Bausparen verstehen: Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ermöglicht langfristiges Sparen für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung eines Hauses. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Kombination aus Sparen und Darlehen.

Was ist Bausparen?

Ein Bausparvertrag wird zwischen einer Person, dem Bausparer, und einer Bausparkasse abgeschlossen. Der Bausparer zahlt über einen Zeitraum regelmäßig einen bestimmten Betrag, die sogenannte Sparrate, ein. Nach Erreichen einer vorher festgelegten Summe ist der Vertrag zuteilungsreif und der Bausparer hat Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem festgesetzten Zinssatz. Damit kann der Bausparer seinen Traum von den eigenen vier Wänden realisieren.

Was sind die Vorteile eines Bausparvertrages?

• Da der Vertrag festgelegte Zinssätze für das Bauspardarlehen bietet, ermöglicht er dem Bausparer eine langfristige Planungssicherheit. Dies kann gerade in Zeiten steigender Zinsen sehr günstig sein.
• Die Sparraten können flexibel angepasst werden, sofern der Vertrag nur zum Sparen genutzt wird und (noch) nicht in eine Baufinanzierung eingebunden ist. Befinden Sie sich gerade in einer kritischen Lebenssituation, können Sie die Sparraten etwas senken.
• Es besteht keine Altersgrenze für den Abschluss des Bausparvertrags.
• Den Bausparvertrag können Sie bei Bedarf auf ein enges Familienmitglied übertragen.
• Bausparverträge können staatlich gefördert werden, z. B. gibt es die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage, vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Förderung. Sie alle machen den Abschluss eines Bausparvertrags attraktiver.

Welche Nachteile hat ein Bausparvertrag?

• Es kann zu Verzögerungen bei der Auszahlung kommen. Bausparen basiert auf dem Prinzip, dass alle Sparer zusammen in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Wenn genug Geld in diesem Topf ist, können Auszahlungen stattfinden. Aber wenn viele Bausparer zur gleichen Zeit ihr Geld wollen, könnte es passieren, dass nicht genug Geld für alle da ist. In diesem Fall müssen einige Sparer bis zum nächsten Monat warten, um ihr Geld zu erhalten.
• Die Einlagensicherung garantiert, dass der Bausparer bis zu 100.000 € seines Geldes zurückbekommt, wenn die Bausparkasse insolvent wird. Die Kehrseite: Wenn Sie mehr als 100.000 € gespart haben und Ihre Bausparkasse in finanzielle Schwierigkeiten gerät, könnte ein Teil Ihres Geldes verloren gehen.
• Die Bausparkasse hat das Recht zu kündigen, wenn der Bausparvertrag seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif ist.

Sparen und Darlehen in einem: So entstand der Bausparvertrag

Die Idee des Bausparvertrags entstand im frühen 19. Jahrhundert in Deutschland. Damals wurde erstmals erkannt, dass viele Menschen Schwierigkeiten hatten, genügend Eigenkapital für den Bau oder Kauf einer Immobilie anzusparen. Um dieses Problem zu lösen, wurden die ersten Bausparkassen gegründet.

In den folgenden Jahrzehnten entwickelte sich der Bausparvertrag zu einer beliebten Form der Baufinanzierung. Im Laufe der Zeit wurden verschiedene Modelle und Regelungen eingeführt, um den Bedürfnissen der Bausparer gerecht zu werden.

Heute ist der Bausparvertrag in vielen Ländern weltweit verbreitet und wird von Millionen von Menschen genutzt, um ihre Wohnträume zu verwirklichen.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Beim Bausparen gibt es vier verschiedenen Phasen:

1. Ansparung
2. Zuteilung
3. Darlehen
4. Verwendung

1. Vertragsabschluss und Sparphase:

Zunächst schließt der Bausparer einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse ab. In diesem Vertrag wird folgendes festgehalten:

• Bausparsumme: Das ist die Summe, die den Gesamtbetrag definiert, welchen der Bausparer bei Zuteilung für den Bau oder Kauf einer Immobilie zur Verfügung hat. Sie setzt sich aus den Sparbeiträgen und dem zugesagten Bauspardarlehen zusammen.
• Beiträge: Der Vertrag legt fest, wie hoch die Sparbeiträge sind und wie oft sie gezahlt werden.
• Zuteilung: Es wird festgehalten, unter welchen Bedingungen der Bausparer Anspruch auf das Bauspardarlehen hat. Dies geschieht in der Regel, wenn ein bestimmter Prozentsatz der Bausparsumme angespart wurde und eine bestimmte Mindestsparzeit abgelaufen ist.
• Darlehen: Die Bedingungen für das Darlehen, einschließlich des Zinssatzes und der Rückzahlungsmodalitäten, werden bestimmt.
• Gebühren: Für die Verwaltung des Bausparvertrags fallen Gebühren an.
• Kündigungsbedingungen: Die Konditionen für die Kündigung des Bausparvertrags sowohl durch den Bausparer als auch durch die Bausparkasse werden festgehalten.
• Staatliche Förderungen: Falls man förderfähig ist, also beispielsweise gewisse Einkommensgrenzen einhält, findet man im Vertrag auch Details hierzu.

In der Sparphase zahlt der Bausparer regelmäßige Sparbeiträge in den Vertrag ein, bis ein bestimmter Prozentsatz der Bausparsumme (in der Regel etwa 40 - 50 %) erreicht ist. Der eingezahlte Betrag wird von der Sparkasse verzinst, allerdings sind diese Zinsen meist relativ niedrig. Gut zu wissen: Einige Kassen bieten Bauspartarife an, bei denen der Zinssatz entsprechend höher ist. Allerdings ist bei solchen Tarifen oft auch der Kreditzinssatz recht hoch, sodass man sich beim Abschluss sicher sein sollte, was man mit dem Bausparvertrag vorhat.

Stichwort Mindestsparguthaben: Ein Bausparvertrag hat in der Ansparphase eine gewisse Mindestlaufzeit. Dies bedeutet, dass das Bausparguthaben nicht vor Ablauf dieser Frist abgerufen werden kann, es sei denn, es liegen bestimmte Ausnahmesituationen vor.

Zuteilung:

Die Zuteilung des Bausparvertrages hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sobald der Bausparer den erforderlichen Mindestsparbetrag erreicht hat und weitere Bedingungen wie die Einhaltung der Wartezeit erfüllt sind, rückt die Zuteilungsreife in greifbare Nähe. Ein entscheidendes Kriterium ist dabei die Bewertungszahl, die Auskunft darüber gibt, wie weit der Bausparer mit seinen Einzahlungen im Verhältnis zur Bausparsumme vorangeschritten ist. Ist die festgelegte Bewertungszahl erreicht, signalisiert dies, dass der Bausparer genügend Eigenkapital angespart hat und der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

In diesem Stadium kann der Bausparer nun wählen, ob er das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen möchte oder sich das angesparte Guthaben auszahlen lässt, vorausgesetzt, der Vertrag ist nicht Teil einer laufenden Finanzierung. 

Darlehensphase:

Nachdem die vereinbarte Mindestguthabensumme erreicht ist, tritt der Bausparer in die Darlehensphase ein. Hier hat er die Möglichkeit, ein Darlehen zu beantragen, um sein Haus zu bauen, zu kaufen oder zu modernisieren. Die Höhe des Bauspardarlehens richtet sich nach der Höhe des angesparten Guthabens und nach der insgesamt vereinbarten Bausparsumme.

Dieses Darlehen wird zu einem im Voraus festgelegten Zinssatz verzinst, der in der Regel niedriger ist als der Marktzinssatz für Hypothekendarlehen. Dies liegt daran, dass der Bausparer während der Ansparphase bereits einen Teil des Darlehens selbst finanziert hat und somit ein geringeres Risiko für die Bausparkasse besteht. Der Bausparer zahlt das Darlehen in monatlichen Raten zurück.

Wichtig: Ein Bausparvertrag ist an bestimmte Bedingungen und Regelungen geknüpft, die von der jeweiligen Bausparkasse festgelegt werden. Es ist daher ratsam, vor Abschluss eines Bausparvertrags die Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls eine Baufinanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen.

Verwendung des Geldes:

Die ursprüngliche Idee des Bausparens war es, den Bau, Kauf oder die Kernsanierung einer Immobilie zu erleichtern, daher der Name. Früher waren in vielen Bausparverträgen Bestimmungen enthalten, die vorschrieben, dass die Mittel für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden mussten.

Jedoch haben viele Bausparkassen in den letzten Jahren ihre Bedingungen geändert. Bei vielen modernen Bausparverträgen gibt es keine explizite Verpflichtung mehr, das Geld für Immobilienprojekte zu verwenden. Stattdessen können Bausparer das Geld verwenden, wie sie möchten, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist.

Bausparen und Baufinanzierung

Der Bausparvertrag spielt bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle: Er kann sowohl als eigenständiges Finanzierungsinstrument als auch in Kombination mit anderen Darlehensformen genutzt werden.

Eine der Hauptfunktionen eines Bausparvertrags in der Baufinanzierung besteht darin, Eigenkapital aufzubauen. Denn das Eigenkapital (20 - 30 % der Gesamtsumme) ist ein wichtiger Faktor bei der Vergabe von Baufinanzierungen. Ein Bausparvertrag ermöglicht es dem Bausparer, über einen längeren Zeitraum Eigenkapital anzusparen, um die Bonität bei der Beantragung eines Darlehens zu verbessern.

Darüber hinaus bietet ein Bausparvertrag langfristige Planungssicherheit durch die Festlegung von Zinssätzen und Rückzahlungskonditionen, wenn er in die Finanzierung mit eingebaut wird. Dies minimiert finanzielle Risiken bei der Baufinanzierung.

Kombination von Bausparvertrag und Hypothekendarlehen

Oftmals wird ein Bausparvertrag mit einem Hypothekendarlehen kombiniert, um die Baufinanzierung zu optimieren. In diesem Fall wird das Bauspardarlehen als Teil der Gesamtfinanzierung genutzt, während das Hypothekendarlehen den restlichen Finanzierungsbedarf deckt.

Diese Kombination ermöglicht es dem Bausparenden, von den Vorteilen beider Finanzierungsformen zu profitieren. Der Bausparvertrag bietet langfristige Planungssicherheit und das Hypothekendarlehen ermöglicht eine höhere Flexibilität bei der Gestaltung des Finanzierungsplans.

Bausparvertrag Wissen: Beispiele aus der Praxis

Um das Konzept des Bausparvertrags besser zu verstehen, werfen wir nun einen Blick auf zwei praktische Beispiele.

Beispiel 1: Bausparvertrag für den Kauf eines Eigenheims

Anna ist noch jung, weiß aber ganz genau, dass sie später mal Eigenheimbesitzerin sein will. Noch hat sie nicht genügend Eigenkapital ansparen können. Sie entscheidet sich daher für den Abschluss eines Bausparvertrags. Über einen Zeitraum von 10 Jahren zahlt sie monatlich einen festen Betrag auf ihren Bausparvertrag ein.

Nach Ablauf der Ansparphase hat Anna genug Guthaben angesammelt, um eine Baufinanzierung zu beantragen. Sie nutzt dieses Darlehen, um einen Teil des Kaufpreises für ihr Eigenheim zu finanzieren. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt in monatlichen Raten über einen Zeitraum von 20 Jahren.

Durch den Bausparvertrag konnte Anna ihr Eigenkapital aufbauen und die Finanzierung ihrer Immobilie realisieren.

Beispiel 2: Bausparvertrag für die Renovierung eines Hauses

Max und Lisa besitzen ein älteres Haus, das in absehbarer Zukunft saniert werden muss. Da sie nicht genügend Ersparnisse haben, entscheiden sie sich für das Bausparen, um die Kosten der Sanierungsarbeiten zu decken.

Sie schließen einen Bausparvertrag ab und zahlen regelmäßig in diesen ein. Nach dem Erreichen der Mindestguthabensumme erhalten sie ein Bauspardarlehen zu festen Zinssätzen. Mit diesem Darlehen können sie die Sanierung ihres Altbaus finanzieren.

Dank des Bausparvertrags können Max und Lisa die notwendigen Arbeiten durchführen, ohne dass dies ihre finanzielle Situation zu sehr belastet.