Wer will schon die Katze im Sack kaufen? Besonders, wenn es um eine so kostspielige Investition wie einen Hauskauf geht, ist es keine gute Idee, sich nur auf das eigene Bauchgefühl zu verlassen.
Sind Gutachter beim Hauskauf sinnvoll?
Wer einen Gutachter beim Hauskauf zurate zieht, hat einen erfahrenen Experten an seiner Seite und erhält Hilfe dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. Außerdem kann durch ein umfangreiches Gutachten besser eingeschätzt werden, ob der angegebene Verkaufspreis fair und gerechtfertigt ist. Schließlich kann eine Fehleinschätzung des Hauses Ihre Baufinanzierung ins Wanken bringen und schwerwiegende finanzielle Folgen verursachen.
Die undichte Stelle am Dach, die der Verkäufer kleingeredet hat und später doch dazu führt, dass die Isolierung erneuert werden muss. Der unauffällige Riss in der Fassade, der sich nach einem Jahr als Problem herausstellt. Begeisterte Interessenten können schnell über vermeintliche Kleinigkeiten hinwegsehen. Immobiliengutachter hingegen haben genügend Erfahrung und Expertise, um zu wissen, auf was geachtet werden muss.
Bevor es also an die Vertragsverhandlungen geht, ist ein Beratungsgespräch mit einem Gutachter sinnvoll. Denn nach dem notariell beurkundeten Kauf ist es zu spät und Verkäufer lassen sich meist schon im Kaufvertrag von jeglicher Haftung befreien. Einzige Ausnahme: Der Verkäufer verschweigt bekannte Mängel – aber das müssen die neuen Besitzer im Nachhinein beweisen können.
Diese Dinge prüfen Sachverständige & Gutachter
In erster Linie wird ein begleitender Sachverständiger oder Gutachter bei einer Hausbesichtigung Ausschau nach Baumängeln halten und die Immobilie fachgerecht prüfen und bewerten. Im Fokus ist dabei besonders die gesamte Gebäudehülle – von der Dacheindeckung bis zur Kellerwand. Denn hier können unentdeckte Schäden oder Mängel gravierende Folgen haben und Reparaturen oder Instandhaltungen sind kostspielig. Aber auch andere Aspekte werden unter die Lupe genommen, beispielsweise:
- Validierung der Grundstücksgröße und Wohnfläche
- Prüfung der Heizungsanlage sowie Strom- und Wasserleitungen
- Anzeichen von Feuchtigkeit, Schimmel oder Schädlingsbefall
- Energieeffizienz, Dämmung, Fenster und Türen
- eingetragene Rechte von Dritten, wie bspw. Wegerecht
- Historie des Gebäudes und eventuelle Auswirkungen des Denkmalschutzes
- Schadstoffe im Boden oder Bau (z. B. Asbest)
Je nach vorheriger Absprache reichen die Leistungen des Gutachters von kurzen Checks bis zur umfangreichen Prüfung. Von mündlichen Informationen während der Begehung des Hauses bis zum kompletten Statusbericht in Form eines ausführlichen Baugutachtens. Neben direkten Mängeln werden dort auch weitere Anmerkungen, Auffälligkeiten und Zustände dokumentiert.
Reicht ein Gutachten vom Verkäufer der Immobilie aus?
Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Ein vom Verkäufer bereitgestelltes Gutachten kann zwar hilfreich sein, um einen ersten Eindruck von der Immobilie zu bekommen, aber es kann meist nicht die Unvoreingenommenheit und Objektivität eines unabhängigen Gutachters ersetzen. Schließlich hat der Verkäufer bzw. sein Makler ein Interesse daran, das Haus in einem möglichst guten Licht darzustellen. Um sicherzugehen, dass Sie alle Aspekte der Immobilie vollständig verstehen und keine verborgenen Baumängel übersehen, beauftragen Sie einen eigenen, unabhängigen Gutachter. Dieser vertritt ausschließlich Ihre Interessen und sorgt dafür, dass Sie genau wissen, was Sie kaufen.
Für die Baufinanzierung: Gutachter von der Bank
Sie stemmen die Kosten für Ihr neues Zuhause mithilfe einer Baufinanzierung? Dann möchte eventuell auch die Bank einen Blick auf die Immobilie werfen – besser gesagt: Das Risiko des Darlehens bewerten. Ein solches Gutachten konzentriert sich darauf, den Markt- und Beleihungswert der Immobilie zu bestimmen und sicherzustellen, dass dieser den Kaufpreis rechtfertigt. Falls nicht, kann es vorkommen, dass die Baufinanzierung geringer ausfällt.
Ein Gutachter, der im Auftrag der Bank für die Immobilienbewertung geschickt wird, handelt natürlich primär in deren Interesse. Für eine umfassende Bewertung des Zustands der Immobilie und eine unabhängige Beratung ist er nicht zuständig. Daher werden auch die Kosten für dieses Wertgutachten von der Bank selbst getragen.
Was kostet ein Gutachter für ein Haus?
Die Kosten für den Gutachter hängen unter anderem von der Größe der Immobilie ab. Ein kleiner Bungalow ist natürlich schneller ausgemessen, geprüft und bewertet als ein zweistöckiges Haus mit Keller. Außerdem kommt es darauf an, was das Gutachten enthalten soll. Ein einfaches Gutachten zur allgemeinen Bewertung des Zustands der Immobilie ist günstiger als ein umfassendes Wertgutachten oder ein spezialisiertes Schadstoffgutachten. Je nach Umfang der Tätigkeiten unterscheidet sich Zeitaufwand und Preis. Nicht zu vergessen ist auch die Qualifikation und Erfahrung des Gutachters.
Falls Sie keinen Wert auf ein umfangreiches Immobiliengutachten legen, aber eine beratende Begleitung bei der Hausbesichtigung durch einen Sachverständigen wünschen, können Sie dafür ungefähr mit 500 € rechnen. Dieser Betrag setzt sich aus einem ungefähren Stundenlohn von 100 bis 200 € und den Anfahrtskosten zusammen.
Voll- vs. Kurzgutachten: Haus kaufen
- Kurzgutachten bieten einen schnellen, kostengünstigen Überblick über den Wert einer Immobilie – meist auf 10 bis 15 Seiten. Die Kosten liegen oft zwischen 700 und 1.000 € und es wird in der Regel pauschal oder über einen festen Stundensatz abgerechnet.
- Ein Vollgutachten hingegen ist umfangreich und daher teurer. Ergebnis ist eine gründliche Bewertung der Immobilie einschließlich Lage, Zustand und Besonderheiten. Auf das detaillierte Vollgutachten müssen Sie ungefähr zwei bis vier Wochen warten und diesen Zeitaufwand lassen sich Gutachter oder Sachverständige natürlich bezahlen. Als Käufer sollten Sie zusätzlich abwägen, ob der Hausverkäufer Zeitdruck hat und ggf. an einen anderen Interessenten verkaufen würde, sofern ihm der Gutachtenprozess zu lange dauert. Die Kosten für ein Vollgutachten hängen derweil vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie ab und können zwischen 0,5 und 1,0 % des ermittelten Werts liegen. Bei einem erwarteten Verkehrswert von 350.000 € kostet ein Gutachten also ungefähr zwischen 1.750 und 3.500 €.
Beide Gutachten helfen Käufern dabei, den Wert und Zustand einer Immobilie zu ermitteln. Die Wahl zwischen einem Kurz- und einem Vollgutachten hängt davon ab, ob Sie eine schnelle Einschätzung benötigen oder eine detaillierte, gerichtsfeste Bewertung für komplexere Transaktionen wie Erbschaften, Scheidungen oder Zwangsversteigerung.
Gutachter für den Hauskauf beauftragen – Hier werden Sie fündig
„Sachverständiger“ kann sich erst einmal jeder nennen, denn der Begriff ist nicht geschützt. Achten Sie also darauf, dass die Gutachter entweder von der Bau- oder Architektenkammer zertifiziert bzw. vereidigt sind. Eine umfangreiche Übersicht finden Sie im bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis. Als Suchbegriff kann beispielsweise „Bewertung von Immobilien“ eingetragen werden und als Ergebnis erhalten Sie eine Auflistung von qualifizierten Gutachtern für den Hauskauf in Ihrer Umgebung.
