Grundstückspreise in Deutschland – Entwicklung & Prognose

Bevor der erste Spatenstich gesetzt werden kann, müssen sich zukünftige Bauherren mit den Grundstückspreisen auseinandersetzen. Schließlich machen diese nicht selten den größten Anteil an den Baukosten aus. Die Nachfrage nach Bauland ist in Deutschland stark gestiegen, was nicht zuletzt an der hohen Zuwanderung und der steigenden Zahl von Single-Haushalten liegt. So konnte in den letzten Jahren ein deutlicher Anstieg der Grundstückspreise in vielen Teilen Deutschlands beobachtet werden.

Betrachten wir gemeinsam die Entwicklung der Grundstückspreise, analysieren die aktuelle Marktsituation und wagen eine Prognose auf zukünftige Trends.

Grundstückspreise früher und heute

Ein Rückblick auf die vergangenen Jahrzehnte zeigt, dass die Grundstückspreise in Deutschland einem stetigen Wandel unterlagen: Es gab Aufschwünge und Dämpfer, regionale bzw. soziale Unterschiede und wirtschaftliche Wechselbäder. Nach dem Zweiten Weltkrieg und in den Jahren des Wirtschaftswunders erlebte Deutschland einen Immobilienboom, der zu einem ersten signifikanten Anstieg der Grundstückspreise führte. In den folgenden Jahrzehnten gab es Phasen der Stagnation, aber auch Perioden mit starkem Wachstum, insbesondere während der Wiedervereinigung in den 1990er Jahren. Dieser erste Anstieg wurde jedoch von einer Phase der Konsolidierung gefolgt, in der die Preise sich wieder normalisierten.

Mit dem Beginn des neuen Jahrtausends und insbesondere nach der Finanzkrise 2007/2008 gewann der deutsche Immobilienmarkt zunehmend an Attraktivität für nationale und internationale Investoren. Niedrige Zinsen, eine stabile Wirtschaft und ein sich verschärfender Wohnraummangel, besonders in Großstädten und Ballungszentren, führten zu einem deutlichen Anstieg der Grundstückspreise. Die steigende Nachfrage und das begrenzte Angebot an Bauland ließen die Preise in urbanen Gebieten in die Höhe schnellen: Im Jahr 2010 kostete ein Quadratmeter Bauland im Durchschnitt 130 €. Im Jahr 2022 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 272 €. Dies entspricht einer Steigerung von rund 100 %!

Ein weiterer Faktor, der die Grundstückspreise beeinflusst hat, ist der demografische Wandel. Mit einer alternden Bevölkerung und einem Trend zur Urbanisierung verändern sich die Anforderungen an Wohnraum und Infrastruktur, was sich wiederum auf die Grundstückspreise auswirkt. In Städten, die ein hohes Maß an Zuzug verzeichnen, steigt die Nachfrage nach Bauland, während in schrumpfenden Regionen die Preise stagnieren oder sogar fallen können.

Aktuelle Grundstückspreise in Deutschland

Die gegenwärtige Lage der Grundstückspreise in Deutschland ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage, insbesondere in Metropolregionen und urbanen Zentren. In Großstädten wie München, Frankfurt und Stuttgart erreichen die Preise für Bauland teils exorbitante Höhen. Im Gegensatz dazu sind die Preise in ländlichen Gebieten oder in Städten mit Bevölkerungsrückgang deutlich moderater oder stagnieren.

Was kostet ein Grundstück pro Quadratmeter?

Wer sich auf die Suche nach dem passenden Bauland begibt, wird schnell feststellen, dass die Grundstückspreise nach Postleitzahl stark variieren. In gefragten Lagen der Großstädte oder in aufstrebenden Metropolregionen sind hohe Quadratmeterpreise keine Seltenheit. Doch wie viel kostet ein Grundstück im Durchschnitt und was sind die aktuellen Preise pro Quadratmeter?

Die folgende Tabelle zeigt Grundstückspreise pro Quadratmeter in Deutschlands Großstädten mit über 100.000 Einwohnern (Kosten beziehen sich auf baureife Grundstücke mit einer Größe von 300 bis 800 m² in mittlerer bis guter Wohnlage):

Quelle: LBS Preisspiegel “Markt für Wohnimmobilien” 2023

In ländlichen Regionen oder kleineren Städten kann der Kaufpreis für ein Grundstück pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt der Metropolregionen liegen. Nicht selten werden in weniger gefragten Lagen Preise von unter 100 €/m² erzielt, während in begehrten Vierteln der Großstädte Preise von über 1.000 €/m² keine Ausnahme sind.

Was mindert den Wert eines Grundstücks?

Lage ist alles, heißt es. Sie entscheidet über die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie. Doch außer Lage und Größe gibt es noch eine Reihe weiterer Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen und in einigen Fällen auch mindern können:

• Altlasten und Bodenqualität
  Altlasten, sei es durch vorherige industrielle Nutzung oder durch natürliche Gegebenheiten, entwerten ein Grundstück deutlich. Ebenso verursachen notwendige Abrissarbeiten an bestehenden Strukturen zusätzliche Kosten und mindern somit den Wert des Grundstücks ebenfalls.
• Bebauungspläne und Denkmalschutz
  Baurechtliche Beschränkungen können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks limitieren. Bebauungspläne und Denkmalschutzauflagen legen Art und Umfang der Bebauung fest, was in manchen Fällen ebenfalls wertmindernd wirken kann.
• Infrastruktur und Erreichbarkeit
  Die Nähe zu wichtigen Infrastrukturelementen wie Verkehrsanbindungen, Schulen und Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten ist ein wesentlicher Werttreiber. Eine schlechte Anbindung mindert die Attraktivität und damit den Wert eines Grundstücks.
• Lärmbelästigung und Umweltfaktoren
  Lärm von Straßen, Flugverkehr oder Industrieanlagen beeinträchtigt die Lebensqualität und kann somit den Grundstückspreis drücken. Auch andere Umweltfaktoren wie Hochwassergefahr oder schlechte Luftqualität spielen eine Rolle bei der Grundstücksbewertung.
• Wirtschaftliche Faktoren
  Die allgemeine wirtschaftliche Lage einer Region beeinflusst ebenfalls den Grundstückswert. Eine hohe Arbeitslosenquote oder eine geringe Wirtschaftskraft können zu einer Abwanderung führen und die Nachfrage nach Grundstücken verringern, was wiederum die Preise dämpft.
• Rechtliche Streitigkeiten
  Rechtliche Unsicherheiten oder Streitigkeiten, beispielsweise in Bezug auf Grundstücksgrenzen oder Wegerechte, schrecken potenzielle Käufer ab. Auch das kann sich auf den Wert eines Grundstücks negativ auswirken.

Was beeinflusst die Grundstückspreise?

Wie wir bereits wissen, sind Lage und Größe das A und O. Eine gute, zentrale Lage in einer Stadt oder in einem attraktiven Stadtteil kann den Preis stark in die Höhe treiben, während abgelegene oder weniger gefragte Lagen zu niedrigeren Preisen führen. Die Nähe zu einer gut ausgebauten Infrastruktur wie Verkehrsanbindungen, Bildungseinrichtungen, medizinischer Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Attraktivität eines Grundstücks und damit auch seinen Wert.

Größere Grundstücke bieten mehr Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten (wenn die Bebauungspläne es erlauben) und sind daher wertvoller, insbesondere in Gebieten mit knappen Flächen. Wenn dann noch der Zuschnitt der Grundfläche, also die Form des Grundstücks, besonders vorteilhaft ist, wird es nochmals teurer. Ist das Grundstück erschlossen, zahlt man logischerweise einen höheren Preis als für unerschlossenes Bauland. Nicht zuletzt spielt auch die Bodenbeschaffenheit eine Rolle: Bodenart, Tragfähigkeit und Altlasten beeinflussen die Grundstückspreise ebenfalls.

Schließlich hat auch die Kaufkraft der Bewohner einer Region Einfluss auf die Bodenpreise. In prosperierenden Regionen sind die Menschen bereit, mehr für Bauland zu bezahlen, was wiederum die Preise nach oben treibt.

Wie werden sich die Grundstückspreise in Deutschland entwickeln? Prognose für 2024 und darüber hinaus

Um mehr Wohnraum schaffen zu können, wird die Mobilisierung von Bauland als einer der zentralen politischen Hebel angesehen. Laut Expertenschätzungen könnte das Angebot an Bauland in zahlreichen Regionen Deutschlands zunehmen. Dies trifft besonders auf Berlin zu, ebenso wie auf die Oberpfalz in Bayern und, mit gewissen Einschränkungen, auf die Umgebung Bremens, den nordöstlichen Teil Brandenburgs und die bayerische Region Schwaben. In einigen Gegenden, wie dem nördlichen Teil von Schleswig-Holstein, ist allerdings zu erwarten, dass das Baulandangebot weiterhin abnehmen wird.

Generell ist anzunehmen, dass die Preise für Bauland im bundesweiten Durchschnitt um etwa 3 % fallen könnten. Besonders deutliche Preisrückgänge werden für Berlin (um 20 %), den nordöstlichen Teil Brandenburgs (um 13 %) und Sachsen (um 11 %) vorhergesagt.

Unser Fazit zur Entwicklung der Grundstückspreise

Die aktuelle Prognose deutet darauf hin, dass wir uns in einer Phase der Neuausrichtung befinden könnten. Mit der Erwartung, dass das Angebot in bestimmten Regionen zunimmt und die Nachfrage sich abschwächt, könnten die Preise für Bauland im bundesweiten Durchschnitt sinken. Dies könnte eine Entspannung für Bauherren und Investoren bedeuten, insbesondere in den Gebieten, die von den prognostizierten Preisrückgängen am stärksten betroffen sein werden.

Trotz dieses allgemeinen Trends bleibt die Lage des Grundstücks ein zentraler Wertfaktor. Gefragte Standorte in Großstädten und Metropolregionen dürften weiterhin hohe Preise erzielen. Gleichzeitig könnten sich für Käufer in weniger gefragten Lagen Chancen ergeben, zu günstigeren Konditionen Eigentum zu erwerben. Interessenten sollten daher einen Blick über die Stadtgrenzen hinaus wagen. In den Randgebieten der Städte, dem sogenannten Speckgürtel, lässt sich häufig ein passendes Grundstück finden, ohne auf eine gute Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verzichten zu müssen.

Für eine fundierte Entscheidung beim Grundstückskauf ist es nach wie vor superwichtig, die lokalen Marktgegebenheiten zu analysieren und neben der Lage auch Faktoren wie Größe, Erschließungszustand und rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die Entwicklung der Grundstückspreise ist und bleibt ein komplexes Geschehen, das von vielen äußeren Einflüssen abhängt. Bauherren und Investoren sollten daher den Markt stets im Auge behalten und sich fachkundig beraten lassen, um langfristig werthaltige Entscheidungen zu treffen.