Ob Sie von Ihrer Bank einen Immobilienkredit bekommen und welche Konditionen Ihnen angeboten werden, hängt sehr stark vom Beleihungswert ab. Ihn zieht die Bank zur Berechnung Ihrer Baufinanzierung heran. Wie er berechnet wird, welche Faktoren ihn beeinflussen und warum ein Wertgutachten eine so entscheidende Rolle für Ihre Baufinanzierung spielt, verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.
Beleihungswert im Schnelldurchlauf
- Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung mit hoher Sicherheit erzielen würde.
- Banken ermitteln den Beleihungswert, um die maximal mögliche Darlehenshöhe festzulegen.
- Er liegt üblicherweise zwischen 70 und 90 % des Verkehrswerts einer Immobilie.
- Ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert Ihre Konditionen, da das Risiko für die Bank sinkt.
Was ist ein Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der langfristig sichere Wert einer Immobilie, mit dem die Bank bei der Vergabe eines Kredits rechnet. Anhand dieses Werts ermittelt das Kreditinstitut die Konditionen einer Baufinanzierung.
Warum ist der Beleihungswert einer Immobilie so wichtig für Ihre Baufinanzierung?
Jede Immobilie, die ein Kreditinstitut finanziert, dient der Bank gleichzeitig als Sicherheit vor Zahlungsausfällen. Und da sich der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit ändert, errechnet die Bank den marktüblichen Wert des Objektes über die Zeit hinweg. Anhand der ermittelten Summe wird die mögliche Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung errechnet. Der Beleihungswert entspricht demnach nicht dem Kaufpreis Ihrer Immobilie bzw. nicht den geplanten Baukosten. Die Bank denkt bei der Berechnung des Beleihungswerts langfristiger und kalkuliert z. B. mögliche Marktschwankungen in der Zukunft mit ein. Der Beleihungswert ist also niedriger als der Kaufpreis, da vom aktuellen Wert der Immobilie ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Und das muss er auch sein: Rechtlich gesehen darf der Beleihungswert nach Pfandbriefgesetz (PfandBG) § 16 nicht über dem Verkehrswert liegen. In der Regel beläuft sich die Berechnung der Bank auf 70 bis 90 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von bspw. 500.000 € rechnet die Bank mit einem Beleihungswert zwischen 350.000 und 450.000 €.
Der Beleihungswert und der Verkehrswert sind nicht dasselbe
Der Verkehrswert ist jener Preis, den eine Immobilie aktuell basierend auf Angebot und Nachfrage erzielen würde. Unter dem Beleihungswert hingegen versteht man jenen Wert, den eine Bank für eine Finanzierung zugrunde legt. Er liegt unter dem Verkehrswert, da er die Werthaltigkeit und mögliche Marktschwankungen einkalkuliert.
Berechnung des Beleihungswerts: So geht die Bank dabei vor
Der genaue Prozentsatz hängt von der Bank und der Risikobewertung der Immobilie ab. So erfolgt die Berechnung:
Verkehrswert - Sicherheitsabschlag = Beleihungswert
Der Sicherheitsabschlag wird von der Bank festgelegt, um Risiken durch Marktveränderungen oder unvorhersehbare Entwicklungen zu berücksichtigen. Auch dieser variiert je nach Bank. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert sowie die anfallenden Nebenkosten müssen durch Eigenkapital ausgeglichen werden.
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So wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet
Die Höhe des Verkehrswerts wird von Banken je nach Situation meist durch Anwendung des Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren ermittelt. Meistens kommt dabei nicht nur eines dieser Verfahren zum Einsatz. In der Praxis wird in der Regel zuerst das Sachwert- und/oder Ertragswertverfahren angewendet und im Anschluss durch das Vergleichswertverfahren ergänzt.
1. SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren wird vor allem bei Neubauten oder Bestandsimmobilien angewendet, deren Marktwert nicht direkt ermittelt werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn eine Immobilie z. B. noch nicht existiert oder ein bestehendes Objekt aufgrund von Alter und Abnutzung nicht mehr dem aktuellen Marktwert widerspiegelt. Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Baukosten (für Neubauten) oder der Wiederherstellungskosten (für Bestandsimmobilien) geschätzt. Zudem werden bei Bestandsimmobilien Abschläge für Alter und Abnutzung berücksichtigt.
Im Rahmen eines Immobilienkaufs ist das Sachwertverfahren besonders relevant, wenn die Immobilie sehr individuell ist oder keine vergleichbaren Objekte auf dem Markt existieren. Für Neubauten gilt es als Hauptverfahren.
2. Das Ertragswertverfahren
Wenn eine Immobilie Einkünfte generiert, dann wird in der Regel das Ertragswertverfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie basierend auf den zu erwartenden Einnahmen. Diese Methode wird sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien angewendet, die vermietet werden sollen.
Bei gewerblichen Gebäuden oder Mietobjekten ist das Ertragswertverfahren häufig anzutreffen. Auch bei Bestandsimmobilien, die als Einkommensquelle dienen (z. B. Mehrfamilienhäuser), kommt es zum Einsatz.
3. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird verwendet, wenn es ausreichend vergleichbare Immobilien auf dem Markt gibt, um den Wert einer Immobilie abzuschätzen. Es wird vor allem beim Kauf von Bestandsimmobilien angewendet, wobei der Wert auf Basis von zuletzt verkauften Objekten ähnlicher Art und Lage ermittelt wird. Beim Neubau kann es ebenfalls herangezogen werden, wenn ähnliche Neubauten in der Nähe existieren.
Besonders für Bestandsimmobilien in städtischen Gebieten mit vielen Objekten derselben Art ist das Vergleichswertverfahren sehr gängig. Bei Neubauten wird es schon etwas schwieriger, da nicht immer eine ausreichende Anzahl vorhanden ist.
Was ist eine Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswertes, den eine Bank bereit ist, als Darlehen zu gewähren. Die Höhe der Beleihungsgrenze hängt von mehreren Faktoren ab, die je nach Kreditgeber unterschiedlich gewichtet werden:
- Bonität des Kreditnehmers (z. B. SCHUFA und Einkommensnachweis)
- Art und Zustand der Immobilie (z. B. Bausubstanz und Modernität)
- Lage der Immobilie (z. B. städtisch oder ländlich)
- Marktentwicklung (z. B. Immobiliennachfrage in der Region)
- Eigenkapital des Kreditnehmers (Eigenmittel, die der Käufer selbst einbringt)
Wenn der Beleihungswert unter der Beleihungsgrenze liegt, gilt die Finanzierung für die Bank als nahezu risikolos. Das gibt der Bank zusätzliche Sicherheit, da sie z. B. bei einer Zwangsversteigerung einen Großteil des Darlehens aus dem Verkaufserlös zurückbekommen würde.
Überschreitet der Kredit das Limit der Beleihungsgrenze, steigt das Risiko für die Bank. In diesem Fall werden in der Regel höhere Zinsen verlangt. Dies liegt daran, dass die Bank die Rückzahlung des Darlehens als riskanter einschätzt und daher den Kredit teurer macht, um dieses Risiko abzusichern.
Was versteht man unter Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf wiederum wird als Prozentzahl ausgedrückt. Diese gibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert an. Der Kreditgeber legt die Zinshöhe des Darlehens anhand dieser Prozentzahl fest.
Über der Beleihungsgrenze finanzieren – geht das?
Es ist grundsätzlich schon möglich, über der Beleihungsgrenze zu finanzieren. Das führt jedoch zu höheren Zinsen und allgemein höheren Bonitätsanforderungen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind Ihre Kreditkonditionen.
Wie eine optimale Baufinanzierung in Ihrem konkreten Fall aussehen kann, erklären wir Ihnen gerne! Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin für ein Gespräch mit uns, damit Sie schon bald in Ihre Traumimmobilie einziehen oder diese bauen können.
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Wer bezahlt das Wertgutachten?
Das Wertgutachten für die Ermittlung des Beleihungswertes und des Verkehrswertes einer Immobilie ist normalerweise vom Kreditnehmer zu bezahlen. Den Gutachter beauftragt die Bank meist selbst.
Wenn Sie den errechneten Immobilienwert am Ende für zu niedrig halten, können Sie natürlich auch selbst ein Wertgutachten in Auftrag geben. Die Kosten hierfür müssen Sie jedoch ebenfalls selbst tragen.
Diese Unterlagen fordert die Bank für die Ermittlung des Beleihungswertes
Folgende Unterlagen sollten Sie für die Ermittlung des Beleihungswertes vorlegen können:
- Angaben zum Eigenkapital
- Baupläne und Baubeschreibung
- Bestehende Mietverträge bei Kapitalanlageobjekten
- Einkommensnachweise und Bonitätsunterlagen
- Grundbuchauszug
- Kostenaufstellungen und Kaufvertrag
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
Je detaillierter und vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller erfolgt die Berechnung des Beleihungswertes – und damit die Bewilligung für Ihr Darlehen.
Den Beleihungswert im Griff: So gestalten Sie Ihre Baufinanzierung optimal
Wenn Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung auf die folgenden Faktoren achten, können Sie von besseren Konditionen profitieren:
- Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger wird der Beleihungsauslauf –und desto günstiger sind Ihre Zinsen.
- Wenn Sie den ermittelten Beleihungswert für zu niedrig halten, lassen Sie sich diesen durch ein externes Gutachten bestätigen. Das kann Ihnen helfen, eine höhere Finanzierung zu erhalten.
- Beim Kauf einer Immobilie entstehen zusätzliche Kosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Planen Sie diese Ausgaben im Voraus und prüfen Sie, ob Ihr Eigenkapital ausreicht, um die gesamten Kosten zu decken, ohne Ihre Finanzierung unnötig zu belasten.
- Lassen Sie sich von erfahrenen Experten beraten. So finden Sie die beste Lösung für Ihre Baufinanzierung, die genau zu Ihnen passt.
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