Altlasten auf dem Grundstück: Kosten, Haftung und was Sie beim Kauf beachten müsse

Altlasten klingt nach etwas, das man lieber nicht im eigenen Garten haben möchte: Rückstände im Boden, die von früheren Nutzungen des Grundstücks herrühren und heute Probleme bereiten können. Von Industrieabfällen bis hin zu versteckten Chemikalien – diese umweltschädlichen Hinterlassenschaften können sowohl die Gesundheit gefährden als auch große finanzielle Schwierigkeiten bedeuten. Wir erklären, was Altlasten genau sind, wie man sie erkennt und was zu tun ist, wenn man auf sie stößt – damit Sie beim Bau Ihres Traumhauses auf der sicheren Seite sind.

Arten von Altlasten und PAK im Boden

Altlasten sind Überbleibsel früherer Tätigkeiten, die noch heute Auswirkungen auf die Umwelt und die menschliche Gesundheit haben können. Sie entstehen, wenn gefährliche Stoffe wie Chemikalien, Schwermetalle oder Öl in den Boden gelangen und dort verbleiben. Diese Kontaminationen können aus verschiedenen Quellen stammen und unterschiedliche Formen annehmen.

Ein klassisches Beispiel für Altlasten sind Boden- und Grundwasserverunreinigungen. Diese lassen sich vor allem an ehemaligen Industriestandorten finden, an denen im Laufe der Jahre Schadstoffe in den Boden gesickert sind. Man denke zum Beispiel an eine alte Chemiefabrik, in der mit giftigen Stoffen gearbeitet wurde. Kraftstoffe und Öle könnten an einer alten Tankstelle in den Untergrund gelangt sein und toxische Schwermetalle aus dem Bergbau lassen sich ebenfalls mancherorts finden.

Ein Sonderfall der Bodenverunreinigung sind PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe). Diese können z. B. in einem Gebiet vorkommen, in dem früher eine Kohlenaufbereitungsanlage betrieben wurde. PAK entstehen häufig bei der Verbrennung organischer Stoffe (Holz, Kohle, Benzin, Öl, Abfälle) und sind dafür bekannt, dass sie krebserregend sind.

Dann gibt es da noch die baulichen Altlasten. Diese beziehen sich auf gesundheitsschädliche Materialien in Häusern. Ein altes Schulgebäude, in dessen Wänden Asbest verbaut wurde, ein historisches Wohnhaus mit Bleirohren in der Wasserversorgung – auch diese Stoffe können eine Gefahr für die Gesundheit darstellen.

Das Problem: Altlasten können auch auf Grundstücken liegen, die bebaut werden sollen. Deswegen ist es so wichtig, bei der Grundstückssuche genau hinzuschauen.

Wirkungspfad Boden-Mensch: So gefährlich sind Altlasten

Schadstoffe im Boden können auf unterschiedlichen Wegen in den Körper von Menschen gelangen und zu gesundheitlichen Probleme führen.

Aufnahme über die Haut:
Bei direktem Kontakt mit kontaminiertem Boden, etwa durch Barfußlaufen oder Gartenarbeit in der Außenanlage, können Schadstoffe über die Haut aufgenommen werden. Dieser Pfad ist besonders relevant, wenn es um leicht resorbierbare Substanzen geht.

Aufnahme über den Mund und Verdauungstrakt (Ingestion):
Hier sind besonders Kinder gefährdet, da sie beim Spielen versehentlich kontaminierte Erde oder Staub aufnehmen können. Aber auch Erwachsene sind durch die Aufnahme von Bodenpartikeln auf Nahrungsmitteln oder durch die Hand-zu-Mund-Übertragung betroffen.

Aufnahme über die Atemwege (Inhalation):
Flüchtige Schadstoffe können verdunsten und eingeatmet werden. Beispielsweise, wenn Staub oder Gase in die Atemluft gelangen, die aus schadstoffbelastetem Boden stammen. Gefährdende Substanzen können unter anderem flüchtige organische Verbindungen, in Staubpartikeln gebundene Schwermetalle oder andere aus dem Boden freigesetzte Luftschadstoffe sein.

Aufnahme über die Nahrungskette:
Schadstoffe im Boden werden von Pflanzen absorbiert und akkumuliert. Beim Verzehr dieser Pflanzen oder von Tieren, die sich davon ernähren, gelangen die Schadstoffe in den menschlichen Körper.

Die gesundheitlichen Auswirkungen dieser Schadstoffaufnahme reichen von akuten Vergiftungserscheinungen bis hin zu langfristigen chronischen Erkrankungen oder Krebs. Vor der Planung von Bauvorhaben sollten daher unbedingt mögliche Altlasten aufgedeckt und sachgemäß behandelt werden.

Altlastenkataster und Altlastenverzeichnis: Grundstück mit Altlasten erkennen

So weit, so gut, doch wie findet man heraus, ob ein Grundstück belastet ist? Wenn es einen Altlastenverdacht gibt oder Sie auf Nummer sicher gehen wollen, haben Sie folgende Optionen:

• Die Geschichte des Grundstücks erforschen
  Gab es früher Industrieanlagen, Tankstellen oder andere gewerbliche Einrichtungen? Informationen hierzu können Sie oft im Grundbuch oder in historischen Aufzeichnungen der Gemeinde finden (Akten, historische Karten, Pläne, Fotos, Luftbilder etc.)
• Das Altlastenkataster einsehen
  Viele Kommunen führen ein Altlastenkataster, in dem bekannte Altlastenverdachtsflächen dokumentiert sind. Ein Blick in dieses Verzeichnis kann schnell Klarheit schaffen, ob Ihr Wunschgrundstück sauber ist.
• Bodenuntersuchungen durchführen lassen
  Eine professionelle Bodenuntersuchung ist der sicherste Weg. Dazu beauftragen Sie ein Fachunternehmen. Es entnimmt und analysiert Proben, um festzustellen, ob und welche Schadstoffe im Boden vorhanden sind.
• Auf Anzeichen achten
  Manchmal gibt es sichtbare Anhaltspunkte für eine mögliche Kontamination, z. B. ungewöhnliche Bodenverfärbungen oder ein auffälliger Geruch. Auch eine veränderte Vegetation kann ein Hinweis sein.
• Expertenrat einholen
  Bei Unsicherheiten ist es immer ratsam, sich von Profis beraten zu lassen. Umweltgutachter oder Sachverständige für Bodenkontaminationen können hier weiterhelfen.

Wichtig: Informieren Sie sich, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn wenn Sie das Grundstück gekauft haben und erst später feststellen, dass es mit Schadstoffen belastet ist, stehen Sie vor einem sehr großen Problem.

So fragen Sie das Altlastenkataster ab

Jedes Bundesland führt ein eigenes Altlastenkataster, in dem bekannte und verdächtige Flächen erfasst sind. Zuständig sind die unteren Bodenschutzbehörden – meist die Landkreise oder kreisfreien Städte. So gehen Sie vor:

1. Zuständige Bodenschutzbehörde Ihres Landkreises kontaktieren

2. Flurstücknummer des Grundstücks bereithalten (aus dem Grundbuchauszug)

3. Schriftliche Altlastenauskunft beantragen – oft kostenlos oder gegen geringe Gebühr

4. Ergebnis im Kaufvertrag dokumentieren lassen

Wichtig: Altlasten stehen nicht im Grundbuch – nur im Altlastenkataster der Behörden. Ein Blick ins Grundbuch allein reicht also nicht.

Altlasten auf dem Grundstück: Wer haftet?

Im Idealfall haftet derjenige, der die Altlasten verursacht hat. Dies könnte beispielsweise das Unternehmen sein, das früher auf dem Grundstück ansässig war und die Schadstoffe freigesetzt hat. Die Herausforderung besteht jedoch darin, den Verursacher nach so vielen Jahren noch ausfindig zu machen. Oft ist das entsprechende Unternehmen nicht mehr existent, insolvent oder nicht auffindbar.

Wenn der Verkäufer von den Altlasten wusste und es verschwiegen hat, kann er rechtlich haftbar gemacht werden. Das setzt aber voraus, dass Sie irgendwie beweisen können, dass der Verkäufer wirklich Kenntnis von den Altlasten hatte.

Und so haftet meistens der neue Eigentümer. Haben Sie ein belastetes Grundstück erworben, könnten Sie für die Beseitigung der Altlasten haftbar gemacht werden, insbesondere wenn keine spezifischen Vereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen wurden. Diese Haftung entsteht unabhängig davon, ob Sie von den Altlasten wussten oder nicht. Sie müssten also so oder so für die Kosten der Altlastensanierung aufkommen, und diese können enorm hoch sein – bis in den sechsstelligen Bereich.

So viel kostet Bodengutachten und Bodensanierung

Ein Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten kostet je nach Anbieter durchschnittlich zwischen 500 und 2.500 €. Schadstoff- und Altlastenuntersuchungen schlagen zusätzlich mit mehreren hundert Euro zu Buche. In der Regel kommt dafür der Käufer auf.

Was die Altlastensanierung betrifft, so kostet ein Kubikmeter Bodensanierung zwischen 150 und 800 €. Wie bereits erwähnt, können dabei enorme Summen entstehen. Natürlich hängen die Kosten von der Art der Altlast, den örtlichen Gegebenheiten und dem erforderlichen Sanierungsverfahren ab. Meist wird der ganze Umfang aber erst während der Arbeiten erkennbar. Diese erfolgen übrigens auf unterschiedliche Weisen: Eine der häufigsten Methoden ist der Aushub und Austausch des kontaminierten Bodens. Außerdem gibt es chemische, biologische und physikalische Verfahren, bei denen Schadstoffe zerstört bzw. herausgefiltert werden.

Unser Rat: Auch wenn das Grundstück ein Schnäppchen ist, lassen Sie die Finger davon, wenn es Altlasten birgt. Die Risiken sind groß und die Bodensanierung ist sehr teuer, aufwändig und langwierig.

„Bei einem durchschnittlich belasteten Grundstück von 500 m² und 1 m Tiefe können allein für den Bodenaustausch Kosten von 50.000–150.000 € entstehen – ohne Planung, Gutachten und Entsorgungsgebühren.

Absicherung gegen Altlasten vor dem Grundstückskauf

Wenn es um Altlasten geht, so ist beim Grundstückskauf Vorsicht besser als Nachsicht. Bei Verdacht lohnt es sich allemal, in eine Schadstoffuntersuchung durch professionelle Gutachter zu investieren. Was Sie außerdem noch tun können, um sich abzusichern:

Fragen Sie bei einem privaten Grundstückskauf den Verkäufer direkt nach bekannten Altlasten oder Verdachtsmomenten, kommunizieren Sie ganz offen darüber. Bestehen Sie darauf, dass eine Klausel bezüglich Altlasten in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Diese sollte festlegen, dass der Verkäufer für die Beseitigung eventuell vorhandener Altlasten verantwortlich ist oder dass der Kaufpreis entsprechend angepasst wird. Wenn kein Gutachten vorliegt, dann lassen Sie selbst ein unabhängiges Bodengutachten erstellen – bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen und sicherzustellen, dass Sie im Kaufvertrag angemessen geschützt sind.

Altlasten im Kaufvertrag: So schützen Sie sich rechtlich

Lassen Sie sich im Kaufvertrag schriftlich zusichern, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Verweigert der Verkäufer diese Klausel, ist äußerste Vorsicht geboten. Zusätzlich sollten Sie eine Verlängerung der Verjährungsfrist von einem auf fünf Jahre aushandeln. Stellt sich später heraus, dass der Verkäufer bekannte Altlasten verschwiegen hat, liegt arglistige Täuschung vor – der Kaufvertrag kann dann innerhalb eines Jahres nach Kenntnis angefochten werden.

Wichtige Fragen zum Thema Altlasten

• Was sind Altlasten auf einem Grundstück? Altlasten sind Verunreinigungen im Boden oder Grundwasser durch frühere Nutzung – z. B. durch Industrie, Tankstellen oder Deponien.

• Wer haftet für Altlasten beim Grundstückskauf? Mit dem Eigentumsübergang haftet der neue Eigentümer – auch wenn er die Altlast nicht verursacht hat. Schutz bieten vertragliche Zusicherungen und ein Rücktrittsrecht.

• Was kostet eine Altlastensanierung? Je nach Verfahren und Umfang zwischen 100 und 600 € pro Kubikmeter – bei größeren Grundstücken schnell fünf- bis sechsstellige Beträge.

• Wie erkenne ich Altlasten vor dem Kauf? Durch Abfrage des Altlastenkatasters beim zuständigen Landkreis sowie durch ein unabhängiges Bodengutachten.

• Muss der Verkäufer Altlasten offenlegen? Ja – der Verkäufer ist gesetzlich zur ungeforderten Offenlegung verpflichtet. Verschweigen gilt als arglistige Täuschung.