Hausumbau: Machen Sie Ihr Zuhause zukunftssicher

Ihr Haus ist in die Jahre gekommen, aber verkaufen kommt (noch) nicht infrage? Dann ist ein Umbau eine gute Möglichkeit, Komfort, Wohnqualität und Energieeffizienz zu steigern. Wer gut plant, kann dabei nicht nur Geld sparen, sondern sein Zuhause fit für die Zukunft machen. Erfahren Sie, wann sich ein Hausumbau lohnt, welche Maßnahmen besonders effektiv sind und was das Ganze kostet.

Haus umbauen oder verkaufen? Die Grundsatzentscheidung

Ein Umbau ist meist günstiger als ein Neubau, aber nicht immer sinnvoll. Die wichtigste Frage dabei: Ist die Immobilie grundsätzlich noch zukunftsfähig? Oder lohnt sich ein Verkauf, weil der Grundriss völlig unpassend ist oder die Sanierungskosten explodieren würden?

✅ Das spricht für einen Umbau:

• Lage, Grundstück und Bausubstanz sind gut
• Sie haben eine besondere, emotionale Bindung zum Haus
• Die Wohnfläche passt grundsätzlich zu Ihren Bedürfnissen
• Es besteht Potenzial zur Wertsteigerung

❌ Das spricht für Verkauf oder Neubau:

• Massiver Sanierungsstau (z. B. Statikprobleme, Asbest, Feuchtigkeit)
• Der Grundriss ist nicht mehr anpassbar (z. B. bei vielen tragenden Wänden)
• Das Haus ist energetisch schwer optimierbar
• Lage und Umfeld passen langfristig nicht mehr zu Ihren Lebensplänen

Generell ist ein Umbau nicht wirtschaftlich, wenn die Umbaukosten bei über 75–80 % der Neubaukosten liegen. Holen Sie sich am besten eine neutrale Wertermittlung durch einen Energieberater, Architekten oder Gutachter ein, bevor Sie diese wichtige Entscheidung treffen.

Hausumbau planen in 5 Schritten

Schritt 1: Zuerst machen Sie eine Bestandsaufnahme. Dabei halten Sie fest, was sich mit der vorhandenen Bausubstanz machen lässt.

Schritt 2: Als nächstes legen Sie Ihre Ziele fest. Was genau soll sich durch den Umbau verändern?

Schritt 3: Die Finanzplanung. Wie viel Eigenkapital haben Sie? Reicht Ihr Erspartes für den Umbau oder müssen Sie zusätzlich einen Modernisierungskredit aufnehmen? Gibt es passende Förderungen vom Staat?

Schritt 4: Nun setzen Sie sich mit den Genehmigungen auseinander. Klären Sie: Was darf ich ohne Genehmigung umbauen? Gibt es eventuelle Bauauflagen?

Schritt 5: Schließlich holen Sie Angebote von Handwerkern und Baufirmen ein und vergleichen die Preise sowie Bewertungen.

Zum individuellen Finanzierungsangebot

Umbau planen: Checkliste

Nutzen Sie diese Checkliste gerne als Gesprächsgrundlage mit Ihrem Architekten, Energieberater oder Handwerksbetrieb. Je konkreter Sie Ihre Ziele definieren, desto zielgerichteter lassen sich Maßnahmen – und damit auch Ihre Ausgaben – planen.

Haus umbauen: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Die Kosten eines Hausumbaus hängen natürlich von ganz vielen Faktoren ab. Kleinere Umbauten sind logischerweise günstiger als umfassende Sanierungen. Nachhaltige oder hochwertige Materialien kosten mehr, in Ballungsräumen sind auch die Handwerkerpreise oft höher. Man kann aber an einigen Ecken sparen, z. B. mit Eigeninitiative. Was man beim Hausumbau selbst erledigen kann, lesen Sie weiter unten.

Was kostet ein Architekt für einen Umbau?

Für den Umbau Ihres Hauses soll ein Architekt engagiert werden? Gute Idee. Dieser sorgt dafür, dass aus Ihren Ideen ein durchdachtes Konzept wird – rechtssicher, wirtschaftlich und optisch stimmig. Die Kosten richten sich nach der sogenannten HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und hängen vom Umfang der Planung sowie von den anrechenbaren Baukosten ab. In der Regel können Sie mit etwa 10–15 % der Bausumme rechnen. Bei einem Umbau für 100.000 € wären das also 10.000–15.000 €.

Unser Tipp: Fragen Sie Ihren Architekten nach einzelnen Leistungen. Vielleicht brauchen Sie nur die Entwurfsplanung oder nur die Bauüberwachung. So können Sie Unterstützung dazuholen, wo Sie sie wirklich brauchen.

Beispiel: Einfamilienhaus umbauen mit 140 m² Wohnfläche

Ein älteres Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren soll modernisiert und barrierefreier gestaltet werden. Die geplanten Maßnahmen umfassen eine Grundrissänderung, eine Badsanierung, eine neue Heizung, Dämmung und den Einbau eines Treppenlifts.

Je nach Ausführung und Materialqualität können bei diesem Beispiel Umbaukosten von rund 130.000 bis 230.000 € zusammenkommen. Entscheidend ist, welche Maßnahmen am Ende tatsächlich umgesetzt werden – und ob Sie durch Eigenleistungen oder Fördermittel sparen können.

Welche Förderungen gibt es für den Hausumbau?

Für viele Umbauten – insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, Energieeffizienz und Heizung – gibt es staatliche Förderprogramme. Diese werden hauptsächlich von der KfW und dem BAFA verwaltet. Je nach Maßnahme sind Zuschüsse, zinsgünstige Kredite oder Steuererleichterungen möglich.

KfW-Förderung (über Ihre Hausbank)

• KfW 159 (Altersgerecht umbauen): Kredit bis zu 50.000 € für barrierefreie Umbauten
• KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung): Kredit mit Tilgungszuschuss für umfassende Sanierung zum Effizienzhausstandard (Dämmung, Heizung, Fenster)

BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

• Für Wärmepumpen, Solarthermie und Heizungsoptimierung
• Je nach Maßnahme und Bonus bis zu 70 % Zuschuss möglich (z. B. mit Heizungs-Tauschbonus)

Steuerliche Vorteile beim Hausumbau

• Handwerkerkosten (nur Arbeitskosten!) sind bis zu 6.000 € pro Jahr absetzbar – ergibt max. 1.200 € Steuerersparnis
• Energetische Einzelmaßnahmen (z. B. neue Fenster, Dämmung) können mit bis zu 40.000 € Steuerbonus über drei Jahre geltend gemacht werden – vorausgesetzt, Sie wohnen selbst im Haus

Wo lässt sich beim Hausumbau noch sparen?

Damit der Hausumbau nicht zum Fass ohne Boden wird, kann man gezielt selbst anpacken. Mit Eigenleistungen lässt sich an vielen Stellen bares Geld sparen. Wichtig ist: nicht am falschen Ende sparen. Wer zum Beispiel bei der Dämmung oder der Heiztechnik geizt, zahlt später mit hohen Energiekosten drauf. Trotzdem gibt es Sparpotenzial.

Wer handwerklich etwas draufhat (oder jemanden kennt, der hilft), kann einfache Arbeiten selbst übernehmen:

• Kleinere Trockenbauarbeiten, z. B. Rigipswände stellen, Trennwände verkleiden
• Dämmmaterial verlegen bei zugänglichen Bereichen (z. B. oberste Geschossdecke, Kellerdecke)
• Bauschutt oder alte Materialien entsorgen (Container bestellen, Abtransport organisieren)
• Tapeten entfernen, Wände spachteln und schleifen, streichen und tapezieren
• Alte Bodenbeläge entfernen und neuen Boden verlegen
• Alte Küche oder Bad demontieren
• Silikonfugen ziehen oder erneuern (z. B. im Bad oder an Fenstern)

Aber Achtung: Diese Arbeiten lieber den Profis überlassen!

• Elektroinstallationen (z. B. Steckdosen, Leitungen, Sicherungskasten)
• Gasleitungen oder Heizungsanschlüsse
• Wasserleitungen, Armaturen und Abflüsse (außer einfache Demontage)
• Abdichtungsarbeiten im Bad (z. B. unter Fliesen oder Duschwannen)
• Statikrelevante Eingriffe (z. B. Wanddurchbrüche)

Fehler können hier nicht nur teuer, sondern auch gefährlich werden können – Stichwort Brandgefahr, Wasserschäden, Versicherungsverlust. Außerdem verlangen Banken oder Förderstellen wie KfW oder BAFA oft eine fachgerechte Ausführung durch zertifizierte Fachbetriebe, wenn Fördergelder fließen sollen.

Dokumentieren Sie Ihre Eigenleistungen mit Fotos und Rechnungen für Material. Das hilft bei der Abrechnung, Nachweisen gegenüber der Versicherung oder sogar bei einem späteren Verkauf.

Und noch ein Tipp: Wer nicht unter Zeitdruck steht, kann den Umbau etappenweise erledigen. So lassen sich die Kosten besser verteilen und es bleibt mehr Spielraum für Angebote oder Förderungen.

Apropos Angebote: Gerade bei größeren Gewerken (z. B. Fenster, Heizung, Dach) lohnt es sich immer, mindestens drei Angebote einzuholen. Dabei nicht nur auf den Endpreis schauen, sondern auch auf:

• enthaltene Leistungen
• Marken und Materialien
• Garantien und Referenzen

Manche Handwerksbetriebe bieten Paketpreise oder Rabatte bei mehreren Aufträgen an – nachfragen lohnt sich. Sollten Sie beschließen, den Umbau in unterschiedliche Abschnitte zu gliedern, dann beachten Sie die korrekte Reihenfolge. Z. B. muss erst die Dämmung gemacht werden, dann die neuen Fenster, nicht umgekehrt.

Was darf ich ohne Genehmigung umbauen?

Sie wollen Ihr Zuhause modernisieren, aber ohne lange Behördengänge und viel Papierkram? Dann stellt sich die Frage: Welche Umbauten dürfen Sie einfach durchführen und wo brauchen Sie eine Genehmigung? Die gute Nachricht vorweg: Beim Innenausbau haben Sie meist viel Gestaltungsspielraum. Doch sobald es um Tragwerk, Außenwirkung oder Nutzungsänderungen geht, ist das Bauamt gefragt.

Diese Umbaumaßnahmen gehen in der Regel ohne Genehmigung:

• Nichttragende Innenwände versetzen oder entfernen
• Alte Bodenbeläge entfernen und Böden erneuern oder Wände streichen
• Sanitäranlagen und Heizkörper austauschen
• Küche oder Bad neugestalten (ohne Leitungsänderung im Baukörper)
• Fenster tauschen, sofern Form, Größe und Fassadenbild unverändert bleiben

Genehmigungspflichtig sind meist:

• Durchbrüche oder Veränderungen an tragenden Wänden
• Vergrößerung von Fenstern und Türen
• Anbauten, Dachausbau, Gauben oder Nutzungsänderungen (z. B. aus Dachboden wird Wohnraum)
• Fassadenänderungen in bestimmten Stadtgebieten oder bei Denkmalen
• Änderungen am Grundriss, die die Wohn- oder Nutzfläche offiziell erweitern

Wichtig: Die genauen Vorschriften unterscheiden sich je nach Bundesland – und oft sogar je nach Kommune. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte vorab mit einem Architekten oder direkt mit dem örtlichen Bauamt sprechen. Auch kleinere Änderungen können genehmigungspflichtig werden, wenn das Gebäude in einem Milieuschutzgebiet oder unter Denkmalschutz steht.

Denkmalgeschütztes Haus umbauen: Was ist erlaubt?

Denkmalschutz kann eine echte Herausforderung sein. Hier entscheidet die Denkmalbehörde, welche Maßnahmen möglich sind und welche tabu bleiben. Das große Ziel ist immer, den Charakter des Gebäudes zu bewahren, auch wenn moderne Technik und Komfort einziehen sollen.

Fertighaus umbauen: Besondere Herausforderungen

Fertighäuser sind unkompliziert, aber beim Umbau nicht unbedingt flexibel. Viele Wände sind statisch relevant – das macht Grundrissänderungen und Anbauten anspruchsvoller als bei Massivhäusern.

Reihenhaus umbauen – Platz optimal nutzen

In einem Reihenhaus gibt es kaum Erweiterungsmöglichkeiten zur Seite, dafür aber Potenzial nach oben oder hinten.