Der Kauf eines Gemeindegrundstücks hat Vor- und Nachteile. Alle wichtigen Fakten rund um den Kauf von Bauland direkt von der Stadt.
Grundstück von Gemeinde kaufen im Schnelldurchlauf
- Gemeindegrundstücke bieten zentrale Lagen und gute Infrastruktur, jedoch mit Vorgaben.
- Gemeinden verkaufen verschiedene Grundstückstypen, die sich hinsichtlich Bebaubarkeit, Preis und Nutzungsmöglichkeiten unterscheiden.
- Oft werden ortsansässige Bewerber durch das Einheimischenmodell bevorzugt, wobei soziale und ökologische Aspekte die Chancen auch bei "Ortsfremden" erhöhen.
- Nicht verhandelbare Preise, Bebauungsfristen und eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten sind Herausforderungen, wenn Sie ein Grundstück direkt von der Gemeinde kaufen.
Mangelware Grundstück: Der Kauf von Gemeinde oder Stadt als Alternative Immobilie
Dass Eigentum verpflichtet, legt das Grundgesetz fest. Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte deshalb wissen, an welche Bedingungen ein Grundstückskauf geknüpft ist. Ob Banken, Makler, Gemeinde oder Privatkauf: Es ist wichtig, Grundstücksbesitzerinnen und -besitzer zu kennen und sich gut zu überlegen, wo Grundstücksfläche gekauft wird.
Doch schon bei dieser Entscheidung fühlen sich Suchende eingeschränkt, denn die Auswahl ist geschrumpft. Die Nachfrage nach freien Grundstücken ist hoch, während das Angebot kaum hinterherkommt. Die Gemeinde als Verkäuferin für ein Stück freies Bauland in Betracht zu ziehen, ist deshalb eine logische Überlegung.
Laut der Studie Bauland- und Innenentwicklungspotenziale in deutschen Städten und Gemeinden vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) gibt es deutschlandweit ein Baulandpotenzial von 99.000 Hektar, von denen zwei Drittel explizit für den Wohnungsbau vorgesehen sind. Dies entspricht einer Kapazität für 900.000 bis 2 Mio. neue Wohneinheiten. Gemeindegrundstücke sind somit ein wichtiger Baustein, um Bauherren attraktive und erschwingliche Flächen zu bieten.
Vorteile & Herausforderungen
- Gemeinden setzen vermehrt auf bereits erschlossene Flächen. Für Sie als Bauherr bedeutet das: Grundstücke von der Gemeinde sind häufig gut angebunden, bieten eine bestehende Infrastruktur und liegen oft in zentralen oder verkehrsgünstigen Lagen. Gleichzeitig sollten Sie sich frühzeitig über geltende Bebauungspläne informieren, da diese Ihre Baupläne möglicherweise beeinflussen können.
- Kommunen kämpfen mit begrenzten personellen Kapazitäten, was die Bearbeitungszeit verlängert und die Erreichbarkeit erschwert. Daher lohnt es sich, frühzeitig Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen und sich über die Vergabeverfahren zu informieren.
- Neben sofort bebaubaren Grundstücken gibt es in vielen Gemeinden langfristige Flächenreserven wie Bauerwartungsland. Diese bieten zwar aktuell keine sofortige Bebauungsmöglichkeit, können aber in den kommenden Jahren erschlossen werden. Wenn Sie zeitlich flexibel sind, kann dies eine kostengünstige Option sein, um langfristig ein Grundstück in einer begehrten Lage zu sichern.
Grundstückskosten schnell berechnen
Der nachfolgende Grundstückskosten-Rechner hilft dabei, eine ungefähre Kostenindikation zu erhalten. Geben Sie dazu nur ein paar wenige Informationen an.
Die Berechnungen basieren auf durchschnittlichen Erschließungskosten deutscher Gemeinden (Stand: 2023) und dienen als erste Orientierung. Die tatsächlichen Kosten können je nach Kommune, Bodenbeschaffenheit und weiteren Faktoren erheblich abweichen. Für eine genaue Kostenermittlung wenden Sie sich bitte an Ihre zuständige Gemeinde oder einen Fachplaner.
Datenquellen: Statistisches Bundesamt, Bundesverband der Erschließungsunternehmen, kommunale Gebührensatzungen.
Welche Arten von Bauland bzw. Grundstücken verkaufen Gemeinden?
Vor dem Kauf eines Grundstücks von der Gemeinde sollten Kaufinteressierte berücksichtigen, dass nicht jedes Stück Land so bebaubar ist, wie es vielleicht geplant wird. Es existieren verschiedene Arten von Grundstücken, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt werden:
Bauerwartungsland
Geht eine Gemeinde davon aus, dass eine spezielle Fläche in Zukunft zu Bauland wird, ist dieses Bauerwartungsland üblicherweise im sogenannten Flächennutzungsplan aufzufinden. Das bedeutet, dass sie als grafische Darstellung bereits im Gebiet einer Gemeinde bzw. Stadt zu erkennen, offiziell aber nicht erschlossen ist.
Wer solches Land kauft, setzt sich einem gewissen Risiko aus: Noch ist die Fläche nicht baureif – und möglicherweise ist eine Erschließung auch nicht möglich. Was gebaut werden darf, ist ebenfalls unklar. Eine Finanzierungsanfrage für Bauerwartungsland wird von manchen Banken direkt abgelehnt. Auch wenn es vergleichsweise günstig ist, ein solches Stück Land von der Gemeinde zu kaufen, eignet es sich aus den genannten Gründen für Privatpersonen nicht immer. Investoren hingegen neigen eher dazu, solche Angebote in Anspruch zu nehmen.
Rohbauland
Im Gegensatz zum Bauerwartungsland sind Flächen, die eine Gemeinde als Rohbauland bezeichnet, bereits für eine Bebauung vorgesehen – nur die Erschließung fehlt. Dies bedeutet mehr Sicherheit, aber auch, dass der Preis für solche Flächen höher ausfällt, weil sie eine Vorstufe des baureifen Baulands darstellen.
Baureifes Bauland
Die sicherste Variante für einen Grundstückskauf von der Gemeinde stellt baureifes Bauland dar. Es ist bereits erschlossen und fertig für die Verwirklichung Ihres Immobilientraums. Denn Bauarbeiten können in der Regel sofort beginnen, sofern der Bauantrag bewilligt wurde und baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Landwirtschaftliche Nutzflächen
Wie der Name unmissverständlich verrät, sind landwirtschaftliche Nutzflächen zuallererst für die landwirtschaftliche Verwendung vorgesehen. Konkret heißt es, dass diese z. B. als Ackerland oder etwa Grünland benutzt werden könnten. Privatpersonen, die ein solches Grundstück von einer Stadt oder Gemeinde kaufen, sind auf spezielle Genehmigungen angewiesen. Die Bebauungsmöglichkeiten landwirtschaftlicher Nutzflächen sind fast immer eingeschränkt.
Bauplatz bzw. Grundstück von Gemeinde kaufen – Ablauf
An erster Stelle steht die Grundstückssuche. Hierfür können sich Grundstücksinteressenten direkt bei Gemeinden und Städten informieren oder Ausschau nach regionalen Ausschreibungen halten. Örtliche Liegenschaftsämter erteilen z. B. Auskunft darüber, welche Bauflächen aktuell zur Verfügung stehen.
Laut der letzten verfügbaren Statistik aus 2020 wurden fast die Hälfte aller unbebauten Grundstücke von Privatpersonen verkauft. Privatpersonen sind auch die Hauptkäufer auf dem Markt. Etwa 32% der unbebauten Grundstücke wurden gemäß der Erhebungen des Statistischen Bundesamtes von Gemeinden und Gemeindeverbänden veräußert. Der verbleibende Markt wird von juristischen Personen, Wohnungsbauunternehmen sowie Bund und Ländern bedient.
Wer ein Grundstück von der Gemeinde kaufen und den Ablauf kennen will, sollte wissen, dass Städte und Gemeinden oft nach dem sogenannten Einheimischenmodell vorgehen. Solche von den jeweiligen Kommunen entwickelten Konzepte machen es möglich, dass ortsansässige Menschen nicht benachteiligt werden, wenn sie einen Bauplatz erwerben möchten.
Einheimischenmodell bei der Bauplatzvergabe
Dem Einheimischenmodell nach haben jene, die bereits seit Langem im Ort beheimatet sind, die bevorzugte Chance (sozusagen Vorkaufsrechte), Bauland von der Gemeinde zu kaufen, bevor es z. B. Zuzügler tun können, die finanziell stärker aufgestellt sind.
Die Verfahren und Kriterien des Einheimischenmodells sind bei der Bauplatzvergabe oft komplex. Wer in der Nähe einen bereits vorhandenen Arbeitsplatz vorweisen kann, eine Familie hat oder sich in besonderem Maße für die Nachbarschaft einbringt – etwa durch Ehrenämter – hat größere Chancen beim Antrag darauf, geeignete Grundstücke von der Gemeinde zu kaufen.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein Grundstück von der Stadt kaufen möchten, sollten Sie sich dort auch über die Formalitäten erkundigen, denn diese variieren von Gemeinde zu Gemeinde. In der Regel ist ein schriftlicher Antrag bzw. eine Bewerbung für den Erwerb eines städtischen Grundstücks vorgesehen.
5 Tipps Ihre Chancen auf ein Gemeindegrundstück zu erhöhen
Wenn Sie nicht aus der Gegend kommen und vom Einheimischenmodell profitieren, gibt es weitere Möglichkeiten, sich positiv und überzeugend zu präsentieren, um die Chance auf ein Gemeindegrundstück zu steigern.
- Bei der Vergabe von Grundstücken legen immer mehr Gemeinden Wert auf nachhaltige Konzepte. Wenn sich Ihr zukünftiges Eigenheim durch eine ökologische Bauweise oder ein besonderes Energiekonzept bspw. mit Solarthermie oder Photovoltaik auszeichnet, könnte das Ihre Chancen im Bewerbungsprozess erheblich verbessern.
- Direkte Bereitschaft zur Kooperation macht einen guten ersten Eindruck auf Entscheider. Zeigen Sie sich offen für Anpassungen bei Ihrer Hausplanung bzw. beim Bau nach den Wünschen der Gemeinde. Betonen Sie zudem Ihre Bereitschaft, sich nicht nur baulich gut in die bestehende Nachbarschaft zu integrieren, sondern bspw. auch lokale Handwerker und Unternehmen in den Bauvorgang einzubinden.
- Sympathische Nachbarn sind Gold wert. Das wissen auch Gemeinden. Wenn möglich, stellen Sie sich und Ihre Familie nicht nur bei der zuständigen Stelle vor, sondern idealerweise ebenso bei potenziellen Nachbarn. Wer weiß, vielleicht können sie ein gutes Wort für Sie einlegen.
- Gemeinden begrüßen oft Projekte, die den Gemeinschaftssinn fördern und inklusiv sind. Planen Sie bspw. den Bau eines Mehrgenerationenhauses auf dem Gemeindegrundstück, kann das für Sie sprechen.
- Überzeugen Sie nicht nur persönlich, sondern auch auf dem Papier. Neben einer sorgfältigen Zusammenfassung aller benötigten Unterlagen, die Ihre Bewerbung für den Kauf des Grundstücks von der Gemeinde beinhalten muss, stechen Sie aus der Masse hervor. Persönliche Anschreiben, eventuell ein Familienfoto, ansprechendes Layout… Gestalten Sie Ihre individuelle Präsentation, um bei der Bewerbung ums Grundstück zu punkten.
Ihre Anfrage ist eingegangen
Sehr geehrte Frau Muster,
vielen Dank! Wir kümmern uns zeitnah um Ihre Anfrage. Über weitere Schritte halten wir Sie auf dem Laufenden.
So geht’s jetzt weiter
1. Bestätigungsmail
In wenigen Minuten erhalten Sie eine Bestätigungs-E-Mail zu Ihrer Anfrage.
2. Prüfung Ihrer Anfrage
Wir melden uns nach erfolgreicher Prüfung bei Ihnen mit schnellen und einfachen Lösungen - am liebsten innerhalb von 24 Stunden.
3. Baufinanzierungsberatung
Es meldet sich einer unserer Berater direkt bei Ihnen und berät Sie zur passenden Finanzierung.
Pro & Contra des Erwerbs von Gemeindegrundstücken
Zwar müssen Kaufinteressierte mit ortsansässiger Konkurrenz rechnen, wenn sie ein Gemeindegrundstück kaufen möchten. Der Vorteil ist jedoch, dass die Maklergebühren grundsätzlich entfallen und sich auch die Suche – aufgrund der Auskunft der jeweiligen Gemeindeämter –unkomplizierter gestalten kann.
Auch wenn Verhandlungsgeschick von Vorteil sein kann: Selten ist beim Baulandkauf von Gemeinden finanzieller Verhandlungsspielraum vorhanden, weil die Preise in aller Regel festgelegt sind. Wie hoch der Grundstückspreis pro Quadratmeter ausfällt, ist regionsspezifisch unterschiedlich. Logischerweise müssen Kaufinteressierte v. a. in Regionen mit hoher Nachfrage deshalb mit höheren Preisen rechnen.
Nicht immer sind Banken bereit, das finanzielle Risiko einer Finanzierung von Bauerwartungsland, manchmal auch Rohbauland, einzugehen. Schließlich ist unklar, ob und wie hier gebaut werden darf. Wer solche Grundstücksflächen direkt von der Gemeinde kaufen möchte, hat also eventuell ein Problem eine Finanzierung bzw. einen Hauskredit zu erhalten.
Bevor Sie sich dazu entschließen ein städtisches Grundstück zu kaufen, sollte zudem berücksichtigt werden, dass es oft spezielle Vertragsklauseln und Fristen gibt. Eine sogenannte Bebauungsfrist legt hier fest, wann mit dem Bau begonnen werden muss. Sofern gegen Klauseln im Kaufvertrag verstoßen wird, kann eine Gemeinde die erworbene Fläche auch zurückfordern.
Unser Fazit zum Grundstückskauf von Städten bzw. Gemeinden
Wer ein Baugrundstück direkt von der Gemeinde erwerben möchte, ist an einige Vorgaben gebunden. Da Grundstücke momentan sehr gefragt sind, müssen Interessenten mit viel Konkurrenz rechnen. Zudem gibt es spezifische Vorgaben, so etwa die Bebauungsfrist, die einschränkend wirkt.
Dennoch kann der Kauf eines städtischen bzw. Gemeindegrundstücks eine Chance sein: Denn Grundstücke direkt von der Gemeinde zu kaufen, bedeutet vor allem für ortsansässige Familien und künftige Häuslebauer, sich auch aus finanzieller Hinsicht ein Stück Bauland leisten zu können, obwohl das Angebot klein und die Nachfrage groß ist.