Grundstückspreise in Deutschland – Entwicklung & Prognose

Bevor der erste Spatenstich gesetzt werden kann, müssen sich zukünftige Bauherren mit den Grundstückspreisen auseinandersetzen. Schließlich machen diese nicht selten den größten Anteil an den Baukosten aus. Die Nachfrage nach Bauland ist in Deutschland stark gestiegen, was nicht zuletzt an der hohen Zuwanderung und der steigenden Zahl von Single-Haushalten liegt. So konnte in den letzten Jahren ein deutlicher Anstieg der Grundstückspreise in vielen Teilen Deutschlands beobachtet werden.

Betrachten wir gemeinsam die Entwicklung der Grundstückspreise, analysieren die aktuelle Marktsituation und wagen eine Prognose auf zukünftige Trends.

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Aktuelle Grundstückspreise in Deutschland

Die gegenwärtige Lage der Grundstückspreise in Deutschland ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage, insbesondere in Metropolregionen und urbanen Zentren. In Großstädten wie Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Stuttgart erreichen die Preise für Bauland teils exorbitante Höhen. Auch das Umland dieser Metropolen – aber auch der klassischen Universitätsstädte wie Regensburg und Heidelberg – ist spürbar teurer geworden. Im Gegensatz dazu sind die Preise auf dem Land deutlich moderater oder stagnieren.

Die Unterschiede zwischen Stadt und Land sind teilweise eklatant: Während in Städten wie München schon mal Quadratmeterpreise von über 3.000 € zu beobachten sind, bekommt man in ländlichen Gebieten Sachsens oder Thüringens Bauland für unter 100 €/m².

Was kostet ein Grundstück pro Quadratmeter?
Grundstückspreise nach Postleitzahl

Wer sich auf die Suche nach dem passenden Bauland begibt, wird schnell feststellen, dass die Grundstückspreise nach Postleitzahl stark variieren. In gefragten Lagen der Großstädte oder in aufstrebenden Metropolregionen sind hohe Quadratmeterpreise keine Seltenheit. Doch wie viel kostet ein Grundstück im Durchschnitt und was sind die aktuellen Preise pro Quadratmeter?

Die folgende Tabelle zeigt Grundstückspreise pro Quadratmeter in Deutschlands Großstädten mit über 100.000 Einwohnern (Kosten beziehen sich auf baureife Grundstücke mit einer Größe von 300 bis 800 m² in mittlerer bis guter Wohnlage):

Quelle: LBS Preisspiegel “Markt für Wohnimmobilien” 2024

Grundstückspreise nach Bundesländern

Die Grundstückspreise unterscheiden sich auch nach den Bundesländern erheblich. Zahlte man in Berlin im Jahr 2023 für einen Quadratmeter Bauland rund 769 €, lagen die Grundstückspreise in NRW bei 271 €/m². Die Grundstückspreise in Bayern mit 340 €/m² weichten extrem von beispielsweise Hamburg mit 975 €/m² ab.

Wie werden sich die Grundstückspreise in Deutschland entwickeln? Prognose für 2025 und darüber hinaus

Die Prognose zur Entwicklung des Baulandmarkts zeigt einen komplexen Interessenkonflikt: Einerseits ist die Bereitstellung von Bauland wichtig, um mehr Wohnraum zu schaffen, andererseits stehen ökologische Ziele wie die Vermeidung von Flächenversiegelung dagegen. 
Regional wird ein knappes Baulandangebot vor allem im südöstlichen Niedersachsen und westlichen Thüringen erwartet, während in Berlin mehr Bauflächen verfügbar sein könnten. Bundesweit dürfte die Nachfrage nach Bauland weiter zurückgehen, wenngleich in einigen Regionen, wie dem Regierungsbezirk Tübingen in Baden-Württemberg, wieder mehr Zuversicht herrscht.

Generell ist anzunehmen, dass die Preise für Bauland im bundesweiten Durchschnitt um etwa 4 % fallen könnten. Besonders deutliche Preisrückgänge werden für Mecklenburg-Vorpommern (Ost: -15,5 %, West: -7,1 %), Brandenburg (Südwest: -12,9 %, Nordost: -9,6 %) und Berlin (-11,3 %) vorhergesagt. Im Gegensatz dazu wird in Oberfranken (Bayern) ein Preisanstieg von 2,5 % erwartet.

Was beeinflusst die Grundstückspreise?

Wie wir bereits wissen, sind Lage und Größe das A und O. Eine gute, zentrale Lage in einer Stadt oder in einem attraktiven Stadtteil treibt den Preis in die Höhe, während abgelegene oder weniger gefragte Lagen zu niedrigeren Preisen führen. Die Nähe zu einer gut ausgebauten Infrastruktur wie Verkehrsanbindungen, Bildungseinrichtungen, medizinischer Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Attraktivität eines Grundstücks und damit auch seinen Wert.

Größere Grundstücke bieten mehr Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten (wenn die Bebauungspläne es erlauben) und sind daher wertvoller, insbesondere in Gebieten mit knappen Flächen. Wenn dann noch der Zuschnitt der Grundfläche, also die Form des Grundstücks, besonders vorteilhaft ist, wird es nochmals teurer. Ist das Grundstück erschlossen, zahlt man logischerweise einen höheren Preis als für unerschlossenes Bauland. Nicht zuletzt spielt auch die Bodenbeschaffenheit eine Rolle: Bodenart, Tragfähigkeit und Altlasten beeinflussen die Grundstückspreise ebenfalls.

Schließlich hat auch die Kaufkraft der Bewohner einer Region Einfluss auf die Bodenpreise. In prosperierenden Regionen sind die Menschen bereit, mehr für Bauland zu bezahlen, was wiederum die Preise nach oben treibt.

Was mindert den Wert eines Grundstücks?

Lage ist alles, heißt es. Sie entscheidet über die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie. Doch außer Lage und Größe gibt es noch eine Reihe weiterer Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen und in einigen Fällen auch mindern können:

• Altlasten und Bodenqualität
  Altlasten, sei es durch vorherige industrielle Nutzung oder durch natürliche Gegebenheiten, entwerten ein Grundstück deutlich. Ebenso verursachen notwendige Abrissarbeiten an bestehenden Strukturen zusätzliche Kosten und mindern somit den Wert des Grundstücks ebenfalls.
• Bebauungspläne und Denkmalschutz
  Baurechtliche Beschränkungen können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks limitieren. Bebauungspläne und Denkmalschutzauflagen legen Art und Umfang der Bebauung fest, was in manchen Fällen ebenfalls wertmindernd wirken kann.
• Infrastruktur und Erreichbarkeit
  Die Nähe zu wichtigen Infrastrukturelementen wie Verkehrsanbindungen, Schulen und Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten ist ein wesentlicher Werttreiber. Eine schlechte Anbindung mindert die Attraktivität und damit den Wert eines Grundstücks.
• Lärmbelästigung und Umweltfaktoren
  Lärm von Straßen, Flugverkehr oder Industrieanlagen beeinträchtigt die Lebensqualität und kann somit den Grundstückspreis drücken. Auch andere Umweltfaktoren wie Hochwassergefahr oder schlechte Luftqualität spielen eine Rolle bei der Grundstücksbewertung.
• Wirtschaftliche Faktoren
  Die allgemeine wirtschaftliche Lage einer Region beeinflusst ebenfalls den Grundstückswert. Eine hohe Arbeitslosenquote oder eine geringe Wirtschaftskraft können zu einer Abwanderung führen und die Nachfrage nach Grundstücken verringern, was wiederum die Preise dämpft.
• Rechtliche Streitigkeiten
  Rechtliche Unsicherheiten oder Streitigkeiten, beispielsweise in Bezug auf Grundstücksgrenzen oder Wegerechte, schrecken potenzielle Käufer ab. Auch das kann sich auf den Wert eines Grundstücks negativ auswirken.

Unser Fazit zur Entwicklung der Grundstückspreise

Die aktuelle Prognose deutet darauf hin, dass die Preise für Bauland im bundesweiten Durchschnitt sinken. Dies könnte eine Entspannung für Bauherren und Investoren bedeuten, insbesondere in den Gebieten, die von den prognostizierten Preisrückgängen am stärksten betroffen sein werden.

Trotz dieses allgemeinen Trends bleibt die Lage des Grundstücks ein zentraler Wertfaktor. Gefragte Standorte in Großstädten und Metropolregionen dürften weiterhin hohe Preise erzielen. Gleichzeitig könnten sich für Käufer in weniger gefragten Lagen Chancen ergeben, zu günstigeren Konditionen Eigentum zu erwerben. Interessenten sollten daher einen Blick über die Stadtgrenzen hinaus wagen. In den Randgebieten der Städte, dem sogenannten Speckgürtel, lässt sich häufig ein passendes Grundstück finden, ohne auf eine gute Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verzichten zu müssen.

Für eine fundierte Entscheidung beim Grundstückskauf ist es nach wie vor superwichtig, die lokalen Marktgegebenheiten zu analysieren und neben der Lage auch Faktoren wie Größe, Erschließungszustand und rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die Entwicklung der Grundstückspreise ist und bleibt ein komplexes Geschehen, das von vielen äußeren Einflüssen abhängt. Bauherren und Investoren sollten daher den Markt stets im Auge behalten und sich fachkundig beraten lassen, um langfristig werthaltige Entscheidungen zu treffen.