Wohnung finanzieren

Eine Eigentumswohnung. Da geht es um die eigenen vier Wände. Um Sicherheit, Unabhängigkeit und die Möglichkeit, einen Ort ganz individuell zu gestalten. Für die meisten ist der Kauf einer Wohnung eine der größten Entscheidungen im Leben und bringt so einige Unsicherheiten mit sich. Schließlich geht es um viel Geld und eine anstehende Immobilienfinanzierung. Bevor Sie also den Schlüssel endlich im Schloss umdrehen, gibt es einiges zu klären.

Der große Schritt: Warum die Wohnungsfinanzierung wohlüberlegt sein sollte

Das Wort „Finanzierung“ kann für einige etwas furchteinflößend klingen. Ein Kredit für einen Wohnungskauf ist keine kurzfristige Angelegenheit; er bindet Sie meist für Jahrzehnte. Die Tragweite dieser Entscheidung ist enorm und beeinflusst nicht nur Ihren aktuellen Lebensstil, sondern auch Ihre Zukunft. Doch es ist der Schlüssel zu Ihrem Wohntraum.

Überlegen Sie deshalb, bevor es losgeht, ob Sie die monatlichen Raten zahlen können und wie sich Ihre Lebenssituation in den nächsten Jahren ändern könnte. Ehe, Kinder, beruflicher Aufstieg oder vielleicht sogar Arbeitslosigkeit – all das hat Einfluss auf Ihre finanzielle Belastbarkeit. Aber auch eine Erhöhung des Zinssatzes beim Anschlusskredit kann einen Einfluss auf die Immobilienfinanzierung haben. Eine wohlüberlegte Finanzierung berücksichtigt diese Variablen und bietet genug Flexibilität, um auf Veränderungen reagieren zu können. Nehmen Sie sich die Zeit, das Kleingedruckte zu lesen, und zögern Sie nicht, Baufinanzierungsexperten zu Rate zu ziehen. Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken.

Mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Vorteile des Wohnungskaufs

Eine eigene Wohnung finanzieren – dass das ein ernstzunehmender Schritt ist, haben wir bereits geklärt. Aber betrachten wir die andere Seite der Medaille. Die Vorteile einer Wohnungsfinanzierung sind vielfältig und langfristiger Natur.

• Im Gegensatz zur Miete ist jeder Euro, den Sie in Ihre Kreditrate stecken, eine Investition in Ihr eigenes Vermögen. Irgendwann ist der Kredit für die Eigentumswohnung abbezahlt und Sie wohnen mietfrei und haben eine Kapitalanlage. Ihre Eigentumswohnung kann als Sicherheit für andere Kredite dienen oder im Alter verkauft werden, um den Lebensstandard zu sichern oder um in eine kleinere, altersgerechte Wohnung umzuziehen
• Außerdem genießen Sie als Eigentümer viel mehr Freiheiten bei der Gestaltung und Nutzung Ihrer Räumlichkeiten. Ob Sie eine Wand versetzen (wenn sie nicht tragend ist) oder das Badezimmer mit Marmor auslegen, bleibt Ihnen überlassen.
• Eine Eigentumswohnung ist in der Anschaffung meist günstiger als ein Haus und die Risiken und Kosten für Instandhaltungen werden auf alle Eigentümer verteilt. Sollte der Bedarf entstehen, lässt sich eine Wohnung leichter vermieten als ein Haus.
• Statt sich allein um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern, teilen Sie diese Aufgabe mit anderen Miteigentümern und der Hausverwaltung.
• Nicht zuletzt bieten Eigentumswohnungen oft die Möglichkeit, zentral und urban zu wohnen. Und nicht zu vergessen: Die emotionalen Vorteile eines eigenen Zuhauses, das Sicherheit und Geborgenheit vermittelt, sind kaum in Zahlen auszudrücken.

Eigenkapital & Co. – das müssen Sie vor der Baufinanzierung wissen

Bevor Sie den Grundstein für Ihren Wohntraum legen, müssen die finanziellen Rahmenbedingungen geklärt sein. Ein guter Ausgangspunkt ist die Überprüfung Ihrer Bonität, da diese die Finanzierungskonditionen beeinflusst. Um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, kann es sinnvoll sein, bestehende Schulden vorzeitig abzulösen oder alte Kredite umzuschulden.

Wie beim Hauskauf, spielt auch bei der Wohnungsfinanzierung das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Es sollten ungefähr 20 bis 30 % des Gesamtkaufpreises aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Eigenkapital in dieser Größenordnung deckt die Kaufnebenkosten ab, erleichtert die Rückzahlung des Wohnungskredits und stärkt Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Die Qualität und Ausstattung der Wohnung beeinflusst nicht nur das Wohlbefinden, sondern auch den Finanzierungsbedarf. Extras wie ein Parkplatz, ein Balkon oder eine Terrasse erhöhen die Kosten und damit automatisch den Kreditbedarf, was sich wiederum auf die monatliche Rate auswirkt. Bei der Modernisierung der Wohnung können Sie vielleicht eine Förderung der KfW beantragen.

Darüber hinaus sollte die Wahl der Lage unter dem finanziellen Aspekt betrachtet werden. Eine Wohnung in einer aufstrebenden Gegend ist teurer, bietet dafür aber ein höheres Wertsteigerungspotenzial. Dies ist besonders relevant, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung als Investitionsobjekt betrachten.

Schließlich sollten Sie den Kaufvertrag genau prüfen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen. Dies schützt Sie vor unvorhergesehenen Kosten, die z. B. durch nachträgliche Auflagen oder fehlende Genehmigungen entstehen können.

Wie teuer ist der Wohnungskauf überhaupt?

Die Kosten, die auf Sie zukommen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, hängen natürlich von Faktoren wie Lage, Größe, Art, Kondition und Ausstattung ab. Für alle Wohnungen gilt aber: Die Preise sind deutlich gestiegen, da die Nachfrage gewachsen ist, es aber immer weniger Wohnraum gibt.

Hier ein Überblick über die Wohnungspreise in Deutschland 2023:

Eigentumswohnung finanzieren mit Köpfchen: Vorsicht vor versteckten Kosten

Bei der Finanzierung einer Wohnung sollte nicht nur der Kaufpreis pro Quadratmeter berücksichtigt werden. Der reine Kaufbetrag ist nur die Spitze des Eisbergs. Es gibt eine Reihe von Nebenkosten beim Immobilienkauf, die man nicht unterschätzen sollte. Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises), Notar- und gegebenenfalls Maklergebühren.

Darüber hinaus sollten Sie die Kosten für eventuelle Renovierungen oder Modernisierungen einplanen. Gerade bei älteren Wohnungen können unerwartete Mängel auftreten, die behoben werden müssen. Berechnen Sie Sie im Voraus einmal, wie hoch die Kosten bei den Renovierungsarbeiten sein können. 

Hinzu kommt das monatliche Hausgeld beim Kauf einer Eigentumswohnung. Es beinhaltet Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums – also der Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie z. B. Treppenhäuser, Aufzüge oder Grünanlagen – sowie für andere laufende Ausgaben. Auch die Hausverwaltung will bezahlt werden. Diese Ausgaben sind oft nicht auf den ersten Blick sichtbar und sollten in die Berechnung Ihrer monatlichen Finanzplanung einfließen.

Wie Wohnung finanzieren? Ihre Optionen bei der Finanzierung auf einen Blick

Kredit ist nicht gleich Kredit. Wenn es um die Finanzierung von Wohneigentum geht, gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die alle ihre Vor- und Nachteile haben.

• Annuitätendarlehen: Hier zahlen Sie monatliche Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Die Raten bleiben über die gesamte Laufzeit gleich, das gibt Planungssicherheit.
• Volltilgerdarlehen: Bei diesem Modell wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Das bedeutet höhere Raten, aber insgesamt weniger Zinsen.
• Bausparvertrag: In Kombination mit einem Darlehen eine beliebte Variante. Sie sparen zunächst einen bestimmten Betrag an, der dann als Sicherheit für den Kredit dient.
• Bausparsofortfinanzierung: Bei diesem Modell erhalten Sie von Beginn an ein Sofortdarlehen, um die Finanzierung zu realisieren, ohne dass Sie zuerst sparen müssen. Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag ab. Die Beiträge, die Sie in den Bausparvertrag einzahlen, dienen nicht dem Sparen im klassischen Sinne, sondern der Tilgung des Sofortdarlehens. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, wird das Sofortdarlehen durch das zinsgünstige Bauspardarlehen abgelöst und weiter getilgt.
• Verwandtendarlehen: Etwas weniger traditionell, je nach persönlicher Situation kann es auch eine Option sein, einen Kredit mit Eltern, Verwandten oder Freunden zu vereinbaren.
• Anschlussfinanzierung: Bei der Anschlussfinanzierung geht es um die Tilgung oder das Abbezahlen des Restbetrags eines Kredits.

Wohnung finanzieren durch Vermietung – zwei Fliegen mit einer Klappe

Die Finanzierung der Eigentumswohnung durch Vermietung ist eine lukrative Möglichkeit, gleichzeitig Kapital zu bilden und laufende Kosten zu decken. Das funktioniert im Grundsatz so:

Sie kaufen eine Wohnung und vermieten diese dann an Dritte. Die Mieteinnahmen, die Sie durch die Vermietung erzielen, verwenden Sie zur Begleichung der monatlichen Raten für den Kredit zum Wohnungskauf. Bei dieser Option sind jedoch einige Faktoren zu berücksichtigen.

1. Ein Standort mit hoher Nachfrage führt meist zu stabilen oder steigenden Mieten. Dies ist besonders in Großstädten oder Universitätsstädten der Fall.
2. Setzen Sie einen Mietpreis an, der nicht nur die Kreditraten, sondern auch Nebenkosten wie Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und eventuelle Verwaltungskosten deckt.
3. Planen Sie finanzielle Reserven für Renovierungen und mögliche Leerstandszeiten ein. Man rechnet oft mit 2–3 Monaten Leerstand pro Jahr, um sicher zu gehen.
4. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Allerdings können Sie bestimmte Ausgaben wie Instandhaltung, Abschreibungen oder Zinszahlungen steuerlich geltend machen.
5. Überprüfen Sie die Bonität der Mieter, um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren.
6. Es ist ratsam, einen finanziellen Puffer einzuplanen für unerwartete Ausgaben oder falls die Mieteinnahmen einmal nicht ausreichen sollten, um den Kredit zu bedienen.

Steuerliche Aspekte beim Kauf einer Wohnung: Wie können Sie von Steuervorteilen profitieren?

Tatsächlich kann eine gute Steuerplanung Ihre finanzielle Belastung verringern – besonders, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Es lohnt sich daher, frühzeitig eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen und Ihre individuellen Möglichkeiten der Steueroptimierung zu prüfen.

Selbstnutzer können folgende Posten von der Steuer abschreiben:

• Handwerkerkosten: Maximal 6.000 € jährlich absetzbar, davon 20 % steuermindernd (bis zu 1.200 € Steuern im Jahr sparen).
• Haushaltsnahe Dienstleistungen (Hausmeister, Gärtner oder Reinigungsdienste): Maximalbetrag liegt bei 510 € jährlich für Minijobber und bis zu 4.000 € für selbstständige Helfer.
• Besondere Belastungen: Zum Beispiel Renovierung einer denkmalgeschützten Wohnung oder Schäden durch Unwetter.
• Homeoffice: Kosten für das Arbeitszimmer können abgesetzt werden, abhängig von den individuellen Umständen.

Für Vermieter gelten folgende Steuervorteile:

• Abschreibung der Immobilie: 2,5 % des Gebäudewertes für Häuser, die bis 1924 errichtet wurden, 2 % für Gebäude ab 1925.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren usw. sind absetzbar.
• Betriebskosten: Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Versicherungen usw. können abgesetzt werden.
• Werbungskosten: Kosten für die Mietersuche, Anwalt, Gutachten usw. sind absetzbar.
• Zinsausgaben, die durch die Finanzierung einer vermieteten Wohnung entstehen, sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar. Fragen Sie Ihren Baufinanzierungsexperten nach den genauen Details und wie Sie diese optimal in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.