Allein im Jahr 2023 wurden laut Statistischem Bundesamt in Deutschland 129.000 Ehen geschieden, die im Schnitt 14,8 Jahre hielten. Was ist also, wenn die eigene Ehe zerbricht und das Eigenheim plötzlich zu einem echten Problem wird?Vor allem bei langen Finanzierungszeiten stehen viele vor der Frage: Was machen wir jetzt mit dem Hauskredit nach der Scheidung? Keine Panik – wir zeigen Ihnen, welche Wege Sie trotz Trennung gehen können, um eine gute Lösung zu finden.
Hauskredit nach Scheidung bzw. Trennung im Schnelldurchlauf
- Ein gemeinsamer Kreditvertrag bleibt bestehen.
- Nur mit der Zustimmung beider Partner und einer neuen Bonitätsprüfung kann der Vertrag geändert werden.
- Wenn sich keine Einigung findet, bleibt nur die Teilungsversteigerung.
- Der Ehevertrag regelt, wie das Vermögen und gemeinsame Schulden bei einer Trennung verteilt werden – für Klarheit und weniger Konflikte.
Was machen wir mit dem gemeinsamen Haus nach der Scheidung?
Das hängt ganz davon ab, welche Ziele Sie und Ihr Ex-Partner verfolgen – und ob der finanzielle Spielraum dafür ausreicht. Ideal wäre es natürlich, wenn Sie sich einig werden und frühzeitig mit der Bank sprechen. Denn: Anpassungen am Darlehensvertrag funktionieren nur, sofern alle an einem Strang ziehen – also Sie, Ihr Ex-Partner und auch der Kreditgeber.
Grundsätzlich stehen Ihnen bei einer Scheidung die folgenden sechs Möglichkeiten zur Verfügung, wie Sie künftig mit Ihrer gemeinsamen Immobilie umgehen:
- Den Ehepartner auszahlen
- Immobilie verkaufen und Erlös teilen
- Nach Trennung Immobilie vermieten
- Eine Realteilung des Hauses
- Immobilie an die Kinder übertragen
- Teilungsversteigerung beantragen
Möglichkeit 1: Den Ehepartner auszahlen
Einer der Ex-Partner möchte das Haus behalten und nach der Scheidung darin wohnen bleiben? Kein Problem – doch das bedeutet, dass er dem anderen Partner dessen Anteil abkaufen muss. Die Höhe dieser Auszahlung richtet sich nach dem aktuellen Immobilienwert, wobei die Restschuld des laufenden Hauskredits natürlich abgezogen wird.
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Ehepartner auszahlen: Vorteile |
Ehepartner auszahlen: Nachteile |
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Kein Hausverkauf nötig. |
Der andere Partner muss ausgezahlt werden. |
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Das Eigentum bleibt gewahrt, weil ein Partner weiterhin darin wohnt. |
Grundbucheintrag und Kredit müssen eventuell angepasst werden. |
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Finanzielle Klarheit: Der verbleibende Partner übernimmt den Kredit. |
Mögliche neue Baufinanzierung und damit zusätzliche Gebühren. |
Möglichkeit 2: Immobilie verkaufen und Erlös teilen
Wenn keiner der Ex-Partner das Haus behalten möchte und beide ausziehen, bleibt nur der Verkauf übrig – der Erlös wird dann fair geteilt. Wichtig dabei: Der laufende Kredit wird aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Hierbei fällt möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sollten sich beide einig sein, kann der Verkauf bereits im Trennungsjahr erfolgen. Nach Ablauf dieses Jahres haben beide das Recht, den Verkauf des Hauses zu fordern. Sollte sich einer der Ex-Partner dagegen wehren, führt der Weg vor Gericht.
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Immobilie verkaufen: Vorteile |
Immobilie verkaufen: Nachteile |
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Der Erlös wird fair geteilt. |
Beide Partner müssen sich über den Verkaufszeitpunkt und den Verkaufspreis einigen. |
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Kein langwieriger Streit um das Eigentum. |
Wenn einer der Partner sich wehrt, kann der Verkauf vor Gericht eingeklagt werden, was Zeit und Kosten verursacht. |
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Die Ex-Partner können sich finanziell neu orientieren. |
Bei Uneinigkeit können Verzögerungen auftreten, die den gesamten Verkaufsprozess hinausschieben. |
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Ggf. steuerliche Aspekte (bspw. Spekulationssteuer) |
Möglichkeit 3: Nach Trennung Immobilie vermieten
Möchten beide Ex-Partner nicht weiter im Haus wohnen, aber trotzdem Eigentümer bleiben? Dann könnte eine Vermietung die Lösung sein. Mit den Mieteinnahmen können Sie den Kredit weiter abbezahlen, ohne Änderungen im Grundbuch vornehmen zu müssen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Wenn nach Abzug der laufenden Kosten noch etwas übrigbleibt, kann es sogar sein, dass beide Ex-Partner einen kleinen Gewinn erzielen. Wichtig ist jedoch, dass Sie sich vorher über alle Details einig werden.
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Haus vermieten: Vorteile |
Haus vermieten: Nachteile |
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Keine Änderungen im Grundbuch – das Eigentum bleibt unverändert. |
Beide Ex-Partner müssen sich im Voraus über Aufgaben wie Mietersuche, Reparaturen und Abrechnungen einigen. |
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Die Mieteinnahmen können zur Rückzahlung des Kredits genutzt werden. |
Unklarheiten oder Uneinigkeiten über Verantwortlichkeiten können später zu Konflikten führen. |
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Der Kredit bleibt bestehen, ohne dass Zusatzgebühren anfallen. |
Die Ex-Partner müssen sich regelmäßig darüber verständigen, wie die Verwaltung des Hauses organisiert wird, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. |
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Nach Abzug der laufenden Kosten könnte ein finanzieller Überschuss entstehen. |
Beide bleiben langfristig mit dem Haus verbunden und sind für mögliche Probleme verantwortlich. |
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U. U. erhöhen zusätzliche Mieteinnahmen die Steuerlast. |
Möglichkeit 4: Eine Realteilung des Hauses
Bei einer Realteilung wird das Haus in zwei separate, baulich voneinander abgegrenzte Einheiten aufgeteilt. Jeder Ex-Partner erhält das Nutzungsrecht für einen eigenen Bereich des Hauses, sei es zum Selbstbewohnen oder zur Vermietung. Voraussetzung für diese Lösung ist, dass das Objekt mindestens zwei abgeschlossene Wohneinheiten hergibt und beide Partner zustimmen sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung, die die offizielle Aufteilung rechtlich festlegt.
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Realteilung: Vorteile |
Realteilung: Nachteile |
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Klare Trennung durch eigene Bereiche. |
Das Haus muss baulich getrennt sein/werden. |
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Eigenes Wohnen oder Vermieten – ganz nach Wunsch. |
Umbau kann teuer ausfallen. |
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Sie müssen das Haus nicht verkaufen. |
Beide Partner müssen zustimmen und eine Teilungserklärung unterschreiben. |
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Eine stabile Lösung, bei der beide Eigentümer bleiben. |
Verwaltung und Instandhaltung können nach der Grundstücksteilung kompliziert werden. |
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Womöglich sind die Wohneinheiten unterschiedlich groß und haben damit einen unterschiedlichen Wert, sodass u. U. Ausgleichszahlungen fällig werden. |
Möglichkeit 5: Immobilie an die Kinder übertragen
Sie können die Immobilie oder Ihren Anteil daran an Ihre gemeinsamen Kinder übertragen. Dadurch gehen alle Rechte und Pflichten rund um das Haus auf das Kind oder die Kinder über.
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Haus an Kinder übertragen: Vorteile |
Haus an Kinder übertragen: Nachteile |
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Langfristige Sicherung des Familienbesitzes. |
Bei Kindern unter 18 Jahren ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts erforderlich. |
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Erleichtert die Nachlassregelung und die Weitergabe an die nächste Generation. |
Das Kind übernimmt sowohl Rechte als auch Pflichten der Immobilie, wie z. B. laufende Kosten. |
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Die Familie bleibt weiterhin Eigentümer der Immobilie, auch wenn die Eltern ausziehen oder das Eigentum aufteilen. |
Beide Eltern müssen zustimmen, was in einigen Fällen zu Konflikten führt. |
Möglichkeit 6: Teilungsversteigerung beantragen
Wenn sich die Ex-Eheleute bei einer Scheidung ganz und gar nicht auf ein Vorgehen einigen können und es unklar ist, wie die Immobilie anschließend genutzt werden soll, dann ist eine Teilungsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung) eine Lösung. Dabei hat jede im Grundbuch eingetragene Partei das Recht, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen und das Haus damit öffentlich versteigern zu lassen. Der Erlös wird nach Abzug der Kosten an die geschiedenen Eheleute ausgezahlt.
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Teilungsversteigerung: Vorteile |
Teilungsversteigerung: Nachteile |
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Schnelle Lösung, wenn keine Einigung gelingt. |
Häufig wird die Immobilie unter Marktwert verkauft. |
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Gesetzlich gesicherter Prozess für beide Parteien. |
Hohe Kosten durch Gericht, Versteigerung und Notar. |
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Endgültige Aufteilung des Eigentums. |
Emotionale Belastung durch den öffentlichen Verkauf. |
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Gibt beiden Partnern einen klaren Ausgangspunkt. |
Geringe Einnahmen können zu finanziellen Verlusten führen. |
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Objektiver und neutraler Verfahrensweg. |
Zeitverlust und zusätzlicher Stress im Versteigerungsprozess. |
Teilungsversteigerung verhindern
Falls Ihr Ehepartner gegen Ihren Wunsch eine Teilungsversteigerung beantragt, haben Sie die Möglichkeit, das Verfahren für mindestens sechs Monate aussetzen zu lassen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie dem Gericht nachweisen, warum die Versteigerung eine unzumutbare Belastung für Sie darstellt – etwa weil Sie kurz vor der Bewilligung eines Kredits stehen, ein Privatdarlehen annehmen können oder ein freier Verkauf des Hauses unmittelbar bevorsteht.
Wer zahlt Hauskredit bei Scheidung ab?
Ein Hauskredit bleibt auch nach einer Scheidung gültig und an diejenigen gebunden, die den Vertrag unterschrieben haben. Die Bank interessiert sich nicht für die private Situation, sondern nur dafür, dass die Raten weiterhin gezahlt werden. Meistens unterschreiben beide Ehepartner den Vertrag, besonders bei einem gemeinsamen Hauskauf.
Das bedeutet, dass beide auch nach einer Trennung gesamtschuldnerisch haften – selbst wenn einer auszieht und das Haus nicht mehr nutzt. Steht nur ein Partner im Grundbuch, spielt das keine Rolle: Entscheidend ist, wer den Kreditvertrag unterzeichnet hat. Ohne eine Anpassung des Vertrags oder die Übertragung auf den verbleibenden Partner bleibt die finanzielle Verantwortung aufgeteilt.
Bei Trennung Hauskredit alleine übernehmen – geht das?
Ja, das ist möglich, hängt aber von mehreren Faktoren ab. Ein Beispiel:
Sie möchten nach der Trennung im gemeinsamen Haus wohnen bleiben, während Ihr Ex-Partner auszieht und Sie beide den Kreditvertrag unterschrieben haben? Dann müssen Sie die Bank davon überzeugen, dass Sie die monatlichen Raten alleine stemmen können. Dafür prüft die Bank Ihre Bonität ganz genau. Können Sie zeigen, dass Ihr Einkommen reicht, um den Kredit alleine weiterzuführen, darf Ihr Ex-Partner aus dem Vertrag entlassen werden – natürlich nur, wenn er dem ebenfalls zustimmt.
Wichtig zu wissen: Ohne die Zustimmung Ihres vormaligen Partners passiert gar nichts. Und auch die Bank muss mitspielen. Reicht Ihr Einkommen nicht aus oder lehnt die Bank die Änderung ab, bleibt der Kredit auf beiden Namen laufen – unabhängig davon, wer im Haus bleibt.
Wer haftet für den Immobilienkredit bei einer Trennung?
Banken sichern sich ab. Bei Ehepaaren unterschreiben oft beide den Kreditvertrag. Das bedeutet: Beide haften voll gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer zahlt.
Das Wesentliche:
- Außenverhältnis: Die Bank kann die gesamte Summe von beiden einfordern.
- Innenverhältnis: Wer wie viel zahlt, regeln die Ehepartner untereinander – für die Bank zählt nur die pünktliche Zahlung.
Bei einer Scheidung bleibt die gemeinsame Haftung bestehen. Zahlen beide nicht, droht eine Zwangsversteigerung. Klare Absprachen mit der Bank und dem Partner helfen, finanzielle Streitpunkte zu vermeiden.
Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, stehen auch beide in der Verantwortung. Egal, wer im Haus bleibt oder auszieht – die Bank kann von jedem die vollständige Zahlung der Raten verlangen.
Anders sieht es aus, wenn nur ein Partner den Vertrag unterzeichnet hat: Dann trägt dieser allein die finanzielle Verantwortung. Und ja, das gilt sogar, wenn dieser Partner längst seine Koffer gepackt hat und nicht mehr im Haus wohnt. Für die Bank zählt allein der Name auf dem Vertrag, nicht die Adresse des Schuldners.
Hauskredit bei Scheidung: Wann die Bank bei der Haftung zurückrudern muss
Die Eigentumsverhältnisse am Haus und der Kreditvertrag sind für die Bank normalerweise zwei Paar Schuhe. Wichtig ist ihr nur eins: dass die Rückzahlung gesichert ist. Doch es gibt Sonderfälle, bei denen ein Ehepartner aus der Haftung entlassen werden kann – z. B., wenn die sogenannte „Mithaftung in sittlich anstößiger Weise” vorliegt.
Das klingt kompliziert, bedeutet aber Folgendes: Hat die Bank einen Ehepartner in den Vertrag geholt, obwohl dieser offenkundig kein gleichwertiger Kreditnehmer war, könnte das rechtlich nicht haltbar sein. Typisches Beispiel: ein Partner ohne eigenes Einkommen, der rein aus emotionaler Verbundenheit mitunterschrieben hat. Wenn dieser durch die Rückzahlung des Kredits finanziell überfordert wäre – etwa als Hausfrau oder Hausmann – könnten rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Kann man Hauskredit bei Scheidung vorzeitig auflösen?
Einen Immobilienkredit vorzeitig aufzulösen, ist wie den Exit eines gut gesicherten Vertragslabyrinths zu finden: Grundsätzlich machbar, aber mit einigen Hürden verbunden. Banken halten sich an die vereinbarte Laufzeit – wer früher raus will, zahlt oft eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese zusätzliche Summe deckt den Verlust der Bank und stellt gerade für frisch getrennte Paare häufig ein kaum überwindbares Hindernis dar.
Ehevertrag für mehr Sicherheit beim Immobilienkauf
Ein Ehevertrag kann die Dinge im Falle einer Trennung erheblich erleichtern, vor allem wenn es um die gemeinsame Immobilie geht. Ohne klare Regelungen entstehen schnell Missverständnisse und Streit. Ein gut ausgearbeiteter Ehevertrag legt im Vorfeld fest, wer was bekommt – ohne dass später emotionale Auseinandersetzungen entstehen.
Auch wenn es in Ihrer jetzigen Ehe zu spät sein sollte... Vielleicht heiraten Sie zukünftig nochmal und erinnern sich an die folgenden 5 Tipps für den Ehevertrag.
- Schließen Sie den Vertrag frühzeitig ab – idealerweise vor der Hochzeit oder zum Zeitpunkt des Hauskaufes bzw. dann wenn es für Sie passt.
- Lassen Sie Emotionen außen vor. Der Ehevertrag dient Ihrer beider Absicherung und schafft Fairness.
- Achten Sie auf Ausgewogenheit, sodass der Vertrag die Interessen beider Partner gleichermaßen berücksichtigt.
- Holen Sie sich rechtlichen Beistand durch einen Juristen. Dieser stellt sicher, dass der Ehevertrag rechtssicher und wasserdicht ist.
- Klärung ist alles – regeln Sie im Vertrag Eigentum, Kredite und finanzielle Verpflichtungen verständlich und deutlich.
Unser Fazit zum Hauskredit bei Scheidung
Die Frage nach dem Hauskredit bei einer Scheidung ist komplex und muss mit Bedacht angegangen werden. Es gibt verschiedene Wege, um eine Lösung zu finden – vom Auszahlen des Ex-Partners über den Verkauf der Immobilie bis hin zur Vermietung. Dabei sind finanzielle Transparenz und eine offene Kommunikation mit der Bank entscheidend, um Stress und unnötige Kosten zu vermeiden.
Im Falle einer Scheidung ist es besonders wichtig, frühzeitig das Gespräch mit der Bank sowie ggf. mit einem Steuerberater und weiteren Experten zu suchen. Diese frühzeitige Beratung ermöglicht es, die finanziellen und rechtlichen Aspekte besser zu verstehen und informiert Entscheidungen zu treffen.
Auch wenn das Kapitel Ehe zu Ende ist, bleibt die Verantwortung für den Kredit oft bestehen. Eine sachliche Klärung der finanziellen Situation hilft dabei, den Neustart ohne unliebsame Überraschungen zu beginnen. Entscheidend ist, dass beide Parteien für ihre finanzielle Situation Verantwortung übernehmen.
