Eigentum statt Miete – das sollte kein impulsiver Schritt sein. Immerhin ist der Kauf einer Wohnung eine Entscheidung, die nicht nur finanzielle Verpflichtungen mit sich bringt.Ob Sie einen festen neuen Wohnsitz suchen oder langfristig in Eigentum investieren möchten – es lohnt sich, die Dinge im Detail zu betrachten, bevor Sie Verträge unterschreiben und Ratenpläne beginnen. Schließlich wollen Sie nicht nur Eigentümer werden, sondern auch in den kommenden Jahren trotz dem Finanzieren Ihrer Wohnung wirtschaftlich sicher bleiben.
Warum die Wohnungsfinanzierung wohlüberlegt sein sollte
Das Wort „Finanzierung“ kann für einige etwas furchteinflößend klingen. Ein Kredit für einen Wohnungskauf ist keine kurzfristige Angelegenheit; er bindet Sie meist für Jahrzehnte. Die Tragweite dieser Entscheidung ist enorm und beeinflusst nicht nur Ihren aktuellen Lebensstil, sondern auch Ihre Zukunft. Doch es ist der Schlüssel zu Ihrem Wohntraum.
Überlegen Sie deshalb, bevor es losgeht, ob Sie die monatlichen Raten zahlen können und wie sich Ihre Lebenssituation in den nächsten Jahren ändern könnte. Ehe, Kinder, beruflicher Aufstieg oder vielleicht sogar Arbeitslosigkeit – all das hat Einfluss auf Ihre finanzielle Belastbarkeit. Aber auch eine Erhöhung des Zinssatzes beim Anschlusskredit kann einen Einfluss auf die Immobilienfinanzierung haben. Eine wohlüberlegte Finanzierung berücksichtigt diese Variablen und bietet genug Flexibilität, um auf Veränderungen reagieren zu können. Nehmen Sie sich die Zeit, das Kleingedruckte zu lesen, und zögern Sie nicht, Baufinanzierungsexperten zu Rate zu ziehen. Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken.
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Vorteile einer Eigentumswohnung: Ist es das Richtige für Sie?
Eine eigene Wohnung finanzieren – dass das ein ernstzunehmender Schritt ist, haben wir bereits geklärt. Aber betrachten wir die andere Seite der Medaille. Die Vorteile einer Wohnungsfinanzierung gehen weit über die Unabhängigkeit vom Vermieter hinaus. Doch welche davon passen wirklich zu Ihrer Lebenssituation?
- Kapitalaufbau statt Miete
Im Gegensatz zur Miete ist jeder Euro, den Sie in Ihre Kreditrate stecken, eine Investition in Ihr eigenes Vermögen. Irgendwann ist der Kredit für die Eigentumswohnung abbezahlt und Sie wohnen mietfrei und haben eine Kapitalanlage. Ihre Eigentumswohnung kann als Sicherheit für andere Kredite dienen oder im Alter verkauft werden, um den Lebensstandard zu sichern oder um in eine kleinere, altersgerechte Wohnung umzuziehen – Eigentum bleibt langfristig eine der stabilsten Vermögensformen. - Gestaltungsfreiheit
Außerdem genießen Sie als Eigentümer viel mehr Freiheiten bei der Gestaltung und Nutzung Ihrer Räumlichkeiten. Ob Sie eine Wand versetzen (wenn sie nicht tragend ist) oder den Boden im Zuge einer Badsanierung mit Marmor auslegen, bleibt Ihnen überlassen. - Flexibilität
In der Anschaffung ist eine Eigentumswohnung meist günstiger als ein Haus. Und die Risiken und Kosten für Instandhaltungen werden auf alle Eigentümer verteilt. Sollte der Bedarf entstehen, lässt sich eine Wohnung zudem in der Regel leichter vermieten als ein Ein- oder gar Zweifamilienhaus. - Keine Alleinverantwortung
Statt sich allein um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern, teilen Sie diese Aufgabe mit anderen Miteigentümern und der Hausverwaltung. - Zentral und vernetzt leben
Nicht zuletzt bieten Eigentumswohnungen oft die Möglichkeit, zentral und urban zu wohnen. Kurze Wege, lebendige Nachbarschaften und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen das Stadtleben für viele attraktiv. - Gutes Gefühl
Und nicht zu vergessen: Die emotionalen Vorteile eines eigenen Zuhauses, das Sicherheit und Geborgenheit vermittelt, sind kaum in Zahlen auszudrücken.
Überlegen Sie vor der Wohnungsfinanzierung genau. Passen diese Vorteile zu Ihrem jetzigen Leben und Ihren langfristigen Plänen? Eine Eigentumswohnung kann vieles sein – ein sicherer Hafen, eine Kapitalanlage oder der Einstieg in die Unabhängigkeit. Aber wie immer bei großen Entscheidungen: Ihre Pläne, Ihre Finanzen und Ihr Lebensstil sollten im Einklang stehen.
Wohnung finanzieren: Das sind die finanziellen Grundlagen
Bevor Sie Nägel mit Köpfen machen und eine Wohnung finanzieren, müssen die finanziellen Grundlagen stehen. Ohne Planung riskieren Sie, dass Ihre Eigentumswohnung zur Belastung wird. Eigenkapital und Bonität sind klassischerweise die tragenden Säulen einer Wohnungsfinanzierung.
- Eigenkapital: Je mehr, desto besser – das ist die Faustregel. Idealerweise deckt Ihr Eigenkapital etwa 20–30 % des Kaufpreises sowie die Nebenkosten ab. Warum? Es reduziert Ihre monatlichen Belastungen und verbessert Ihre Chancen auf einen günstigen Zinssatz.
- Bonität: Ihre Kreditwürdigkeit ist entscheidend. Offene Schulden oder ein schlechter Schufa-Score können den Weg zur Finanzierung erschweren. Überprüfen Sie Ihre Bonität frühzeitig und tilgen Sie kleine Verbindlichkeiten, bevor Sie zur Bank gehen.
- Kaufnebenkosten: Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten an wie bspw. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 %), eventuell Maklerprovisionen (meist 3,57 %). Diese sollten in Ihrer Kalkulation nicht fehlen.
- Sicherheitsnetz: Eine gut geplante Wohnungsfinanzierung bietet in jedem Fall Spielraum für Unvorhergesehenes. Legen Sie Rücklagen an – für Reparaturen, Modernisierungen oder unvorhergesehene Ausgaben.
- Zukunft im Blick: Bedenken Sie Ihre Lebensplanung. Wollen Sie Kinder? Ist ein Jobwechsel denkbar? Auch die Anschlussfinanzierung spielt eine Rolle. Bei steigenden Zinsen könnten die Raten in der Zukunft höher ausfallen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Tilgungsrate. Höhere Raten sorgen für eine schnellere Rückzahlung, reduzieren die Gesamtkosten des Immobilienkredits, fordern aber eine höhere monatliche Belastung. Niedrigere Raten bei der Wohnungsfinanzierung entlasten zunächst, bedeuten jedoch langfristig höhere Zinszahlungen.
Bewährter Richtwert beim Wohnung-finanzieren
Ihre monatliche Kreditrate für die Eigentumswohnung sollte nicht mehr als 30 bis 40 % Ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Das sorgt für finanzielle Stabilität – selbst bei unvorhergesehenen Ausgaben.
Ebenfalls hilfreich: Nutzen Sie Fördermöglichkeiten bei der Finanzierung Ihrer Wohnung wie KfW-Darlehen oder regionale Zuschüsse, um die Belastung zu reduzieren. Planen Sie außerdem eine Haushaltsrechnung ein, um sicherzustellen, dass Ihre monatliche Kreditrate im Einklang mit Ihren Einnahmen und Ausgaben steht.
Wie teuer ist der Wohnungskauf überhaupt?
Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen variieren deutschlandweit erheblich. Während Sie in ländlichen Regionen teilweise unter 2.000 €/m² oder gar 1.000 €/m² zahlen, überschreiten die Grundstückspreise in begehrten Lagen in Metropolen wie Hamburg oder München schnell die Marke von 8.000 €/m².
Aktuelle Wohnungspreise in Deutschland nach Bundesland
|
Bundesland |
∅ Quadratmeterpreis |
|
Baden-Württemberg |
3.466 €/m² |
|
Bayern |
4.327 €/m² |
|
Berlin |
4.841 €/m² |
|
Brandenburg |
2.545 €/m² |
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Bremen |
2.785 €/m |
|
Hamburg |
5.913 €/m² |
|
Hessen |
3.341 €/m² |
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Mecklenburg-Vorpommern |
2.461 €/m² |
|
Niedersachsen |
2.462 €/m² |
|
Nordrhein-Westfalen |
2.654 €/m² |
|
Rheinland-Pfalz |
2.544 €/m² |
|
Saarland |
1.975 €/m² |
|
Sachsen-Anhalt |
1.507 €/m² |
|
Sachsen |
1.676 €/m² |
|
Schleswig-Holstein |
3.236 €/m² |
|
Thüringen |
1.646 €/m² |
Quelle: Immowelt
Eigentumswohnung finanzieren: Vorsicht vor versteckten Kosten
Selbstverständlich beeinflussen Lage, Größe, Zustand und Ausstattung den Wohnungspreis maßgebend. Doch der reine Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Wer eine Wohnung finanzieren möchte, muss auch die oft unterschätzten Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision) und mögliche Zusatzaufwände (bspw. Hausgeld) fest im Blick haben.
Insbesondere bei Altbauwohnungen können zudem Extra-Ausgaben durch Renovierungen oder energetische Sanierungen anfallen. Und so eine umfassende Modernisierung kostet natürlich nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. Wenn Sie darauf partout keine Lust haben, sollten Sie eine gründliche Prüfung der Immobilie vor dem Kauf durchführen – am besten durch einen Sachverständigen.
Übrigens: Wenn die Deutschen von ihrer Traumwohnung sprechen, dann geht es laut ImmobilienScout24 oft um 3 Zimmer, 74 m² und einen Kaufpreis von rund 320.000 €.
Das ist kein Zufall: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen boomt gerade – und das liegt vor allem an den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Mit einem Leitzins, der inzwischen einen Prozentpunkt niedriger ist als noch vor einem Jahr, sind mittlerweile 63 % mehr Menschen auf der Jagd nach ihrer perfekten Wohnung.
Finanzierungsrechner für Ihre Eigentumswohnung
Mit unserem Online-Rechner ermitteln Sie im Handumdrehen den Finanzierungsbedarf für Ihren Wohnungskauf. Übrigens gehen wir bei der Berechnung von einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % aus. Dieser kann je nach Bundesland auch geringer ausfallen. Sofern Sie einen Immobilienerwerb mit mehreren Personen anstreben, dann können Sie die einfach im Baufinanzierungsrechner über den Button "Weitere Person hinzufügen" ergänzen.
Wie Wohnung finanzieren? Ihre Optionen auf einen Blick
Immobilienkredit ist nicht gleich Immobilienkredit. Wenn es um die Finanzierung von einer Eigentumswohnung geht, gibt es – wie auch beim Hauskauf – eine Reihe von Möglichkeiten, die alle ihre Vor- und Nachteile haben. Prüfen Sie sorgfältig, welche Option passt. Am besten ziehen Sie dafür unabhängige Experten hinzu.
- Annuitätendarlehen: Das klassische Modell bei der Baufinanzierung. Sie zahlen monatlich eine feste Rate, die aus Zins- und Tilgungsanteil besteht. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Vorteil beim Annuitätendarlehen: Planungssicherheit durch konstante Raten.
- Volltilgerdarlehen: Mit diesem Darlehen begleichen Sie die gesamte Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungsfrist. Dadurch sparen Sie Zinsen, müssen aber höhere monatliche Raten stemmen. Ideal für Käufer mit stabilem (überdurchschnittlichem) Einkommen und hoher finanzieller Disziplin.
- Bausparvertrag: Zuerst sparen Sie hier einen bestimmten Betrag an, der dann als Sicherheit für ein zinsgünstiges Darlehen dient. Interessant ist ein Bausparvertrag somit u. a. für junge Käufer, die ihren Wohnungskauf langfristig planen.
- Bausparsofortfinanzierung: Hier kombinieren Sie ein Sofortdarlehen mit einem Bausparvertrag. Während Sie das Darlehen abbezahlen, wird parallel der Bausparvertrag angespart. Sobald dieser zuteilungsreif ist, löst er das Darlehen ab. Eine potenzielle Lösung für alle, die sofort kaufen möchten, aber langfristig von Bausparvorteilen profitieren wollen.
- Privates (Verwandten-)Darlehen: Etwas weniger traditionell, aber wenn Eltern oder andere Verwandte finanziell beim Wohnungskauf unterstützen können, bietet ein Verwandtendarlehen oft besonders günstige Konditionen. Klare Vereinbarungen sind hier essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Anschlussfinanzierung: Läuft die Zinsbindung Ihres ersten Kredits aus, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Hier lohnt es sich, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen bzw. eine unabhängige Baufinanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen. Denn wer frühzeitig eine gute Entscheidung über seine Anschlussfinanzierung trifft, kann von niedrigen Zinsen profitieren.
Wohnung finanzieren durch Vermietung – zwei Fliegen mit einer Klappe
Die Finanzierung der Eigentumswohnung durch Vermietung ist eine Möglichkeit, gleichzeitig Kapital zu bilden und laufende Kosten zu decken. Das funktioniert im Grundsatz so:
Sie kaufen eine Wohnung und vermieten diese dann an Dritte. Die Mieteinnahmen, die Sie durch die Vermietung erzielen, verwenden Sie zur Begleichung der monatlichen Raten für den Kredit zum Wohnungskauf. Bei dieser Option sind jedoch einige Faktoren zu berücksichtigen.
- Ein Standort mit hoher Nachfrage führt meist zu stabilen oder steigenden Mieten. Dies ist besonders in Großstädten oder Universitätsstädten der Fall.
- Setzen Sie einen Mietpreis an, der nicht nur die Kreditraten, sondern auch Nebenkosten wie Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und eventuelle Verwaltungskosten deckt.
- Planen Sie finanzielle Reserven für Renovierungen und mögliche Leerstandszeiten ein. Man rechnet oft mit 2–3 Monaten Leerstand pro Jahr, um sicher zu gehen.
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Allerdings können Sie bestimmte Ausgaben wie Instandhaltung, Abschreibungen oder Zinszahlungen steuerlich geltend machen.
- Überprüfen Sie die Bonität der Mieter, um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren.
- Es ist ratsam, einen finanziellen Puffer einzuplanen für unerwartete Ausgaben oder falls die Mieteinnahmen einmal nicht ausreichen sollten, um den Kredit zu bedienen.
Ich würde unbedingt darauf achten, dass die demografische Entwicklung stimmt – also dass es einen Bevölkerungszuwachs und keine Abwanderung gibt. Ein starker Wirtschaftsstandort, eine Universität in der Nähe oder gute Freizeitmöglichkeiten sind auch wichtige Kriterien.
Lohnt sich das Wohnung-kaufen und vermieten überhaupt noch?
Mit den immer noch saftigen Immobilienpreisen scheint der Traum von der lukrativen Kapitalanlage in weite Ferne zu rücken. Aber reden wir nicht um den heißen Brei: Dr. Christiane von Hardenberg, seit 25 Jahren als Immobilien-Investorin tätig, teilt im Interview, was wirklich Sache ist und ob sich der Einstieg ins Vermietergeschäft noch lohnt.
Steuervorteile beim Kauf einer Eigentumswohnung
Tatsächlich kann eine gute Steuerplanung Ihre finanzielle Belastung verringern – besonders, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Es lohnt sich daher, frühzeitig eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen und Ihre individuellen Möglichkeiten der Steueroptimierung zu prüfen.
Selbstnutzer können folgende Posten von der Steuer abschreiben:
- Handwerkerkosten: Maximal 6.000 € jährlich absetzbar, davon 20 % steuermindernd (bis zu 1.200 € Steuern im Jahr sparen).
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (Hausmeister, Gärtner oder Reinigungsdienste): Maximalbetrag liegt bei 510 € jährlich für Minijobber und bis zu 4.000 € für selbstständige Helfer.
- Besondere Belastungen: Zum Beispiel Renovierung einer denkmalgeschützten Wohnung oder Schäden durch Unwetter.
- Homeoffice: Kosten für das Arbeitszimmer können abgesetzt werden, abhängig von den individuellen Umständen.
Für Vermieter gelten folgende Steuervorteile:
- Abschreibung der Immobilie: 2,5 % des Gebäudewertes für Häuser, die bis 1924 errichtet wurden, 2 % für Gebäude ab 1925.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren usw. sind absetzbar.
- Betriebskosten: Grundsteuer, Kontoführungsgebühren, Versicherungen usw. können abgesetzt werden.
- Werbungskosten: Kosten für die Mietersuche, Anwalt, Gutachten usw. sind absetzbar.
- Zinsausgaben, die durch die Finanzierung einer vermieteten Wohnung entstehen, sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar. Fragen Sie Ihren Baufinanzierungsexperten nach den genauen Details und wie Sie diese optimal in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
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