Die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist von Bedeutung, wenn eine Immobilie in mehrere separate Einheiten aufgeteilt werden soll. Ob für den Verkauf einzelner Wohnungen, die Finanzierung oder die Umnutzung eines Gebäudes: In diesem Artikel erfahren Sie, wann die Bescheinigung erforderlich ist, wie der Antrag abläuft und mit welchen Ausgaben Sie rechnen müssen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung im Schnelldurchlauf
- Sie benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn Sie eine Immobilie in einzelne Eigentumseinheiten aufteilen möchten, z. B. für den Verkauf separater Wohnungen.
- Zuständig für die Ausstellung ist die Bauaufsichtsbehörde.
- Die Kosten liegen je nach Stadt und Aufwand zwischen 500 und 1.500€.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, auch Abgeschlossenheitserklärung genannt, bestätigt, dass eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes baulich von anderen Einheiten getrennt ist. Mit anderen Worten: Die Wohnung hat eigene Wände, Decken und einen abschließbaren Zugang. Dadurch ist sie von den anderen Wohnungen im Haus unabhängig und kann separat genutzt werden.
Die Bescheinigung ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert, wird von der Baubehörde ausgestellt und ist Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum und die Eintragung ins Grundbuch.
Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?
Immer dann, wenn ein Gebäude in mehrere rechtlich eigenständige Einheiten aufgeteilt werden soll, wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwingend erforderlich. Das ist z. B. in folgenden Situationen der Fall:
- Mehrfamilienhaus aufteilen: Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und möchten dieses in einzelne Wohnungen aufteilen, um sie separat zu verkaufen. Ohne die Bescheinigung darf das Haus nur als Ganzes verkauft werden, nicht aber die einzelnen Einheiten.
- Eigentumswohnung finanzieren: Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und wollen dafür eine Finanzierung aufnehmen. Viele Banken prüfen, ob die Wohnung baulich eindeutig abgegrenzt ist. Nur dann gilt sie als Sicherheit, die im Ernstfall verwertet werden könnte, falls Sie den Kredit nicht mehr bedienen können.
- Einfamilienhaus umwandeln: Auch wenn ein Einfamilienhaus in mehrere Wohneinheiten umgewandelt werden soll, beispielsweise um zwei Eigentumswohnungen daraus zu machen, ist die Bescheinigung notwendig.
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung – wo liegt der Unterschied?
Tatsächlich gehören beide eng zusammen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Eintragung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt, also dafür, dass die Aufteilung in Sondereigentum (z. B. Eigentumswohnungen) rechtlich anerkannt wird.
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Abgeschlossenheitsbescheinigung |
Teilungserklärung |
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Technisches Dokument |
Rechtliches Dokument |
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Von der Baubehörde ausgestellt |
Wird beim Grundbuchamt eingereicht |
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Bestätigt, dass jede Wohnung im Gebäude baulich von den anderen getrennt und eigenständig genutzt werden kann. |
Regelt, wie das Gebäude und das Grundstück aufgeteilt werden:
Enthält eine Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der Eigentümer regelt. |
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Genehmigung, sondern eine sogenannte Wissenserklärung. Das bedeutet: Sie dokumentiert lediglich den aktuellen baulichen Zustand, z. B. durch geprüfte Grundrisse und Aufteilungspläne. Jedoch enthält sie keine Aussage darüber, ob dieser Zustand auch baurechtlich zulässig ist.
Folgende Kriterien muss eine Wohnung erfüllen, um als abgeschlossen zu gelten
- Eigener, abschließbarer Zugang direkt von außen oder über ein gemeinschaftliches Treppenhaus.
- Decken und Wände, die die Einheit vollständig von anderen Bereichen trennen.
- Mindestausstattung für eigenständiges Wohnen, u. a. Küche oder Kochgelegenheit und Bad/WC.
- Anforderungen an Brand, Wärme- und Schallschutz müssen erfüllt sein.
Auch zugehörige Nebenräume wie Keller, Dachboden oder Abstellkammern können zur Einheit gehören, müssen aber eindeutig zugeordnet und separat zugänglich sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Wo und wie wird’s gemacht?
Um die Bescheinigung zu bekommen, wenden Sie sich an die örtlich zuständige Bauaufsichtsbehörde. Je nach Bundesland heißt das Bauamt, Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt. Nicht jede Kommune ist gleich organisiert, suchen Sie deshalb vorab auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde nach dem richtigen Ansprechpartner.
Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Antrag auf Abgeschlossenheit:
- Antragsformular der Baubehörde (in der Regel als PDF online verfügbar)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Aufteilungsplan nach WEG
- Lageplan der Immobilie
- Anlagenverzeichnis
- Bauzeichnungen mit Maßangaben
- ggf. Baubeschreibung oder Wohnflächenberechnung
- ggf. Vollmacht, wenn ein Vertreter den Antrag stellt
In manchen Bundesländern (z. B. NRW) muss der Antrag durch einen Sachverständigen oder Architekten eingereicht werden. Je nach Kommune werden auch digitalisierte Bauakten oder geprüfte CAD-Daten (2D-Zeichnungen bis hin zu komplexen 3D-Modellen von Gebäuden) gefordert.
Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist objektgebunden. Bei baulichen Änderungen (z. B. neuer Zugang, Durchbruch, Umnutzung) ist eine neue Bescheinigung erforderlich!
Wo kann man den Aufteilungsplan anfordern?
Den Aufteilungsplan erhalten Sie in der Regel nicht automatisch und müssen ihn selbst beauftragen. Zuständig ist wahlweise ein:
- Architekt
- Bauzeichner
- öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Alternativ kann der Plan auch durch den ursprünglichen Planer des Gebäudes erstellt oder aktualisiert werden, sofern noch verfügbar. Wichtig ist, dass der Aufteilungsplan den aktuellen baulichen Zustand wiedergibt und die einzelnen Nutzungseinheiten eindeutig, maßstabsgerecht und mit klarer Grenzziehung darstellt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Kosten und Fristen
Da es keine einheitlichen Landestarife gibt, müssten Sie sich bei Ihrem zuständigen Bauamt informieren. Grundsätzlich setzen sich die Gesamtkosten aus den Gebühren der Bauaufsichtsbehörde und den Ausgaben für die Erstellung der Unterlagen (Grundrisse, Aufteilungspläne etc.) zusammen.
Einige Beispiele zur Orientierung:
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Stadt |
Grundgebühr + Zusatzkosten |
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München |
ca. 120 € pro Einheit |
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Köln |
pauschal 60 bis 110 €, je nach Aufwand |
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Hamburg |
62 € Grundgebühr + 17 € je Wohneinheit |
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Leipzig |
ab 50 €, konkrete Kosten auf Anfrage |
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Stuttgart |
75 bis 150 €, je nach Anzahl der Einheiten |
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Berlin |
73 € Grundgebühr + 28 € je Einheit |
Hinzu kommen gegebenenfalls:
- Kosten für einen Architekten oder Bauzeichner (für geprüfte Grundrisse): je nach Objekt ca. 200–800 €
- Gebühren für Lagepläne oder Wohnflächenberechnung: ca. 50–300 €
Inklusive aller Unterlagen und Gebühren belaufen sich die Gesamtkosten auf 500 bis 1.500 €, je nach Objektgröße und Aufwand.
Was die Bearbeitungsdauer angeht, so rechnen Sie im Schnitt mit 2 bis 8 Wochen. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller geht es. Bei komplizierten Objekten oder Rückfragen kann es etwas länger dauern.
Häufige Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wie lange ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zeitlich unbefristet gültig, solange Sie nichts umbauen. Wenn jedoch nachträglich Wände entfernt, Türen versetzt oder neue Zugänge geschaffen werden, z. B. zwecks Barrierefreiheit, so muss eine neue Bescheinigung beantragt werden.
Kann ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein nicht genehmigtes Bauwerk erhalten?
Nein. Die Bescheinigung setzt voraus, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil baurechtlich genehmigt wurde.
Wer muss den Antrag stellen?
Grundsätzlich muss der Immobilieneigentümer den Antrag stellen. Es ist jedoch möglich, eine Vollmacht zu erteilen, etwa an die Hausverwaltung. Wichtig ist, dass die Vollmacht schriftlich erfolgt und dem Antrag beigefügt wird.
Kann die Bescheinigung verweigert werden? Was passiert, wenn der Antrag abgelehnt wird?
Ja, wenn die baulichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder die Unterlagen unvollständig sind, kann die Behörde die Ausstellung verweigern. In diesem Fall teilt die Bauaufsichtsbehörde die Gründe schriftlich mit. Keine Panik, in den meisten Fällen lässt sich das Problem durch bauliche Anpassungen oder Nachreichen von Unterlagen regeln.
Was gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden?
Wenn bauliche Veränderungen (z. B. neue Türen oder Trennwände) für die Abgeschlossenheit nicht mit dem Denkmalschutz vereinbar sind, erhält man auch keine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Bevor Sie also eine denkmalgeschützte Immobilie baulich verändern, stimmen Sie sich rechtzeitig mit der Denkmalschutzbehörde ab.
