Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sind viele Faktoren zu berücksichtigen, doch einer der wichtigsten ist zweifellos der Bodenrichtwert. Dieser spielt eine zentrale Rolle im Immobilienmarkt und ist ein entscheidender Faktor für Eigentümer, Käufer und Investoren von Grundstücken. Aber was ist der Bodenrichtwert genau, und warum ist er so wichtig? In diesem Artikel werden wir uns eingehend mit dem Bodenrichtwert beschäftigen: Wir erklären, wie er ermittelt wird und welche Bedeutung er für Ihre Immobilienentscheidungen hat.
Was ist der Bodenrichtwert denn eigentlich?
Der Bodenrichtwert gibt den Wert eines Grundstücks in einer bestimmten Region an. Er wird in Euro pro Quadratmeter ausgedrückt und basiert auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung. Diese Werte werden alle ein bis zwei Jahre von den Gutachterausschüssen der Kommunen oder Landkreise ermittelt und veröffentlicht.
Die Kenntnis des Bodenrichtwerts ist für Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer aus mehreren Gründen von Bedeutung. Zum einen dient er als Anhaltspunkt für die Preisfindung beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks. Zum anderen ist er eine wichtige Größe bei der steuerlichen Bewertung, beispielsweise für die Ermittlung von Erbschaftssteuern oder auch im Rahmen der bevorstehenden Grundsteuerreform. In den meisten Bundesländern werden die Bodenrichtwerte dazu genutzt, den Wert eines Grundstücks für die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln.
Bodenrichtwerte auf einen Blick:
- durchschnittliche Lagewerte
- als Geldbetrag ausgewiesen und auf einen Quadratmeter des Bodens normiert
- von Gutachterausschüssen unter Nutzung der Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelt
- gelten ausschließlich für den Boden
- berücksichtigen unterschiedliche Entwicklungszustände des Bodens
- werden sowohl auf besiedelten Flächen als auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie weitere Grundstücksarten bestimmt
- unterrichten die Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt
- sind Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts
- finden in Verwaltungsverfahren und in der steuerlichen Bewertung Anwendung
Bodenrichtwert: Was sagt das Gesetz?
In Deutschland ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten insbesondere im § 196 Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Demnach sind für dessen Ermittlung die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zuständig. Diese Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien, welche bei den Kreisen und kreisfreien Städten eingerichtet sind. Ihre Hauptaufgabe ist die Ermittlung von Grundstückswerten, zu denen auch die Bodenrichtwerte zählen. Sie sammeln und analysieren Kaufpreisdaten von verkauften Grundstücken und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab. Darüber hinaus erstellen sie Marktberichte und bieten eine wichtige Informationsgrundlage für die Immobilienbewertung.
Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich und können bei den zuständigen Behörden, oder in vielen Fällen auch online, eingesehen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Immobilienrichtwert und Verkehrswert?
Achtung, Bodenrichtwert ist nicht gleich Bodenwert! In der Immobilienbewertung begegnen uns verschiedene Begriffe, die ähnlich klingen, jedoch unterschiedliche Bedeutungen haben.
Der Bodenrichtwert gibt, wie bereits erwähnt, den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage an und wird in Euro pro Quadratmeter ausgedrückt. Er basiert auf den Daten verkaufter Grundstücke in der Umgebung und wird regelmäßig von Gutachterausschüssen festgelegt.
Der Bodenwert ist der Grundstückswert, also der tatsächliche Grundstückspreis für ein bestimmtes Stück Land, ohne Berücksichtigung von Bebauungen. Dieser lässt sich aus dem Bodenrichtwert ableiten, berücksichtig aber auch individuelle Merkmale des Grundstücks wie Größe, Form, Erschließungszustand und eventuelle Bebauungsmöglichkeiten.
Der Immobilienrichtwert ist ähnlich dem Bodenrichtwert, bezieht sich jedoch auf den Wert von bebauten Grundstücken und Immobilien. Immobilienrichtwerte umfassen neben dem Bodenwertanteil auch den Wertanteil des aufstehenden, lagetypischen Gebäudes. Sie sind in der Regel auf einen Quadratmeter Wohnfläche normiert.
Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, der zum aktuellen Zeitpunkt am Markt für ein bestimmtes Grundstück samt Bebauung (Haus, Garten etc.) erzielt werden kann.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Bodenrichtwert eines Grundstücks zu erhalten. Mithilfe dieser Quellen können Sie den Bodenrichtwert ermitteln und den Grundstückswert berechnen.
Bodenrichtwertkarten nutzen
Bodenrichtwertkarten (oder auch Bodenrichtwerttabellen) werden von den Gutachterausschüssen erstellt. In diesen Karten lassen sich Lagewerte und Grundstückswerte pro Quadratmeter ablesen. Sie können sich an die lokalen Gutachterausschüsse wenden, um den Bodenrichtwert zu ermitteln.
Sie finden die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in regionalen Katasterämtern oder in Vermessungsämtern. Mittlerweile machen viele Landkreise die Bodenrichtwertkarten im Internet öffentlich, sodass Sie diese durch Eingabe von Adresse und Postleitzahl einsehen können.
BORIS: Bodenrichtwert im Bodenrichtwertinformationssystem finden
Das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) ist ein Online-Dienst, der in vielen Bundesländern (leider noch nicht in allen) zur Verfügung steht. Über BORIS können Sie den Bodenrichtwert für bestimmte Grundstücke finden. Für die grundlegenden Abfragen von Bodenrichtwerten bieten die meisten BORIS-Systeme kostenfreien Zugang. In einigen Fällen könnten für detailliertere Informationen oder spezielle Auswertungen Gebühren anfallen.
Bodenrichtwert berechnen: So gehen die Gutachterausschüsse vor
Der Bodenrichtwert ist also eine Art Wegweiser, der Ihnen zeigt, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Gegend im Durchschnitt sind. Doch wie kommt dieser Wert zustande?
Zunächst sammeln die Gutachterausschüsse Informationen über alle Grundstücksverkäufe in ihrem Zuständigkeitsbereich. Diese Daten bilden die Grundlage für die Ermittlung des Bodenrichtwerts.
Dann folgt die Analyse: Die gesammelten Daten werden unter Berücksichtigung aller Besonderheiten der einzelnen Grundstücke (Lage, Größe, Nutzungsart, Entwicklungszustand etc.) aufbereitet. Auf dieser Basis ermitteln die Gutachterausschüsse den Bodenrichtwert. Für die Berechnung des Bodenrichtwertes kommen verschiedene statistische Verfahren in Betracht. Ein gängiges Verfahren ist die Methode der kleinsten Quadrate, mit der der Durchschnittswert für die Grundstücke einer Bodenrichtwertzone ermittelt wird.
Anschließend werden die Bodenrichtwertzonen festgelegt: Die Gutachterausschüsse teilen das Gebiet in verschiedene Zonen ein. Innerhalb dieser Zonen werden den Grundstücken vergleichbare Lageeigenschaften zugeordnet. Nach der Ermittlung werden die Bodenrichtwerte veröffentlicht und sind dann für jeden einsehbar.
Für wen ist es wichtig, den Bodenrichtwert zu kennen?
- Für Käufer und Verkäufer: Der Bodenrichtwert hilft Ihnen dabei, ein faires Angebot zu machen oder zu erkennen. Wenn Sie wissen, was Grundstücke in der Umgebung wert sind, können Sie besser verhandeln und eine fundierte Entscheidung treffen.
- Für Investoren: Investoren nutzen den Bodenrichtwert, um die Rentabilität eines Projektes abzuschätzen. Er gibt Aufschluss darüber, ob der Preis eines Grundstücks im Verhältnis zu seinem Potenzial steht.
- Für Kreditinstitute: Banken und andere Finanzinstitute nutzen den Bodenrichtwert, um den Beleihungswert eines Grundstücks zu ermitteln. Bei der Vergabe von Hypotheken oder Krediten ist dieser Wert entscheidend.
So nutzen Sie den Bodenrichtwert effektiv: 5 Tipps
Jetzt, wo Sie wissen, wie der Bodenrichtwert ermittelt wird und welche Bedeutung er hat, hier einige praktische Tipps, wie Sie ihn für Ihre Zwecke nutzen können:
Tipp 1: Vergleichen Sie
Der Bodenrichtwert ist ein hervorragendes Werkzeug, um den Markt zu analysieren. Nutzen Sie ihn, um Angebote für Grundstücke in der gleichen Region zu vergleichen. Liegt ein Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert, ist es wichtig, die Gründe dafür zu verstehen. Gibt es besondere Merkmale oder Verbesserungen, die den höheren Preis rechtfertigen? Eine solche Diskrepanz kann auch ein Anzeichen für Verhandlungsspielraum sein oder darauf hinweisen, dass ein Verkäufer unrealistische Preisvorstellungen hat.
Tipp 2: Verhandeln Sie
Mit dem Bodenrichtwert in der Hand können Sie selbstbewusst in Preisverhandlungen treten. Er gibt Ihnen eine objektive Grundlage, auf der Sie aufbauen können. Wenn Sie ein Grundstück für weniger als den Bodenrichtwert erwerben können, haben Sie möglicherweise ein Schnäppchen gemacht. Liegt der Preis darüber, können Sie den Bodenrichtwert nutzen, um den Verkäufer auf einen realistischeren Preis hinzuweisen. Denken Sie daran, dass der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert ist und individuelle Faktoren den tatsächlichen Wert beeinflussen können.
Tipp 3: Bleiben Sie auf dem Laufenden
Bodenrichtwerte ändern sich. Nutzen Sie den Bodenrichtwert auch für Ihre langfristige Immobilienstrategie und behalten Sie die Entwicklungen im Auge. Wenn Sie beobachten, wie sich die Bodenrichtwerte über die Jahre hinweg entwickeln, können Sie Trends erkennen und eventuell frühzeitig in aufstrebende Lagen investieren oder wissen, wann der beste Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist.
Tipp 4: Seien Sie vorausschauend
Der Bodenrichtwert kann Ihnen auch dabei helfen, zukünftige Entwicklungen im Stadtteil oder in der Region zu antizipieren. Informieren Sie sich über geplante Infrastrukturprojekte oder städtebauliche Maßnahmen, die in der Nähe des Grundstücks realisiert werden sollen. Solche Veränderungen können den Bodenrichtwert erheblich beeinflussen. Mit diesem Wissen können Sie strategische Entscheidungen treffen, beispielsweise den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf oder Kauf wählen.
Tipp 5: Holen Sie Expertenrat ein
Wenn Sie unsicher sind, wie Sie den Bodenrichtwert interpretieren sollen, suchen Sie sich am besten professionelle Unterstützung. Selbst mit dem Bodenrichtwert und allen verfügbaren Informationen kann die Bewertung eines Grundstücks komplex sein. Deshalb macht es manchmal Sinn, den Rat eines erfahrenen Immobilienbewerters oder Maklers einzuholen. Diese Fachleute lassen auch andere wichtige Faktoren wie Markttrends, zukünftige Entwicklungen und individuelle Eigenschaften des Grundstücks in ihre Bewertung mit einfließen. So eine professionelle Einschätzung kann helfen, teure Fehler zu vermeiden und richtige Entscheidungen zu treffen.
Probleme und Herausforderungen des Bodenrichtwerts
Der Bodenrichtwert ist ein nützliches Instrument zur Bewertung von Grundstücken, hat aber auch seine Grenzen und damit verbundene Einschränkungen. So stellt z. B. die Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen eine Herausforderung dar, insbesondere in dicht bebauten Gebieten mit großen Wertunterschieden auf engem Raum. Dies erschwert die Ermittlung einer einheitlichen Zone und kann zu Ungenauigkeiten bei der Wertbestimmung führen.
Zudem kann die Interpretation der Daten, die zur Ermittlung des Bodenrichtwertes herangezogen werden, bei bestimmten Grundstücken schwierig sein, z. B. bei Grundstücken mit ungewöhnlichen oder seltenen Eigenschaften (besondere landschaftliche Merkmale, außergewöhnliche Lage etc.) In diesen Fällen ist die Anwendung des Bodenrichtwertes allein nicht immer ausreichend und es sind zusätzliche Wertermittlungsverfahren erforderlich. Ein Sachverständiger kann außerdem erforderlich sein, um alle Faktoren angemessen zu berücksichtigen.
Die Bodenrichtwerte müssen laut Baugesetzbuch mindestens alle zwei Jahre ermittelt werden. In manchen Landesverordnungen ist auch ein jährlicher Turnus vorgegeben. Es kann also gut sein, dass sie möglicherweise nicht die neuesten Entwicklungen der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt widerspiegeln. In Zeiten schnell steigender Baukosten und Immobilienpreise können die Bodenrichtwerte hinterherhinken. Für Kaufinteressenten kann dies von Vorteil sein, da die Bodenpreise langsamer steigen. Umgekehrt können in einem rückläufigen Markt die Bodenrichtwerte über dem aktuellen Marktwert liegen, was für Käufer nachteilig ist.
Schließlich wird auch das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS, das als bundesweites System zur Bereitstellung von Bodenrichtwertinformationen konzipiert ist, von einigen kritisiert. Es gibt keine Einheitlichkeit, was Verfügbarkeit und die Kosten der Informationen in den einzelnen Bundesländern betrifft. Das führt zu Unübersichtlichkeit und eingeschränkter Nutzerfreundlichkeit für den Verbraucher. Zudem sind die Benutzeroberflächen des BORIS-Systems und der angeschlossenen Geoportale in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich, manchmal unübersichtlich und teilweise schwer zu navigieren.
