Baurecht erfüllt, kann die Genehmigung schneller erteilt werden.
Obwohl das Verfahren weniger aufwendig ist, müssen trotzdem alle üblichen Unterlagen bei der zuständigen Behörde eingereicht und alle Nachweise erbracht werden. Hierbei liegt eine größere Eigenverantwortung bei Ihnen als Bauherr, der die entsprechenden Anforderungen nachweisen muss.
Bauantrag abgelehnt – was nun?
Wurde Ihr Bauantrag abgelehnt, kann das verschiedene Gründe haben. So könnte das Bauvorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, die Umgebung beeinträchtigen oder nicht den Bauvorschriften und -verordnungen entsprechen. Es kommt sogar vor, dass die Nachbarn gegen den Bau Ihres Hauses sind. Die Ablehnung der Baugenehmigung wird schriftlich begründet, sodass man genau weiß, woran es gelegen hat.
Man sollte aber nicht gleich verzweifeln, denn die Ablehnung eines Bauantrags muss nicht immer ein endgültiges Aus für das Bauvorhaben bedeuten. Mit den richtigen Schritten und Maßnahmen können oft doch noch eine Genehmigung erreicht oder alternative Lösungen gefunden werden.
Zunächst sollte man sich mit der zuständigen Behörde in Verbindung setzen und die Gründe für die amtliche Ablehnung des Bauantrages nochmals erfragen. Sehen Sie sich die Begründung genau an und prüfen Sie, ob diese stichhaltig ist.
Sind Sie der Meinung, dass der Bauantrag zu Unrecht erfolgt ist, können Sie Widerspruch gegen die Entscheidung einlegen sowie gegebenenfalls zusätzliche Unterlagen oder Argumente vorbringen, um zu forcieren, dass Sie eine Baugenehmigung erhalten. Hierbei kann es sinnvoll sein, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu konsultieren.
Übrigens: Wenn ein Bauantrag abgelehnt wurde, kann dies für den Architekten Konsequenzen haben. In der Regel hat er in diesem Fall keinen Anspruch auf das vereinbarte Honorar, da er nicht sorgfältig genug gearbeitet hat. Insbesondere wenn der Architekt Zweifel an der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens hatte, hätte er den Bauherrn darüber informieren und einen Bauvorantrag durchführen müssen. Dies ist eine wichtige Vorsichtsmaßnahme, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
