Der Kauf eines Gemeindegrundstücks hat Vor- und Nachteile. Alle wichtigen Fakten rund um den Kauf von Bauland direkt von der Stadt.
Mangelware Grundstück: Der Kauf von Gemeinde oder Stadt als Alternative Immobilie
Dass Eigentum verpflichtet, legt das Grundgesetz fest. Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte deshalb wissen, an welche Bedingungen ein Grundstückskauf geknüpft ist. Ob Banken, Makler, Gemeinde oder Privatkauf: Es ist wichtig, Grundstücksbesitzerinnen und -besitzer zu kennen und sich gut zu überlegen, wo Grundstücksfläche gekauft wird.
Doch schon bei dieser Entscheidung fühlen sich Suchende eingeschränkt, denn die Auswahl ist geschrumpft. Die Nachfrage nach freien Grundstücken ist hoch, während das Angebot kaum hinterherkommt. Die Gemeinde als Verkäuferin für ein Stück freies Bauland in Betracht zu ziehen, ist deshalb eine logische Überlegung.
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Welche Arten von Bauland bzw. Grundstücken verkaufen Gemeinden?
Vor dem Kauf eines Grundstücks von der Gemeinde sollten Kaufinteressierte berücksichtigen, dass nicht jedes Stück Land so bebaubar ist, wie es vielleicht geplant wird. Es existieren verschiedene Arten von Grundstücken, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt werden:
Bauerwartungsland
Geht eine Gemeinde davon aus, dass eine spezielle Fläche in Zukunft zu Bauland wird, ist dieses Bauerwartungsland üblicherweise im sogenannten Flächennutzungsplan aufzufinden. Das bedeutet, dass sie als grafische Darstellung bereits im Gebiet einer Gemeinde bzw. Stadt zu erkennen, offiziell aber nicht erschlossen ist.
Wer solches Land kauft, setzt sich einem gewissen Risiko aus: Noch ist die Fläche nicht baureif – und möglicherweise ist eine Erschließung auch nicht möglich. Was gebaut werden darf, ist ebenfalls unklar. Eine Finanzierungsanfrage für Bauerwartungsland wird von manchen Banken direkt abgelehnt. Auch wenn es vergleichsweise günstig ist, ein solches Stück Land von der Gemeinde zu kaufen, eignet es sich aus den genannten Gründen für Privatpersonen nicht immer. Investoren hingegen neigen eher dazu, solche Angebote in Anspruch zu nehmen.
Rohbauland
Im Gegensatz zum Bauerwartungsland sind Flächen, die eine Gemeinde als Rohbauland bezeichnet, bereits für eine Bebauung vorgesehen – nur die Erschließung fehlt. Dies bedeutet mehr Sicherheit, aber auch, dass der Preis für solche Flächen höher ausfällt, weil sie eine Vorstufe des baureifen Baulands darstellen.
Baureifes Bauland
Die sicherste Variante für einen Grundstückskauf von der Gemeinde stellt baureifes Bauland dar. Es ist bereits erschlossen und fertig für die Verwirklichung Ihres Immobilientraums. Denn Bauarbeiten können in der Regel sofort beginnen, sofern der Bauantrag bewilligt wurde und baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Landwirtschaftliche Nutzflächen
Wie der Name unmissverständlich verrät, sind landwirtschaftliche Nutzflächen zuallererst für die landwirtschaftliche Verwendung vorgesehen. Konkret heißt es, dass diese zum Beispiel als Ackerland oder etwa Grünland benutzt werden könnten. Privatpersonen, die ein solches Grundstück von einer Stadt oder Gemeinde kaufen, sind auf spezielle Genehmigungen angewiesen. Die Bebauungsmöglichkeiten landwirtschaftlicher Nutzflächen sind fast immer eingeschränkt.
Bauplatz bzw. Grundstück von Gemeinde kaufen – Ablauf
An erster Stelle steht die Grundstückssuche. Hierfür können sich Grundstücksinteressenten direkt bei Gemeinden und Städten informieren oder Ausschau nach regionalen Ausschreibungen halten. Örtliche Liegenschaftsämter erteilen zum Beispiel Auskunft darüber, welche Bauflächen aktuell zur Verfügung stehen.
Wer ein Grundstück von der Gemeinde kaufen und den Ablauf kennen will, sollte wissen, dass Städte und Gemeinden oft nach dem sogenannten Einheimischenmodell vorgehen. Solche von den jeweiligen Kommunen entwickelten Konzepte machen es möglich, dass ortsansässige Menschen nicht benachteiligt werden, wenn sie einen Bauplatz erwerben möchten.
Einheimischenmodell bei der Bauplatzvergabe
Dem Einheimischenmodell nach haben jene, die bereits seit Langem im Ort beheimatet sind, die bevorzugte Chance (sozusagen Vorkaufsrechte), Bauland von der Gemeinde zu kaufen, bevor es zum Beispiel Zuzügler tun können, die finanziell stärker aufgestellt sind. Die Verfahren und Kriterien des Einheimischenmodells sind bei der Bauplatzvergabe oft komplex. Wer in der Nähe einen bereits vorhandenen Arbeitsplatz vorweisen kann, eine Familie hat oder sich zum Beispiel in besonderem Maße für die Nachbarschaft einbringt – etwa durch Ehrenämter – hat größere Chancen beim Antrag darauf, geeignete Grundstücke von der Gemeinde zu kaufen.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein Grundstück von der Stadt kaufen möchten, sollten Sie sich dort auch über die Formalitäten erkundigen, denn diese variieren von Gemeinde zu Gemeinde. In der Regel ist ein schriftlicher Antrag bzw. eine Bewerbung für den Erwerb eines städtischen Grundstücks vorgesehen.
5 Tipps Ihre Chancen auf ein Gemeindegrundstück zu erhöhen
Wenn Sie nicht aus der Gegend kommen und vom Einheimischenmodell profitieren, gibt es weitere Möglichkeiten, sich positiv und überzeugend zu präsentieren, um die Chance auf ein Gemeindegrundstück zu steigern.
- Bei der Vergabe von Grundstücken legen immer mehr Gemeinden Wert auf nachhaltige Konzepte. Wenn sich Ihr zukünftiges Eigenheim durch eine ökologische Bauweise oder ein besonderes Energiekonzept auszeichnet, könnte das Ihre Chancen im Bewerbungsprozess erheblich verbessern.
- Direkte Bereitschaft zur Kooperation macht einen guten ersten Eindruck auf Entscheider. Zeigen Sie sich offen für Anpassungen bei Ihrer Hausplanung bzw. beim Bau nach den Wünschen der Gemeinde. Betonen Sie zudem Ihre Bereitschaft, sich nicht nur baulich gut in die bestehende Nachbarschaft zu integrieren, sondern beispielsweise auch lokale Handwerker und Unternehmen in den Bauvorgang einzubinden.
- Sympathische Nachbarn sind Gold wert. Das wissen auch Gemeinden. Wenn möglich, stellen Sie sich und Ihre Familie nicht nur bei der zuständigen Stelle vor, sondern idealerweise ebenso bei potenziellen Nachbarn. Wer weiß, vielleicht können sie ein gutes Wort für Sie einlegen.
- Gemeinden begrüßen oft Projekte, die den Gemeinschaftssinn fördern und inklusiv sind. Planen Sie beispielsweise den Bau eines Mehrgenerationenhauses auf dem Gemeindegrundstück, kann das für Sie sprechen.
- Überzeugen Sie nicht nur persönlich, sondern auch auf dem Papier. Neben einer sorgfältigen Zusammenfassung aller benötigten Unterlagen, die Ihre Bewerbung für den Kauf des Grundstücks von der Gemeinde beinhalten muss, stechen Sie aus der Masse hervor. Persönliche Anschreiben, eventuell ein Familienfoto, ansprechendes Layout… Gestalten Sie Ihre individuelle Präsentation, um bei der Bewerbung ums Grundstück zu punkten.
Pro & Contra des Erwerbs von Gemeindegrundstücken
Zwar müssen Kaufinteressierte mit ortsansässiger Konkurrenz rechnen, wenn sie ein Gemeindegrundstück kaufen möchten. Der Vorteil ist jedoch, dass die Maklergebühren grundsätzlich entfallen und sich auch die Suche – aufgrund der Auskunft der jeweiligen Gemeindeämter –unkomplizierter gestalten kann.
Auch wenn Verhandlungsgeschick von Vorteil sein kann: Selten ist beim Baulandkauf von Gemeinden finanzieller Verhandlungsspielraum vorhanden, weil die Preise in aller Regel festgelegt sind. Wie hoch der Preis pro Quadratmeter ausfällt, ist regionsspezifisch unterschiedlich. Vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage müssen Kaufinteressierte deshalb mit höheren Preisen rechnen.
Nicht immer sind Banken bereit, das finanzielle Risiko einer Finanzierung von Bauerwartungsland, manchmal auch Rohbauland, einzugehen. Schließlich ist unklar, ob und wie hier gebaut werden darf. Wer solche Grundstücksflächen direkt von der Gemeinde kaufen möchte, hat also eventuell ein Problem eine Finanzierung bzw. einen Hauskredit zu erhalten.
Bevor Sie sich dazu entschließen ein städtisches Grundstück zu kaufen, sollte zudem berücksichtigt werden, dass es oft spezielle Vertragsklauseln und Fristen gibt. Eine sogenannte Bebauungsfrist legt hier fest, wann mit dem Bau begonnen werden muss. Sofern gegen Klauseln im Kaufvertrag verstoßen wird, kann eine Gemeinde die erworbene Fläche auch zurückfordern.
Unser Fazit zum Grundstückskauf von Städten bzw. Gemeinden
Wer ein Baugrundstück direkt von der Gemeinde erwerben möchte, ist an einige Vorgaben gebunden. Da Grundstücke momentan sehr gefragt sind, müssen Interessenten mit viel Konkurrenz rechnen. Zudem gibt es spezifische Vorgaben, so etwa die Bebauungsfrist, die einschränkend wirkt. Dennoch kann der Kauf eine Chance sein: Grundstücke direkt von der Gemeinde zu kaufen, bedeutet vor allem für ortsansässige Familien und künftige Häuslebauer, sich auch aus finanzieller Hinsicht ein Stück Bauland leisten zu können, obwohl das Angebot klein und die Nachfrage groß ist.
