Grundstück kaufen in Deutschland: So geht's

Der Kauf eines Grundstücks ist meist einer der ersten Schritte auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus. Bereiten Sie sich darauf vor.

Stimmen Sie sich bei Bedarf frühzeitig mit einem Immobilienexperten ab, um alle rechtlichen Aspekte zu klären und potenzielle Risiken zu vermeiden. Für jeden Schritt des Ablaufs – von der Finanzierungsvorbereitung über die Grundstücksprüfung bis hin zur eigentlichen Kaufabwicklung – hilft es, gut informiert und beraten zu sein. Wir verraten Ihnen, was auf Sie zukommt.

Bevor es los geht: Finanzierung für Grundstückskauf vorbereiten

Im besten Fall haben Sie sich schon vor der Suche Gedanken um die Finanzierung gemacht, eine professionelle Beratung in Anspruch genommen oder sich an Banken und Kreditinstitute gewandt. So hatten Sie Zeit, verschiedene Angebote einzuholen und das beste Darlehen zu finden.

Idealerweise haben Sie bereits eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, die dokumentiert, dass sie Ihnen im Falle eines Grundstückskaufs einen Kredit erteilt. Auch wenn solche Bestätigungen oft unverbindlich und vorläufig sind, werden sie von Verkäufern gern gesehen, da sie Ihre Zahlungsfähigkeit fürs Baugrundstück schwarz auf weiß belegt. Das erleichtert oft die Verhandlungen.

Baugrundstück kaufen Schritt 1: Gelände fürs Bauvorhaben prüfen

Die Lage entspricht Ihren Vorstellungen, sie haben den Grundstückseigentümer ermittelt, der verkaufsbereit ist und das Grundstück eignet sich laut Bebauungsplan und Baulastenverzeichnis für Ihre Pläne? Einige entscheidende Faktoren wie bspw. die Grundstücksfläche lassen sich mit bloßem Auge und ein wenig Recherche in Erfahrung bringen. Aber nicht alles an einem Grundstück ist so offensichtlich.

Fragen Sie den Grundstücksverkäufer im Vorfeld unbedingt nach relevanten Grundbucheinträgen, die bestehende Rechte und Lasten sowie Eigentumsverhältnisse betreffen.

Wie der Blick unter die Haube beim Autokauf ist die Prüfung der Bodenbeschaffenheit beim Grundstückskauf ein Muss. Hierbei nimmt ein Gutachter Probebohrungen an relevanten Stellen auf dem Grundstück vor und untersucht diese. Danach werden Ihnen die Ergebnisse mitgeteilt. Dieses Bodengutachten enthält u. a. Informationen zu etwaigen Altlasten, dem Grundwasserspiegel und der Zusammensetzung bzw. Tragfähigkeit des Bodens enthalten. Oft fertigen Grundstücksverkäufer bereits im Vorfeld ein solches Gutachten an, um potenzielle Käufer zu überzeugen. Falls dies nicht vorliegt, sollten Sie nach Absprache mit dem Besitzer ein Gutachten durchführen lassen, bevor Sie den nächsten Schritt gehen.

Grundstück kaufen Schritt 2: Kaufpreis verhandeln

Ihre Entscheidung ist gefällt? Dann geht es jetzt darum, sich mit dem Verkäufer zu einigen. In erster Linie natürlich beim Finanziellen. Passt Ihnen der veranschlagte Grundstückspreis noch nicht, ist Verhandlungsgeschick gefragt. Bereiten Sie sich mit einer Recherche des entsprechenden Bodenrichtwerts vor und prüfen Sie, was vergleichbare Grundstücke im Bundesland bzw. in der Region kosten.

Wenn ein Kaufpreis für das Grundstück ausgehandelt wurde, den beide Seiten annehmen, sollten Sie auch den zeitlichen Ablauf und andere Details besprechen. So sind sich Käufer und Verkäufer einig, bevor ein Notar ins Spiel gebracht wird.

Grundstück kaufen Schritt 3: Vertragsentwurf & Grundbuchauszug

Nach umfangreichen Prüfungen und Verhandlungen geht es jetzt an die Formalitäten. Teilen Sie dem beauftragten Notar alle mündlichen Abmachungen zwischen Ihnen und dem Grundstücksverkäufer mit und lassen Sie ihn einen Vorvertrag anfertigen. Diesen Entwurf erhalten beide Parteien zur Prüfung.

Mit dem vorläufigen Dokument haben Sie nun die Möglichkeit, den Grundbucheintrag einzusehen. Denn dies ist nur mit berechtigtem Interesse möglich, welches sich durch den Kaufvorvertrag belegen lässt. Mithilfe des Grundbucheintrags sehen Sie beispielsweise, ob eine Grunddienstbarkeit besteht, also eventuell ein benachbartes Grundstück ein Wegerecht besitzt, von dem Sie bis dato noch nichts wussten. Ist dies der Fall, kann es ratsam sein, erneut in die Verhandlung mit dem Grundstücksverkäufer zu gehen.

Grundstück kaufen Schritt 4: Finanzierung abschließen & Kaufvertrag unterzeichnen

Finanzierung und Kaufvertragsunterzeichnung sind zwei Themen, die sehr dicht beieinanderliegen. Falls Sie möchten, dass die Finanzierung schon vor dem finalen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags unter Dach und Fach ist, achten Sie unbedingt auf die Frist für Ihr Widerrufsrecht. Denn sollte der Kauf des Grundstücks aus unvorhersehbaren Gründen nicht zustande kommen, können Sie nach Abschluss der Baufinanzierung innerhalb von zwei Wochen von dieser zurücktreten. Vereinbaren Sie die Termine rund um den Grundstückskauf also zeitnah zueinander.

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag laut vorgelesen und – sofern Käufer als auch Verkäufer einverstanden sind – unterschrieben sowie notariell beglaubigt.

Grundstück kaufen in Deutschland Schritt 5: Durch Grundbucheintragung zum Eigenheim

Der beglaubigte Kaufvertrag heißt nicht, dass Ihnen das Grundstück jetzt gehört. Denn das Dokument ist eher eine Art Versprechen zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Damit Sie tatsächlich zum neuen Eigentümer des Grundstücks werden, muss der Notar dafür sorgen, dass Ihr Name im Grundbuch vermerkt wird.

Um diesen Prozess zu erleichtern, holt der Notar vom Verkäufer eine spezielle Erlaubnis ein. Diese gestattet es, dass das Grundbuch mit Ihrem Kredit belastet wird. Gleichzeitig sorgt der Notar dafür, dass niemand anders das Grundstück oder die Immobilie kaufen kann. Das macht er durch eine vorläufige Reservierung im Grundbuch, die sogenannte Auflassungsvormerkung.

Grundstück kaufen Schritt 6: Finanzielles & Übergabe

Bevor alles weitergeht, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Wenn das erledigt ist und der Notar dies bestätigt bekommen hat, überweisen Sie den Kaufpreis für das Grundstück. Sobald der Verkäufer bestätigt, dass er das Geld erhalten hat, wird der Notar den letzten und wichtigsten Schritt in die Wege leiten: Sie werden offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist Ihr Grundstückskauf abgeschlossen und Sie können sich um das Eigenheim kümmern, das auf dem Bauland entstehen soll.

Immobilien: Fehler beim Grundstückskauf vermeiden

Beim Kauf eines Grundstücks gibt es einige häufige Fehler, die Sie leicht vermeiden können. Folgende Punkte sind besonders wichtig:

• Lage: Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung der Lage. Analysieren Sie die Umgebung des Grundstücks sorgfältig und achten Sie auf potenzielle Lärmquellen, Hochwassergefahr oder andere unerwünschte Einflüsse.
• Erschließung: Stellen Sie sicher, dass das Grundstück erschlossen ist oder dass Sie die Kosten für die Erschließung in Ihre Budgetplanung einbeziehen.
• Bebauungsplan: Überprüfen Sie den Bebauungsplan, um sicherzustellen, dass das Grundstück für die von Ihnen geplante Nutzung geeignet ist. Werfen Sie auch einen genauen Blick auf die Baugrenzen und Vorschriften, die für das Grundstück gelten.
• Finanzierung: Klären Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten im Voraus und stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen, um den Kaufpreis zu bezahlen.
• Notar: Beauftragen Sie einen erfahrenen Notar, der den Kaufvertrag erstellt und alle rechtlichen Aspekte abdeckt.
• Grundbucheintrag: Stellen Sie sicher, dass Sie als neuer Eigentümer korrekt im Grundbuch eingetragen werden, um das Eigentum am Grundstück zu bestätigen.
• Nebenkosten: Bedenken Sie die anfallenden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten oder Maklerprovision.