Immobilienfinanzierung: Wie viel Kredit bei welchem Einkommen?

Bevor es an die Suche nach der perfekten Immobilie geht, kommt die entscheidende Frage: Wie viel Kredit kann ich mir überhaupt leisten? Die Wahrheit ist: Es gibt keine pauschale Antwort, denn Banken prüfen viel mehr als nur Ihr Gehalt. Je nach Lebenssituation – ob Single, Paar, Familie oder Beamter – unterscheiden sich die Finanzierungsbedingungen erheblich. Wir gehen ins Detail.

Baufinanzierung berechnen: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Unser Budgetrechner hilft Ihnen dabei, eine realistische Einschätzung zu bekommen. Einfach Nettoeinkommen, laufende Ausgaben und Eigenkapital eingeben, schon sehen Sie sofort, welche Finanzierungssumme machbar ist und was für die monatliche Rate bedeutet. So finden Sie schnell heraus, wie viel Baukredit Sie sich leisten können.

Budgetrechner für den Hauskauf

Wie viel Kredit bekomme ich mit meinem Gehalt?

Ihre Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• Nettoeinkommen: Ihr monatliches Einkommen nach Steuern und Sozialabgaben.
• Zinsniveau: Die aktuellen Zinssätze, die variabel sind und regelmäßig überprüft werden sollten.
• Tilgungssatz: Der Prozentsatz, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen.
• Eigenkapital: Der Betrag, den Sie selbst einbringen können.
• Region: Immobilienpreise schwanken erheblich je nach geografischem Standort.

Die Verbraucherzentrale rät dazu, die monatliche Kreditrate auf maximal 40 % des Nettoeinkommens zu begrenzen.

Dazu kommt: Banken bevorzugen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises, um bessere Konditionen zu gewähren. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger fallen Zinskosten und monatliche Belastung aus.

Während die theoretische Darlehenshöhe mit steigender Kaufkraft wächst, entscheidet letztlich der Immobilienmarkt über die Machbarkeit einer Baufinanzierung. Immobilienpreise schwanken in Deutschland je nach Region stark – in Metropolregionen wie Berlin oder Frankfurt sind sie erheblich höher als in ländlichen Gegenden.

Wie viel Kredit bei 2.000 € netto?

• Empfohlene Monatsrate: ca. 600 bis 700 €
• Kreditsumme: ca. 150.000 bis 170.000 €
• Mit 20 % Eigenkapital: Kaufpreis zwischen 187.500 bis 212.500 €
• Mögliche Immobilien: Kleine 2-Zimmer-Wohnung oder ältere Bestandsimmobilie in günstigeren Regionen

Beispiel: Eine 50 bis 60 m² große Eigentumswohnung in kleineren Städten wie Magdeburg oder Chemnitz kann realistisch sein. In Großstädten wird es mit diesem Budget schwer.

Wie viel Kredit bei 3.000 € netto?

• Empfohlene Monatsrate: ca. 900 bis 1.050 €
• Kreditrahmen: ca. 225.000 bis 260.000 €
• Mit 20 % Eigenkapital: Kaufpreis zwischen 281.000 bis 325.000 €
• Mögliche Immobilien: 3-Zimmer-Wohnung oder kleine Doppelhaushälfte im Umland

Beispiel: Eine moderne 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70 m² in Städten wie Leipzig oder Nürnberg oder ein kleines Reihenhaus auf dem Land wäre finanzierbar.

Wie viel Kredit bei 4.000 € netto?

• Empfohlene Monatsrate: ca. 1.200 bis 1.400 €
• Kreditrahmen: ca. 300.000 bis 350.000 €
• Mit 20 % Eigenkapital: Kaufpreis zwischen 375.000 bis 437.500 €
• Mögliche Immobilien: Reihenhaus oder großzügige Wohnung

Beispiel: Ein Reihenhaus mit 90 bis 110 m² in mittelgroßen Städten ist denkbar, allerdings eher außerhalb begehrter Wohnorte. In teuren Regionen sind selbst kleine Reihenhäuser über 500.000 € teuer. In Stuttgart oder Köln reicht dieses Budget für eine Eigentumswohnung mit etwa 80 m².

Wie viel Kredit bei 5.000 € netto?

• Empfohlene Monatsrate: ca. 1.500 bis 1.750 €
• Kreditrahmen: ca. 375.000 bis 437.500 €
• Mit 20 % Eigenkapital: Kaufpreis zwischen 468.750 bis 546.875 €
• Mögliche Immobilien: Freistehendes Haus oder größere Stadtwohnung

Beispiel: Ein freistehendes Einfamilienhaus in kleineren Städten wie Kassel oder Dresden ist realistisch. In Hamburg oder Köln könnte es mit etwas Glück für ein Reihenhaus mit 110 bis 130 m² reichen.

Wie viel Kredit bei 6.000 € netto?

• Empfohlene Monatsrate: ca. 1.800 bis 2.100 €
• Kreditrahmen: ca. 450.000 bis 525.000 €
• Mit 20 % Eigenkapital: Kaufpreis zwischen 562.500 bis 656.250 €
• Mögliche Immobilien: Hochwertige Immobilien oder großes Grundstück

Beispiel: In München oder Frankfurt ist damit der Erwerb einer modernen Eigentumswohnung machbar. In ländlichen Regionen ist sogar ein Neubau mit 160 m² möglich.

Mindest-Nettoeinkommen für einen 350.000 € Immobilienkredit

Wie viel muss ich eigentlich verdienen, um mir eine Immobilie für 350.000 € leisten zu können? Welche monatliche Rate ist realistisch – und welche Kaufnebenkosten sollte ich unbedingt einplanen? Finanzexperte Niels Seifert liefert im Interview nicht nur klare Faustregeln zur Berechnung, sondern erklärt auch, warum die Finanzierung von Bank zu Bank unterschiedlich bewertet wird und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Zusammenfassung der Versteckten Kosten

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie auch versteckte Kosten berücksichtigen, wie:

• Notarkosten (Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags)
• Grunderwerbsteuer (variiert je nach Bundesland und kann bis zu 6,5 % des Kaufpreises betragen)
• Maklergebühren
• Instandhaltungskosten

Wichtig für die Bank: Individuelle Haushaltsrechnung

Banken bewerten nicht nur das Einkommen, sondern die gesamte finanzielle Situation des Kreditnehmers. Dabei spielt die sogenannte Haushaltsrechnung eine Rolle. Welche regelmäßigen Einnahmen gibt es? Welche fixen Kosten fallen an? Müssen bestehende Verpflichtungen berücksichtigt werden?

Und generell: Ohne Eigenkapital wird es schwierig. Denn bei einem Immobilienerwerb ohne Eigenkapital verschlechtert sich nicht nur der Zinssatz, sondern auch die monatliche Belastung. Viele Banken sträuben sich bei sogenannten 100-%-Finanzierungen oder verlangen hohe Zinsaufschläge, um das Risiko einzudämmen, dass Sie als Kreditnehmer finanziell überlastet sind.

• Singles oder Alleinverdiener

  Ein stabiles Einkommen ist essenziell, da es nur einen Verdiener gibt. Banken verlangen hier oft eine besonders solide Bonität. I. d. R. sind bei der Alleinfinanzierung 20 bis 30 % Eigenkapital erforderlich, manchmal sogar mehr, insbesondere bei höheren Kreditsummen. Da Banken bei Singles oft vorsichtiger sind, kann eine Restschuldversicherung oder eine Bürgschaft helfen, die Kreditwürdigkeit zu verbessern und günstigere Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu erhalten.

• Paare mit 2 Einkommen

  2 Gehälter erhöhen die finanzielle Stabilität und die mögliche Darlehenshöhe. Achten Sie beim Immobilienerwerb mit mehreren Personen (sprich Sie und Ihr Partner bzw. Ihre Partnerin) darauf, dass beide als Kreditnehmer eingetragen werden. Falls ein Einkommen ausfällt, bleibt der Hauskredit gesichert – und Banken vergeben oft bessere Zinssätze.

• Familien mit Kindern
  

  Hier werten Banken zudem die laufenden Ausgaben für den Nachwuchs. Familien mit Kindern haben meist höhere Lebenshaltungskosten, was die maximal mögliche monatliche Kreditrate beeinflussen kann. Sie sollten besonders in diesem Fall prüfen, ob Sie Anspruch auf staatliche Förderungen wie KfW-Kredite oder regionale Zuschüsse haben – das kann die Finanzierungslast erheblich senken.

• Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst

  Dank ihres sicheren Einkommens profitieren Beamte von attraktiven Kreditkonditionen und günstigeren Zinsen. Viele Banken akzeptieren auch eine höhere Kreditrate, da das Ausfallrisiko geringer ist. Spezielle Baufinanzierungen für Beamte bieten oft niedrigere Zinssätze und längere Laufzeiten – hier lohnt es sich, gezielt Angebote für den öffentlichen Dienst zu vergleichen.

• Selbstständige & Freiberufler

  Diese Gruppe hat es tendenziell schwerer, da die Einkommen oft schwanken. Banken fordern bei einer Baufinanzierung für Selbstständige meist Einkommensnachweise über mehrere Jahre. Auch ein höheres Eigenkapital wird oft vorausgesetzt, um eine Finanzierung zu erhalten. Manche Banken verlangen bei dieser Berufsgruppe mind. 30 % oder sogar 40 %. Wer als Selbstständiger finanzieren möchte, sollte frühzeitig eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und Steuerbescheide der letzten 3 Jahre bereithalten – das erhöht die Chancen auf eine Zusage.

• Rentner & ältere Kreditnehmer

  Ab einem gewissen Alter achten Banken besonders auf die Laufzeit und Rückzahlungsstrategie. Eine hohe Eigenkapitalquote hilft, die Finanzierungschancen zu verbessern. Senioren sollten überlegen, ob eine Teiltilgung mit einer späteren Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, um die monatliche Belastung zu reduzieren. Alternativ kann eine Umkehrhypothek eine Möglichkeit sein, Immobilienvermögen in Liquidität umzuwandeln.

FAQ zum Thema "Wie viel Kredit bei welchem Einkommen?"

Die folgende Übersicht beantwortet die häufigsten Fragen rund um Einkommen und Kreditrahmen – mit aktuellen Richtwerten für 2026.

Wie viel Kredit bekomme ich ohne Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – die sogenannte Vollfinanzierung – ist nur mit sehr guter Bonität möglich. Banken finanzieren dann in Einzelfällen 100 % (nur Kaufpreis) oder maximal 110 % (Kaufpreis plus Nebenkosten), allerdings zu höheren Zinsen und strengeren Auflagen. Wer etwa 4.000 € netto verdient, kann also unter günstigen Voraussetzungen rund 220.000–270.000 € aufnehmen.

Was, wenn ich mir die monatliche Rate nicht mehr leisten kann?

Banken erwarten grundsätzlich, dass Kreditnehmer die vereinbarte Rate weiterzahlen. Eine Anpassung ist nur im Ausnahmefall möglich – etwa über eine vorübergehende Ratenpause, eine Tilgungsänderung oder eine Laufzeitverlängerung. Wer einen Jobwechsel, Elternzeit oder Teilzeit plant, sollte die Bank frühzeitig informieren und prüfen, ob eine flexible Baufinanzierung mit anpassbarer Tilgung vereinbart wurde.

Wie viel Puffer sollte ich einplanen?

Als Faustregel gilt: Planen Sie zusätzlich zur Kreditrate einen monatlichen Puffer von mindestens 10–20 % Ihres Nettoeinkommens ein. Dieser Betrag sollte für Unvorhergesehenes wie Nachzahlungen, Reparaturen oder Preissteigerungen verfügbar bleiben. Wer etwa 4.000 € netto verdient und eine Kreditrate von 1.200 € zahlt, sollte also rund 400–800 € monatlich als Reserve behalten.

Auch einmalige Rücklagen sind wichtig: Für Haushaltsanschaffungen oder unerwartete Ausgaben empfehlen Experten zusätzlich 2 bis 3 Nettogehälter auf einem Tagesgeldkonto. Wer diesen finanziellen Spielraum einplant, reduziert das Risiko, bei Einkommensausfällen oder Kostensteigerungen in Schwierigkeiten zu geraten.