Die Nachfrage nach freien Grundstücken ist hoch, während das Angebot kaum hinterherkommt. Die Gemeinde als Verkäuferin für ein Stück freies Bauland in Betracht zu ziehen, ist deshalb eine logische Überlegung. Der Kauf eines Gemeindegrundstücks hat Vor- und Nachteile. Alle wichtigen Fakten rund um den Kauf von Bauland direkt von der Stadt.
Warum ein Grundstück von der Gemeinde kaufen?
Die Nachfrage nach freien Grundstücken ist hoch, während das Angebot kaum hinterherkommt. Die Gemeinde als Verkäuferin für ein Stück freies Bauland in Betracht zu ziehen, ist deshalb eine logische Überlegung.
Laut der Studie Bauland- und Innenentwicklungspotenziale in deutschen Städten und Gemeinden vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) gibt es deutschlandweit ein Baulandpotenzial von 99.000 Hektar, von denen zwei Drittel explizit für den Wohnungsbau vorgesehen sind. Dies entspricht einer Kapazität für 900.000 bis 2 Mio. neue Wohneinheiten. Viele der Flächen sind Innenentwicklungspotenziale oder langfristige Reserven, nicht aktuell verfügbare, baureife Grundstücke. Dennoch sind Gemeindegrundstücke somit ein wichtiger Baustein, um Bauherren attraktive und erschwingliche Flächen zu bieten.
Baugrundstück von der Gemeinde kaufen – Vorteile
- Gemeinden setzen vermehrt auf bereits erschlossene Flächen. Für Sie als Bauherr bedeutet das: Grundstücke von der Gemeinde sind häufig gut angebunden, bieten eine bestehende Infrastruktur und liegen oft in zentralen oder verkehrsgünstigen Lagen. Gleichzeitig sollten Sie sich frühzeitig über geltende Bebauungspläne informieren, da diese Ihre Baupläne möglicherweise beeinflussen können.
- Kommunen kämpfen mit begrenzten personellen Kapazitäten, was die Bearbeitungszeit verlängert und die Erreichbarkeit erschwert. Daher lohnt es sich, frühzeitig Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen und sich über die Vergabeverfahren zu informieren.
- Neben sofort bebaubaren Grundstücken gibt es in vielen Gemeinden langfristige Flächenreserven wie Bauerwartungsland. Diese bieten zwar aktuell keine sofortige Bebauungsmöglichkeit, können aber in den kommenden Jahren erschlossen werden. Wenn Sie zeitlich flexibel sind, kann dies eine kostengünstige Option sein, um langfristig ein Grundstück in einer begehrten Lage zu sichern.
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Welche Arten von Bauland verkaufen Gemeinden?
Vor dem Kauf eines Grundstücks von der Gemeinde sollten Sie berücksichtigen, dass nicht jedes Stück Land so bebaubar ist, wie es vielleicht geplant wird. Gemeinden verkaufen im Wesentlichen dieselben „Bauland‑Stufen“ wie private Eigentümer, aber meist mit klar definiertem Nutzungszweck. Verschiedene Arten von Grundstücken sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt:
Bauerwartungsland
Geht eine Gemeinde davon aus, dass eine spezielle Fläche in Zukunft zu Bauland wird, ist sie als Bauerwartungsland üblicherweise im Flächennutzungsplan aufzufinden. Das bedeutet, dass sie bereits im Gebiet einer Gemeinde bzw. Stadt zu erkennen, offiziell aber nicht erschlossen ist.
Wer solches Land kauft, setzt sich einem gewissen Risiko aus: Noch ist die Fläche nicht baureif – und möglicherweise ist eine Erschließung auch nicht möglich. Was gebaut werden darf, ist ebenfalls unklar. Eine Finanzierungsanfrage für Bauerwartungsland wird von manchen Banken direkt abgelehnt. Auch wenn es vergleichsweise günstig ist, ein solches Stück Land von der Gemeinde zu kaufen, eignet es sich aus den genannten Gründen für Privatpersonen nicht immer. Investoren hingegen neigen eher dazu, solche Angebote in Anspruch zu nehmen.
Rohbauland
Im Gegensatz zum Bauerwartungsland sind Flächen, die eine Gemeinde als Rohbauland bezeichnet, bereits für eine Bebauung vorgesehen – nur die Erschließung fehlt. Dies bedeutet mehr Sicherheit, aber auch, dass der Preis für solche Flächen höher ausfällt, weil sie eine Vorstufe des baureifen Baulands darstellen.
Erschlossenes Grundstück
Die sicherste Variante für einen Grundstückskauf von der Gemeinde stellt baureifes Bauland dar. Es ist bereits erschlossen und fertig für die Verwirklichung Ihres Immobilientraums. Denn Bauarbeiten können in der Regel sofort beginnen, sofern der Bauantrag bewilligt wurde und baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Landwirtschaftliche Nutzflächen
Wie der Name unmissverständlich verrät, sind landwirtschaftliche Nutzflächen zuallererst für die landwirtschaftliche Verwendung vorgesehen. Konkret heißt es, dass diese z. B. als Ackerland oder etwa Grünland benutzt werden könnten. Privatpersonen, die ein solches Grundstück von einer Stadt oder Gemeinde kaufen, sind auf spezielle Genehmigungen angewiesen. Die Bebauungsmöglichkeiten landwirtschaftlicher Nutzflächen sind fast immer eingeschränkt.
Ablauf beim Kauf von Grundstücken von der Gemeinde
An erster Stelle steht die Grundstückssuche. Hierfür können sich Grundstücksinteressenten direkt bei Gemeinden und Städten informieren oder Ausschau nach regionalen Ausschreibungen halten. Örtliche Liegenschaftsämter erteilen Auskunft darüber, welche Bauflächen aktuell zur Verfügung stehen.
Was Sie vor dem Kauf von Gemeindegrundstücken prüfen sollten
Bevor Sie ein Grundstück von der Gemeinde kaufen, sollten Sie zentrale Punkte sorgfältig prüfen:
- Ist das Grundstück erschlossen und baureif?
- Liegen Altlasten vor?
- Gibt es einen rechtskräftigen Bebauungsplan oder Auflagen?
- Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
- Bestehen eine Bebauungsfrist oder Rückkaufklausel?
- Wie sieht es mit Infrastruktur oder Lärmschutz aus?
Wer ein Grundstück von der Gemeinde kaufen und den Ablauf kennen will, sollte wissen, dass Städte und Gemeinden oft nach dem sogenannten Einheimischenmodell vorgehen. Solche von den jeweiligen Kommunen entwickelten Konzepte machen es möglich, dass ortsansässige Menschen nicht benachteiligt werden, wenn sie einen Bauplatz erwerben möchten.
Einheimischenmodell bei der Bauplatzvergabe
Wer ein Grundstück von der Gemeinde kaufen will, sollte wissen, dass Städte und Gemeinden oft nach dem sogenannten Einheimischenmodell vorgehen. Dieses Konzept macht es möglich, dass ortsansässige Menschen nicht benachteiligt werden, wenn sie einen Bauplatz erwerben möchten.
Demnach haben jene, die bereits seit Langem im Ort beheimatet sind, die bevorzugte Chance, Bauland von der Gemeinde zu kaufen, bevor es zum Beispiel Zuzügler tun können.
Die Verfahren und Kriterien des Einheimischenmodells sind bei der Bauplatzvergabe oft komplex. Wer in der Nähe einen bereits vorhandenen Arbeitsplatz vorweisen kann, eine Familie hat oder sich in besonderem Maße für die Nachbarschaft einbringt – etwa durch Ehrenämter – hat größere Chancen beim Antrag darauf, geeignete Grundstücke von der Gemeinde zu kaufen.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein Grundstück von der Stadt kaufen möchten, sollten Sie sich dort auch über die Formalitäten erkundigen, denn diese variieren von Gemeinde zu Gemeinde. In der Regel ist ein schriftlicher Antrag bzw. eine Bewerbung für den Erwerb eines städtischen Grundstücks vorgesehen.
Bau und Bebauungspflichten nach dem Kauf
Wenn Sie ein Grundstück direkt von der Gemeinde kaufen, können Bau- bzw. Bebauungspflichten bestehen. Aber nicht automatisch, sie müssen vertraglich vereinbart oder behördlich angeordnet sein.
- Viele Gemeinden verkaufen Baugrundstücke nur mit vertraglicher Bauverpflichtung, z. B. Bau eines Wohnhauses innerhalb von wenigen Jahren. Die Pflicht steht dann im Grundstückskaufvertrag bzw. städtebaulichen Vertrag. Wird sie nicht erfüllt, kann ein im Vertrag vereinbartes Wiederkaufsrecht der Gemeinde greifen (Rückkauf zum ursprünglichen Kaufpreis, teils bis zu 30 Jahre lang).
- Unabhängig vom Kaufvertrag kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Baugebot nach § 176 BauGB erlassen und Sie als Eigentümer verpflichten, innerhalb einer angemessenen Frist entsprechend dem Bebauungsplan zu bauen.
Gibt es weder eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag noch ein behördliches Baugebot, kann ein Grundstück grundsätzlich auch über Jahre unbebaut bleiben.
5 Tipps für Baugrundstücke von Gemeinden oder Städten
Wenn Sie nicht aus der Gegend kommen und vom Einheimischenmodell profitieren, gibt es weitere Möglichkeiten, sich positiv und überzeugend zu präsentieren, um die Chance auf ein Gemeindegrundstück zu steigern.
- Bei der Vergabe von Grundstücken legen immer mehr Gemeinden Wert auf nachhaltige Konzepte. Wenn sich Ihr zukünftiges Eigenheim durch eine ökologische Bauweise oder ein besonderes Energiekonzept bspw. mit Solarthermie oder Photovoltaik auszeichnet, könnte das Ihre Chancen im Bewerbungsprozess erheblich verbessern.
- Direkte Bereitschaft zur Kooperation macht einen guten ersten Eindruck auf Entscheider. Zeigen Sie sich offen für Anpassungen bei Ihrer Hausplanung bzw. beim Bau nach den Wünschen der Gemeinde. Betonen Sie zudem Ihre Bereitschaft, sich nicht nur baulich gut in die bestehende Nachbarschaft zu integrieren, sondern bspw. auch lokale Handwerker und Unternehmen in den Bauvorgang einzubinden.
- Sympathische Nachbarn sind Gold wert. Das wissen auch Gemeinden. Wenn möglich, stellen Sie sich und Ihre Familie nicht nur bei der zuständigen Stelle vor, sondern idealerweise ebenso bei potenziellen Nachbarn. Wer weiß, vielleicht können sie ein gutes Wort für Sie einlegen.
- Gemeinden begrüßen oft Projekte, die den Gemeinschaftssinn fördern und inklusiv sind. Planen Sie bspw. den Bau eines Mehrgenerationenhauses auf dem Gemeindegrundstück, kann das für Sie sprechen.
- Überzeugen Sie nicht nur persönlich, sondern auch auf dem Papier. Neben einer sorgfältigen Zusammenfassung aller benötigten Unterlagen, die Ihre Bewerbung für den Kauf des Grundstücks von der Gemeinde beinhalten muss, stechen Sie aus der Masse hervor. Persönliche Anschreiben, eventuell ein Familienfoto, ansprechendes Layout… Gestalten Sie Ihre individuelle Präsentation, um bei der Bewerbung ums Grundstück zu punkten.
Grundstück kaufen direkt von der Gemeinde – Pro & Contra
Zwar müssen Kaufinteressierte mit ortsansässiger Konkurrenz rechnen, wenn sie ein Gemeindegrundstück kaufen möchten. Der Vorteil ist jedoch, dass die Maklergebühren grundsätzlich entfallen und sich auch die Suche – aufgrund der Auskunft der jeweiligen Gemeindeämter –unkomplizierter gestalten kann.
Auch wenn Verhandlungsgeschick von Vorteil sein kann: Selten ist beim Baulandkauf von Gemeinden finanzieller Verhandlungsspielraum vorhanden, weil die Preise in aller Regel festgelegt sind. Wie hoch der Grundstückspreis pro Quadratmeter ausfällt, ist regionsspezifisch unterschiedlich. Logischerweise müssen Kaufinteressierte v. a. in Regionen mit hoher Nachfrage deshalb mit höheren Preisen rechnen.
Nicht immer sind Banken bereit, das finanzielle Risiko einer Finanzierung von Bauerwartungsland, manchmal auch Rohbauland, einzugehen. Schließlich ist unklar, ob und wie hier gebaut werden darf. Wer solche Grundstücksflächen direkt von der Gemeinde kaufen möchte, hat also eventuell ein Problem eine Finanzierung bzw. einen Hauskredit zu erhalten.
Bevor Sie sich dazu entschließen ein städtisches Grundstück zu kaufen, sollte zudem berücksichtigt werden, dass es oft spezielle Vertragsklauseln und Fristen gibt. Eine sogenannte Bebauungsfrist legt hier fest, wann mit dem Bau begonnen werden muss. Sofern gegen Klauseln im Kaufvertrag verstoßen wird, kann eine Gemeinde die erworbene Fläche auch zurückfordern.
Unser Fazit zum Grundstückskauf von Städten bzw. Gemeinden
Wer ein Baugrundstück direkt von der Gemeinde kaufen möchte, ist an einige Vorgaben gebunden. Da Grundstücke sehr gefragt sind, müssen Sie mit viel Konkurrenz rechnen. Zudem kann es spezifische Vorgaben geben, wie etwa die Bebauungsfrist.
Dennoch kann der Kauf eines städtischen bzw. Gemeindegrundstücks eine Chance sein: Denn Grundstücke direkt von der Gemeinde zu kaufen, bedeutet vor allem für ortsansässige Familien und künftige Bauherren, sich auch aus finanzieller Hinsicht ein Stück Bauland leisten zu können, obwohl das Angebot klein und die Nachfrage groß ist.
