Bauantrag stellen: Voraussetzungen für Ihr Bauvorhaben und die Baugenehmigung

Bevor es mit dem Hausbau losgehen darf, brauchen Sie grünes Licht vom Amt: Baugenehmigung und Baufreigabe sind Pflicht. Dafür stellen Sie einen Bauantrag – und der ist oft komplexer als viele denken. Hier erfahren Sie, welche Unterlagen Sie brauchen, wie das Genehmigungsverfahren abläuft und wie Sie dabei Zeit, Nerven und vielleicht sogar Geld sparen können.

Was ist ein Bauantrag?

Ein Bauantrag ist das offizielle Gesuch, um eine Genehmigung für Ihr geplantes Bauvorhaben zu erhalten. Eingereicht wird er bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, in der Regel dem Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises. Der Antrag umfasst sämtliche Pläne, Nachweise und Berechnungen – vom Lageplan über die Baubeschreibung bis hin zum Wärmeschutznachweis. Erst wenn der Bauantrag geprüft und genehmigt wurde, dürfen Sie mit dem Hausbau beginnen.

Bauantrag-Checkliste: Unterlagen und Voraussetzungen für Ihre Baugenehmigung

Bevor Sie den Bauantrag stellen, lohnt sich ein Zwischenschritt: die Bauvoranfrage. Diese ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber meist von Vorteil. Die Antwort auf die Voranfrage kann bis zu drei Monate in Anspruch nehmen, gibt Ihnen aber frühzeitig Sicherheit: Ist das geplante Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig?

Damit es später mit dem Bauantrag zügig vorangeht, sollten Sie sich rechtzeitig vorbereiten. Das Genehmigungsverfahren kann bis zu sechs Monaten dauern. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen und wie das Ganze abläuft, erfahren Sie in unserer Checkliste.

Unser Bonus für Sie: Eine Checkliste für den Bauantrag, die Sie bequem downloaden können.

Kümmern Sie sich frühzeitig um den Bauantrag, da das Verfahren durch das Bauordnungsamt bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen kann. Um sicherzustellen, dass Ihr bauliches Vorhaben reibungslos verläuft, haben wir für Sie die wichtigsten Schritte und alle erforderlichen Unterlagen für den Bauantrag in einer Checkliste zusammengefasst.

Regionale Unterschiede beim Bauantrag: Nicht überall gilt dasselbe

In Deutschland ist Bauen Ländersache. Deswegen können die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Was in Bayern als genehmigungsfrei gilt, kann in Brandenburg formal beantragt werden müssen.

Die genauen rechtlichen Anforderungen sind in der jeweiligen Landesbauordnung sowie im Bebauungsplan der Gemeinde festgelegt. In einigen Fällen reicht es aus, kleinere Vorhaben wie Carports oder Anbauten einfach zu melden. In anderen Fällen brauchen Sie eine vollständige Baugenehmigung – inklusive umfangreicher Unterlagen und Prüfverfahren.

Entsprechend sehen auch die Bauantragsformulare je nach Bundesland unterschiedlich aus, zumindest im Detail. Der grundsätzliche Aufbau ist aber oft ähnlich: Detaillierte Beschreibung des geplanten Bauvorhabens, Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, statische Berechnungen und Angaben zu den verwendeten Baumaterialien.

Neben dem eigentlichen Antragsformular müssen Sie in der Regel folgende Unterlagen (in dreifacher Ausfertigung) beim zuständigen Bauamt vorlegen:

• Lageplan
• Höhenplan
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Statische Berechnungen oder ein Gutachten zur Statik
• Nachweise zum Brandschutz, Wärme- und Schallschutz
• Angaben über Grundstücksentwässerung, Wasserversorgung und Zufahrt
• Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
• Kostenaufstellung des Bauprojekts

Je nach Bauvorhaben können fürs Beantragen weitere Unterlagen erforderlich sein, z. B. eine Abstandsflächenübernahmeerklärung, ein Abweichungsantrag oder Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan, ein Freiflächengestaltungsplan, ggf. Nachweis zur Barrierefreiheit usw.

Tipp: Eine vollständige Bauvorlage spart Zeit, da unvollständige Anträge zu Rückfragen und Verzögerungen führen. Holen Sie sich Unterstützung von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Er kennt die Anforderungen Ihrer Region, kann Formulare korrekt ausfüllen und muss den Antrag ohnehin unterzeichnen.

Was kostet ein Bauantrag?

Die Kosten für den Bauantrag setzen sich in der Regel aus zwei Hauptposten zusammen: Dem Honorar für den Architekten bzw. Planer und den Gebühren der Baubehörde.

• Honorar für Architekt oder Bauingenieur: Das Honorar variiert je nach Projekt und Umfang der Leistungen, die erbracht werden. Ein fester Richtwert lässt sich also nicht beziffern. Ganz grob können Sie mit Architektenkosten für den Bauantrag von 0,5 % der Gesamtbaukosten kalkulieren.
• Gebühren für den Bauantrag: Sie werden von der Baubehörde erhoben und decken die Kosten für die Bearbeitung des Antrags und die Erteilung der Baugenehmigung ab. Diese Gebühren unterscheiden sich je nach Bundesland und belaufen sich im Allgemeinen auf 0,5 bis 1,0 % der Baukosten.

Normalerweise wird bei Bauvorhaben mit niedrigen Baukosten von Behörden ein Mindestbetrag gefordert, der typischerweise zwischen 100 und 200 € liegt.

Bauantrag selber stellen ohne Architekten – Einsparpotenzial oder schlechte Idee?

Generell dürfen Sie als Bauherr den Antrag selbst stellen. Wenn Sie sich gut mit den relevanten Bauvorschriften und -genehmigungen auskennen und Erfahrung im Umgang mit Behörden haben, steht dem nichts im Wege. Auf diese Weise können Sie die Kosten für einen Architekten oder Bauingenieur teilweise einsparen. Aber nur teilweise, denn Sie benötigen trotzdem einen Bauvorlageberechtigen, der den Antrag prüft und unterschreibt – diese Leistung ist nicht kostenlos.

In der Praxis übernehmen viele Architekten die gesamte Antragstellung – vom Ausfüllen der Formulare über die Zusammenstellung der Unterlagen bis zur Kommunikation mit dem Bauamt. Diese zusätzlichen Aufgaben werden meist separat berechnet, z. B. als Pauschale oder auf Stundenbasis.

Wenn Sie jedoch keine Erfahrung mit Bauvorschriften haben, dann lassen Sie es lieber sein. Die Einsparung lohnt sich nicht, da Sie am Ende doch auf einen Profi angewiesen sind. Fehler im Antrag führen schnell zu Rückfragen, Verzögerungen oder sogar Ablehnungen – das kostet am Ende mehr Zeit und Geld als eine gute Planung von Anfang an.

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Fristen beim Genehmigungsverfahren: Wie lange dauert ein Bauantrag?

Sobald der Bauantrag eingereicht ist, beginnt das Warten – und für viele Bauherren auch das Rechnen. Denn meist laufen bereits Finanzierungsverträge oder Zahlungen an den Bauträger. Gleichzeitig fallen Miet- oder Wohnkosten für das bisherige Zuhause weiter an. Verzögerungen beim Genehmigungsverfahren können so schnell ins Geld gehen.

Es gibt keine einheitlichen Vorschriften darüber, wie lange es dauert, bis eine Behörde über einen Bauantrag entschieden hat. Die Dauer hängt vom Bundesland, der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung des Bauamts ab. In der Regel nimmt die Bearbeitung zwischen drei und vier Monaten in Anspruch, manchmal auch länger. Bei umfangreicheren Projekten oder unvollständigen Unterlagen kann es aber auch deutlich länger dauern – bis zu sechs Monate sind keine Seltenheit.

Ist ein Bauantrag nach 3 Monaten automatisch genehmigt?

Um das Verfahren zu beschleunigen, gibt es die Option des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (siehe weiter unten). Dieses sieht Fristen von ein bis und drei Monaten vor.

In einigen Bundesländern ist es so, dass die vereinfachte Baugenehmigung automatisch als erteilt gilt, wenn innerhalb von drei Monaten keine Entscheidung getroffen wird. Allerdings sind die Fristen und Verfahren innerhalb der Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. Informieren Sie sich deswegen über das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren innerhalb Ihres Bundeslandes.

Bauantrag im vereinfachten Verfahren

Wenn Sie kein Sonderbauvorhaben planen, kann das sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren eine echte Abkürzung sein. Denn dann werden nicht alle Details Ihres Bauantrags geprüft. Die Verantwortung für die Einhaltung vieler Vorschriften liegt dann bei dem Bauherrn bzw. beim Architekten.

Das Verfahren kommt bei den meisten Wohnbauten infrage, also etwa beim Bau eines Einfamilienhauses, einer Garage oder eines Anbaus. Ausgenommen sind Sonderbauten wie Schulen, Krankenhäuser, Versammlungsstätten oder Hochhäuser. Die rechtliche Grundlage bildet § 63 der jeweiligen Landesbauordnung – mit teils abweichenden Regelungen.

Vorteile des vereinfachten Verfahrens:

• Kürzere Bearbeitungszeiten (auch unter 3 Monaten)
• Weniger behördliche Prüfungen (z. B. kein Nachweis der Stellplätze oder Brandschutz über die Behörde)
• In vielen Bundesländern ist es für „normale“ Wohnhäuser der Regelfall

Achtung: Obwohl das Verfahren weniger aufwendig ist, müssen trotzdem alle üblichen Unterlagen bei der zuständigen Behörde eingereicht und alle Nachweise erbracht werden. Und Sie bzw. Ihr Architekt müssen selbst sicherstellen, dass das Vorhaben allen rechtlichen Vorgaben entspricht (z. B. Abstandsflächen, Baugrenzen, Erschließung).

Tipp: In manchen Bundesländern ist auch eine Genehmigungsfreistellung möglich, z. B. bei Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Fragen Sie beim zuständigen Bauamt nach, welche Regelung für Ihr Grundstück gilt.

Vollverfahren vs. vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Bauantrag abgelehnt – was nun?

Wurde Ihr Bauantrag abgelehnt, kann das verschiedene Gründe haben. So könnte das Bauvorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, die Umgebung beeinträchtigen oder nicht den Bauvorschriften und -verordnungen entsprechen. Es kommt sogar vor, dass die Nachbarn gegen den Bau Ihres Hauses sind. Die Ablehnung der Baugenehmigung wird schriftlich begründet, sodass man genau weiß, woran es gelegen hat.

Man sollte aber nicht gleich verzweifeln, denn die Ablehnung eines Bauantrags muss nicht immer ein endgültiges Aus für das Bauvorhaben bedeuten. So gelangen Sie Schritt für Schritt zu einer Lösung:

1. Begründung prüfen. Lesen Sie die Ablehnung genau durch. Welche konkreten Punkte wurden bemängelt? Sind es formale oder inhaltliche Einwände?
2. Rücksprache mit dem Bauamt halten. Vereinbaren Sie einen Gesprächstermin und klären Sie, ob und wie der Antrag angepasst werden kann. Manchmal reicht schon eine kleine Änderung in der Planung oder ein zusätzlicher Nachweis.
3. Antrag überarbeiten. In vielen Fällen lässt sich das Bauvorhaben durch eine Überarbeitung genehmigungsfähig machen – etwa durch die Anpassung der Dachform, den Verzicht auf eine Garage oder das Einholen zusätzlicher Gutachten.
4. Widerspruch einlegen. Wenn Sie überzeugt sind, dass die Ablehnung unrechtmäßig ist, können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Hierbei kann es sinnvoll sein, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu konsultieren.